Каждый объект в Румынии имеет уникальный кадастровый номер и записан в земельную книгу (Закон 7/1996, ст. 1). Выписка показывает собственника, площадь и обременения.
Сельхозземля вне зоны застройки продается только после публичного предложения в местной администрации на 45 рабочих дней, с преимущественным правом в установленном порядке (Закон 17/2014, ст. 4 и 6).
Если объект в собственности больше трех лет, продавец платит 1% от стоимости сделки, и нотариус взимает его до подписания (Налоговый кодекс, ст. 111).
Старый участок в Румынии: короткий ответ
Если Вы купили участок в Румынии в 2007 или 2008 году или получили землю в наследство, первый шаг не поиск покупателя. Первый шаг: найти участок на бумаге. Нужен кадастровый номер (număr cadastral) или номер земельной книги (carte funciară) и свежая выписка из Национального агентства кадастра и регистрации недвижимости, ANCPI. Выписка показывает, кто записан собственником, какова площадь и какие обременения есть на объекте.
После выписки идут три вещи: выяснить градостроительное назначение в местной администрации, урегулировать местный налог и только потом планировать продажу. Все это можно сделать из-за границы, через независимого юриста и нотариальную доверенность.
Проще говоря: участок, которого нет в земельной книге, это история, а не актив. Начинайте с выписки.
Шаг 1: соберите то, что у Вас есть
Прежде чем обращаться в какие-либо органы, соберите все документы того времени:
- Нотариальный договор купли-продажи, даже если это только скан. В нем обычно указаны кадастровый номер и номер земельной книги.
- Документы компании, если покупка шла через румынскую фирму (SRL). Граждане стран вне ЕС не могли оформить землю на себя, поэтому многие покупки тех лет проводились через компании.
- Квитанции об уплате местного налога, если Вы когда-либо его платили.
- При наследстве: свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство или решение о вступлении завещания в силу, а также любой документ, который связывает умершего с участком.
Если участок записан на компанию, сначала проверьте в Торговом реестре (ONRC), что компания все еще действует и кто вправе подписывать от ее имени. Без этого продать ничего не получится.
Шаг 2: найдите участок в ANCPI
Земельная книга в Румынии ведется по Закону 7/1996. Согласно статье 1 закона, каждый объект недвижимости идентифицируется уникальным кадастровым номером и записывается в земельную книгу.
- Номер есть: закажите выписку для информации (extras de carte funciară pentru informare) на платежном сайте ANCPI. Нужны уезд, населенный пункт и кадастровый номер или номер земельной книги. Подробности мы собрали в руководстве по выписке из земельной книги.
- Номера нет: попросите юриста или авторизованного кадастрового инженера поискать по имени собственника и населенному пункту в уездном офисе регистрации (OCPI) или по местоположению на карте.
Что если в коммуне прошла систематическая регистрация? В Румынии идет национальная программа регистрации всей недвижимости. По статье 13(15) Закона 7/1996, если при систематической регистрации собственника установить не удалось, в земельную книгу вносится отметка «неустановленный собственник» (proprietar neidentificat), без регистрации права собственности. Настоящий собственник может позже потребовать регистрации, представив справку мэра об идентификации объекта на кадастровом плане и документ о праве собственности.
По статье 14 закона документы систематической регистрации выставляются для публичного ознакомления на 60 дней, и в этот срок можно подать заявления об исправлении. Те, кто живет за границей, обычно об этом периоде не знают. Поэтому стоит проверить сейчас, прошла ли Ваша коммуна этот процесс.
Шаг 3: проверьте, что записано на участок
| Что проверяем | Где | Что ищем |
|---|---|---|
| Кто записан собственником | Выписка, часть II | Ваше имя, имя компании или умершего. «Неустановленный собственник» требует отдельной работы |
| Площадь и границы | Выписка, часть I, и кадастровый план | Совпадение с договором купли-продажи |
| Обременения и споры | Выписка, часть III | Ипотеки, аресты, отметки о судебных делах |
| Происхождение права | Цепочка документов | Если участок опирается на титул собственности периода реституции, см. статью о реституционных претензиях в Илфове |
| Долги по местному налогу | Налоговый отдел местной администрации | Открытый остаток до продажи |
| Градостроительное назначение | Градостроительный сертификат для информации | В зоне застройки (intravilan) или вне ее (extravilan) |
Шаг 4: выясните, что там можно строить
Многие участки тогда продавались с обещанием, что их «переведут под застройку». Чтобы узнать, что произошло на самом деле, запросите градостроительный сертификат для информации (certificat de urbanism pentru informare). По статье 254 нового Кодекса о планировании и строительстве, Закона 169/2026, его может запросить любое лицо. В нем указываются правовой, экономический и технический режим объекта, включая разрешенные функции, и выдается он не позднее 10 рабочих дней со дня подачи заявления.
Главный вопрос: участок в зоне застройки или вне ее, и является ли он сельскохозяйственным. Для сельхозземли вне зоны застройки действует отдельный закон о продаже, Закон 17/2014, и он меняет весь порядок продажи. Подробнее ниже.
Шаг 5: местный налог
За каждый участок ежегодно платится налог на землю в бюджет коммуны, где он находится. По статье 467 Налогового кодекса налог платится двумя равными частями, до 31 марта и до 30 сентября. За оплату всего года до 31 марта местный совет может дать скидку до 10%.
Участок, которого нет в земельной книге, это история, а не актив. Начинайте с выписки.
Если Вы не платили годами, долг никуда не исчез. Обратитесь в налоговый отдел местной администрации, запросите расчет долга и погасите его до продажи. Перед подписанием нотариус проверяет, что продавец уплатил местные налоги.
Земля в наследство: в чем разница
- Процедура: объект переходит к наследникам в порядке наследственной процедуры у румынского нотариуса, которая заканчивается свидетельством о наследстве и регистрацией в земельной книге. Правила, включая вопрос о применимом праве, мы разобрали в статье о наследовании недвижимости в Румынии.
- Налог: по статье 111(3) Налогового кодекса налог на наследство не платится, если процедура завершена в течение двух лет со дня смерти. После двух лет наследники платят 1% от стоимости наследственной массы.
- Иностранцы и земля: статья 44(2) Конституции Румынии позволяет иностранцам приобретать землю также по наследству по закону. Распространяется ли это правило на наследование по завещанию, вопрос к Вашему юристу.
Продажа из-за границы: что требует закон
Доверенность. Продажа недвижимости в Румынии оформляется нотариальным актом, поэтому доверенность тоже должна быть нотариальной и специальной, с апостилем и заверенным переводом на румынский. Шаги мы описали в руководстве о доверенности в Румынии.
Сельхозземля вне зоны застройки. Здесь Закон 17/2014 устанавливает собственный порядок:
- Публичное предложение. Продавец регистрирует предложение о продаже в местной администрации, и она выставляет его на 45 рабочих дней (статья 6).
- Преимущественное право. Сособственники, супруги и родственники, арендаторы, соседи, молодые фермеры, научные учреждения, жители района и государство вправе купить раньше всех остальных, по той же цене, в установленном порядке (статья 4).
- Условия для покупателя. Если никто из обладателей преимущественного права не покупает, покупатель должен отвечать совокупным условиям, например проживанию и сельхоздеятельности в Румынии не менее 5 лет (статья 4^1). Если такой покупатель в срок не найден, участок можно продать любому лицу (статья 4^1(5)).
- Окончательное согласование. Без согласования Министерства сельского хозяйства нотариус не подпишет договор, а продажа без процедуры ничтожна (статьи 9 и 16).
Важно: по статье 2(3) закона гражданин страны вне ЕС приобретает такую сельхозземлю только по международному договору, на основе взаимности. То есть покупатель без паспорта ЕС, как правило, купить у Вас такую землю не сможет.
Налог 80% за раннюю продажу? Статья 4^2 закона вводит налог 80% на разницу в стоимости, если такую землю продают раньше 8 лет после покупки. Кто купил в 2007 или 2008 году, эти 8 лет уже прошли.
Налог с продажи. По статье 111 Налогового кодекса продавец платит 1% от стоимости сделки, если объект в собственности больше трех лет, и 3%, если до трех лет. Нотариус взимает налог до подписания. Если цена в договоре ниже минимальной стоимости по шкале нотариальной палаты, налог считается от минимальной стоимости (статья 111(4^1)). О налогах в стране Вашего проживания спросите своего бухгалтера до подписания.
Чек-лист: 8 шагов
- Соберите договор купли-продажи, документы компании или документы о наследстве.
- Закажите свежую выписку в ANCPI или поручите юристу найти номер.
- Проверьте три части выписки: объект, собственники, обременения.
- Узнайте, прошла ли в коммуне систематическая регистрация и нет ли отметки «неустановленный собственник».
- Запросите в местной администрации градостроительный сертификат для информации.
- Выясните и погасите долг по местному налогу.
- При наследстве: завершите наследственную процедуру у румынского нотариуса.
- Только потом: нотариальная доверенность, а для сельхозземли вне зоны застройки процедура преимущественного права.
На всех этапах работайте с независимым юристом, который представляет только Вас.
Часто задаваемые вопросы
Как найти участок в Румынии, если у меня нет кадастрового номера?
Начните с договора купли-продажи: номер обычно указан там. Если договора нет, юрист или авторизованный кадастровый инженер может поискать в уездном офисе регистрации по имени собственника и населенному пункту или по местоположению на карте.
Что значит «неустановленный собственник» в выписке?
Это отметка, которую вносят, когда при систематической регистрации собственника установить не удалось (статья 13(15) Закона 7/1996). Право собственности не аннулируется, но нужно подать заявление о регистрации со справкой мэра и документом о праве собственности.
Можно ли продать участок в Румынии, не приезжая туда?
Да, по специальной нотариальной доверенности с апостилем и заверенным переводом на румынский. Румынский нотариус подписывает договор с Вашим представителем и до подписания взимает налог с продажи.
Какой налог платится при продаже участка, купленного в 2007 году?
По статье 111 Налогового кодекса 1% от стоимости сделки, так как объект в собственности больше трех лет. Если цена в договоре ниже минимальной стоимости по нотариальной шкале, налог считается от минимальной стоимости.
Участок сельскохозяйственный. Кому его можно продать?
Если он вне зоны застройки, продажа идет через публичную процедуру преимущественного права на 45 рабочих дней по Закону 17/2014. Гражданин страны вне ЕС приобретает такую землю только по международному договору, поэтому круг покупателей в основном ограничен гражданами и компаниями ЕС.
Итог
Старый участок в Румынии это не закрытая история. Это задача с понятным порядком: выписка, назначение, местный налог и только потом продажа. Большую часть работы можно сделать из-за границы, но нужен человек в Румынии, который работает на Вас, а не на покупателя.
Если у Вас есть старый участок и Вы не знаете, с чего начать, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы пройдем по Вашим документам и вместе составим список шагов.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости (legislatie.just.ro), статьи 1, 13 и 14 · Закон 17/2014 о продаже сельхозземель вне зоны застройки (legislatie.just.ro), статьи 2, 4, 4^1, 4^2, 6, 9 и 16 · Налоговый кодекс, Закон 227/2015 (legislatie.just.ro), статьи 111 и 467 · Закон 169/2026, Кодекс о планировании и строительстве (Monitorul Oficial 661), статья 254 · Конституция Румынии, статья 44 (legislatie.just.ro) · ANCPI
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Каждый старый участок это отдельный случай: проконсультируйтесь с независимым юристом в Румынии и с бухгалтером перед каждым шагом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
