Laut Calcalist (Dezember 2008) wurden die Investitionen israelischer Gesellschaften in rumänische Grundstücke auf etwa 11,8 Milliarden Schekel geschätzt.
Zwischen Ende 2007 und Anfang 2008 kauften laut Calcalist mehr als tausend Israelis Parzellen von 1 bis 5 Dunam, ein großer Teil davon landwirtschaftlich.
Agrarland auf Versprechen, nicht eingetragener Anteil, Preis unter dem Tisch, ungeprüfter Verwalter, vergessene Steuerbehörde. Jeden stoppt heute ein Dokument.
Nach Artikel 6 des Gesetzes 312/2005 erwirbt ein Nicht-EU-Bürger in Rumänien Grund und Boden nur nach einem Abkommen und bei Gegenseitigkeit. Damals wie heute.
Seit 25. August 2026 verlangt Artikel 422 des Gesetzes 169/2026 beim Off-Plan-Kauf einen eingetragenen notariellen Vorvertrag und ein Sonderkonto.
2007 bis 2009: die kurze Antwort
In den Jahren 2007 und 2008 investierten Israelis große Summen in Rumänien, vor allem in Grundstücke. Viele der kleinen Käufer erwarben landwirtschaftliche Parzellen von einigen Dunam (ein Dunam entspricht 1.000 m²), gestützt auf das Versprechen, das Land werde „zu Bauland“. Die Krise Ende 2008 brachte den Markt zum Stillstand, und dann zeigte sich, dass das Problem nicht nur die Preise waren: nicht eingetragene Anteile, Partnerschaften per Handschlag, ein Teil des Preises „unter dem Tisch“ gezahlt und örtliche Verwalter, die niemand überprüft hatte.
Fast jeder dieser Fehler wird heute durch die Prüfung eines einzigen offiziellen Dokuments gestoppt: eines Grundbuchauszugs, einer Planungsbescheinigung der Gemeinde, des Handelsregisters, des Gerichtsportals oder des notariellen Vertrags selbst.
Einfach gesagt: 2007 kaufte man nach einer Geschichte. Heute kauft man nach Dokumenten, und jede Geschichte wird am Register geprüft.
In diesem Artikel stützen wir uns nur auf das, was die Wirtschaftspresse damals zeitnah veröffentlicht hat, und auf das rumänische Recht. Ohne Namen von Unternehmen und ohne Namen von Investoren.
Was geschah: die Chronologie nach der Presse
| Wann | Was geschah | Quelle |
|---|---|---|
| November 2005 | Rumänien verabschiedet Gesetz 312/2005: Ein Bürger eines Staates außerhalb der Europäischen Union erwirbt Grund und Boden nur nach einem internationalen Abkommen und auf der Grundlage der Gegenseitigkeit | Gesetz 312/2005, Artikel 6 |
| 1. Januar 2007 | Rumänien tritt der Europäischen Union bei | Europäische Union |
| Januar 2008 | Schätzungen zufolge sind in Rumänien etwa 3.000 Gesellschaften mit israelischem Kapital registriert, und die israelische Steuerbehörde kündigt an, die Einkünfte aus der Tätigkeit dort zu besteuern | TheMarker, 30.1.2008 (auf Hebräisch) |
| Dezember 2008 | Recherche von Calcalist: Die Investitionen israelischer Gesellschaften in rumänische Grundstücke werden auf etwa 11,8 Milliarden Schekel geschätzt. Die ausländischen Investitionen in Rumänien gingen von Januar bis August 2008 um 43 % zurück | Calcalist, 15.12.2008 (auf Hebräisch) |
| März 2012 | Calcalist: Zwischen Ende 2007 und Anfang 2008 kauften mehr als tausend Israelis, kleine Investoren, Parzellen von 1 bis 5 Dunam, ein großer Teil davon landwirtschaftlich. Die Wohnungspreise fielen nach der Krise um 30 % bis 40 % | Calcalist, 8.3.2012 (auf Hebräisch) |
| Februar 2013 | Calcalist dokumentiert Betrugsmuster auf dem rumänischen Markt: nicht eingetragene Partnerschaften, ein überhöhter Preis für den neu eintretenden Partner und örtliche Verwalter, die Geld an ihre eigenen Gesellschaften überwiesen | Calcalist, 5.2.2013 (auf Hebräisch) |
Ein wichtiger Punkt, um alles Weitere zu verstehen: Ein Israeli konnte in Rumänien kein Grundstück auf seinen Namen eintragen lassen, und auch heute kann er das nicht. Deshalb liefen viele Käufe damals über rumänische Gesellschaften, über einen örtlichen Partner oder ganz ohne Eintragung. Dort begannen die meisten der berichteten Probleme.
Die fünf Fehler und die Prüfung, die jeden von ihnen stoppt
| Der Fehler 2007 bis 2009 | Was berichtet wurde | Die Prüfung heute | Wo man prüft |
|---|---|---|---|
| Landwirtschaftliche Fläche, gekauft auf das Versprechen einer „Umwidmung“ | Die Umwidmung dauerte Jahre, kostete Geld und kam manchmal nie (Calcalist, 2012) | Planungsbescheinigung zu Informationszwecken und Prüfung des Generalbebauungsplans (PUG) und des Detailbebauungsplans (PUZ), die für die Parzelle gelten | Die Gemeinde |
| Ein Anteil am Grundstück, der nicht auf den Käufer eingetragen wurde | „Wer nicht tatsächlich eingetragen ist, gilt nicht als Eigentümer des Grundstücks“ (Calcalist, 2013) | Grundbuchauszug: wer der eingetragene Eigentümer ist. Und beim Kauf über eine Gesellschaft: wer die Gesellschafter sind | ANCPI (Grundbuch), ONRC (Handelsregister) |
| Ein Teil des Preises „unter dem Tisch“ gezahlt | Ein Investor, der 102.000 Euro zahlte, stellte fest, dass nur 52.000 offiziell erfasst waren (Calcalist, 2013) | Der volle Preis im notariellen Vertrag und das gesamte Geld von einem Konto auf Ihren Namen, mit Nachweis seiner Herkunft | Der notarielle Vertrag, die Bank |
| Ein örtlicher Partner oder Verwalter, der Geld an seine eigenen Gesellschaften überwies | Ein Verwalter, der eine Scheinfirma gründete und zwei Jahre lang Geld dorthin überwies (Calcalist, 2013) | Kontrolle über das Bankkonto der Gesellschaft, Jahresabschlüsse und regelmäßige Prüfung von Handelsregister und Gerichtsportal | ONRC, portal.just.ro |
| Die israelische Steuerbehörde vergessen | Die Steuerbehörde leitete Ermittlungen gegen Israelis ein, die in Rumänien tätig waren (TheMarker, 2008) | Erklärung der Immobilie und der Einkünfte daraus in Israel | Die israelische Steuerbehörde |
1. Landwirtschaftliche Fläche und „Umwidmung“
Das Versprechen von damals war einfach: Man kauft billig eine landwirtschaftliche Parzelle, und sie wird „zu Bauland“, sobald die Stadt sie erreicht. Tatsächlich dauerte eine Umwidmung laut Calcalist zwei Jahre und länger, kostete Architektenhonorare, lokale Abgaben und Genehmigungen, und viele Investoren blieben auf landwirtschaftlicher Fläche sitzen.
Die Prüfung heute: Bevor Sie für ein Grundstück bezahlen, beantragen Sie bei der Gemeinde eine Planungsbescheinigung (certificat de urbanism). Nach Gesetz 169/2026, dem Gesetzbuch für Raumplanung und Bauwesen (Artikel 253), ist das ein verbindliches Informationsdokument über die rechtliche und planerische Lage der Immobilie, und es gibt kein Recht zu bauen. Maßgeblich ist der Plan, der heute für die Parzelle gilt, nicht das, was jemand als künftig genehmigt verspricht. Und wenn die Parzelle eine landwirtschaftliche Fläche außerhalb des bebauten Gebiets ist (extravilan), durchläuft schon der Verkauf ein Vorkaufsrechtsverfahren nach Gesetz 17/2014. Wie man einen Plan und eine Genehmigung prüft, lesen Sie im Artikel zur Prüfung von Baugenehmigung und PUZ.
2. Ein Anteil am Grundstück, der nicht auf Ihren Namen eingetragen ist
Calcalist beschrieb 2013 einen Investor, der 5 % eines großen Grundstücks kaufte und nur inoffizielle Dokumente erhielt. Als er es bei den Behörden prüfen wollte, stellte sich heraus, dass er nirgends eingetragen war. Ein im Bericht zitierter Anwalt erklärte: Wer nicht tatsächlich eingetragen ist, gilt nicht als Eigentümer des Grundstücks, und der eingetragene Partner kann allein handeln.
Die Prüfung heute: Ein aktueller Grundbuchauszug (Carte Funciară) zeigt, wer der eingetragene Eigentümer ist und ob es Hypotheken, Pfändungen oder Vermerke gibt. Gehört die Immobilie einer rumänischen Gesellschaft, prüfen Sie im Handelsregister (ONRC), wer die Gesellschafter sind und wo der Sitz der Gesellschaft eingetragen ist. Die Vereinbarung zwischen den Partnern wird vor dem Geldfluss geschrieben, mit einem Mechanismus für den Ausstieg und für den Fall, dass sich die Partner nicht einig sind. Einzelheiten im Ratgeber zum Grundbuchauszug und im Artikel zur treuhänderischen Eintragung.
3. Ein Preis „unter dem Tisch“
Im selben Bericht von 2013 wird ein Investor beschrieben, der 102.000 Euro zahlte, von denen nur 52.000 offiziell erfasst wurden. Der nicht erfasste Teil war durch kein Dokument geschützt.
Die Prüfung heute: Der volle Preis steht im notariellen Vertrag, und jede Zahlung geht von einem Bankkonto auf Ihren Namen aus. Nach dem Geldwäschegesetz 129/2019 müssen Notar und Bank das Geschäft und das Geld prüfen, und wenn die Prüfung nicht vollständig ist, wird das Geschäft nicht durchgeführt (Artikel 11(9)). Im heutigen Rumänien ist ein Teilpreis im Vertrag keine Ersparnis. Er ist ein Risiko ohne jeden Schutz. Wie Sie das Geld überweisen, lesen Sie im Ratgeber zur Geldüberweisung.
4. Ein örtlicher Partner oder Verwalter, den niemand überprüft hat
Calcalist beschrieb 2013 zwei Fälle: einen örtlichen Partner, der einen Kredit auf ein Hotel aufnahm und den israelischen Investor mit der Schuld zurückließ, und einen örtlichen Geschäftsführer, der eine Scheinfirma gründete und zwei Jahre lang Geld aus der von ihm geführten Gesellschaft dorthin überwies.
Die Prüfung heute: Eine rumänische Gesellschaft, die Ihnen gehört, ist kein „Einrichten und vergessen“. Sie verlangen Zugang zum Bankkonto, erhalten die Jahresabschlüsse und prüfen von Zeit zu Zeit im Handelsregister, dass keine Änderungen eingetragen wurden, und im Gerichtsportal (portal.just.ro), dass keine Verfahren gegen die Gesellschaft laufen. Eine Gesellschaft, die keine Abschlüsse einreicht, kann auf Antrag des Handelsregisters auch durch Gerichtsbeschluss aufgelöst werden (Gesellschaftsgesetz 31/1990, Artikel 237).
2007 kaufte man nach einer Geschichte. Heute kauft man nach Dokumenten, und jede Geschichte wird am Register geprüft.
5. Die israelische Steuerbehörde
Schon im Januar 2008 berichtete TheMarker über Ermittlungen der Steuerbehörde gegen Israelis, die in Rumänien im Immobilienbereich tätig waren, vor dem Hintergrund der Reform von 2003, die die Steuer auf Auslandseinkünfte ausgeweitet hatte.
Die Prüfung heute: Wer in Israel steuerlich ansässig ist, erklärt die Immobilie und die Einkünfte daraus in Israel. Was man wann erklärt, haben wir im Artikel zur Meldung an die Steuerbehörde beschrieben.
Aus der Praxis: die Parzelle, die verkauft wurde, ohne dass die Eigentümer es wussten
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch berichtet von einem Mandanten, der eine Parzelle in Rumänien über eine rumänische Gesellschaft hielt:
Der Mandant schickte mir den Kaufvertrag, aber im aktuellen Auszug war eine andere Gesellschaft als Eigentümerin eingetragen. Ich bestellte einen historischen Auszug, und es stellte sich heraus, dass die Parzelle in einem Zwangsvollstreckungsverfahren verkauft worden war.
Die örtliche Kanzlei kopierte die Akte beim Gericht und beim Gerichtsvollzieher. Eine Gesellschaft, die angeblich beauftragt worden war, der Gesellschaft des Mandanten Verwaltungsleistungen zu erbringen, hatte sie auf unbezahltes Honorar verklagt. Die Klageschrift wurde ordnungsgemäß an den eingetragenen Sitz der Gesellschaft in Rumänien zugestellt, niemand verteidigte sich, und es erging ein Urteil. Die Parzelle wurde verkauft, die Schuld beglichen, und der Gesellschaft des Mandanten blieb nichts.
Es stellte sich heraus, dass die Gesellschaft der Verwaltung eines israelischen Steuerberaters übergeben worden war, der inzwischen verstorben ist, und ein Familienangehöriger von ihm die Angelegenheiten weiterführte. Die klagende Gesellschaft gehörte vollständig ihm. Der Mandant war 15 Jahre nicht in Rumänien gewesen und erinnerte sich nicht, einen solchen Verwaltungsvertrag unterschrieben zu haben. Die Rechtsmittelfristen waren längst abgelaufen.
Ilans Empfehlungen aus diesem Fall sind genau die Prüfungen aus der Tabelle: Immobilie und Gesellschaft regelmäßig verfolgen, die Jahresabschlüsse anfordern, die bei den Behörden eingereicht werden, eine Kopie jedes Vertrags erhalten, den die Gesellschaft unterschreibt, und von Zeit zu Zeit vor Ort sein.
Was sich seitdem geändert hat und was nicht
Was sich geändert hat:
- Off-Plan: Seit 25. August 2026 verlangt Gesetz 169/2026 (Artikel 422) einen notariellen Vorvertrag, erst nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist, und Anzahlungen auf ein gesondertes, projektgebundenes Konto.
- Insolvenz eines Bauträgers: Nach Gesetz 85/2014, Artikel 131, kann ein Vorvertrag über eine Immobilie auch nach Eröffnung des Verfahrens gegen den Bauträger fortbestehen, aber nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, und unter weiteren Bedingungen. Insolvenzverfahren werden im Insolvenzbulletin (BPI) veröffentlicht, das das Handelsregister herausgibt.
- Das Geld: Jedes Geschäft durchläuft beim Notar und bei der Bank eine Prüfung der Mittelherkunft.
Was sich nicht geändert hat:
- Das Grundstück: Ein Israeli kann in Rumänien weiterhin kein Grundstück direkt auf seinen Namen eintragen lassen (Gesetz 312/2005, Artikel 6). Für ein Haus gibt es heute zwei übliche Wege, ein Superficie-Recht oder eine rumänische Gesellschaft, und beide werden eingetragen. Erklärt haben wir das im Artikel zum Eigentum an Grundstücken.
- Ihre Verantwortung: Kein Register hilft, wenn niemand es prüft. Einen Grundbuchauszug kann man online bestellen, und den Bauträger können Sie selbst in offiziellen Datenbanken prüfen, wie wir hier erklärt haben.
Auch wir als Bauträger in Balotești durchlaufen dieselben Prüfungen. Der Anwalt der Gesellschaft vertritt nur die Gesellschaft, und wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen, der auch uns prüft.
Häufig gestellte Fragen
Was geschah mit Israelis, die 2007 und 2008 in Rumänien Grundstücke kauften?
Laut Calcalist kauften mehr als tausend kleine Investoren Parzellen von 1 bis 5 Dunam, ein großer Teil davon landwirtschaftlich. Nach der Krise von 2008 fielen die Wohnungspreise um 30 % bis 40 %, die Umwidmung dauerte Jahre, und viele Investoren blieben auf landwirtschaftlicher Fläche sitzen.
Warum liefen die Käufe damals über rumänische Gesellschaften?
Weil nach Gesetz 312/2005 ein Bürger eines Staates außerhalb der Europäischen Union in Rumänien Grund und Boden nur nach einem internationalen Abkommen und auf der Grundlage der Gegenseitigkeit erwirbt. Israelis kauften deshalb über eine rumänische Gesellschaft oder über einen örtlichen Partner, und manche wurden überhaupt nicht eingetragen.
Wie prüfe ich heute, ob mein Anteil am Grundstück auf meinen Namen eingetragen ist?
Sie bestellen einen aktuellen Grundbuchauszug und sehen, wer der eingetragene Eigentümer ist. Gehört die Immobilie einer Gesellschaft, prüfen Sie im rumänischen Handelsregister, wer die Gesellschafter sind. Was nicht im Register steht, schützt Sie nicht.
Ich habe noch eine Parzelle aus dem Jahr 2007 in Rumänien. Was prüfe ich zuerst?
Einen historischen Grundbuchauszug, den Stand der Gesellschaft im Handelsregister und eine Abfrage im Gerichtsportal, dass keine Verfahren gegen die Gesellschaft laufen. Danach prüfen Sie die Schulden bei den lokalen Steuern und den Plan, der heute für die Parzelle gilt.
Ist ein Off-Plan-Kauf in Rumänien heute besser geschützt als 2008?
Ja. Seit 25. August 2026 verlangt Gesetz 169/2026 einen notariellen Vorvertrag, der im Grundbuch eingetragen wird, und ein gesondertes Konto für die Anzahlungen. Das ist keine Bankbürgschaft wie in Israel, deshalb prüfen Sie den Bauträger und den Vertrag weiterhin mit einem unabhängigen Anwalt.
Fazit
Die Fehler von 2007 bis 2009 geschahen nicht wegen Rumänien. Sie geschahen, weil man nach einer Geschichte kaufte, über Personen, ohne Eintragung. Jeder von ihnen wird heute durch ein offizielles Dokument gestoppt, das man vorab bestellen kann.
Wenn Sie einen Kauf in Rumänien erwägen oder eine Immobilie oder Gesellschaft aus früheren Jahren halten, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Dokumente gemeinsam durch und stellen die Liste der Prüfungen zusammen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Calcalist, „Auf den Spuren israelischer Immobilien in Osteuropa“, 15.12.2008 (auf Hebräisch) · Calcalist, „Rumänien eingefroren? Die Israelis tauen auf“, 8.3.2012 (auf Hebräisch) · Calcalist, Betrugsgeschäfte auf dem rumänischen Immobilienmarkt, 5.2.2013 (auf Hebräisch) · TheMarker, „Warnung an Investoren in Rumänien“, 30.1.2008 (auf Hebräisch) · Gesetz 312/2005 (legislatie.just.ro) · Europäische Union: Rumänien · Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026 · Gesetz 17/2014 (rumänisches Landwirtschaftsministerium) · Gesetz 129/2019 (legislatie.just.ro) · Gesetz 85/2014, Artikel 131 (lege5.ro) · Gesetz 31/1990, Artikel 237 (lege5.ro) · Gerichtsportal Rumäniens
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die historische Darstellung beruht auf Presseberichten aus den Jahren 2008 bis 2013, die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem unabhängigen Anwalt beraten.
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