Ремонт старого дома в Румынии: что требует разрешения, а что решается договором?

Ремонт старого дома в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

С 25 августа 2026 года ремонт в Румынии регулирует один закон: Кодекс градостроительства и строительства, Закон 169/2026. Он делит работы на три пути. Ремонт, который сохраняет дом таким, как он есть, не требует никаких формальностей (ст. 299). Ряд более крупных вмешательств, в том числе новая крыша той же формы, утепление всей оболочки семейного дома или переоборудование существующего чердака, можно выполнить по уведомлению мэрии (ст. 294). Всё, что затрагивает конструкцию или не входит в эти списки, требует разрешения на строительство.

Правовой путь: только половина дела. Вторая половина: договор со строителем. Какую цену вы согласовали, когда платите и кто отвечает, если что-то пойдёт не так.

Проще говоря: кодекс говорит, нужно ли обращаться в мэрию. Договор говорит, что вы получите за свои деньги. В старом доме и то и другое должно быть на бумаге до того, как упадёт первая стена.

Эта статья о ремонте дома, который у вас уже есть или который вы собираетесь купить. О пристройках вроде бассейна, перголы или забора читайте наш гид по пристройкам на вилле и разрешениям.

Типичные ремонтные работы и их путь

Спросите застройщиков об этом

Работы в старом доме	Путь	Закон 169/2026
Ремонт крыши без изменения её формы и вида	Без формальностей	Ст. 299(2)(a) п. 2
Замена окон и наружных дверей той же формы и того же размера проёма, даже из нового материала	Без формальностей	Ст. 299(2)(a) п. 4
Новая внутренняя отделка, полы, штукатурка и покраска	Без формальностей	Ст. 299(2)(a) п. 7
Ремонт или замена внутренних инженерных систем	Без формальностей	Ст. 299(2)(a) п. 9
Ремонт печей и дымоходов	Без формальностей	Ст. 299(2)(a) п. 8
Местное отопление, системы горячей воды, индивидуальные кондиционеры	Без формальностей	Ст. 299(2)(a) п. 10
Солнечные панели для собственного потребления	Без формальностей, с предварительным уведомлением мэрии	Ст. 299(2)(a) п. 13
Замена крыши той же формы или с подъёмом до 0,5 м в пределах разрешённой высоты	Уведомление	Ст. 294(2)(b)(ii)
Переоборудование существующего чердака, если не нужно усиление	Уведомление	Ст. 294(2)(b)(iii)
Перенос ненесущих стен без изменения размеров дома	Уведомление	Ст. 294(2)(b)(v)
Переделка ненесущего фасада	Уведомление	Ст. 294(2)(b)(vi)
Энергетическая реновация всей оболочки или крыши семейного дома до 3 уровней без изменения системы крыши	Уведомление	Ст. 294(2)(b)(vii)
Пристройка ванной или технического помещения до 25 м²	Уведомление	Ст. 294(2)(b)(x)
Усиление конструкции, надстройка этажа, полноценная пристройка	Разрешение на строительство	Ст. 282 и процедура выдачи разрешения

Всё это действует за пределами охраняемых застроенных зон и охранных зон исторических памятников. Внутри них действуют более строгие правила и нужно письменное согласие органа охраны наследия (ст. 294(3)).

«Без формальностей» не значит без правил

Спросите застройщиков об этом

Работы, для которых не нужны документы, не освобождены от обязанностей. Градостроительные правила и технические нормы качества продолжают действовать. Вы как собственник отвечаете за их нарушение вместе с проектировщиком и строителем (ст. 299(3)–(4)). А приёмка готовых работ обязательна: она оформляется по вашему договору со строителем и вносится в техническую книгу здания и в Национальный реестр сооружений (ст. 299(5)).

У старого дома такой технической книги (cartea tehnică a construcției) может ещё не быть. Заведите её. Это та папка, которую попросит следующий покупатель.

Как работает путь уведомления

Спросите застройщиков об этом

1. Подготовьте пакет документов. Форма уведомления, упрощённый технический проект, подписанный архитектором с правом подписи и профильными инженерами, и сборы, которые закон устанавливает для разрешений (ст. 295(4)).
2. Подайте его в мэрию на бумаге или в электронном виде. Электронная подача подтверждается автоматически (ст. 295(5)–(6)).
3. Подождите 15 рабочих дней. Мэрия может молчаливо одобрить, запросить разъяснения, потребовать дополнительные согласования, сообщить, что нужно разрешение, или отклонить уведомление (ст. 296(1)).
4. Начинайте через 15 календарных дней. Работы начинаются через 15 календарных дней после того, как молчаливое одобрение вступило в силу (ст. 296(6)).
5. Завершите за 3 года. Работы по уведомлению действительны 3 года (ст. 296(5)).

Уведомление экономит время, но не архитектора: упрощённый проект всё равно проект.

Когда нужно разрешение на строительство

Спросите застройщиков об этом

Всё, что затрагивает несущую конструкцию, добавляет этаж, расширяет дом сверх списка для уведомления или меняет систему крыши, требует разрешения. Для вмешательства в существующее здание проект на разрешение дополнительно включает детальное обследование дома, заключения технических экспертов по соответствующим требованиям качества и диагностический анализ здания (ст. 282).

Именно здесь старый дом сильнее всего отличается от нового. Заключение эксперта говорит, что выдержит конструкция, ещё до начала проектирования. Почему это важно в этом регионе, объясняет наш гид по сейсмическому риску в Бухаресте.

Энергетическая реновация: работы и деньги

Кодекс упрощает самую распространённую энергомодернизацию: утепление всей оболочки или крыши семейного дома до 3 уровней проходит по уведомлению, если система крыши не меняется (ст. 294(2)(b)(vii)). Солнечным панелям для собственного потребления нужно только предварительное уведомление (ст. 299(2)(a) п. 13), как объясняет наш гид по солнечным панелям на вилле.

С грантами будьте осторожны. Администрация экологического фонда (AFM) проводит программы поддержки сессиями, например Casa Verde, и условия меняются от сессии к сессии. На 22 октября 2026 года мы не смогли подтвердить по официальному источнику действующую национальную программу для физических лиц на утепление или реновацию существующего дома. Проверьте afm.ro до того, как планировать, и не стройте бюджет на гранте, который ещё не открыт. После работ улучшенный энергетический класс может помочь получить «зелёную» ипотеку, если вы будете рефинансировать кредит.

Подрядчик и договор

По Гражданскому кодексу ремонт: это договор подряда (contract de antrepriză, ст. 1851). Три способа установить цену ведут к разным последствиям:

Цена	Что это значит	Гражданский кодекс
Смета	Строитель должен обосновать любое увеличение. Вы оплачиваете его только за работы, которые нельзя было предвидеть	Ст. 1865
По стоимости работ	Строитель обязан по запросу отчитываться о ходе работ, услугах и расходах	Ст. 1866
Твёрдая общая цена	Ни одна сторона не может её изменить из-за того, что работа обошлась дороже или дешевле ожидаемого	Ст. 1867

В каждом договоре должны быть ещё четыре пункта:

• Когда вы платите. Если не договорились иначе, цена подлежит оплате при приёмке всей работы (ст. 1864). Платежи, привязанные к завершённым этапам, защищают вас лучше большого аванса.
• Законная ипотека строителя. У строителя есть законная ипотека на результат работ в обеспечение цены, ограниченная приростом стоимости (ст. 1869 и ст. 2386 п. 6). Платите по счетам и храните квитанции.
• Ответственность. Строители отвечают за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет после приёмки, а за конструктивные дефекты: весь срок жизни здания (Закон 169/2026, ст. 451(3)).
• Приёмка. Оформляйте её письменно, со списком дефектов к устранению и сроком.

Расходы, которые можно проверить по опубликованным источникам

Статья	Сумма	Источник
Сбор за разрешение на строительство, жилое здание	0,5% утверждённой стоимости работ	Налоговый кодекс, ст. 474(5)
Градостроительный сертификат, городская территория	от 5 до 14 лей и более, в зависимости от площади; 50% в сельской местности	Налоговый кодекс, ст. 474(1)–(2)
Обновление технических данных объекта в земельной книге	75 лей за объект	Тариф ANCPI, код 2.6.3
Регистрация новой постройки в земельной книге	60 лей плюс 0,05% её налогооблагаемой стоимости	Тариф ANCPI, код 2.6.1

На сами строительные работы официального прейскуранта нет. Попросите как минимум трёх строителей составить подробную смету (deviz) по одному и тому же проекту, чтобы сравнивать сопоставимое.

Ваш чек-лист перед началом

1. Проверьте земельную книгу: совпадает ли дом на бумаге с домом, который вы будете ремонтировать?
2. Классифицируйте каждую запланированную работу: без формальностей, уведомление или разрешение.
3. Наймите архитектора для всего, что выходит за рамки ремонта, и эксперта по конструкциям для всего, что касается конструкции.
4. Проверьте, не находится ли дом в охраняемой зоне.
5. Если не уверены, что разрешено на участке, запросите в мэрии градостроительный сертификат.
6. Получите как минимум три подробные сметы по одному и тому же проекту.
7. Подпишите письменный договор подряда: тип цены, этапы, платежи, срок, штрафы.
8. В конце проведите письменную приёмку и обновите техническую книгу.
9. Если изменилась площадь или конструкция, обновите земельную книгу.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение, чтобы заменить крышу дома в Румынии?

Ремонт без изменения формы не требует формальностей. Замена крыши той же формы или с подъёмом до 0,5 м в пределах разрешённой высоты проходит по уведомлению мэрии. Изменение системы крыши требует разрешения (Закон 169/2026, ст. 294 и 299).

Нужно ли разрешение, чтобы утеплить дом?

Для семейного дома до 3 уровней утепление всей оболочки или крыши проходит по уведомлению, если система крыши не меняется (ст. 294(2)(b)(vii)). Только за пределами охраняемых зон.

Сколько времени занимает путь уведомления?

У мэрии есть 15 рабочих дней на ответ. Если ответа нет, уведомление считается молчаливо одобренным, и работы можно начинать через 15 календарных дней (ст. 296).

Есть ли в 2026 году государственный грант на ремонт старого дома?

На 22 октября 2026 года мы не смогли подтвердить действующую национальную программу для физических лиц на утепление или реновацию существующего дома. Программы AFM открываются сессиями, поэтому проверяйте afm.ro.

Итог

Старый дом может стать прекрасным жильём, а новый кодекс упрощает многие ремонтные работы. Но проще не значит без правил: у каждого пути по-прежнему есть проект, приёмка и ответственность.

Если вы взвешиваете, ремонтировать старый дом или купить новый, запишитесь на получасовой разговор со мной. Честно разберём расходы.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026, ст. 282, 294–296, 299, 451 · Гражданский кодекс (legislatie.just.ro), ст. 1851, 1864–1869, 2386 · Налоговый кодекс, Закон 227/2015 (legislatie.just.ro), ст. 474 · Тарифы ANCPI, приказ 16/2019 с изменениями приказа 1498/2024 (воспроизведение) · Администрация экологического фонда (AFM)

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед началом работ проконсультируйтесь с архитектором и независимым юристом.