حلّ القانون 169/2026 محل المادة 11 من القانون 50/1991. والأعمال التي لا تحتاج إلى أي إجراء، مثل التشطيبات الداخلية واستبدال النوافذ والبرجولات القابلة للفك، باتت الآن في المادة 299.
لبعض الأعمال، مثل استبدال السياج أو تحويل العليّة، يكفي الإخطار: موافقة ضمنية بعد 15 يوم عمل، وتبدأ الأعمال بعد 15 يومًا تقويميًا (المواد 294–296).
أيًا كان مسار الرخصة، يشترط القانون المدني مسافة 60 سم على الأقل من الحدود للإنشاءات والمزروعات، و2 م للأشجار والنوافذ المطلة على الجار.
إضافات الفيلا دون رخصة: الإجابة المختصرة
منذ 25 أغسطس 2026، تستمد قواعد البناء في رومانيا من قانون واحد: قانون التهيئة الإقليمية والتخطيط العمراني والبناء، القانون 169/2026، المنشور في الجريدة الرسمية (Monitorul Oficial) رقم 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026. وقد ألغى القانون 50/1991 (المادة 576(3))، ولذلك لم تعد قائمة «الأعمال دون رخصة» الواردة في المادة 11 القديمة سارية.
يتضمن القانون الجديد ثلاثة مسارات (المادة 245(2)). فبعض الأعمال تحتاج إلى رخصة بناء. وبعضها يحتاج فقط إلى إخطار مسبق للبلدية (المادة 294). وبعضها لا يحتاج إلى أي إجراء على الإطلاق (المادة 299). وتقع تجديدات الداخل والألواح الشمسية والبرجولا القابلة للفك ضمن المسار الأخف. أما المسبح الجديد أو التوسعة الحقيقية أو السياج الجديد كليًا فلا تقع ضمنه عادة.
بعبارة بسيطة: يخبرك القانون بالمسار الذي تسلكه أعمالك، لكن قواعد التخطيط العمراني لقطعة أرضك، وقواعد مجمعك السكني، وجارك، كلها تظل صاحبة كلمة.
يشرح دليلنا حول رخص البناء وPUZ كيفية قراءة مستندات التخطيط العمراني لقطعة الأرض. أما هذا المقال فيبدأ بعد التسليم، حين تصبح الفيلا ملكك وتريد تحسينها.
المسارات الثلاثة في القانون الجديد
| المسار | ماذا يعني | القانون 169/2026 |
|---|---|---|
| رخصة البناء (autorizație de construire) | شهادة التخطيط العمراني، والموافقات، والمشروع، والرخصة | المادتان 246، 249 |
| الإخطار (notificare) | نموذج، ومشروع فني مبسّط يوقّعه مهندس معماري أو مهندس، والرسوم. موافقة ضمنية بعد 15 يوم عمل؛ وتبدأ الأعمال بعد 15 يومًا تقويميًا | المواد 294–296 |
| دون أي إجراء | لا رخصة ولا إخطار | المادة 299 |
و«دون أي إجراء» لا تعني «دون قواعد». فقواعد التخطيط العمراني والقواعد الفنية تظل إلزامية، والمالك مسؤول بالتضامن مع المصمم والمنفّذ، ولا يزال يتعين تسجيل استلام الأعمال المنجزة (المادة 299(3) إلى (5)).
كل ما يلي يُطبَّق خارج المناطق العمرانية المحمية ومناطق حماية المعالم التاريخية. أما داخلها، فتُطبَّق قواعد أشد (المادتان 284 و294(3)).
تجديد الداخل والنوافذ والتكييف
تجيز المادة 299(2)(a)، دون أي إجراء: استبدال التشطيبات الداخلية والأرضيات (البند 7) والأبواب الداخلية (البند 3)؛ واستبدال النوافذ والأبواب الخارجية إذا بقي شكل الفتحات وحجمها كما هما، حتى بمادة جديدة (البند 4)؛ وإصلاح التمديدات الداخلية أو استبدالها (البند 9)؛ وتركيب أنظمة التدفئة المحلية وأنظمة المياه الساخنة ووحدات التكييف الفردية (البند 10).
نقل جدار غير إنشائي يمر عبر الإخطار (المادة 294(2)(b)(v)). وأي عمل يمس الهيكل يحتاج إلى رخصة.
الألواح الشمسية
يجيز البند 13 من المادة 299(2)(a) تركيب الألواح الكهروضوئية على المنزل أو على الملحقات أو على الأرض، للمنتجين المستهلكين (prosumers) وفق القانون 123/2012، وسخانات المياه الشمسية للاستخدام الخاص. لا حاجة إلى رخصة، لكن بشرطين: إخطار مسبق للبلدية، وهيكل يتحمل الألواح والرياح والثلوج.
وللاطلاع على الجدوى الاقتصادية والربط بالشبكة، راجع دليلنا حول الألواح الشمسية على الفيلا.
البرجولات والتراسات ومخازن الحديقة
- البرجولات القابلة للفك والتراسات الخارجية داخل ملكيتك: دون أي إجراء (المادة 299(2)(b) البند 4). ويشمل البند نفسه الجدران الاستنادية ودرجات الوصول في الطابق الأرضي.
- الملحقات الصغيرة في البلدات الريفية: التراسات المسقوفة والبرجولات والمطابخ الصيفية والمخازن وما شابهها، حتى 20 م² إجمالًا وارتفاع 2.5 م، دون أساسات، وقابلة للفك، على هيكل خشبي أو معدني: دون أي إجراء (المادة 299(2)(c)). وتصرّح عنها لأغراض الضريبة المحلية (المادة 299(12)).
- حتى 50 م² إجمالًا، مع السماح بالأساسات: إخطار (المادة 294(2)(a)(i)). ولا يُطبَّق ذلك إلا في البلدات الريفية، وليس في البلدات الريفية الواقعة ضمن المناطق الحضرية الكبرى (metropolitan zones).
كثير من مناطق الفيلات حول بوخارست هي بلديات ريفية (comune). أما هل تُعدّ بلديتك جزءًا من منطقة حضرية كبرى، فسؤال يُوجَّه إلى البلدية (primăria)، كتابيًا، عبر شهادة التخطيط العمراني.
ووفق تعريفات القانون (الملحق 1)، لا تُحتسب البرجولات ضمن POT أو CUT، ما لم تنص لائحة التخطيط العمراني المحلية على خلاف ذلك.
المسبح
المسبح ليس مدرجًا في قائمة الأعمال دون أي إجراء. وتعدّ تعريفات القانون المسابح من الملحقات المنزلية (anexe gospodărești)، مثل المرائب والمخازن. وعمليًا:
- في بلدة ريفية خارج منطقة حضرية كبرى، يمكن للمسبح الواقع ضمن حد الملحقات البالغ 50 م² أن يمر عبر الإخطار (المادة 294(2)(a)(i) تذكر المسابح بالاسم)؛
- وفي جميع الحالات الأخرى، خطّط للحصول على رخصة بناء.
وهذه الرخصة أخف من رخصة المنزل: فلا حاجة إلى موافقة الصحة العامة للملحقات المنزلية (المادة 267(2)(b))، ولا إلى قرار بيئي للملحقات غير المستخدمة للحيوانات (المادة 268(2)(b)). ولا يُحتسب المسبح الخارجي غير المسقوف ضمن المساحة الطابقية المستخدمة لحساب CUT (الملحق 1).
يخبرك القانون بالمسار الذي تسلكه أعمالك، لكن قواعد التخطيط العمراني لقطعة أرضك، وقواعد مجمعك السكني، وجارك، كلها تظل صاحبة كلمة.
أما المسبح الموسمي فوق الأرض فلا يتناوله القانون مباشرة. اسأل البلدية قبل أن تحفر أو تصب أي شيء.
الأسوار
| أعمال السياج | المسار | المادة |
|---|---|---|
| إصلاح بالشكل والمواد نفسها | دون أي إجراء | 299(2)(a) البند 1 |
| سياج جديد مكان سياج قائم، ضمن قواعد التخطيط العمراني | إخطار | 294(2)(b)(i) |
| سياج في مكان لم يكن فيه سياج | غير مدرج في أي من القائمتين: افترض الحاجة إلى رخصة وتأكد من البلدية | 246 |
كثيرًا ما تحدد قواعد التخطيط العمراني ارتفاع السياج ونوعه من جهة الشارع. وتبيّنها شهادة التخطيط العمراني.
التوسعات والعليّات والواجهة
التوسعة الحقيقية تحتاج إلى رخصة بناء. وبعض التعديلات الأصغر تمر عبر الإخطار بموجب المادة 294(2)(b): تحويل عليّة قائمة دون تغيير الحجم أو تدعيم الهيكل (iii)؛ وتوسعة لحمّام أو غرفة فنية حتى 25 م² (x)؛ وإعادة تشكيل عناصر الواجهة غير الحاملة (vi)؛ واستبدال السقف، أو رفعه حتى 0.5 م ضمن الارتفاع الأقصى (ii)؛ والتجديد الطاقوي لمنزل يصل إلى 3 مستويات (vii).
وإعادة الطلاء لا تحتاج إلى أي إجراء إلا إذا حافظت على عناصر الواجهة وألوانها (المادة 299(2)(a) البند 5). واللون الجديد غير مدرج في تلك القائمة، فتحقق من القواعد المحلية.
POT وCUT وشهادة التخطيط العمراني
يجب أن تتوافق أي توسعة مع مؤشرات قطعة الأرض. POT هو نسبة مساحة قطعة الأرض المغطاة بالمباني. وCUT هو إجمالي المساحة الطابقية في جميع المستويات مقسومًا على مساحة قطعة الأرض. وكثيرًا ما يبني المطوّرون قريبًا من هذه الحدود، مما قد لا يترك مجالًا كبيرًا.
وتحددها شهادة التخطيط العمراني (certificat de urbanism) لقطعة أرضك: استخدام الأرض، وPOT، وCUT، والمساحة القابلة للبناء، والارتفاعات، وخطوط البناء (المادة 253(4)). ويحق لأي شخص طلبها لأغراض إعلامية (المادة 254). وهي لا تمنح حقًا في البناء، لكنها تخبرك بما هو ممكن قبل أن تدفع لمهندس معماري.
قواعد فوق القانون: مجمعك السكني وجارك
قواعد المجمع. في المجمعات السكنية المسوّرة، قد تكون القواعد أشد من القانون. ويعرّف القانون 196/2018 بشأن جمعيات المالكين المجمع السكني (ansamblu rezidențial) بأنه منازل ذات ملكية مشتركة وفردية معًا (المادة 2). اقرأ لائحة المجمع وعقد البيع للاطلاع على القيود المتعلقة بالأسوار أو الألوان أو المسابح أو المعدات على السطح. راجع أيضًا دليلنا حول رسوم المجمعات السكنية المسوّرة.
القانون المدني (القانون 287/2009) يُطبَّق أيًا كان المسار:
- الإنشاءات والأعمال والمزروعات على بعد 60 سم على الأقل من الحدود، ما لم ينص القانون أو لائحة التخطيط العمراني على خلاف ذلك؛ وأي مسافة أقل تتطلب موافقة الجار في سند موثّق (المادة 612)؛
- الأشجار على بعد 2 م على الأقل من الحدود، باستثناء الأشجار التي يقل ارتفاعها عن 2 م والسياجات النباتية (المادة 613)؛
- النافذة أو الشرفة المطلة على الجار على بعد 2 م على الأقل، أو 1 م إذا لم تكن موازية للحدود (المادة 615)؛
- يجب ألا تنصرف مياه أمطار السقف إلى أرض الجار (المادة 611)؛
- يُفترض أن الجدار أو السياج الفاصل بين قطعتي أرض مملوك ملكية مشتركة (المادة 660).
وفي الفيلا شبه المتصلة، القاعدة الأخيرة هي الأهم: فأي شيء يُثبَّت على الجدار المشترك (zid comun) يعني جارك أيضًا.
ما الذي يكلّفه الخطأ
بموجب المادة 357(4)، تترتب على الأعمال المنفذة دون الإخطار المطلوب غرامة من 5,000 إلى 50,000 ليو؛ وعلى الأعمال المنفذة دون الرخصة المطلوبة، من 50,000 إلى 1,000,000 ليو. ويمكن تسوية بعض الأعمال لاحقًا (المادة 301)، وخلال السنة الأولى من القانون فئات أخرى أيضًا، مقابل عشرة أضعاف الرسوم العادية. وحتى ذلك الحين ترتفع ضريبة المبنى بنسبة 100% (المادة 301(11)). راجع دليلنا حول الضريبة العقارية السنوية.
قبل أن تبني أي شيء: 7 خطوات
- تحقق من المنطقة. منطقة عمرانية محمية أو قرب معلم تاريخي؟ عندئذ لا تُطبَّق المسارات السهلة كما هي مكتوبة.
- تحقق من البلدة. بلدية ريفية أم مدينة، داخل منطقة حضرية كبرى أم لا؟ هذا ما يحدد مساري الملحقات البالغين 20 م² و50 م².
- اطلب شهادة تخطيط عمراني لأغراض إعلامية. POT وCUT والارتفاعات وقواعد الأسوار، كتابيًا.
- اقرأ لائحة مجمعك وعقدك. القيود على الإضافات والألوان والأسوار.
- قِس المسافات. 60 سم من الحدود، و2 م للأشجار وللنوافذ المطلة على الجار.
- اختر المسار. دون أي إجراء، أو إخطار، أو رخصة. وإذا كان القانون غير واضح، فاسأل البلدية كتابيًا.
- احتفظ بالمستندات. إيصالات الإخطار، والمشروع، ومحضر الاستلام. ستحتاج إليها عند البيع.
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى رخصة بناء لتركيب ألواح شمسية على فيلتي في رومانيا؟
لا. بموجب البند 13 من المادة 299(2)(a) من القانون 169/2026، يمكن للمنتجين المستهلكين تركيب الألواح على السطح أو على ملحق أو على الأرض دون رخصة. ويجب عليك إخطار البلدية مسبقًا، وأن يتحمل الهيكل الرياح والثلوج.
هل يمكنني بناء مسبح دون رخصة في رومانيا؟
في الغالب لا. فالمسبح يُعدّ ملحقًا منزليًا. ولا يمكن أن يمر عبر الإخطار إلا في بلدة ريفية خارج منطقة حضرية كبرى، ضمن 50 م² من الملحقات إجمالًا (المادة 294(2)(a)(i)). وفي غير ذلك، خطّط للحصول على رخصة.
هل تحتاج البرجولا إلى رخصة في رومانيا؟
البرجولا القابلة للفك داخل ملكيتك، خارج المناطق المحمية، لا تحتاج إلى أي إجراء (المادة 299(2)(b) البند 4). ولا تُحتسب مساحتها ضمن POT أو CUT، ما لم تنص اللائحة المحلية على خلاف ذلك.
هل يمكنني استبدال سياج فيلتي دون رخصة؟
الإصلاحات التي تحافظ على الشكل والمواد لا تحتاج إلى أي إجراء. والسياج الجديد مكان القديم يحتاج إلى إخطار مسبق (المادة 294(2)(b)(i)). أما السياج في مكان لم يكن فيه سياج فغير مدرج في أي من القائمتين، فاسأل البلدية.
هل لا تزال المادة 11 القديمة من القانون 50/1991 سارية؟
لا. أُلغي القانون 50/1991 عند دخول القانون 169/2026 حيز التنفيذ في 25 أغسطس 2026. والأعمال دون رخصة باتت الآن في المادة 299، ومسار الإخطار في المادة 294.
الخلاصة
جعل القانون الجديد التحسينات الصغيرة أسهل: الألواح الشمسية، والبرجولات، والأعمال الداخلية، والملحقات الريفية الصغيرة. أما المسبح أو التوسعة أو السياج الجديد فلا تزال تمر عبر البلدية بشكل أو بآخر.
والترتيب الذي يوفّر المال: شهادة التخطيط العمراني، ثم قواعد المجمع، ثم مسافات الجوار، وبعد ذلك فقط المهندس المعماري والمقاول.
إذا كنت تملك فيلا في رومانيا، أو على وشك شراء واحدة، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. وسنراجع معًا خططك والأسئلة التي توجهها إلى البلدية. وللجانب القانوني من حالتك، استشر محاميًا مستقلًا.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: القانون 169/2026، قانون التهيئة الإقليمية والتخطيط العمراني والبناء، الجريدة الرسمية (Monitorul Oficial) رقم 661 بتاريخ 10.08.2026 (PDF)، المواد 245، 246، 253، 254، 267، 268، 294–299، 301، 357، 575، 576 والملحق 1 · القانون المدني، القانون 287/2009، الصيغة الموحّدة (legislatie.just.ro)، المواد 611، 612، 613، 615، 660 · القانون 196/2018 بشأن جمعيات المالكين، المادة 2 (نسخة من النص)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. وتختلف لوائح التخطيط العمراني المحلية وقواعد المجمعات من مكان إلى آخر؛ اطلب من البلدية شهادة تخطيط عمراني واستشر محاميًا مستقلًا قبل أن تبني.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
