La loi 169/2026 a remplacé l'article 11 de la loi 50/1991. Les travaux sans aucune formalité, comme les finitions intérieures, le remplacement des fenêtres et les pergolas démontables, figurent désormais à l'article 299.
Pour certains travaux, comme le remplacement d'une clôture ou l'aménagement de combles, une notification suffit : accord tacite après 15 jours ouvrables, début des travaux 15 jours calendaires plus tard (art. 294–296).
Quel que soit le régime d'autorisation, le Code civil impose au moins 60 cm de la limite séparative pour les constructions et les plantations, et 2 m pour les arbres et les fenêtres donnant sur le voisin.
Ajouts à une villa sans permis : la réponse courte
Depuis le 25 août 2026, les règles de construction en Roumanie relèvent d'une seule loi : le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction, la loi 169/2026, publiée au Monitorul Oficial n° 661 du 10 août 2026. Elle a abrogé la loi 50/1991 (article 576(3)) : l'ancienne liste de l'article 11 des « travaux sans permis » ne s'applique donc plus.
Le nouveau code prévoit trois régimes (article 245(2)). Certains travaux exigent un permis de construire. D'autres n'exigent qu'une notification préalable à la mairie (article 294). D'autres encore ne requièrent aucune formalité (article 299). La rénovation intérieure, les panneaux solaires et une pergola démontable relèvent du régime le plus léger. Une nouvelle piscine, une véritable extension ou une clôture entièrement nouvelle, en général, non.
En clair : le code vous indique le régime applicable à vos travaux, mais les règles d'urbanisme de votre terrain, le règlement de votre ensemble résidentiel et votre voisin ont aussi leur mot à dire.
Notre guide sur le permis de construire et le PUZ explique comment lire les documents d'urbanisme d'un terrain. Cet article commence après la livraison, lorsque la villa vous appartient et que vous souhaitez l'améliorer.
Les trois régimes du nouveau code
| Régime | Ce qu'il implique | Loi 169/2026 |
|---|---|---|
| Permis de construire (autorizație de construire) | Certificat d'urbanisme, avis, projet, permis | Art. 246, 249 |
| Notification (notificare) | Un formulaire, un projet technique simplifié signé par un architecte ou un ingénieur, et les taxes. Accord tacite après 15 jours ouvrables ; les travaux commencent 15 jours calendaires plus tard | Art. 294–296 |
| Aucune formalité | Ni permis, ni notification | Art. 299 |
« Aucune formalité » ne signifie pas « aucune règle ». Les règles d'urbanisme et les règles techniques restent obligatoires, le propriétaire est responsable avec le concepteur et l'entrepreneur, et la réception des travaux achevés doit toujours être consignée (article 299(3) à (5)).
Tout ce qui suit s'applique en dehors des zones construites protégées et des zones de protection des monuments historiques. À l'intérieur de celles-ci, des règles plus strictes s'appliquent (articles 284 et 294(3)).
Rénovation intérieure, fenêtres et climatisation
L'article 299(2)(a) autorise, sans aucune formalité : le remplacement des finitions intérieures et des revêtements de sol (point 7) et des portes intérieures (point 3) ; le remplacement des fenêtres et portes extérieures si la forme et les dimensions des baies restent identiques, même dans un nouveau matériau (point 4) ; la réparation ou le remplacement des installations intérieures (point 9) ; et l'installation de chauffages locaux, de systèmes d'eau chaude et de climatiseurs individuels (point 10).
Le déplacement d'une cloison non porteuse relève de la notification (article 294(2)(b)(v)). Tout ce qui touche à la structure exige un permis.
Panneaux solaires
L'article 299(2)(a) point 13 autorise les panneaux photovoltaïques sur la maison, sur les annexes ou au sol, pour les prosommateurs au sens de la loi 123/2012, ainsi que les chauffe-eau solaires pour votre propre usage. Pas de permis, mais deux conditions : une information préalable de la mairie, et une structure capable de supporter les panneaux, le vent et la neige.
Pour l'aspect économique et le raccordement au réseau, consultez notre guide sur les panneaux solaires sur une villa.
Pergolas, terrasses et abris de jardin
- Pergolas démontables et terrasses extérieures à l'intérieur de votre propriété : aucune formalité (article 299(2)(b) point 4). Le même point couvre les murs de soutènement et les marches d'accès au rez-de-chaussée.
- Petites annexes dans une localité rurale : terrasses couvertes, pergolas, cuisines d'été, abris et constructions similaires, jusqu'à 20 m² au total et 2,5 m de hauteur, sans fondations, démontables, sur une structure en bois ou en métal : aucune formalité (article 299(2)(c)). Vous les déclarez au titre de la fiscalité locale (article 299(12)).
- Jusqu'à 50 m² au total, fondations autorisées : notification (article 294(2)(a)(i)). Cela ne s'applique que dans les localités rurales, et pas dans les localités rurales situées dans une zone métropolitaine.
De nombreux secteurs de villas autour de Bucarest sont des communes. La question de savoir si la vôtre fait partie d'une zone métropolitaine est à poser à la mairie (primăria), par écrit, au moyen d'un certificat d'urbanisme.
Selon les définitions du code (annexe 1), les pergolas ne sont pas prises en compte dans le POT ni dans le CUT, sauf disposition contraire du règlement local d'urbanisme.
La piscine
Une piscine ne figure pas sur la liste des travaux sans formalité. Les définitions du code rangent les piscines parmi les annexes de l'habitation (anexe gospodărești), comme les garages et les abris. En pratique :
- dans une localité rurale située hors zone métropolitaine, une piscine qui reste dans la limite de 50 m² d'annexes peut relever de la notification (l'article 294(2)(a)(i) cite les piscines) ;
- dans tous les autres cas, prévoyez un permis de construire.
Ce permis est plus léger que pour une maison : pas d'avis de santé publique pour les annexes de l'habitation (article 267(2)(b)) et pas d'acte environnemental pour les annexes qui n'abritent pas d'animaux (article 268(2)(b)). Une piscine extérieure non couverte n'est pas comptée dans la surface de plancher retenue pour le CUT (annexe 1).
Le code vous indique le régime applicable à vos travaux, mais les règles d'urbanisme de votre terrain, le règlement de votre ensemble résidentiel et votre voisin ont aussi leur mot à dire.
Une piscine hors sol saisonnière n'est pas visée directement. Interrogez la mairie avant de creuser ou de couler quoi que ce soit.
Clôtures
| Travaux de clôture | Régime | Article |
|---|---|---|
| Réparation, même forme et mêmes matériaux | Aucune formalité | 299(2)(a) point 1 |
| Nouvelle clôture à la place d'une clôture existante, dans le respect des règles d'urbanisme | Notification | 294(2)(b)(i) |
| Une clôture là où il n'y en avait pas | Absente des deux listes : partez du principe qu'un permis est nécessaire et confirmez auprès de la mairie | 246 |
Les règles d'urbanisme fixent souvent la hauteur et le type de clôture côté rue. Le certificat d'urbanisme les indique.
Extensions, combles et façade
Une véritable extension exige un permis de construire. Certaines modifications plus modestes relèvent de la notification selon l'article 294(2)(b) : l'aménagement de combles existants sans modification du volume ni renforcement de la structure (iii) ; une extension pour une salle de bains ou un local technique jusqu'à 25 m² (x) ; le remodelage d'éléments de façade non porteurs (vi) ; le remplacement de la toiture, ou sa surélévation jusqu'à 0,5 m dans la limite de la hauteur maximale (ii) ; et la rénovation énergétique d'une maison comptant jusqu'à 3 niveaux (vii).
Repeindre ne requiert aucune formalité uniquement si vous conservez les éléments et les couleurs de la façade (article 299(2)(a) point 5). Une nouvelle couleur ne figure pas sur cette liste : vérifiez les règles locales.
POT, CUT et le certificat d'urbanisme
Toute extension doit respecter les coefficients du terrain. Le POT est la part du terrain occupée au sol par les constructions. Le CUT est la surface de plancher totale de tous les niveaux divisée par la surface du terrain. Les promoteurs construisent souvent près de ces limites, ce qui peut laisser peu de marge.
Le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism) les indique pour votre terrain : affectation du sol, POT, CUT, surface constructible, hauteurs et alignements (article 253(4)). Toute personne peut en demander un à titre informatif (article 254). Il ne confère aucun droit de construire, mais il vous indique ce qui est possible avant de rémunérer un architecte.
Des règles qui s'ajoutent à la loi : votre ensemble résidentiel et votre voisin
Le règlement de l'ensemble résidentiel. Dans un ensemble résidentiel fermé, les règles peuvent être plus strictes que le code. La loi 196/2018 sur les associations de propriétaires définit l'ensemble résidentiel (ansamblu rezidențial) comme un ensemble de maisons comportant à la fois des parties communes et des parties privatives (article 2). Lisez le règlement de l'ensemble et votre contrat de vente pour connaître les limites relatives aux clôtures, aux couleurs, aux piscines ou aux équipements en toiture. Consultez aussi notre guide sur les charges d'un ensemble résidentiel fermé.
Le Code civil (loi 287/2009) s'applique quel que soit le régime :
- constructions, ouvrages et plantations à au moins 60 cm de la limite séparative, sauf disposition contraire de la loi ou du règlement d'urbanisme ; une distance inférieure exige l'accord du voisin par acte authentique (article 612) ;
- arbres à au moins 2 m de la limite, sauf les arbres de moins de 2 m et les haies (article 613) ;
- une fenêtre ou un balcon donnant sur le voisin à au moins 2 m, ou 1 m s'il n'est pas parallèle à la limite (article 615) ;
- les eaux pluviales de la toiture ne doivent pas s'écouler sur le terrain voisin (article 611) ;
- un mur ou une clôture séparant deux terrains est présumé mitoyen (article 660).
Dans une villa jumelée, c'est la dernière règle qui compte le plus : tout ce qui est fixé au mur mitoyen (zid comun) concerne votre voisin.
Ce que coûte une erreur
Selon l'article 357(4), des travaux réalisés sans la notification requise sont passibles d'une amende de 5 000 à 50 000 lei ; des travaux réalisés sans le permis requis, de 50 000 à 1 000 000 lei. Certains travaux peuvent être régularisés ultérieurement (article 301), et pendant la première année du code d'autres catégories également, moyennant dix fois les taxes normales. D'ici là, l'impôt sur les constructions est majoré de 100 % (article 301(11)). Consultez notre guide sur l'impôt foncier annuel.
Avant de construire quoi que ce soit : 7 étapes
- Vérifiez la zone. Zone construite protégée ou proximité d'un monument historique ? Dans ce cas, les régimes simplifiés ne s'appliquent pas tels quels.
- Vérifiez la localité. Commune ou ville, dans une zone métropolitaine ou non ? C'est ce qui détermine les régimes des annexes de 20 m² et de 50 m².
- Demandez un certificat d'urbanisme à titre informatif. POT, CUT, hauteurs et règles de clôture, par écrit.
- Lisez le règlement de votre ensemble résidentiel et votre contrat. Limites sur les ajouts, les couleurs, les clôtures.
- Mesurez les distances. 60 cm de la limite, 2 m pour les arbres et pour les fenêtres donnant sur le voisin.
- Choisissez le régime. Aucune formalité, notification ou permis. Si le code n'est pas clair, interrogez la mairie par écrit.
- Conservez les documents. Récépissés de notification, projet, procès-verbal de réception. Vous en aurez besoin lors de la vente.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un permis de construire pour installer des panneaux solaires sur ma villa en Roumanie ?
Non. Selon l'article 299(2)(a) point 13 de la loi 169/2026, les prosommateurs peuvent installer des panneaux sur la toiture, sur une annexe ou au sol sans permis. Vous devez en informer la mairie au préalable, et la structure doit résister au vent et à la neige.
Puis-je construire une piscine sans permis en Roumanie ?
En général, non. Une piscine est une annexe de l'habitation. Ce n'est que dans une localité rurale située hors zone métropolitaine, dans la limite de 50 m² d'annexes au total, qu'elle peut relever de la notification (article 294(2)(a)(i)). Sinon, prévoyez un permis.
Une pergola exige-t-elle un permis en Roumanie ?
Une pergola démontable à l'intérieur de votre propriété, hors zones protégées, ne requiert aucune formalité (article 299(2)(b) point 4). Sa surface n'est pas prise en compte dans le POT ni dans le CUT, sauf disposition contraire du règlement local.
Puis-je remplacer la clôture de ma villa sans permis ?
Les réparations qui conservent la forme et les matériaux ne requièrent aucune formalité. Une nouvelle clôture à la place de l'ancienne exige une notification préalable (article 294(2)(b)(i)). Une clôture là où il n'y en avait pas ne figure sur aucune des deux listes : interrogez la mairie.
L'ancien article 11 de la loi 50/1991 est-il toujours valable ?
Non. La loi 50/1991 a été abrogée à l'entrée en vigueur de la loi 169/2026, le 25 août 2026. Les travaux sans permis figurent désormais à l'article 299, et le régime de la notification à l'article 294.
En résumé
Le nouveau code a simplifié les petites améliorations : solaire, pergolas, travaux intérieurs et petites annexes en zone rurale. Une piscine, une extension ou une nouvelle clôture passent toujours, sous une forme ou une autre, par la mairie.
L'ordre qui fait économiser de l'argent : certificat d'urbanisme, règlement de l'ensemble résidentiel, distances avec le voisin, et seulement ensuite un architecte et une entreprise.
Si vous possédez une villa en Roumanie, ou êtes sur le point d'en acheter une, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue vos projets et les questions à poser à la mairie. Pour l'aspect juridique de votre dossier, consultez un avocat indépendant.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 169/2026, Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 (PDF), art. 245, 246, 253, 254, 267, 268, 294–299, 301, 357, 575, 576 et annexe 1 · Code civil, loi 287/2009, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 611, 612, 613, 615, 660 · Loi 196/2018 sur les associations de propriétaires, article 2 (copie du texte)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont exactes au 22 octobre 2026. Les règlements locaux d'urbanisme et les règlements des ensembles résidentiels varient d'un endroit à l'autre ; demandez un certificat d'urbanisme à la mairie et consultez un avocat indépendant avant de construire.
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