Ossature béton avec remplissage en maçonnerie, maçonnerie chaînée, ou ossature légère en acier ou en bois. Chacun peut être bon ; la conception, les détails et la surveillance font la différence.
La loi 169/2026 classe les maisons individuelles de plain-pied ou R+1 en CC1, où la vérification par un vérificateur de projet agréé n'est pas obligatoire (art. 440(3)). Demandez si elle a néanmoins été faite.
Les bâtiments neufs sur permis délivrés à partir du 31 décembre 2020 doivent être à consommation d'énergie quasi nulle, avec au moins 30 % d'énergie renouvelable (loi 372/2005, art. 17).
Qualité de construction d'une villa en Roumanie : la réponse courte
La plupart des villas neuves autour de Bucarest sont construites selon l'un de trois systèmes : une ossature en béton armé avec remplissage en maçonnerie, une maçonnerie chaînée (murs porteurs en brique reliés par de petits poteaux et des chaînages en béton) ou une ossature légère en acier ou en bois. Chacun peut donner une bonne maison. La qualité se joue sur la conception, les détails et la surveillance du chantier, pas sur la plaquette commerciale.
Depuis le 25 août 2026, la qualité sur le chantier relève du Code de l'aménagement du territoire et de la construction, la loi 169/2026, qui a abrogé l'essentiel de la loi 10/1995 sur la qualité dans la construction (art. 576(3)). Le calcul sismique suit le code P100-1/2013, et tout logement neuf doit être un bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle (nZEB) au sens de la loi 372/2005.
En clair : la qualité ne se voit pas sur une image de synthèse, mais elle se voit dans les documents. Un promoteur sérieux peut vous montrer chacun d'eux, et un document manquant vous dit aussi quelque chose.
Pour le risque sismique de la région, consultez notre article sur le risque sismique à Bucarest. Pour les défauts après la livraison, consultez notre guide des garanties du logement neuf.
Les trois systèmes constructifs que vous rencontrerez
| Ossature béton + remplissage maçonnerie | Maçonnerie chaînée | Ossature légère acier ou bois | |
|---|---|---|---|
| Principe | Poteaux et poutres en béton portent les charges ; la brique ou le bloc remplit les vides | Les murs en brique portent les charges, reliés par des poteaux raidisseurs (stâlpișori) et des chaînages (centuri) | Ossature légère contreventée par des panneaux, remplie d'isolant |
| Comportement sismique | Bon avec une ossature régulière et un remplissage correctement détaillé | Bon pour les maisons basses avec assez de murs dans les deux directions | Faible poids, forces sismiques réduites ; dépend du contreventement et des assemblages |
| Inertie thermique | Élevée : se réchauffe et se refroidit lentement | Élevée | Faible : risque de surchauffe en été sans protections solaires |
| Acoustique | Bonne ; les planchers exigent des couches contre les bruits d'impact | Bonne | Exige des couches supplémentaires entre pièces et étages |
| Usage courant | Grandes villas, larges vitrages, toits-terrasses | Maisons de plain-pied ou R+1 | Constructions rapides ou préfabriquées |
| Questions à poser | Classe du béton, liaison du remplissage avec l'ossature | Type et résistance de la brique, position des poteaux raidisseurs | Avis technique (agrement tehnic), pare-vapeur et couches coupe-feu |
Aucun de ces systèmes n'est « le bon ». Une maison en brique bien détaillée peut surpasser une ossature mal construite. Les vraies questions sont : qui l'a conçue, qui l'a vérifiée et qui a surveillé les travaux.
Ce que le code sismique P100 signifie pour une maison en Ilfov
L'édition en vigueur est le P100-1/2013. Son séisme de calcul correspond à une période de retour moyenne de 225 ans, soit 20 % de probabilité d'être dépassé en 50 ans. Un projet révisé, le P100-1/2025, a été notifié à la Commission européenne en décembre 2024 (TRIS 2024/0706/RO) et porterait cette période à 475 ans ; au 22 octobre 2026, nous n'avons trouvé aucun arrêté l'approuvant.
Le département d'Ilfov, Balotești compris, est exposé aux mêmes séismes de Vrancea que Bucarest. L'accélération de calcul du sol pour le site figure dans la note de calcul de structure. Demandez à la voir, et demandez quelle édition du code a été utilisée.
La loi 169/2026 apporte un changement important. Les bâtiments sont désormais répartis en classes de conséquences, de CC1 à CC4 (art. 370). L'annexe 6 cite les maisons individuelles de plain-pied ou R+1 comme exemple de CC1, la classe la plus basse. Pour la CC1, la vérification par un vérificateur de projet agréé n'est pas obligatoire : la responsabilité repose sur les concepteurs signataires (art. 440(3), 441). À partir de la CC2, une vérification détaillée est exigée (art. 442). Demandez par écrit quelle classe a été retenue, et si la structure a néanmoins été vérifiée.
Murs, isolation et ponts thermiques
Le Code range les économies d'énergie et l'isolation thermique, ainsi que la protection contre le bruit, parmi les exigences fondamentales que tout bâtiment doit respecter pendant toute sa durée de vie (art. 386(3)). En pratique :
- Des valeurs U, pas des épaisseurs. Ce qui compte, c'est la valeur U de chaque élément (murs, toiture, plancher bas) dans le calcul énergétique. Demandez-les.
- Ponts thermiques. La chaleur s'échappe là où l'isolation est interrompue : dalles de balcon, chaînages, linteaux, tableaux de fenêtres, pied de mur. Demandez les détails de jonction.
- Humidité. L'isolant doit être protégé de la vapeur d'eau, surtout dans les murs à ossature légère.
- L'inertie et les protections solaires gardent la maison fraîche pendant l'été bucarestois.
Fenêtres, étanchéité à l'air et ventilation
Uw est la déperdition thermique de la fenêtre entière, cadre et vitrage, en W/m²K : plus elle est basse, mieux c'est. Une bonne valeur de vitrage (Ug) ne suffit pas à faire une bonne fenêtre. Demandez la déclaration des performances du fabricant, qui accompagne les produits marqués CE et indique la valeur Uw. L'ISC contrôle ces déclarations dans le cadre du contrôle d'État de la qualité (art. 466(3)(a)). Vérifiez ensuite la pose : sans bandes d'étanchéité autour du cadre, une bonne fenêtre laisse passer l'air et l'eau.
La qualité ne se voit pas sur une image de synthèse, mais elle se voit dans les documents.
Nous n'avons trouvé aucune obligation légale générale de tester l'étanchéité à l'air d'une maison individuelle. Vous pouvez néanmoins demander, avant la livraison, un test d'infiltrométrie (blower-door) par une société indépendante, et une thermographie en hiver. Une maison étanche à l'air a aussi besoin d'une ventilation prévue, sans quoi l'humidité s'accumule.
nZEB et le certificat de performance énergétique
Selon la loi 372/2005, les bâtiments neufs réceptionnés sur la base d'un permis délivré à partir du 31 décembre 2020 doivent être des bâtiments à consommation d'énergie quasi nulle (art. 17(1)), avec au moins 30 % de l'énergie primaire issue de sources renouvelables (art. 17(3)). Un rapport de conformité nZEB établi par un auditeur énergétique de grade I est exigé avant le permis (art. 17(4)) ; la loi 169/2026 le range parmi les pièces du permis (art. 265(2)(e)).
Le certificat de performance énergétique (certificat de performanță energetică) est valable 10 ans (art. 21(2)). Une copie doit être remise à l'acquéreur avant le contrat, faute de quoi la vente peut être annulée (art. 22(1), (4)). Si vous achetez avant l'achèvement, vous recevez un certificat sans code d'enregistrement ; le certificat définitif est présenté à la réception, et le procès-verbal de réception est nul sans lui (art. 23). Pour le chauffage, voir pompe à chaleur ou gaz.
Qui contrôle la qualité sur le chantier selon la loi 169/2026
| Qui | Rôle | Article |
|---|---|---|
| Concepteurs | Signent le projet et en répondent | 440, 441 |
| Vérificateur de projet agréé | Vérifie le projet, obligatoire à partir de la CC2 | 440, 442 |
| Surveillant de chantier (diriginte de șantier) | Contrôle les travaux pour le compte du promoteur, y compris les phases déterminantes ; peut arrêter les travaux et avise l'ISC sous 24 heures | 454, 456 |
| Responsable technique de l'entreprise (responsabil tehnic cu execuția) | Qualité du côté de l'entreprise de construction | 457 |
| ISC | Contrôle d'État de la qualité ; reçoit la déclaration d'ouverture de chantier | 278, 466 |
| Commission de réception | Réception à l'achèvement avec le représentant de la mairie ; réception définitive après la période de garantie | 280, 527, 528 |
Le surveillant de chantier est engagé par le promoteur ou le propriétaire, doit être indépendant des autres parties et ne peut ni concevoir, ni construire, ni vérifier le même projet (art. 454(2)-(3)). Il travaille pour le promoteur, pas pour vous, et c'est pourquoi certains acquéreurs envoient leur propre ingénieur.
Les travaux ne sont juridiquement achevés qu'à la réception à l'achèvement (art. 280(8)). L'acquéreur reçoit alors le carnet technique du bâtiment (cartea tehnică), versé au Registre national des constructions et transmis à chaque vente (art. 528-530). Jusqu'à l'adoption de nouveaux règlements gouvernementaux, les anciens textes sur la réception (HG 273/1994), la vérification (HG 925/1995) et le contrôle d'État de la qualité (HG 492/2018) restent en vigueur (art. 577).
Liste de contrôle : 15 éléments à demander
- Le permis de construire et les plans approuvés. Voir pourquoi consulter le permis avant de payer.
- L'étude géotechnique du terrain.
- Le système constructif et la classe de conséquences, par écrit.
- Qui a conçu la structure, et si un vérificateur agréé l'a vérifiée.
- L'accélération de calcul et l'édition du code dans la note de calcul de structure.
- Le rapport de conformité nZEB.
- Le certificat énergétique provisoire, puis le certificat enregistré à la réception.
- Les valeurs U des murs, de la toiture et du plancher bas, ainsi que les détails des ponts thermiques.
- La déclaration des performances des fenêtres, avec la valeur Uw.
- Le nom du surveillant de chantier et son agrément ISC.
- La déclaration d'ouverture de chantier adressée à la mairie et à l'ISC.
- Les procès-verbaux des phases déterminantes, et des photos des armatures et de l'isolant avant qu'ils ne soient recouverts.
- Un test d'infiltrométrie facultatif et une thermographie par votre propre spécialiste.
- Le procès-verbal de réception, avec l'éventuelle liste des réserves et leurs délais.
- Le carnet technique, le manuel d'entretien et la durée de garantie dans votre contrat (le minimum légal pour la CC1 est de 1 an, art. 531(6)).
Passez cette liste en revue avec votre propre avocat indépendant et, idéalement, un ingénieur indépendant. Pour une visite sur place, utilisez notre liste de contrôle pour la visite d'une villa.
Notre position
Nous sommes promoteur, nous avons donc un intérêt. Compass on the Lake compte 29 villas à Balotești (24 jumelées, 2 individuelles, 3 en bord de lac), à partir de 299 900 €, TVA de 21 %, frais de notaire et d'avocat inclus. La spécification qui fait foi est celle annexée au contrat de vente. Demandez-nous chacun des documents de cette liste, comme vous le feriez auprès de tout promoteur. L'avocat de notre société ne représente que la société ; nous recommandons à chaque acquéreur de désigner un avocat indépendant.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui est préférable en Roumanie : une ossature béton ou une maison en brique ?
Ni l'une ni l'autre par principe. Une ossature béton convient aux grandes villas et aux larges ouvertures ; la maçonnerie chaînée convient aux maisons de plain-pied ou R+1. Ce qui compte, c'est une conception P100-1 correcte, des détails vérifiés et une réelle surveillance du chantier.
Une maison neuve doit-elle être contrôlée par un vérificateur de projet ?
À partir de la CC2, oui. Pour la CC1, que la loi 169/2026 retient pour les maisons individuelles de plain-pied ou R+1, la vérification n'est pas obligatoire et les concepteurs en portent la responsabilité. Demandez si la structure a néanmoins été vérifiée.
Qu'est-ce que le nZEB en Roumanie ?
Un bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle. Les bâtiments neufs réceptionnés sur la base de permis délivrés à partir du 31 décembre 2020 doivent y satisfaire, avec au moins 30 % d'énergie primaire renouvelable, et un rapport de conformité nZEB est exigé pour le permis.
Qui surveille la construction pour le compte de l'acquéreur ?
Personne par défaut. Le surveillant de chantier contrôle pour le compte du promoteur et doit être indépendant de l'entreprise, mais il n'est pas votre représentant. Pour avoir votre propre regard sur le chantier, engagez un ingénieur indépendant.
Quels documents reçois-je à la livraison ?
Le procès-verbal de réception, le certificat de performance énergétique et le carnet technique avec son manuel d'entretien. Le carnet technique est transmis à chaque futur propriétaire.
En résumé
Une bonne villa en Roumanie ne se définit pas par le béton ou la brique. Elle se définit par une conception correcte, des contrôles documentés et un chantier suivi par une personne qualifiée. Tout cela laisse une trace écrite.
Si vous envisagez une villa sur plan, chez nous ou ailleurs, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les documents de cette liste.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 169/2026, Code de l'aménagement du territoire et de la construction, Monitorul Oficial 661 du 10.08.2026, art. 265, 278, 280, 370, 386, 440-442, 454-457, 466, 527-531, 576-577 et annexe 6 · Loi 372/2005 sur la performance énergétique des bâtiments, version consolidée en vigueur au 25.07.2024, art. 17, 21-23 · Notification TRIS de la Commission européenne 2024/0706/RO, projet P100-1/2025 · Inspection d'État de la construction (ISC)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou technique. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Pour un projet précis, adressez-vous à un ingénieur agréé et à un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
