Legea 169/2026 a înlocuit art. 11 din Legea 50/1991. Lucrările fără nicio formalitate, precum finisajele interioare, schimbarea geamurilor sau pergola demontabilă, sunt acum la art. 299.
Pentru unele lucrări, precum un gard nou în locul celui vechi sau mansardarea podului, ajunge o notificare: aprobare tacită după 15 zile lucrătoare, începerea lucrărilor după încă 15 zile calendaristice (art. 294–296).
Indiferent de regim, Codul civil cere cel puțin 60 cm de linia de hotar pentru construcții și plantații, și 2 m pentru arbori și ferestrele cu vedere spre vecin.
Lucrări fără autorizație: răspunsul pe scurt
De la 25 august 2026, regulile pentru construcții sunt adunate într-o singură lege: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Codul a abrogat Legea nr. 50/1991 (art. 576 alin. (3)). Lista din vechiul art. 11, citată încă de multe ghiduri, nu mai este în vigoare.
În locul lui, Codul are trei regimuri (art. 245 alin. (2)): lucrări cu autorizație de construire, lucrări pe baza unei notificări prealabile la primărie (art. 294) și lucrări fără nicio formalitate (art. 299). Renovarea interioară, panourile fotovoltaice și pergola demontabilă intră în regimul cel mai ușor. Piscina, extinderea casei sau un gard nou, acolo unde nu a existat, de regulă nu.
Pe scurt: Codul vă spune pe ce drum merge lucrarea, dar regulamentul de urbanism, regulile ansamblului și vecinul au și ei un cuvânt de spus.
Despre verificarea terenului înainte de cumpărare am scris separat: autorizația de construire și PUZ-ul. Aici vorbim despre familia care s-a mutat deja.
Cele trei regimuri, pe înțelesul tuturor
| Regim | Ce presupune | Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Autorizație de construire | Certificat de urbanism, avize, proiect, autorizație | art. 246, 249 |
| Notificare prealabilă | Formular, proiect tehnic cu conținut simplificat semnat de arhitect sau inginer, taxele legale. Aprobare tacită după 15 zile lucrătoare; începerea lucrărilor după încă 15 zile calendaristice | art. 294–296 |
| Fără nicio formalitate | Nici autorizație, nici notificare | art. 299 |
Atenție: „fără formalitate” nu înseamnă „fără reguli”. Regulamentul de urbanism și normele tehnice rămân obligatorii, proprietarul răspunde solidar cu proiectantul și constructorul, iar recepția lucrărilor rămâne obligatorie (art. 299 alin. (3)–(5)).
Totul se aplică în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, unde regulile sunt mai stricte (art. 284 și art. 294 alin. (3)).
Renovarea interioară, geamurile și aerul condiționat
Art. 299 alin. (2) lit. a) permite, fără nicio formalitate:
- înlocuirea tencuielilor, zugrăvelilor, placajelor, finisajelor interioare și pardoselilor (pct. 7) și a ușilor interioare (pct. 3);
- înlocuirea ferestrelor și ușilor exterioare, dacă păstrați forma și dimensiunile golurilor, chiar dacă schimbați materialul (pct. 4);
- repararea sau înlocuirea instalațiilor interioare (pct. 9);
- montarea centralei, a sistemelor de apă caldă și a aparatelor de aer condiționat (pct. 10).
Dacă vreți să mutați un perete interior nestructural, treceți prin notificare (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (v)). Orice atinge structura de rezistență cere autorizație.
Panourile fotovoltaice
Art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 13 permite montarea sistemelor fotovoltaice pe casă, pe anexe sau pe sol, de către proprietarii prosumatori în sensul Legii nr. 123/2012, precum și a panourilor solare pentru apă caldă. Fără autorizație, dar cu două condiții: înștiințarea prealabilă a primăriei și o structură de susținere care preia greutatea panourilor, vântul și zăpada.
Despre costuri și racordare: panourile solare la vilă.
Pergola, terasa, foișorul și magazia din curte
- Pergolele și terasele exterioare demontabile din interiorul proprietății: fără nicio formalitate (art. 299 alin. (2) lit. b) pct. 4). Tot aici intră zidurile de sprijin și scările de acces la parter.
- Anexe mici în mediul rural: terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii și altele asemenea, de cel mult 20 mp cumulat și 2,5 m înălțime, fără fundație, demontabile, pe structură de lemn sau metal: fără nicio formalitate (art. 299 alin. (2) lit. c)). Le declarați la impozite, pe propria răspundere (art. 299 alin. (12)).
- Până la 50 mp cumulat, inclusiv cu fundație: prin notificare (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i)). Doar în mediul rural și nu în localitățile rurale din zonele metropolitane.
În jurul Bucureștiului, multe cartiere de case sunt în comune. Dacă a voastră face parte dintr-o zonă metropolitană, întrebați primăria în scris, prin certificatul de urbanism.
Conform anexei nr. 1 a Codului, suprafața pergolelor nu intră în calculul POT și CUT, cu excepția cazului în care regulamentul local de urbanism prevede altfel.
Piscina
Piscina nu apare pe lista lucrărilor fără formalitate. Definițiile din Cod o trec printre anexele gospodărești, alături de garaj, magazie și bucătăria de vară. Concret:
Codul vă spune pe ce drum merge lucrarea, dar regulamentul de urbanism, regulile ansamblului și vecinul au și ei un cuvânt de spus.
- în mediul rural, în afara zonelor metropolitane, o piscină care se încadrează în cei 50 mp de anexe poate merge pe notificare (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i) menționează expres piscinele);
- în toate celelalte cazuri, socotiți-vă cu autorizație de construire.
Pentru anexe gospodărești nu e nevoie de avizul de sănătate publică (art. 267 alin. (2) lit. b)) și nici de actul de mediu, dacă anexa nu e pentru animale (art. 268 alin. (2) lit. b)). Iar piscina exterioară descoperită nu intră în suprafața desfășurată pentru CUT (anexa nr. 1).
Piscina supraterană, montată doar vara, nu e tratată direct de Cod. Întrebați primăria înainte de orice săpătură.
Gardul
| Lucrare | Regim | Articol |
|---|---|---|
| Reparație, cu aceeași formă și aceleași materiale | Fără formalitate | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 1 |
| Gard nou în locul celui existent, conform reglementărilor urbanistice | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (i) |
| Gard nou acolo unde nu a existat | Nu apare în nicio listă: plecați de la autorizație și confirmați la primărie | art. 246 |
Înălțimea și tipul gardului spre stradă le găsiți de regulă în certificatul de urbanism.
Extinderea, mansarda și fațada
O extindere propriu-zisă a casei cere autorizație de construire. Câteva lucrări mai mici merg prin notificare, conform art. 294 alin. (2) lit. b):
- mansardarea podului existent, fără schimbarea volumetriei și fără consolidări (iii);
- extinderi pentru o baie sau o cameră tehnică de cel mult 25 mp (x);
- remodelarea fațadei, dacă elementele nu sunt portante (vi);
- înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau cu supraînălțare de cel mult 0,50 m, în limita înălțimii admise (ii);
- reabilitarea energetică a anvelopei la casele de cel mult 3 niveluri (vii).
Zugrăveala exterioară e fără formalitate doar dacă păstrați elementele de fațadă și culorile (art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 5). Pentru o culoare nouă, verificați întâi regulile locale și pe cele ale ansamblului.
POT, CUT și certificatul de urbanism
Orice extindere trebuie să încapă în indicatorii parcelei. POT este procentul din teren ocupat de construcții. CUT este raportul dintre suprafața desfășurată pe toate nivelurile și suprafața terenului. La casele noi, rezerva rămasă e adesea mică.
Certificatul de urbanism vă dă cifrele: folosința terenului, POT, CUT, edificabilul, înălțimile și alinierile (art. 253 alin. (4)). Orice persoană poate cere un certificat de urbanism pentru informare (art. 254). Nu dă drept de construire, dar arată ce e posibil înainte să plătiți un arhitect.
Peste lege: regulamentul ansamblului și vecinul
Ansamblul rezidențial. Într-un complex de case, regulile pot fi mai stricte decât Codul. Legea nr. 196/2018 a asociațiilor de proprietari definește ansamblul rezidențial ca imobil cu locuințe, în care există proprietăți comune și individuale (art. 2). Citiți regulamentul ansamblului și contractul de vânzare: pot exista limite pentru garduri, culori, piscine sau echipamente pe acoperiș. Despre cheltuielile comune, vedeți ghidul nostru despre administrarea ansamblurilor rezidențiale.
Codul civil (Legea nr. 287/2009) se aplică indiferent de regim:
- construcții, lucrări și plantații la cel puțin 60 cm de linia de hotar, dacă legea sau regulamentul de urbanism nu prevede altfel; o distanță mai mică se poate conveni cu vecinul doar prin înscris autentic (art. 612);
- arborii la cel puțin 2 m de hotar, cu excepția celor mai mici de 2 m, a plantațiilor și a gardurilor vii (art. 613);
- fereastra de vedere sau balconul spre vecin la cel puțin 2 m, ori 1 m dacă nu sunt paralele cu hotarul (art. 615);
- apa de pe acoperiș nu are voie să se scurgă pe terenul vecinului (art. 611);
- zidul sau gardul dintre două proprietăți se prezumă a fi proprietate comună (art. 660).
La o casă cuplată, ultima regulă contează cel mai mult: orice prindeți de zidul comun îl privește și pe vecin.
Cât costă o greșeală
Conform art. 357 alin. (4), lucrările fără notificarea obligatorie se amendează cu 5.000–50.000 lei, iar cele fără autorizația necesară cu 50.000–1.000.000 lei. Unele lucrări pot fi regularizate (art. 301), iar în primul an de la intrarea în vigoare a Codului și alte categorii, cu taxe de zece ori mai mari. Până la regularizare, impozitul pe clădire crește cu 100% (art. 301 alin. (11)). Vedeți și ghidul despre impozitul anual pe proprietate.
Înainte să construiți ceva: 7 pași
- Verificați zona. Zonă construită protejată sau lângă un monument? Atunci regimurile ușoare nu se aplică așa cum sunt scrise.
- Verificați localitatea. Comună sau oraș? În zonă metropolitană sau nu? De aici depind regulile de 20 mp și 50 mp.
- Cereți un certificat de urbanism pentru informare. POT, CUT, înălțimi, reguli pentru gard, în scris.
- Citiți regulamentul ansamblului și contractul. Limite pentru extinderi, culori, garduri.
- Măsurați distanțele. 60 cm de hotar, 2 m pentru arbori și pentru ferestrele spre vecin.
- Alegeți regimul. Fără formalitate, notificare sau autorizație. Dacă textul nu e clar, întrebați primăria în scris.
- Păstrați actele: notificarea, proiectul, recepția. Vă trebuie la vânzare.
Întrebări frecvente
Am nevoie de autorizație pentru panouri fotovoltaice pe casă?
Nu. Conform art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 13 din Legea nr. 169/2026, prosumatorii pot monta panouri pe casă, pe anexe sau pe sol fără autorizație. Trebuie doar să înștiințați primăria în prealabil, iar structura trebuie să reziste la vânt și zăpadă.
Pot face o piscină fără autorizație?
De regulă, nu. Piscina este anexă gospodărească. Doar în mediul rural, în afara zonelor metropolitane și în limita a 50 mp de anexe cumulat, merge prin notificare (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i)). În rest, aveți nevoie de autorizație.
Pergola are nevoie de autorizație?
O pergolă demontabilă, în interiorul proprietății și în afara zonelor protejate, nu cere nicio formalitate (art. 299 alin. (2) lit. b) pct. 4). Suprafața ei nu intră în POT și CUT, dacă regulamentul local nu prevede altfel.
Pot schimba gardul fără autorizație?
Reparația cu aceeași formă și materiale nu cere nimic. Un gard nou în locul celui vechi merge prin notificare (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (i)). Pentru un gard unde nu a existat, întrebați primăria.
Concluzia
Noul Cod a simplificat lucrările mici. Piscina, extinderea sau gardul nou trec în continuare pe la primărie, într-o formă sau alta.
Ordinea care vă scutește de bani și de nervi: certificatul de urbanism, regulamentul ansamblului, distanțele față de vecin, abia apoi arhitectul și constructorul.
Dacă locuiți deja într-o casă în nordul Bucureștiului sau vă pregătiți să cumpărați una, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin planuri și prin întrebările pentru primărie. Pentru partea juridică a situației voastre, consultați un avocat independent.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026 (PDF), art. 245, 246, 253, 254, 267, 268, 294–299, 301, 357, 575, 576 și anexa nr. 1 · Codul civil, Legea nr. 287/2009, forma consolidată (legislatie.just.ro), art. 611, 612, 613, 615, 660 · Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, art. 2 (copie a textului)
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Regulamentele locale de urbanism și regulile ansamblurilor diferă de la o localitate la alta; cereți primăriei un certificat de urbanism și consultați un avocat independent înainte să construiți.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
