Cadre din beton cu zidărie de umplutură, zidărie confinată sau structură ușoară din metal ori lemn. Oricare poate fi bun; decid proiectul, detaliile și urmărirea șantierului.
Legea 169/2026 dă casele parter sau parter și etaj ca exemplu de CC1, unde verificarea de către un verificator atestat nu e obligatorie (art. 440 alin. (3)). Întreabă dacă s-a făcut oricum.
Clădirile noi recepționate pe autorizații emise din 31 decembrie 2020 trebuie să fie nZEB, cu cel puțin 30% energie din surse regenerabile (Legea 372/2005, art. 17).
Calitatea construcției unei vile: răspunsul scurt
Cele mai multe case noi din jurul Bucureștiului se construiesc în trei feluri: cadre din beton armat cu zidărie de umplutură, zidărie confinată (pereți portanți din cărămidă legați cu stâlpișori și centuri din beton) sau structură ușoară din profile metalice ori lemn. Din oricare poate ieși o casă bună. Diferența o fac proiectul, detaliile și cine a urmărit lucrarea pe șantier.
Pentru o familie, o casă bună înseamnă trei lucruri simple: e caldă iarna și nu se încinge vara, e liniștită între camere și între etaje, iar facturile la încălzire nu te sperie. Toate se decid înainte de primul beton turnat.
De la 25 august 2026, calitatea în construcții e reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, care a abrogat cea mai mare parte a Legii 10/1995 (art. 576 alin. (3)). Proiectarea seismică se face după codul P100-1/2013, iar orice casă nouă trebuie să fie clădire cu consum de energie aproape egal cu zero (nZEB), conform Legii 372/2005.
Pe scurt: calitatea nu se vede în randări, se vede în acte și pe șantier. Un dezvoltator serios ți le poate arăta pe toate, iar un document care lipsește îți spune și el ceva.
Vezi și riscul seismic în București și garanția casei noi.
Cele trei sisteme constructive, față în față
| Cadre din beton + zidărie de umplutură | Zidărie confinată | Structură ușoară (metal sau lemn) | |
|---|---|---|---|
| Cum funcționează | Stâlpii și grinzile preiau încărcările; zidăria umple golurile | Pereții din cărămidă sunt portanți, legați cu stâlpișori și centuri | Schelet ușor, rigidizat cu plăci și umplut cu izolație |
| La cutremur | Bine, dacă structura e regulată și zidăria de umplutură e corect detaliată | Bine la case joase, cu destui pereți pe ambele direcții | Greutate mică, forțe seismice mai mici; contează contravântuirile și prinderile |
| Inerție termică | Mare: casa se încălzește și se răcește lent | Mare | Mică: se poate supraîncălzi vara fără umbrire |
| Acustică | Bună; planșeele au nevoie de strat contra zgomotului de impact | Bună | Necesită straturi suplimentare între camere și etaje |
| Unde se folosește | Vile mari, vitraje largi, acoperiș terasă | Case parter sau parter și etaj | Execuție rapidă sau prefabricată |
| Ce întrebi | Clasa betonului, cum e legată zidăria de cadre | Tipul și rezistența cărămizii, unde sunt stâlpișorii | Agrementul tehnic al sistemului, barierele de vapori și protecția la foc |
Niciun sistem nu e „cel corect”. Întrebările care contează: cine a proiectat, cine a verificat și cine a urmărit execuția.
Ce înseamnă P100 pentru o casă în Ilfov
Ediția în vigoare este P100-1/2013. Cutremurul de proiectare corespunde unui interval mediu de recurență de 225 de ani, adică o probabilitate de depășire de 20% în 50 de ani. Proiectul revizuit P100-1/2025, notificat Comisiei Europene în decembrie 2024 (TRIS 2024/0706/RO), ar urca pragul la 475 de ani; până la 22 octombrie 2026 nu am găsit ordinul de aprobare.
Ilfovul, inclusiv Baloteștiul, simte aceleași cutremure vrâncene ca Bucureștiul. Accelerația de proiectare pentru amplasament apare în calculul structural. Cere să o vezi și întreabă după ce ediție a codului s-a proiectat.
Legea 169/2026 aduce o schimbare de reținut. Construcțiile se încadrează acum în clase de consecințe, de la CC1 la CC4 (art. 370). Anexa nr. 6 dă locuințele unifamiliale parter sau parter și etaj ca exemplu de CC1, clasa cea mai mică. Pentru CC1 nu e obligatorie verificarea de către un verificator de proiecte atestat; răspunderea revine arhitecților și inginerilor care au semnat (art. 440 alin. (3) și art. 441). De la CC2 în sus, verificarea amănunțită e obligatorie (art. 442). Cere în scris clasa în care a fost încadrată casa și dacă structura a fost totuși verificată.
Pereți, izolație și punți termice: casa caldă și ieftină de încălzit
Codul trece „economia de energie și izolarea termică” și „protecția împotriva zgomotului” printre cerințele fundamentale pe care o construcție trebuie să le îndeplinească toată viața ei (art. 386 alin. (3)). Concret:
- Valorile U, nu grosimea. Contează coeficientul U al fiecărui element (pereți, acoperiș, placa pe sol) din calculul energetic. Cere-le.
- Punțile termice. Căldura fuge pe unde izolația se întrerupe: plăcile balcoanelor, centurile, buiandrugii, glafurile, soclul. Cere detaliile acestor îmbinări. Acolo apar mucegaiul și colțurile reci.
- Umezeala. Izolația trebuie protejată de vapori, mai ales la structurile ușoare.
- Masa și umbrirea țin casa răcoroasă în verile din București.
Ferestre, etanșeitate și aerisire
Uw arată pierderea de căldură a ferestrei întregi, toc și sticlă, în W/m²K: cu cât e mai mic, cu atât mai bine. O sticlă bună (Ug) nu face singură o fereastră bună. Cere declarația de performanță a producătorului, care însoțește produsele cu marcaj CE și indică Uw. ISC verifică existența acestor declarații în cadrul controlului statului (art. 466 alin. (3) lit. a)). Apoi verifică montajul: fără benzi de etanșare, și cea mai bună fereastră trage aer.
Calitatea nu se vede în randări, se vede în acte și pe șantier.
Nu am găsit o obligație generală de a testa etanșeitatea unei case particulare. Poți totuși cere, înainte de predare, un test blower-door făcut de o firmă independentă și o termoviziune iarna. O casă etanșă are nevoie și de aerisire gândită din proiect, altfel se adună umezeala.
nZEB și certificatul de performanță energetică
Conform Legii 372/2005, clădirile noi recepționate pe baza unei autorizații de construire emise începând cu 31 decembrie 2020 trebuie să fie nZEB (art. 17 alin. (1)), cu cel puțin 30% din energia primară din surse regenerabile (art. 17 alin. (3)). Prin certificatul de urbanism se cere un raport de conformare nZEB, întocmit de un auditor energetic gradul I (art. 17 alin. (4)); Legea 169/2026 îl trece printre documentațiile pentru autorizație (art. 265 alin. (2) lit. e)).
Certificatul de performanță energetică e valabil 10 ani (art. 21 alin. (2)). O copie trebuie pusă la dispoziția cumpărătorului înainte de contract, altfel vânzarea e lovită de nulitate relativă (art. 22 alin. (1) și (4)). Dacă cumperi înainte de finalizare, primești un certificat fără cod unic, iar cel definitiv se prezintă la recepție; procesul-verbal de recepție fără el e nul de drept (art. 23). Despre încălzire am scris în comparația pompă de căldură sau gaz.
Cine verifică șantierul după Legea 169/2026
| Cine | Rol | Articol |
|---|---|---|
| Proiectanții | Semnează proiectul și răspund pentru el | 440, 441 |
| Verificatorul de proiecte atestat | Verifică proiectul, obligatoriu de la CC2 | 440, 442 |
| Dirigintele de șantier | Verifică execuția pentru dezvoltator, inclusiv fazele determinante; poate opri lucrările și anunță ISC în 24 de ore | 454, 456 |
| Responsabilul tehnic cu execuția | Calitatea din partea constructorului | 457 |
| ISC | Controlul statului; primește înștiințarea de începere a lucrărilor | 278, 466 |
| Comisia de recepție | Recepția la terminarea lucrărilor, cu reprezentantul primăriei; recepția finală la sfârșitul garanției | 280, 527, 528 |
Dirigintele de șantier e angajatul sau contractantul dezvoltatorului ori al beneficiarului, trebuie să fie independent față de ceilalți și nu poate proiecta, executa sau verifica aceeași lucrare (art. 454 alin. (2) și (3)). Lucrează pentru dezvoltator, nu pentru tine. De aceea unele familii își aduc propriul inginer la vizitele pe șantier.
Lucrările nu sunt considerate finalizate până la recepția la terminarea lucrărilor (art. 280 alin. (8)). Atunci primești cartea tehnică a construcției, care se încarcă în Registrul Național al Construcțiilor și trece la fiecare proprietar nou (art. 528-530). Până la noile hotărâri de guvern rămân în vigoare regulamentele de recepție (HG 273/1994), de verificare (HG 925/1995) și de control al statului (HG 492/2018) (art. 577).
Lista de verificare: 15 lucruri pe care să le ceri
- Autorizația de construire și planșele aprobate. Vezi de ce să vezi autorizația înainte să plătești.
- Studiul geotehnic al terenului.
- Sistemul constructiv și clasa de consecințe, în scris.
- Cine a proiectat structura și dacă a verificat-o un verificator atestat.
- Accelerația de proiectare și ediția codului din calculul structural.
- Raportul de conformare nZEB.
- Certificatul energetic provizoriu, apoi cel înregistrat, la recepție.
- Valorile U pentru pereți, acoperiș și placă, plus detaliile punților termice.
- Declarația de performanță a ferestrelor, cu Uw.
- Numele dirigintelui de șantier și autorizația lui de la ISC.
- Înștiințarea de începere a lucrărilor trimisă primăriei și ISC.
- Procesele-verbale pe faze determinante, și poze cu armătura și izolația înainte să fie acoperite.
- Un test blower-door și o termoviziune, opțional, făcute de un specialist ales de tine.
- Procesul-verbal de recepție, cu lista de remedieri și termene, dacă există.
- Cartea tehnică, manualul de întreținere și perioada de garanție din contract (minimul legal pentru CC1 este 1 an, art. 531 alin. (6)).
Parcurge lista cu un avocat independent și, dacă poți, cu un inginer independent. Pentru vizita la casă, folosește lista noastră pentru vizionarea unei vile.
Unde ne situăm noi
Suntem dezvoltator, deci avem un interes. Compass on the Lake înseamnă 29 de vile în Balotești (24 duplex, 2 individuale și 3 pe malul lacului), de la 299.900 € cu TVA 21%, notar și avocat incluse. Specificația obligatorie este cea anexată contractului de vânzare. Cere-ne orice document de pe listă. Avocatul companiei reprezintă doar compania; îți recomandăm un avocat independent.
Întrebări frecvente
Ce e mai bun: casă pe cadre din beton sau din cărămidă?
Niciuna din principiu. Cadrele se potrivesc vilelor mari, zidăria confinată caselor parter sau parter și etaj. Contează proiectul corect după P100-1 și urmărirea reală a șantierului.
Proiectul unei case noi trebuie verificat de un verificator atestat?
De la CC2 în sus, da. Pentru CC1, clasa în care Legea 169/2026 dă ca exemplu casele parter sau parter și etaj, verificarea nu e obligatorie și răspund proiectanții. Întreabă dacă structura a fost verificată oricum.
Ce înseamnă nZEB?
Clădire cu consum de energie aproape egal cu zero. Clădirile noi recepționate pe autorizații emise din 31 decembrie 2020 trebuie să fie nZEB, cu cel puțin 30% energie din surse regenerabile, iar pentru autorizație se cere raportul de conformare nZEB.
Cine urmărește șantierul în numele cumpărătorului?
Implicit, nimeni. Dirigintele de șantier lucrează pentru dezvoltator, nu te reprezintă pe tine. Dacă vrei ochii tăi pe șantier, ia un inginer independent.
Ce documente primesc la predare?
Procesul-verbal de recepție, certificatul de performanță energetică și cartea tehnică a construcției, cu manualul de întreținere.
Concluzia
O casă bună nu se definește prin beton sau cărămidă. Se definește printr-un proiect corect, verificări documentate și un șantier urmărit de cineva calificat. Toate lasă urme pe hârtie.
Dacă te uiți la o casă în construcție, la noi sau oriunde altundeva, programează o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin documentele de pe listă.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026, art. 265, 278, 280, 370, 386, 440-442, 454-457, 466, 527-531, 576-577 și anexa nr. 6 · Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, text actualizat în vigoare de la 25.07.2024, art. 17, 21-23 · Notificarea TRIS 2024/0706/RO, proiectul P100-1/2025 · Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC)
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală, financiară sau tehnică. Regulile sunt cele în vigoare la 22 octombrie 2026. Pentru un proiect anume, bazează-te pe un inginer atestat și pe un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
