Ein älteres Haus in Rumänien renovieren: Was braucht eine Genehmigung, und was ist nur ein Vertrag?

Ein älteres Haus in Rumänien renovieren: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Seit dem 25. August 2026 folgt die Renovierung in Rumänien einem einzigen Gesetz: dem Planungs- und Baugesetzbuch, Gesetz 169/2026. Es ordnet Arbeiten drei Wegen zu. Reparaturen, die das Haus so lassen, wie es ist, brauchen überhaupt keine Formalität (Art. 299). Für eine Liste größerer Eingriffe, darunter ein neues Dach in derselben Form, die Dämmung der gesamten Gebäudehülle eines Einfamilienhauses oder der Ausbau eines bestehenden Dachbodens, genügt eine Anzeige beim Rathaus (Art. 294). Alles, was das Tragwerk berührt oder außerhalb dieser Listen liegt, braucht eine Baugenehmigung.

Der rechtliche Weg ist nur die Hälfte der Arbeit. Die andere Hälfte ist der Vertrag mit dem Bauunternehmer: welchen Preis Sie vereinbart haben, wann Sie zahlen und wer haftet, wenn etwas schiefgeht.

Einfach gesagt: Das Gesetzbuch sagt Ihnen, ob Sie beim Rathaus fragen müssen. Der Vertrag sagt Ihnen, was Sie für Ihr Geld bekommen. Ein älteres Haus braucht beides schriftlich, bevor die erste Wand fällt.

Dieser Beitrag behandelt die Renovierung eines Hauses, das Ihnen bereits gehört oder das Sie gerade kaufen. Zu Anbauten wie Pool, Pergola oder Zaun siehe unseren Leitfaden zu Anbauten an der Villa und Genehmigungen.

Typische Renovierungsarbeiten und ihr Weg

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Arbeit an einem älteren Haus	Weg	Gesetz 169/2026
Dachreparatur ohne Änderung von Form oder Aussehen	Keine Formalität	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 2
Austausch von Fenstern und Außentüren, gleiche Form und Öffnungsgröße, auch in neuem Material	Keine Formalität	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 4
Neue Innenausbauten, Böden, Putz und Anstrich	Keine Formalität	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 7
Reparatur oder Austausch von Hausinstallationen	Keine Formalität	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 9
Reparatur von Öfen und Schornsteinen	Keine Formalität	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 8
Einzelheizungen, Warmwasseranlagen, einzelne Klimageräte	Keine Formalität	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 10
Solarpaneele für den Eigenbedarf	Keine Formalität, mit vorheriger Mitteilung an das Rathaus	Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 13
Erneuerung des Dachs in derselben Form oder um bis zu 0,5 m erhöht, innerhalb der zulässigen Höhe	Anzeige	Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. ii
Ausbau eines bestehenden Dachbodens, wenn keine Verstärkung nötig ist	Anzeige	Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. iii
Versetzen nichttragender Wände, ohne die Größe des Hauses zu ändern	Anzeige	Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. v
Umgestaltung einer nichttragenden Fassade	Anzeige	Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. vi
Energetische Sanierung der gesamten Hülle oder des Dachs eines Einfamilienhauses mit bis zu 3 Geschossen, ohne Änderung des Dachsystems	Anzeige	Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. vii
Erweiterung um ein Bad oder einen Technikraum von bis zu 25 m²	Anzeige	Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. x
Verstärkung des Tragwerks, Aufstockung, echter Anbau	Baugenehmigung	Art. 282 und das Genehmigungsverfahren

All das gilt außerhalb geschützter bebauter Zonen und der Schutzzonen von Baudenkmälern. Innerhalb davon gelten strengere Regeln, mit schriftlicher Zustimmung der Denkmalbehörde (Art. 294 Abs. 3).

Auch „keine Formalität“ hat Regeln

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Eine Arbeit ohne Papierkram ist keine Arbeit ohne Pflichten. Planungsregeln und technische Qualitätsvorschriften gelten weiterhin. Sie als Eigentümer haften für Verstöße gemeinsam mit dem Planer und dem Bauunternehmer (Art. 299 Abs. 3–4). Und die Abnahme der fertigen Arbeiten ist Pflicht. Sie wird im Rahmen Ihres Vertrags mit dem Bauunternehmer protokolliert und in das technische Buch des Gebäudes sowie in das Nationale Bauwerksregister eingetragen (Art. 299 Abs. 5).

Bei einem älteren Haus gibt es dieses technische Buch (cartea tehnică a construcției) vielleicht noch nicht. Legen Sie eines an. Es ist die Akte, nach der der nächste Käufer fragen wird.

Wie das Anzeigeverfahren funktioniert

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1. Die Unterlagen vorbereiten. Ein Anzeigeformular, dazu ein vereinfachtes technisches Projekt, unterzeichnet von einem zeichnungsberechtigten Architekten und den zuständigen Ingenieuren, sowie die gesetzlich für Genehmigungen festgelegten Gebühren (Art. 295 Abs. 4).
2. Einreichen beim Rathaus, auf Papier oder digital. Eine digitale Einreichung wird automatisch bestätigt (Art. 295 Abs. 5–6).
3. 15 Arbeitstage warten. Das Rathaus kann stillschweigend zustimmen, Klarstellungen verlangen, weitere Zustimmungen anfordern, mitteilen, dass eine Genehmigung nötig ist, oder die Anzeige ablehnen (Art. 296 Abs. 1).
4. 15 Kalendertage später beginnen. Die Arbeiten beginnen 15 Kalendertage, nachdem die stillschweigende Zustimmung wirksam geworden ist (Art. 296 Abs. 6).
5. Innerhalb von 3 Jahren fertigstellen. Die angezeigten Arbeiten sind 3 Jahre gültig (Art. 296 Abs. 5).

Die Anzeige spart Zeit, nicht den Architekten: Ein vereinfachtes Projekt ist immer noch ein Projekt.

Wann Sie eine Baugenehmigung brauchen

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Alles, was das tragende Gefüge berührt, ein Geschoss hinzufügt, das Haus über die Anzeigeliste hinaus erweitert oder das Dachsystem ändert, braucht eine Genehmigung. Bei Eingriffen in ein bestehendes Gebäude umfasst das Genehmigungsprojekt zusätzlich eine detaillierte Bestandsaufnahme des Hauses, technische Gutachten zu den maßgeblichen Qualitätsanforderungen und eine Diagnoseanalyse des Gebäudes (Art. 282).

Hier unterscheidet sich ein älteres Haus am stärksten von einem neuen. Das Gutachten sagt Ihnen, was das Tragwerk verkraftet, bevor die Planung beginnt. Warum das in dieser Region wichtig ist, erklärt unser Leitfaden zum Erdbebenrisiko in Bukarest.

Energetische Sanierung: die Arbeit und das Geld

Das Gesetzbuch vereinfacht die häufigste energetische Sanierung: Die Dämmung der gesamten Hülle oder des Dachs eines Einfamilienhauses mit bis zu 3 Geschossen läuft über die Anzeige, solange sich das Dachsystem nicht ändert (Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. vii). Solarpaneele für den Eigenbedarf brauchen nur eine vorherige Mitteilung (Art. 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 13), wie unser Leitfaden zu Solarpaneelen auf einer Villa erklärt.

Bei Förderungen ist Vorsicht geboten. Die Verwaltung des Umweltfonds (AFM) betreibt Förderprogramme in Runden, etwa Casa Verde, mit Bedingungen, die sich von Runde zu Runde ändern. Mit Stand 22. Oktober 2026 konnten wir aus keiner offiziellen Quelle ein offenes landesweites Programm für Privatpersonen bestätigen, um ein bestehendes Haus zu dämmen oder zu renovieren. Prüfen Sie afm.ro, bevor Sie planen, und bauen Sie Ihr Budget nicht auf eine Förderung, die noch nicht geöffnet ist. Nach den Arbeiten kann eine bessere Energieklasse bei einer grünen Hypothek helfen, wenn Sie umschulden.

Der Bauunternehmer und der Vertrag

Nach dem Zivilgesetzbuch ist eine Renovierung ein Werkvertrag (contract de antrepriză, Art. 1851). Drei Arten der Preisfestlegung haben unterschiedliche Folgen:

Preis	Was er bedeutet	Zivilgesetzbuch
Kostenvoranschlag	Der Bauunternehmer muss jede Erhöhung begründen. Sie zahlen sie nur für Arbeiten, die nicht vorhersehbar waren	Art. 1865
Nach Wert der Arbeiten	Der Bauunternehmer muss auf Verlangen über Fortschritt, Leistungen und Kosten Rechenschaft ablegen	Art. 1866
Fester Pauschalpreis	Keine Seite kann ihn ändern, weil die Arbeit mehr oder weniger gekostet hat als erwartet	Art. 1867

Vier weitere Punkte gehören in jeden Vertrag:

• Wann Sie zahlen. Ohne andere Vereinbarung ist der Preis bei der Abnahme des gesamten Werks fällig (Art. 1864). Raten, die an fertige Bauabschnitte gebunden sind, schützen Sie besser als eine große Vorauszahlung.
• Die gesetzliche Hypothek des Bauunternehmers. Ein Bauunternehmer hat zur Sicherung des Preises eine gesetzliche Hypothek am Werk, begrenzt auf die Wertsteigerung (Art. 1869 und Art. 2386 Nr. 6). Zahlen Sie gegen Rechnung und bewahren Sie die Belege auf.
• Haftung. Bauunternehmer haften für verdeckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren nach der Abnahme auftreten, und für Mängel am Tragwerk über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes (Gesetz 169/2026, Art. 451 Abs. 3).
• Abnahme. Führen Sie sie schriftlich durch, mit einer Liste der zu behebenden Mängel und einer Frist.

Kosten, die Sie in veröffentlichten Quellen prüfen können

Posten	Betrag	Quelle
Steuer für die Baugenehmigung, Wohngebäude	0,5 % des genehmigten Werts der Arbeiten	Steuergesetzbuch, Art. 474 Abs. 5
Städtebauliche Bescheinigung, städtisches Gebiet	5 bis 14 Lei und mehr, je nach Fläche; 50 % in ländlichen Gebieten	Steuergesetzbuch, Art. 474 Abs. 1–2
Aktualisierung der technischen Daten der Immobilie im Grundbuch	75 Lei pro Immobilie	ANCPI-Tarifcode 2.6.3
Eintragung eines Neubaus im Grundbuch	60 Lei plus 0,05 % seines steuerpflichtigen Werts	ANCPI-Tarifcode 2.6.1

Für die Bauarbeiten selbst gibt es keine offizielle Preisliste. Holen Sie von mindestens drei Bauunternehmern einen detaillierten Kostenvoranschlag (deviz) für dasselbe Projekt ein, damit Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen.

Ihre Checkliste vor dem Start

1. Prüfen Sie das Grundbuch: Entspricht das Haus auf dem Papier dem Haus, das Sie renovieren?
2. Ordnen Sie jede geplante Arbeit ein: keine Formalität, Anzeige oder Genehmigung.
3. Beauftragen Sie für alles über Reparaturen hinaus einen Architekten und für alles am Tragwerk einen Tragwerksgutachter.
4. Prüfen Sie, ob das Haus in einer Schutzzone liegt.
5. Beantragen Sie beim Rathaus eine städtebauliche Bescheinigung, wenn Sie unsicher sind, was auf dem Grundstück erlaubt ist.
6. Holen Sie mindestens drei detaillierte Kostenvoranschläge für dasselbe Projekt ein.
7. Unterschreiben Sie einen schriftlichen Werkvertrag: Preisart, Abschnitte, Zahlungen, Frist, Vertragsstrafen.
8. Führen Sie am Ende eine schriftliche Abnahme durch und aktualisieren Sie das technische Buch.
9. Wenn sich Fläche oder Tragwerk geändert haben, aktualisieren Sie das Grundbuch.

Häufige Fragen

Brauche ich in Rumänien eine Genehmigung, um das Dach meines Hauses zu erneuern?

Eine Reparatur ohne Änderung der Form braucht keine Formalität. Eine Erneuerung in derselben Form oder eine Erhöhung um bis zu 0,5 m innerhalb der zulässigen Höhe läuft über eine Anzeige beim Rathaus. Eine Änderung des Dachsystems braucht eine Genehmigung (Gesetz 169/2026, Art. 294 und 299).

Brauche ich eine Genehmigung, um mein Haus zu dämmen?

Bei einem Einfamilienhaus mit bis zu 3 Geschossen läuft die Dämmung der gesamten Hülle oder des Dachs über die Anzeige, solange sich das Dachsystem nicht ändert (Art. 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. vii). Das gilt nur außerhalb von Schutzzonen.

Wie lange dauert das Anzeigeverfahren?

Das Rathaus hat 15 Arbeitstage Zeit für eine Antwort. Ohne Antwort gilt die Anzeige als stillschweigend genehmigt, und die Arbeiten können 15 Kalendertage später beginnen (Art. 296).

Gibt es 2026 eine staatliche Förderung für die Renovierung eines alten Hauses?

Mit Stand 22. Oktober 2026 konnten wir kein offenes landesweites Programm für Privatpersonen bestätigen, um ein bestehendes Haus zu dämmen oder zu renovieren. Die AFM-Programme öffnen in Runden, prüfen Sie also afm.ro.

Fazit

Aus einem älteren Haus kann ein hervorragendes Zuhause werden, und das neue Gesetzbuch vereinfacht viele Renovierungsarbeiten. Einfacher heißt aber nicht regelfrei: Jeder Weg hat weiterhin ein Projekt, eine Abnahme und eine Haftung.

Wenn Sie abwägen, ob Sie ein älteres Haus renovieren oder ein neues kaufen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Kosten ehrlich durch.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 169/2026, Planungs- und Baugesetzbuch, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 282, 294–296, 299, 451 · Zivilgesetzbuch (legislatie.just.ro), Art. 1851, 1864–1869, 2386 · Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 (legislatie.just.ro), Art. 474 · ANCPI-Tarife, Verordnung 16/2019, geändert durch Verordnung 1498/2024 (Wiedergabe) · Verwaltung des Umweltfonds (AFM)

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie vor Beginn der Arbeiten einen Architekten und einen unabhängigen Anwalt hinzu.