Закон 169/2026 заменил статью 11 Закона 50/1991. Работы вовсе без формальностей, такие как внутренняя отделка, замена окон и разборные перголы, теперь перечислены в статье 299.
Для некоторых работ, например замены забора или переоборудования чердака, достаточно уведомления: молчаливое согласие через 15 рабочих дней, работы начинаются через 15 календарных дней после этого (ст. 294–296).
При любом режиме Гражданский кодекс требует не менее 60 см от границы для строений и насаждений и 2 м для деревьев и окон с видом на участок соседа.
Работы на вилле без разрешения: коротко
С 25 августа 2026 года строительные правила Румынии содержатся в одном законе: Кодексе территориального планирования, градостроительства и строительства, Законе 169/2026, опубликованном в Monitorul Oficial № 661 от 10 августа 2026 года. Он отменил Закон 50/1991 (статья 576(3)), поэтому прежний перечень «работ без разрешения» из статьи 11 больше не действует.
В новом кодексе три режима (статья 245(2)). Для одних работ нужно разрешение на строительство. Для других достаточно предварительного уведомления мэрии (статья 294). Третьи не требуют никаких формальностей (статья 299). Внутренний ремонт, солнечные панели и разборная пергола относятся к самому лёгкому режиму. Новый бассейн, настоящая пристройка или совершенно новый забор, как правило, нет.
Проще говоря: кодекс говорит, по какому режиму пойдут ваши работы, но своё слово скажут и градостроительные правила вашего участка, и правила вашего посёлка, и ваш сосед.
Наш гид по разрешениям на строительство и PUZ объясняет, как читать градостроительную документацию участка. Эта статья начинается после передачи дома, когда вилла уже ваша и вы хотите её улучшить.
Три режима нового кодекса
| Режим | Что это означает | Закон 169/2026 |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство (autorizație de construire) | Градостроительный сертификат, согласования, проект, разрешение | Ст. 246, 249 |
| Уведомление (notificare) | Форма, упрощённый технический проект за подписью архитектора или инженера и сборы. Молчаливое согласие через 15 рабочих дней; работы начинаются через 15 календарных дней после этого | Ст. 294–296 |
| Без формальностей | Ни разрешения, ни уведомления | Ст. 299 |
«Без формальностей» не означает «без правил». Градостроительные и технические нормы остаются обязательными, собственник отвечает вместе с проектировщиком и строителем, а приёмку завершённых работ всё равно нужно оформить (статья 299(3)-(5)).
Всё, что изложено ниже, действует за пределами охраняемых застроенных зон и охранных зон исторических памятников. Внутри них действуют более строгие правила (статьи 284 и 294(3)).
Внутренний ремонт, окна и кондиционеры
Статья 299(2)(a) разрешает без формальностей: замену внутренней отделки и полов (пункт 7) и межкомнатных дверей (пункт 3); замену наружных окон и дверей, если форма и размер проёмов сохраняются, даже из другого материала (пункт 4); ремонт или замену внутренних инженерных систем (пункт 9); а также установку местного отопления, систем горячего водоснабжения и индивидуальных кондиционеров (пункт 10).
Перенос ненесущей стены оформляется уведомлением (статья 294(2)(b)(v)). Всё, что затрагивает несущие конструкции, требует разрешения.
Солнечные панели
Пункт 13 статьи 299(2)(a) разрешает фотоэлектрические панели на доме, хозяйственных постройках или на земле для просьюмеров согласно Закону 123/2012, а также солнечные водонагреватели для собственных нужд. Разрешение не нужно, но есть два условия: предварительное уведомление мэрии и конструкция, выдерживающая панели, ветер и снег.
Об экономике и подключении к сети читайте наш гид по солнечным панелям на вилле.
Перголы, террасы и садовые сараи
- Разборные перголы и наружные террасы на вашем участке: без формальностей (статья 299(2)(b) пункт 4). Тот же пункт охватывает подпорные стенки и входные ступени на уровне первого этажа.
- Небольшие хозяйственные постройки в сельском населённом пункте: крытые террасы, перголы, летние кухни, сараи и подобное, общей площадью до 20 м² и высотой до 2,5 м, без фундамента, разборные, на деревянном или металлическом каркасе: без формальностей (статья 299(2)(c)). Их нужно задекларировать для местного налога (статья 299(12)).
- До 50 м² в общей сложности, фундамент допускается: уведомление (статья 294(2)(a)(i)). Это действует только в сельских населённых пунктах и не действует в сельских населённых пунктах в пределах метрополитенских зон.
Многие районы вилл вокруг Бухареста являются коммунами. Входит ли ваша в метрополитенскую зону, нужно выяснить у мэрии (primăria) письменно, через градостроительный сертификат.
Согласно определениям кодекса (Приложение 1), перголы не учитываются в POT и CUT, если местный градостроительный регламент не говорит иное.
Бассейн
Бассейна нет в перечне работ без формальностей. Определения кодекса относят бассейны к хозяйственным постройкам (anexe gospodărești), наравне с гаражами и сараями. На практике:
- в сельском населённом пункте за пределами метрополитенской зоны бассейн в рамках лимита 50 м² для хозяйственных построек может быть оформлен уведомлением (статья 294(2)(a)(i) прямо называет бассейны);
- во всех остальных случаях рассчитывайте на разрешение на строительство.
Такое разрешение проще, чем для дома: для хозяйственных построек не нужно санитарное согласование (статья 267(2)(b)), а для построек, не предназначенных для животных, не нужен экологический акт (статья 268(2)(b)). Открытый бассейн без крыши не учитывается в площади, используемой для расчёта CUT (Приложение 1).
Кодекс говорит, по какому режиму пойдут ваши работы, но своё слово скажут и градостроительные правила вашего участка, и правила вашего посёлка, и ваш сосед.
Сезонный наземный бассейн прямо не упоминается. Прежде чем копать или заливать что-либо, спросите мэрию.
Заборы
| Работы с забором | Режим | Статья |
|---|---|---|
| Ремонт с сохранением формы и материалов | Без формальностей | 299(2)(a) пункт 1 |
| Новый забор на месте существующего, в рамках градостроительных правил | Уведомление | 294(2)(b)(i) |
| Забор там, где его не было | Нет ни в одном перечне: исходите из необходимости разрешения и уточните в мэрии | 246 |
Градостроительные правила часто устанавливают высоту и тип забора со стороны улицы. Они указаны в градостроительном сертификате.
Пристройки, мансарды и фасад
Для настоящей пристройки нужно разрешение на строительство. Некоторые менее значительные изменения оформляются уведомлением по статье 294(2)(b): переоборудование существующего чердака без изменения объёма и без усиления конструкций (iii); пристройка санузла или технического помещения площадью до 25 м² (x); переделка ненесущих элементов фасада (vi); замена кровли или её подъём не более чем на 0,5 м в пределах максимальной высоты (ii); энергетическая реновация дома высотой до 3 уровней (vii).
Перекраска не требует формальностей, только если сохраняются элементы и цвета фасада (статья 299(2)(a) пункт 5). Нового цвета в этом перечне нет, поэтому проверьте местные правила.
POT, CUT и градостроительный сертификат
Любая пристройка должна укладываться в показатели участка. POT означает долю участка, занятую зданиями. CUT означает общую площадь всех этажей, делённую на площадь участка. Застройщики часто строят близко к этим пределам, и запаса может почти не остаться.
Градостроительный сертификат (certificat de urbanism) указывает эти показатели для вашего участка: назначение земли, POT, CUT, зону застройки, высоты и линии застройки (статья 253(4)). Любой может запросить его в информационных целях (статья 254). Он не даёт права строить, но показывает, что возможно, ещё до того, как вы заплатите архитектору.
Правила поверх закона: ваш посёлок и ваш сосед
Правила посёлка. В закрытом посёлке правила могут быть строже кодекса. Закон 196/2018 об ассоциациях собственников определяет жилой комплекс (ansamblu rezidențial) как дома, в которых есть и общая, и индивидуальная собственность (статья 2). Прочитайте регламент посёлка и свой договор купли-продажи на предмет ограничений по заборам, цветам, бассейнам или оборудованию на крыше. См. также наш гид по взносам в закрытом посёлке.
Гражданский кодекс (Закон 287/2009) применяется при любом режиме:
- строения, работы и насаждения не ближе 60 см от границы, если закон или градостроительный регламент не говорит иное; меньшее расстояние требует согласия соседа в нотариально удостоверенном акте (статья 612);
- деревья не ближе 2 м от границы, кроме деревьев ниже 2 м и живых изгородей (статья 613);
- окно или балкон с видом на участок соседа не ближе 2 м, или 1 м, если они не параллельны границе (статья 615);
- дождевая вода с крыши не должна стекать на участок соседа (статья 611);
- стена или забор между двумя участками предполагается находящимся в общей собственности (статья 660).
Для виллы-дуплекса последнее правило важнее всего: всё, что крепится к общей стене (zid comun), затрагивает вашего соседа.
Чем грозит ошибка
Согласно статье 357(4), работы без обязательного уведомления влекут штраф от 5 000 до 50 000 леев; работы без обязательного разрешения: от 50 000 до 1 000 000 леев. Некоторые работы можно узаконить позже (статья 301), а в течение первого года действия кодекса и другие категории, по сборам в десять раз выше обычных. До узаконивания налог на здание увеличивается на 100% (статья 301(11)). См. наш гид по ежегодному налогу на недвижимость.
Прежде чем что-либо строить: 7 шагов
- Проверьте зону. Охраняемая застроенная зона или рядом исторический памятник? Тогда упрощённые режимы в изложенном виде не применяются.
- Проверьте населённый пункт. Коммуна или город, в пределах метрополитенской зоны или нет? От этого зависят режимы для построек до 20 м² и 50 м².
- Запросите градостроительный сертификат в информационных целях. POT, CUT, высоты и правила для заборов, письменно.
- Прочитайте регламент посёлка и свой договор. Ограничения на пристройки, цвета, заборы.
- Измерьте расстояния. 60 см от границы, 2 м для деревьев и для окон с видом на соседа.
- Выберите режим. Без формальностей, уведомление или разрешение. Если кодекс неясен, спросите мэрию письменно.
- Сохраняйте документы. Квитанции об уведомлении, проект, акт приёмки. Они понадобятся вам при продаже.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение на строительство для солнечных панелей на вилле в Румынии?
Нет. Согласно пункту 13 статьи 299(2)(a) Закона 169/2026, просьюмеры могут устанавливать панели на крыше, хозяйственной постройке или на земле без разрешения. Нужно заранее уведомить мэрию, а конструкция должна выдерживать ветер и снег.
Можно ли построить бассейн без разрешения в Румынии?
Как правило, нет. Бассейн считается хозяйственной постройкой. Только в сельском населённом пункте за пределами метрополитенской зоны, в пределах 50 м² хозяйственных построек в общей сложности, его можно оформить уведомлением (статья 294(2)(a)(i)). В остальных случаях рассчитывайте на разрешение.
Нужно ли разрешение для перголы в Румынии?
Разборная пергола на вашем участке за пределами охраняемых зон не требует формальностей (статья 299(2)(b) пункт 4). Её площадь не учитывается в POT и CUT, если местный регламент не говорит иное.
Можно ли заменить забор виллы без разрешения?
Ремонт с сохранением формы и материалов не требует формальностей. Для нового забора на месте старого нужно предварительное уведомление (статья 294(2)(b)(i)). Забора там, где его не было, нет ни в одном перечне, поэтому спросите мэрию.
Действует ли ещё прежняя статья 11 Закона 50/1991?
Нет. Закон 50/1991 отменён с вступлением в силу Закона 169/2026 25 августа 2026 года. Работы без разрешения теперь перечислены в статье 299, а режим уведомления: в статье 294.
Итог
Новый кодекс упростил небольшие улучшения: солнечные панели, перголы, внутренние работы и небольшие сельские постройки. Бассейн, пристройка или новый забор по-прежнему так или иначе проходят через мэрию.
Порядок, который экономит деньги: градостроительный сертификат, правила посёлка, расстояния до соседа, и только потом архитектор и строитель.
Если у вас есть вилла в Румынии или вы собираетесь её купить, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём ваши планы и вопросы, которые стоит задать мэрии. По юридической стороне вашего случая проконсультируйтесь с независимым юристом.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 169/2026, Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026 (PDF), ст. 245, 246, 253, 254, 267, 268, 294–299, 301, 357, 575, 576 и Приложение 1 · Гражданский кодекс, Закон 287/2009, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 611, 612, 613, 615, 660 · Закон 196/2018 об ассоциациях собственников, статья 2 (копия текста)
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Местные градостроительные регламенты и правила посёлков различаются; запросите в мэрии градостроительный сертификат и проконсультируйтесь с независимым юристом, прежде чем строить.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
