Compass Group RomaniaБаза знанийЗаписаться на встречу
← Все истории о недвижимости

Field Stories

Партнёрство, ставшее дружбой, и дружба, разрушившая партнёрство

Адвокат Илан ЛейбовичИз еженедельной колонки «Две истории о зарубежной недвижимости в неделю»
7 мин чтенияИстория 69 в серии18.7.2026

Марк позвонил мне в пятницу вечером, и это уже кое-что говорило.

Люди не звонят юристу в пятницу вечером, когда всё в порядке.

«Я не знаю, как поговорить с ним об этом, чтобы всё не разрушить», — сказал он. Голос был тихим, но не спокойным. Тишина человека, который несколько раз прокрутил эту фразу в голове, прежде чем решился сказать её вслух.

«Всё» — это было трёхлетнее партнёрство с Даниэлем.

Они познакомились не в деловом мире. Они знали друг друга с третьего класса. Выросли на одной улице, вместе служили, были свидетелями на свадьбах друг у друга. Когда Даниэль предложил Марку войти с ним в проект недвижимости в Румынии — небольшой комплекс вилл, девять единиц, совместные инвестиции, — Марк колебался недолго. Не потому, что не разбирался в недвижимости. Разбирался. А потому, что разбирался в Даниэле. Двадцать пять лет знакомства казались ему надёжнее любой юридической проверки.

Они разделили всё пополам — капитал, ответственность, риск. Даниэль, который говорил по-румынски достаточно, чтобы объясниться, взял на себя текущую связь с подрядчиком и местным юристом. Марк, сильный в маркетинге, выстроил весь процесс работы с потенциальными покупателями в Израиле. Естественное разделение труда. Никто его не навязывал, оно просто сложилось.

Поначалу всё работало прекрасно, и не просто работало — было приятно. Когда Даниэль говорил «я разберусь с подрядчиком», Марк не просил протокол встречи. Когда Марк говорил «я закрыл ещё двух покупателей», Даниэль не спрашивал об условиях. Они доверяли друг другу так, что это не требовало проверки, потому что повода проверять никогда не было.

Помню, при подписании соглашения я сказал им, что стоит добавить несколько пунктов об определении расходов. Марк улыбнулся и сказал: «Илан, мы дружим двадцать пять лет. Это не будет нашей проблемой». Даниэль кивнул, будто это само собой разумеется. А я, честно говоря, не настоял достаточно. Я думал, что базового соглашения — раздел прибыли пятьдесят на пятьдесят, каждый отвечает за своё направление — хватит для проекта такого масштаба. Не хватило. Но это я обнаружил только через два с половиной года.

Проект продвигался в разумном темпе. Были небольшие задержки, как на любой стройке. Семь из девяти единиц продали за два года. А потом пришёл момент, к которому рано или поздно приходит любое партнёрство: момент, когда нужно сесть и реально посчитать, сколько есть денег и сколько причитается каждому.

Даниэль прислал таблицу. Марк открыл её вечером дома, когда дети уже спали. Прошёлся по строкам одна за другой. На третьей строке он остановился.

«Деловые поездки, Румыния — 14 300 евро».

Он долго смотрел на эту цифру. Не потому, что она была огромной, — проект принёс гораздо больше. А потому, что не помнил, чтобы за три года видел хоть один счёт, хоть один отчёт, хоть одно сообщение о поездках на такую сумму.

Он позвонил Даниэлю. Разговор, как Марк описал его мне, начался с абсолютной вежливостью.

«Что это за статья с поездками?»

«Перелёты в Бухарест, проживание, встречи с подрядчиком и юристом. Часть затрат проекта».

«Все твои полёты в Румынию за эти три года?»

«Да. А что, ты думаешь, я туда отдыхать ездил?»

Этот вопрос — «ты думаешь, я туда отдыхать ездил» — Марк повторил мне в разговоре три раза. Не потому, что он был слишком агрессивным. А потому, что именно в этот момент он понял: Даниэль уже чувствовал себя атакованным, ещё до того, как его в чём-то обвинили.

Он не обвинял. Он только проверил даты. Две поездки совпали с израильскими праздниками — Песахом и Суккотом. Одна включала восьмидневное пребывание, хотя график, который Даниэль тогда прислал, показывал единственную встречу с подрядчиком, длившуюся примерно два дня. Остальное, судя по всему, — присоединившаяся семья, немного отдыха, немного экскурсий.

Марк не думал, что Даниэль его обокрал. Он сказал мне это прямо: «Я не думаю, что он обманул меня намеренно. Думаю, он правда считал это частью своей работы над проектом». И проблема именно в этом. Потому что Даниэль, со своей точки зрения, работал. Он ездил, чтобы контролировать, чтобы поддерживать связь с подрядчиком, чтобы убедиться, что стройка идёт как надо. То, что он брал с собой семью, в его глазах не меняло сути поездки. Он был там ради проекта. Остальное время было заслуженным бонусом.

Марк видел это совсем иначе. Для него затраты проекта — это то, что было необходимо для проведения встречи, а не то, что Даниэль решил делать вокруг неё. Если Даниэль хотел устроить семейный отпуск в Румынии — это его полное право. Но не за счёт общей прибыли.

И здесь всё усложнилось — не потому, что кто-то лгал, а потому, что никто из них не знал, кто прав. Соглашение этого не определяло. Ни письменного критерия, ни списка того, что считается расходом проекта, а что нет, ни механизма учёта, требующего отдельного счёта на каждую составляющую. Три года они работали без этого документа, потому что никогда не чувствовали, что он им нужен.

Следующий их разговор был не лучше. Даниэль, чувствуя себя атакованным за то, что казалось ему совершенно законным, ответил оборонительно. И дальше дело уже не ограничилось поездками. Пошли в ход старые воспоминания: кто больше работал в первый год, кто был доступнее, когда подрядчик задерживался, кто «всегда так» приписывает себе заслуги другого.

Марк сказал мне фразу, которая врезалась мне в память: «Я злюсь не из-за 14 000 евро. Я злюсь, потому что обнаружил: после трёх лет никто из нас не знает, где проходят границы между нами».

Это именно то явление, которое я вижу снова и снова в партнёрствах между друзьями. Соглашение не предотвращает спор, оно лишь откладывает его до момента, когда на столе появляются реальные деньги. И когда он взрывается там, он взрывается не один. Он тянет за собой каждую старую неловкость, которая копилась и не проговаривалась, потому что друзья не любят ссориться из-за денег, им проще верить, что всё как-нибудь уладится само.

Само не уладилось. Я сел с ними — не для того, чтобы решить, кто прав, потому что на вопрос, который соглашение так и не решило, «правильного» ответа действительно нет. Я предложил вместе составить дополнение к соглашению: точное определение того, какие категории расходов считаются расходами проекта, какой учёт нужен для каждого расхода и что происходит при разногласиях по конкретному расходу. Не телефонный звонок в пятницу вечером, а заранее согласованный арбитр, который решает по письменным критериям.

Это заняло несколько встреч. Бывали неприятные моменты: когда нужно письменно определить, что считается «разумным расходом», неизбежно обнажаешь, насколько по-разному два человека понимают одно и то же. Но в итоге они пришли к документу, под которым смогли подписаться оба.

Проект завершился. Две последние единицы были проданы. Деньги разделили по новому механизму, включая, кстати, компромисс по поездкам: часть признали расходом проекта по фактическому графику встреч, а часть Даниэль взял на себя.

Но что-то так и не вернулось. Они по-прежнему разговаривают, по-прежнему встречаются. Но та лёгкость, что была раньше, та слепая уверенность, что можно доверять во всём, не спрашивая, — она не вернулась.

Это не история о партнёре, который обманул. Это история о соглашении, которое молчало ровно там, где ему важнее всего было говорить. Хорошая дружба заставляет поверить, что не нужно всё определять заранее, и именно поэтому она — самый уязвимый деловой союз, когда на стол приходят настоящие деньги. Люди, которые плохо знают друг друга, с первого дня друг друга подозревают и поэтому заботятся о подробном соглашении. Люди, которые хорошо знают друг друга, это пропускают и платят за это позже, иногда цену дороже самих денег.

Если вы входите в партнёрство с другом, определите раздел расходов и прибыли во всех подробностях, задолго до того, как появится хоть какая-то прибыль для раздела. Не потому, что вы не доверяете друг другу. Именно потому, что доверяете, — и это как раз то, что стоит защитить, прежде чем оно пройдёт испытание давлением настоящих денег.

В обеих историях никто не ошибся намеренно. Пара не понимала, что говорит о разных вещах, пока они не сели и не попытались вместе ответить на один вопрос. Партнёры не обманывали друг друга, они просто никогда не определили, что считается «расходом проекта», потому что 25 лет дружбы заставили их поверить, что это не нужно. И это закономерность, которую я встречаю снова и снова: чем больше доверие между сторонами, тем сильнее соблазн пропустить неприятный разговор, и именно поэтому доверие — не замена письменному определению. Оно и есть причина вложиться в него.

Так что если вы входите в сделку или партнёрство с тем, кому полностью доверяете, — супругом, другом, давним партнёром, — это и есть момент сесть и записать то, что кажется вам самым очевидным. Не параноидальный список «а что если», а два-три конкретных вопроса: что каждая сторона реально ожидает получить от сделки, и как измерять и документировать каждый расход или решение, которые можно истолковать двояко. Этот документ пишется не для того момента, когда вы доверяете друг другу. Он пишется для того дня, когда на столе будут настоящие деньги и вам понадобится определение, а не воспоминание о том, что казалось само собой разумеющимся.

История впервые вышла на иврите в еженедельной колонке Илана Лейбовича в LinkedIn, «Две истории о зарубежной недвижимости в неделю», выпуск от 18.7.2026.

Ещё истории: Партнёры, семья и наследство

У вас похожая история?

Илан говорит на иврите, английском и румынском. Запишитесь на получасовой разговор или отправьте историю тому, кто собирается подписывать.

Записаться на разговор →

История носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Каждая сделка индивидуальна; перед решением проконсультируйтесь со специалистами.