La mairie dispose de 15 jours ouvrés pour répondre à une notification ; les travaux commencent ensuite 15 jours calendaires plus tard (loi 169/2026, art. 296).
La rénovation énergétique de toute l'enveloppe ou de la toiture d'une maison familiale de 3 niveaux au plus passe par la notification, si le système de toiture reste le même (art. 294).
La taxe de permis de construire pour un bâtiment résidentiel est de 0,5 % de la valeur autorisée des travaux (Code fiscal, art. 474, al. 5).
Rénover une maison ancienne en Roumanie : la réponse courte
Depuis le 25 août 2026, la rénovation en Roumanie relève d'une seule loi : le Code de l'urbanisme et de la construction, loi 169/2026. Il répartit les travaux entre trois voies. Les réparations qui conservent la maison telle qu'elle est ne demandent aucune formalité (art. 299). Une liste d'interventions plus importantes, dont une nouvelle toiture de même forme, l'isolation de toute l'enveloppe d'une maison familiale ou l'aménagement de combles existants, peut se faire sur simple notification à la mairie (art. 294). Tout ce qui touche à la structure, ou sort de ces listes, exige un permis de construire.
La voie juridique n'est que la moitié du travail. L'autre moitié est le contrat avec l'entrepreneur : le prix convenu, le moment des paiements et la responsabilité en cas de problème.
En clair : le code vous dit s'il faut s'adresser à la mairie. Le contrat vous dit ce que vous obtenez pour votre argent. Une maison ancienne exige les deux par écrit avant que le premier mur ne tombe.
Cet article porte sur la rénovation d'une maison que vous possédez déjà ou que vous êtes sur le point d'acheter. Pour les ajouts comme une piscine, une pergola ou une clôture, voir notre guide sur les ajouts à une villa et les autorisations.
Les travaux de rénovation courants et leur voie
| Travaux sur une maison ancienne | Voie | Loi 169/2026 |
|---|---|---|
| Réparer la toiture sans en changer la forme ni l'aspect | Aucune formalité | Art. 299, al. 2, lettre a, point 2 |
| Remplacer fenêtres et portes extérieures, même forme et mêmes dimensions de baie, même dans un nouveau matériau | Aucune formalité | Art. 299, al. 2, lettre a, point 4 |
| Nouvelles finitions intérieures, sols, enduits et peinture | Aucune formalité | Art. 299, al. 2, lettre a, point 7 |
| Réparer ou remplacer les installations intérieures | Aucune formalité | Art. 299, al. 2, lettre a, point 9 |
| Réparer les poêles et les cheminées | Aucune formalité | Art. 299, al. 2, lettre a, point 8 |
| Chauffage individuel, production d'eau chaude, climatiseurs individuels | Aucune formalité | Art. 299, al. 2, lettre a, point 10 |
| Panneaux solaires pour votre propre consommation | Aucune formalité, avec information préalable de la mairie | Art. 299, al. 2, lettre a, point 13 |
| Remplacer la toiture à l'identique, ou la rehausser de 0,5 m au plus dans la hauteur autorisée | Notification | Art. 294, al. 2, lettre b, ii |
| Aménager des combles existants, si aucun renforcement n'est nécessaire | Notification | Art. 294, al. 2, lettre b, iii |
| Déplacer des cloisons non porteuses, sans modifier la taille de la maison | Notification | Art. 294, al. 2, lettre b, v |
| Remanier une façade non porteuse | Notification | Art. 294, al. 2, lettre b, vi |
| Rénovation énergétique de toute l'enveloppe ou de la toiture d'une maison familiale de 3 niveaux au plus, sans changer le système de toiture | Notification | Art. 294, al. 2, lettre b, vii |
| Extension pour ajouter une salle de bains ou un local technique de 25 m² au plus | Notification | Art. 294, al. 2, lettre b, x |
| Renforcer la structure, ajouter un étage, une véritable extension | Permis de construire | Art. 282 et procédure du permis |
Tout cela s'applique hors des zones bâties protégées et des zones de protection des monuments historiques. À l'intérieur de celles-ci, des règles plus strictes s'appliquent, avec l'accord écrit de l'autorité du patrimoine (art. 294, al. 3).
« Aucune formalité » ne veut pas dire aucune règle
Des travaux qui n'exigent aucun papier ne sont pas des travaux sans obligations. Les règles d'urbanisme et les règles de qualité technique restent applicables. Vous, en tant que propriétaire, répondez de leur violation solidairement avec le concepteur et l'entrepreneur (art. 299, al. 3 et 4). Et la réception des travaux achevés est obligatoire : elle est consignée en vertu de votre contrat avec l'entrepreneur et inscrite dans le carnet technique du bâtiment et au Registre national des constructions (art. 299, al. 5).
Pour une maison ancienne, ce carnet technique (cartea tehnică a construcției) n'existe parfois pas encore. Ouvrez-en un. C'est le dossier que le prochain acheteur demandera.
Comment fonctionne la notification
- Préparez le dossier. Un formulaire de notification, un projet technique simplifié signé par un architecte habilité et par les ingénieurs concernés, et les taxes que la loi fixe pour les permis (art. 295, al. 4).
- Déposez-le à la mairie, sur papier ou par voie électronique. Un dépôt électronique est confirmé automatiquement (art. 295, al. 5 et 6).
- Attendez 15 jours ouvrés. La mairie peut approuver tacitement, demander des précisions, exiger d'autres avis, indiquer qu'un permis est nécessaire, ou rejeter la notification (art. 296, al. 1).
- Commencez 15 jours calendaires plus tard. Les travaux débutent 15 jours calendaires après la prise d'effet de l'approbation tacite (art. 296, al. 6).
- Terminez dans les 3 ans. Les travaux notifiés restent valables 3 ans (art. 296, al. 5).
La notification fait gagner du temps, pas l'architecte : un projet simplifié reste un projet.
Quand il faut un permis de construire
Tout ce qui touche à la structure porteuse, ajoute un étage, agrandit la maison au-delà de la liste de notification ou modifie le système de toiture exige un permis. Pour les interventions sur un bâtiment existant, le projet du permis comprend en plus un relevé détaillé de la maison, des rapports d'expertise technique sur les exigences de qualité concernées et un diagnostic du bâtiment (art. 282).
Le code vous dit s'il faut s'adresser à la mairie. Le contrat vous dit ce que vous obtenez pour votre argent.
C'est là qu'une maison ancienne diffère le plus d'une maison neuve. Le rapport d'expertise dit ce que la structure peut supporter avant que la conception ne commence. Notre guide sur le risque sismique à Bucarest explique pourquoi c'est important dans cette région.
La rénovation énergétique : les travaux et le financement
Le code simplifie la rénovation énergétique la plus courante : l'isolation de toute l'enveloppe ou de la toiture d'une maison familiale de 3 niveaux au plus passe par la notification, tant que le système de toiture ne change pas (art. 294, al. 2, lettre b, vii). Les panneaux solaires pour votre propre consommation demandent seulement une information préalable (art. 299, al. 2, lettre a, point 13), comme l'explique notre guide sur les panneaux solaires d'une villa.
Pour les aides, prudence. L'Administration du Fonds pour l'environnement (AFM) gère des programmes de soutien par sessions, comme Casa Verde, dont les conditions changent d'une session à l'autre. Au 22 octobre 2026, nous n'avons pas pu confirmer, à partir d'une source officielle, l'existence d'un programme national ouvert aux particuliers pour isoler ou rénover une maison existante. Consultez afm.ro avant de planifier, et ne construisez pas votre budget sur une aide qui n'est pas encore ouverte. Après les travaux, une meilleure classe énergétique peut aider à obtenir un prêt immobilier vert si vous refinancez.
L'entrepreneur et le contrat
Selon le Code civil, une rénovation relève du contrat d'entreprise (contract de antrepriză, art. 1851). Trois façons de fixer le prix ont des conséquences différentes :
| Prix | Ce que cela signifie | Code civil |
|---|---|---|
| Devis estimatif | L'entrepreneur doit justifier toute hausse. Vous ne la payez que pour des travaux qui ne pouvaient pas être prévus | Art. 1865 |
| Selon la valeur des travaux | L'entrepreneur doit rendre compte, sur demande, de l'avancement, des prestations et des coûts | Art. 1866 |
| Prix global forfaitaire | Aucune des parties ne peut le modifier parce que les travaux ont coûté plus ou moins que prévu | Art. 1867 |
Quatre autres points ont leur place dans chaque contrat :
- Le moment du paiement. Sauf convention contraire, le prix est dû à la réception de l'ensemble des travaux (art. 1864). Des versements liés à des étapes achevées vous protègent mieux qu'une grosse avance.
- L'hypothèque légale de l'entrepreneur. L'entrepreneur dispose d'une hypothèque légale sur l'ouvrage pour garantir le prix, limitée à la plus-value apportée (art. 1869 et art. 2386, point 6). Payez sur facture et conservez les reçus.
- La responsabilité. Les entrepreneurs répondent des vices cachés apparus dans les 10 ans suivant la réception, et des vices de structure pendant toute la durée de vie du bâtiment (loi 169/2026, art. 451, al. 3).
- La réception. Faites-la par écrit, avec une liste des défauts à corriger et un délai.
Les coûts vérifiables dans des sources publiées
| Poste | Montant | Source |
|---|---|---|
| Taxe de permis de construire, bâtiment résidentiel | 0,5 % de la valeur autorisée des travaux | Code fiscal, art. 474, al. 5 |
| Certificat d'urbanisme, zone urbaine | de 5 à 14 lei et plus, selon la surface ; 50 % en zone rurale | Code fiscal, art. 474, al. 1 et 2 |
| Mise à jour des données techniques du bien au livre foncier | 75 lei par bien | Tarif ANCPI, code 2.6.3 |
| Inscription d'une nouvelle construction au livre foncier | 60 lei plus 0,05 % de sa valeur imposable | Tarif ANCPI, code 2.6.1 |
Les travaux eux-mêmes n'ont pas de barème officiel. Demandez à au moins trois entrepreneurs un devis détaillé (deviz) sur le même projet, pour comparer ce qui est comparable.
Votre liste de contrôle avant de commencer
- Vérifiez le livre foncier : la maison sur le papier correspond-elle à celle que vous allez rénover ?
- Classez chaque intervention prévue : aucune formalité, notification ou permis.
- Engagez un architecte pour tout ce qui dépasse la réparation, et un expert en structure pour tout ce qui est structurel.
- Vérifiez si la maison se trouve dans une zone protégée.
- Demandez un certificat d'urbanisme à la mairie si vous n'êtes pas sûr de ce qui est permis sur le terrain.
- Obtenez au moins trois devis détaillés sur le même projet.
- Signez un contrat d'entreprise écrit : type de prix, étapes, paiements, délai, pénalités.
- Faites une réception écrite à la fin, et mettez à jour le carnet technique.
- Si la surface ou la structure a changé, mettez à jour le livre foncier.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour refaire la toiture de ma maison en Roumanie ?
La réparer sans en changer la forme ne demande aucune formalité. La remplacer à l'identique, ou la rehausser de 0,5 m au plus dans la hauteur autorisée, passe par une notification à la mairie. Changer le système de toiture exige un permis (loi 169/2026, art. 294 et 299).
Faut-il une autorisation pour isoler ma maison ?
Pour une maison familiale de 3 niveaux au plus, l'isolation de toute l'enveloppe ou de la toiture passe par la notification, tant que le système de toiture ne change pas (art. 294, al. 2, lettre b, vii). Uniquement hors des zones protégées.
Combien de temps prend la notification ?
La mairie dispose de 15 jours ouvrés pour répondre. Sans réponse, la notification est approuvée tacitement, et les travaux peuvent commencer 15 jours calendaires plus tard (art. 296).
Existe-t-il une aide de l'État pour rénover une maison ancienne en 2026 ?
Au 22 octobre 2026, nous n'avons pas pu confirmer l'existence d'un programme national ouvert aux particuliers pour isoler ou rénover une maison existante. Les programmes de l'AFM ouvrent par sessions : consultez afm.ro.
En résumé
Une maison ancienne peut devenir un excellent logement, et le nouveau code simplifie de nombreux travaux de rénovation. Mais plus simple ne veut pas dire sans règles : chaque voie comporte toujours un projet, une réception et une responsabilité.
Si vous hésitez entre rénover une maison ancienne et acheter du neuf, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons les coûts en revue en toute franchise.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 169/2026, Code de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, art. 282, 294 à 296, 299, 451 · Code civil (legislatie.just.ro), art. 1851, 1864 à 1869, 2386 · Code fiscal, loi 227/2015 (legislatie.just.ro), art. 474 · Tarifs ANCPI, arrêté 16/2019 modifié par l'arrêté 1498/2024 (reproduction) · Administration du Fonds pour l'environnement (AFM)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Avant de commencer des travaux, consultez un architecte et un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
