Gesetz 169/2026 hat Artikel 11 des Gesetzes 50/1991 ersetzt. Arbeiten ganz ohne Formalität, etwa Innenoberflächen, Fenstertausch und demontierbare Pergolen, stehen jetzt in Artikel 299.
Für manche Arbeiten, etwa den Austausch eines Zauns oder den Ausbau eines Dachgeschosses, genügt eine Anzeige: stillschweigende Zustimmung nach 15 Arbeitstagen, Baubeginn 15 Kalendertage später (Art. 294–296).
Unabhängig vom Genehmigungsweg verlangt das Zivilgesetzbuch mindestens 60 cm Abstand zur Grenze für Bauwerke und Anpflanzungen sowie 2 m für Bäume und für Fenster mit Blick auf den Nachbarn.
Anbauten an der Villa ohne Genehmigung: die kurze Antwort
Seit dem 25. August 2026 stammen Rumäniens Bauvorschriften aus einem einzigen Gesetz: dem Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen, Gesetz 169/2026, veröffentlicht im Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10. August 2026. Es hat das Gesetz 50/1991 aufgehoben (Artikel 576 Abs. 3), sodass die alte Liste der „genehmigungsfreien Arbeiten“ in Artikel 11 nicht mehr gilt.
Das neue Gesetzbuch kennt drei Wege (Artikel 245 Abs. 2). Manche Arbeiten brauchen eine Baugenehmigung. Manche brauchen nur eine vorherige Anzeige beim Rathaus (Artikel 294). Manche brauchen überhaupt keine Formalität (Artikel 299). Innenrenovierung, Solarmodule und eine demontierbare Pergola fallen in den leichtesten Weg. Ein neuer Pool, ein echter Anbau oder ein ganz neuer Zaun in der Regel nicht.
Einfach gesagt: Das Gesetzbuch sagt Ihnen, welchen Weg Ihr Vorhaben nimmt, aber die Bauvorschriften für Ihr Grundstück, die Regeln Ihrer Wohnanlage und Ihr Nachbar haben weiterhin ein Wort mitzureden.
Unser Leitfaden zu Baugenehmigungen und dem PUZ erklärt, wie Sie die Planungsunterlagen eines Grundstücks lesen. Dieser Artikel setzt nach der Übergabe an, wenn die Villa Ihnen gehört und Sie sie verbessern wollen.
Die drei Wege im neuen Gesetzbuch
| Weg | Was er bedeutet | Gesetz 169/2026 |
|---|---|---|
| Baugenehmigung (autorizație de construire) | Städtebauliche Bescheinigung, Stellungnahmen, Projekt, Genehmigung | Art. 246, 249 |
| Anzeige (notificare) | Ein Formular, ein vereinfachtes technisches Projekt mit Unterschrift eines Architekten oder Ingenieurs und die Gebühren. Stillschweigende Zustimmung nach 15 Arbeitstagen; Baubeginn 15 Kalendertage später | Art. 294–296 |
| Keine Formalität | Keine Genehmigung, keine Anzeige | Art. 299 |
„Keine Formalität“ heißt nicht „keine Regeln“. Städtebauliche und technische Vorschriften bleiben verbindlich, der Eigentümer haftet zusammen mit Planer und Bauausführendem, und die Abnahme der fertigen Arbeiten muss weiterhin protokolliert werden (Artikel 299 Abs. 3 bis 5).
Alles Folgende gilt außerhalb geschützter bebauter Zonen und der Schutzzonen von Baudenkmälern. Innerhalb dieser gelten strengere Regeln (Artikel 284 und 294 Abs. 3).
Innenrenovierung, Fenster und Klimaanlage
Artikel 299 Abs. 2 Buchst. a erlaubt ohne Formalität: den Austausch von Innenoberflächen und Böden (Nr. 7) sowie Innentüren (Nr. 3); den Austausch von Außenfenstern und -türen, wenn Form und Größe der Öffnungen gleich bleiben, auch in einem neuen Material (Nr. 4); die Reparatur oder den Austausch von Innenanlagen (Nr. 9); und den Einbau von Einzelheizungen, Warmwassersystemen und einzelnen Klimageräten (Nr. 10).
Das Versetzen einer nichttragenden Wand läuft über die Anzeige (Artikel 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. v). Alles, was das Tragwerk berührt, braucht eine Genehmigung.
Solarmodule
Artikel 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 13 erlaubt Photovoltaikmodule auf dem Haus, auf Nebengebäuden oder am Boden für Prosumenten nach Gesetz 123/2012 sowie Solarwarmwasserbereiter für den Eigenbedarf. Keine Genehmigung, aber zwei Bedingungen: vorherige Mitteilung an das Rathaus und eine Konstruktion, die Module, Wind und Schnee trägt.
Zur Wirtschaftlichkeit und zum Netzanschluss lesen Sie unseren Leitfaden zu Solarmodulen auf einer Villa.
Pergolen, Terrassen und Gartenhäuser
- Demontierbare Pergolen und Außenterrassen auf Ihrem Grundstück: keine Formalität (Artikel 299 Abs. 2 Buchst. b Nr. 4). Dieselbe Nummer umfasst Stützmauern und Eingangsstufen im Erdgeschoss.
- Kleine Nebengebäude in einer ländlichen Ortschaft: überdachte Terrassen, Pergolen, Sommerküchen, Schuppen und Ähnliches, bis zu 20 m² insgesamt und 2,5 m Höhe, ohne Fundament, demontierbar, in Holz- oder Metallkonstruktion: keine Formalität (Artikel 299 Abs. 2 Buchst. c). Sie melden sie für die örtliche Steuer an (Artikel 299 Abs. 12).
- Bis zu 50 m² insgesamt, Fundamente zulässig: Anzeige (Artikel 294 Abs. 2 Buchst. a Ziff. i). Das gilt nur in ländlichen Ortschaften, und nicht in ländlichen Ortschaften innerhalb von Metropolzonen.
Viele Villengebiete rund um Bukarest sind Gemeinden (comune). Ob Ihre zu einer Metropolzone gehört, klären Sie schriftlich beim Rathaus (primăria) über eine städtebauliche Bescheinigung.
Nach den Begriffsbestimmungen des Gesetzbuchs (Anhang 1) werden Pergolen nicht auf POT oder CUT angerechnet, sofern die örtliche städtebauliche Regelung nichts anderes bestimmt.
Der Pool
Ein Pool steht nicht auf der Liste ohne Formalität. Die Begriffsbestimmungen des Gesetzbuchs zählen Pools zu den Wirtschaftsnebengebäuden (anexe gospodărești), wie Garagen und Schuppen. In der Praxis:
- in einer ländlichen Ortschaft außerhalb einer Metropolzone kann ein Pool innerhalb der Grenze von 50 m² für Nebengebäude über die Anzeige laufen (Artikel 294 Abs. 2 Buchst. a Ziff. i nennt Pools ausdrücklich);
- in allen anderen Fällen planen Sie mit einer Baugenehmigung.
Diese Genehmigung ist leichter als für ein Haus: keine Stellungnahme der Gesundheitsbehörde für Wirtschaftsnebengebäude (Artikel 267 Abs. 2 Buchst. b) und kein Umweltbescheid für Nebengebäude, die nicht der Tierhaltung dienen (Artikel 268 Abs. 2 Buchst. b). Ein nicht überdachter Außenpool wird nicht auf die für den CUT maßgebliche Geschossfläche angerechnet (Anhang 1).
Das Gesetzbuch sagt Ihnen, welchen Weg Ihr Vorhaben nimmt, aber die Bauvorschriften für Ihr Grundstück, die Regeln Ihrer Wohnanlage und Ihr Nachbar haben weiterhin ein Wort mitzureden.
Ein saisonaler Aufstellpool ist nicht ausdrücklich geregelt. Fragen Sie beim Rathaus, bevor Sie graben oder betonieren.
Zäune
| Arbeiten am Zaun | Weg | Artikel |
|---|---|---|
| Reparatur, gleiche Form und Materialien | Keine Formalität | 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 1 |
| Neuer Zaun anstelle eines bestehenden, im Rahmen der städtebaulichen Vorschriften | Anzeige | 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. i |
| Ein Zaun, wo bisher keiner war | Auf keiner der beiden Listen: gehen Sie von einer Genehmigungspflicht aus und lassen Sie sich das vom Rathaus bestätigen | 246 |
Die städtebaulichen Vorschriften legen zur Straßenseite häufig Höhe und Art des Zauns fest. Die städtebauliche Bescheinigung weist sie aus.
Anbauten, Dachgeschosse und Fassade
Ein echter Anbau braucht eine Baugenehmigung. Einige kleinere Änderungen laufen nach Artikel 294 Abs. 2 Buchst. b über die Anzeige: der Ausbau eines bestehenden Dachgeschosses ohne Änderung des Volumens oder Verstärkung des Tragwerks (iii); die Erweiterung um ein Bad oder einen Technikraum von bis zu 25 m² (x); die Umgestaltung nichttragender Fassadenelemente (vi); der Austausch des Dachs oder seine Anhebung um bis zu 0,5 m innerhalb der maximalen Höhe (ii); und die energetische Sanierung eines Hauses mit bis zu 3 Geschossen (vii).
Ein Neuanstrich braucht nur dann keine Formalität, wenn Sie Fassadenelemente und Farben beibehalten (Artikel 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 5). Eine neue Farbe steht nicht auf dieser Liste, prüfen Sie daher die örtlichen Vorschriften.
POT, CUT und die städtebauliche Bescheinigung
Jeder Anbau muss zu den Kennzahlen des Grundstücks passen. POT ist der Anteil der Grundstücksfläche, der mit Gebäuden überbaut ist. CUT ist die gesamte Geschossfläche aller Ebenen geteilt durch die Grundstücksfläche. Bauträger bauen oft nahe an diesen Grenzen, sodass wenig Spielraum bleiben kann.
Die städtebauliche Bescheinigung (certificat de urbanism) weist sie für Ihr Grundstück aus: Nutzungsart, POT, CUT, bebaubare Fläche, Höhen und Baufluchten (Artikel 253 Abs. 4). Jeder kann eine solche Bescheinigung zu Informationszwecken beantragen (Artikel 254). Sie begründet kein Baurecht, zeigt Ihnen aber, was möglich ist, bevor Sie einen Architekten bezahlen.
Regeln über das Gesetz hinaus: Ihre Wohnanlage und Ihr Nachbar
Regeln der Wohnanlage. In einer geschlossenen Wohnanlage können die Regeln strenger sein als das Gesetzbuch. Gesetz 196/2018 über Eigentümervereinigungen definiert eine Wohnanlage (ansamblu rezidențial) als Häuser mit Gemeinschafts- und Einzeleigentum (Artikel 2). Lesen Sie die Hausordnung der Anlage und Ihren Kaufvertrag auf Beschränkungen bei Zäunen, Farben, Pools oder Dachaufbauten. Siehe auch unseren Leitfaden zu Gebühren in geschlossenen Wohnanlagen.
Das Zivilgesetzbuch (Gesetz 287/2009) gilt unabhängig vom Weg:
- Bauwerke, Arbeiten und Anpflanzungen mindestens 60 cm von der Grenze, sofern Gesetz oder städtebauliche Regelung nichts anderes bestimmen; ein geringerer Abstand erfordert die Zustimmung des Nachbarn in einer beurkundeten Urkunde (Artikel 612);
- Bäume mindestens 2 m von der Grenze, ausgenommen Bäume unter 2 m und Hecken (Artikel 613);
- ein Fenster oder Balkon mit Blick auf den Nachbarn mindestens 2 m entfernt, oder 1 m, wenn nicht parallel zur Grenze (Artikel 615);
- Regenwasser vom Dach darf nicht auf das Nachbargrundstück abfließen (Artikel 611);
- für eine Mauer oder einen Zaun zwischen zwei Grundstücken wird gemeinschaftliches Eigentum vermutet (Artikel 660).
Bei einer Doppelhaushälfte ist die letzte Regel am wichtigsten: Alles, was an der gemeinsamen Mauer (zid comun) befestigt wird, betrifft Ihren Nachbarn.
Was ein Fehler kostet
Nach Artikel 357 Abs. 4 werden Arbeiten ohne erforderliche Anzeige mit einer Geldbuße von 5.000 bis 50.000 Lei geahndet, Arbeiten ohne erforderliche Genehmigung mit 50.000 bis 1.000.000 Lei. Manche Arbeiten können nachträglich legalisiert werden (Artikel 301), im ersten Jahr des Gesetzbuchs auch weitere Kategorien, zum Zehnfachen der regulären Gebühren. Bis dahin erhöht sich die Gebäudesteuer um 100% (Artikel 301 Abs. 11). Lesen Sie unseren Leitfaden zur jährlichen Grundsteuer.
Bevor Sie etwas bauen: 7 Schritte
- Prüfen Sie die Zone. Geschützte bebaute Zone oder in der Nähe eines Baudenkmals? Dann gelten die einfachen Wege nicht wie beschrieben.
- Prüfen Sie die Ortschaft. Gemeinde oder Stadt, innerhalb einer Metropolzone oder nicht? Das entscheidet über die Wege für Nebengebäude bis 20 m² und 50 m².
- Beantragen Sie eine städtebauliche Bescheinigung zu Informationszwecken. POT, CUT, Höhen und Zaunvorschriften, schriftlich.
- Lesen Sie die Hausordnung Ihrer Wohnanlage und Ihren Vertrag. Beschränkungen bei Anbauten, Farben, Zäunen.
- Messen Sie die Abstände. 60 cm von der Grenze, 2 m für Bäume und für Fenster zum Nachbarn.
- Wählen Sie den Weg. Keine Formalität, Anzeige oder Genehmigung. Ist das Gesetzbuch unklar, fragen Sie schriftlich beim Rathaus nach.
- Bewahren Sie die Unterlagen auf. Eingangsbestätigungen der Anzeige, Projekt, Abnahmeprotokoll. Sie brauchen sie beim Verkauf.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich für Solarmodule auf meiner Villa in Rumänien eine Baugenehmigung?
Nein. Nach Artikel 299 Abs. 2 Buchst. a Nr. 13 des Gesetzes 169/2026 können Prosumenten Module auf dem Dach, einem Nebengebäude oder am Boden ohne Genehmigung installieren. Sie müssen das Rathaus vorab informieren, und die Konstruktion muss Wind und Schnee standhalten.
Darf ich in Rumänien einen Pool ohne Genehmigung bauen?
In der Regel nicht. Ein Pool gilt als Wirtschaftsnebengebäude. Nur in einer ländlichen Ortschaft außerhalb einer Metropolzone, innerhalb von insgesamt 50 m² Nebengebäuden, kann er über die Anzeige laufen (Artikel 294 Abs. 2 Buchst. a Ziff. i). Andernfalls planen Sie mit einer Genehmigung.
Braucht eine Pergola in Rumänien eine Genehmigung?
Eine demontierbare Pergola auf Ihrem Grundstück außerhalb geschützter Zonen braucht keine Formalität (Artikel 299 Abs. 2 Buchst. b Nr. 4). Ihre Fläche wird nicht auf POT oder CUT angerechnet, sofern die örtliche Regelung nichts anderes bestimmt.
Darf ich den Zaun meiner Villa ohne Genehmigung ersetzen?
Reparaturen, bei denen Form und Materialien erhalten bleiben, brauchen keine Formalität. Ein neuer Zaun anstelle des alten braucht eine vorherige Anzeige (Artikel 294 Abs. 2 Buchst. b Ziff. i). Ein Zaun, wo bisher keiner war, steht auf keiner der beiden Listen; fragen Sie daher beim Rathaus nach.
Gilt der alte Artikel 11 des Gesetzes 50/1991 noch?
Nein. Das Gesetz 50/1991 wurde mit Inkrafttreten des Gesetzes 169/2026 am 25. August 2026 aufgehoben. Genehmigungsfreie Arbeiten stehen jetzt in Artikel 299, der Weg über die Anzeige in Artikel 294.
Das Fazit
Das neue Gesetzbuch hat kleine Verbesserungen erleichtert: Solar, Pergolen, Innenarbeiten und kleine ländliche Nebengebäude. Ein Pool, ein Anbau oder ein neuer Zaun laufen weiterhin in irgendeiner Form über das Rathaus.
Die Reihenfolge, die Geld spart: städtebauliche Bescheinigung, Regeln der Wohnanlage, Abstände zum Nachbarn, und erst dann Architekt und Bauunternehmen.
Wenn Sie eine Villa in Rumänien besitzen oder kurz vor dem Kauf stehen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihre Pläne und die Fragen an das Rathaus gemeinsam durch. Für die rechtliche Seite Ihres Falls ziehen Sie einen unabhängigen Anwalt hinzu.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 169/2026, Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026 (PDF), Art. 245, 246, 253, 254, 267, 268, 294–299, 301, 357, 575, 576 und Anhang 1 · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 611, 612, 613, 615, 660 · Gesetz 196/2018 über Eigentümervereinigungen, Artikel 2 (Textkopie)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 22. Oktober 2026. Örtliche städtebauliche Regelungen und die Regeln von Wohnanlagen unterscheiden sich von Ort zu Ort; beantragen Sie beim Rathaus eine städtebauliche Bescheinigung und ziehen Sie vor dem Bauen einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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