Primăria are 15 zile lucrătoare să răspundă la notificare; lucrările încep după încă 15 zile calendaristice (Legea 169/2026, art. 296).
Reabilitarea energetică a anvelopei sau a acoperișului unei case de cel mult 3 niveluri se face cu notificare, fără schimbarea sistemului acoperișului (art. 294).
Taxa pentru autorizația de construire a unei clădiri rezidențiale este 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor (Codul fiscal, art. 474 alin. (5)).
Renovarea unei case vechi: răspunsul scurt
Casa părinților, casa cumpărată la mâna a doua sau casa de la țară pe care vreți s-o faceți locuibilă tot anul: renovarea unei case vechi e un proiect de familie, de obicei mai lung și mai scump decât ați crezut la început. Din 25 august 2026, regulile vin dintr-o singură lege, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
Codul împarte lucrările în trei. Reparațiile care păstrează casa așa cum este se fac fără nicio formalitate (art. 299). O listă de intervenții mai mari, între care înlocuirea acoperișului în aceeași formă, reabilitarea energetică a anvelopei unei case de până la 3 niveluri sau amenajarea podului existent, se fac pe baza unei notificări la primărie (art. 294). Tot ce atinge structura sau iese din aceste liste cere autorizație de construire.
Pe scurt: codul vă spune dacă mergeți la primărie. Contractul vă spune ce primiți pentru bani. La o casă veche aveți nevoie de amândouă, în scris, înainte să dărâmați primul perete.
Pentru piscină, pergolă sau gard, vedeți ghidul nostru despre extinderi și autorizații la vilă.
Lucrări obișnuite la o casă veche și ce regim au
| Lucrarea | Regimul | Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Reparații la acoperiș fără schimbarea formei și aspectului | Fără formalități | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 2 |
| Înlocuirea ferestrelor și ușilor exterioare, păstrând forma și golurile, chiar din alt material | Fără formalități | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 4 |
| Finisaje interioare, pardoseli, tencuieli, zugrăveli | Fără formalități | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 7 |
| Reparații și înlocuiri la instalațiile interioare | Fără formalități | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 9 |
| Reparații la sobe și coșuri de fum | Fără formalități | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 8 |
| Încălzire locală, apă caldă, aparate de aer condiționat | Fără formalități | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 10 |
| Panouri fotovoltaice pentru consum propriu | Fără formalități, cu înștiințarea prealabilă a primăriei | art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 13 |
| Înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau cu înălțare de cel mult 0,50 m, în limita regulamentului | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (ii) |
| Mansardarea podului existent, fără consolidare | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iii) |
| Recompartimentări cu pereți nestructurali, fără să se schimbe dimensiunea casei | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (v) |
| Remodelarea fațadei fără rol structural | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (vi) |
| Reabilitarea energetică unitară a anvelopei sau a acoperișului, la case de cel mult 3 niveluri, fără schimbarea sistemului (terasă/șarpantă) | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (vii) |
| Extindere pentru baie sau cameră tehnică de cel mult 25 mp | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (x) |
| Consolidare, etaj nou, extindere propriu-zisă | Autorizație de construire | art. 282 și procedura de autorizare |
Toate acestea sunt valabile în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Acolo regulile sunt mai stricte și cer acordul scris al serviciului deconcentrat pentru patrimoniu (art. 294 alin. (3)).
„Fără formalități” nu înseamnă fără reguli
Regulamentul de urbanism și normele de calitate în construcții se aplică și aici. Pentru nerespectarea lor răspundeți dumneavoastră, ca beneficiar, în solidar cu proiectantul și cu executantul (art. 299 alin. (3) și (4)). Recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie, se face potrivit contractului cu constructorul și se înscrie în cartea tehnică a construcției și în Registrul Național al Construcțiilor (art. 299 alin. (5)).
Multe case vechi nu au carte tehnică. Începeți una acum, cu facturile și procesele-verbale. Vă va folosi la fiecare reparație și în ziua în care veți vinde.
Cum funcționează notificarea
- Pregătiți dosarul: formularul de notificare, un proiect tehnic simplificat semnat de un arhitect cu drept de semnătură și de inginerii necesari, plus taxele prevăzute de lege pentru autorizații (art. 295 alin. (4)).
- Îl depuneți la primărie, pe hârtie sau online; depunerea online se confirmă automat (art. 295 alin. (5) și (6)).
- Așteptați 15 zile lucrătoare. Primăria poate aproba tacit, cere clarificări sau alte avize, vă poate spune că e nevoie de autorizație ori poate respinge notificarea (art. 296 alin. (1)).
- Începeți după încă 15 zile calendaristice de la aprobarea tacită (art. 296 alin. (6)).
- Aveți 3 ani pentru lucrările notificate (art. 296 alin. (5)).
Notificarea vă scutește de timp, nu de arhitect: un proiect simplificat este tot un proiect.
Când e nevoie de autorizație
Pentru tot ce atinge structura de rezistență, un etaj în plus, o extindere în afara listei sau schimbarea sistemului acoperișului. La intervențiile asupra construcțiilor existente, proiectul conține în plus releveul casei, rapoartele de expertiză tehnică pentru cerințele relevante și analiza diagnostic a clădirii (art. 282).
Codul vă spune dacă mergeți la primărie. Contractul vă spune ce primiți pentru bani.
Aici casa veche se deosebește cel mai mult de una nouă. Expertul vă spune ce poate duce structura înainte să începeți proiectul. Articolul despre riscul seismic în București explică de ce contează în zona noastră.
Renovarea energetică: lucrările și banii
Codul simplifică exact lucrarea pe care o fac cei mai mulți: izolarea întregii anvelope sau a acoperișului unei case de până la 3 niveluri trece prin notificare, dacă nu schimbați sistemul acoperișului (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (vii)). Panourile fotovoltaice pentru consum propriu cer doar înștiințarea prealabilă a primăriei, detaliat în ghidul despre panouri solare la vilă.
La finanțare, prudență. Administrația Fondului pentru Mediu (AFM) derulează programe pe sesiuni, cum este Casa Verde, cu condiții care se schimbă de la o sesiune la alta. La 22 octombrie 2026 nu am putut confirma, dintr-o sursă oficială, un program național deschis persoanelor fizice pentru izolarea sau renovarea unei case existente. Verificați pe afm.ro înainte să planificați și nu vă construiți bugetul pe un program care nu s-a deschis. După lucrări, o clasă energetică mai bună vă poate ajuta la un credit ipotecar verde, dacă refinanțați.
Constructorul și contractul
În Codul civil, renovarea este un contract de antrepriză (art. 1851). Felul în care stabiliți prețul contează:
| Prețul | Ce înseamnă | Codul civil |
|---|---|---|
| Estimat | Constructorul justifică orice creștere; o plătiți doar pentru lucrări care nu puteau fi prevăzute | art. 1865 |
| După valoarea lucrărilor | Constructorul vă dă socoteală, la cerere, despre stadiu, servicii și cheltuieli | art. 1866 |
| Forfetar (global) | Nu se modifică, nici în plus, nici în minus | art. 1867 |
Încă patru lucruri care nu lipsesc dintr-un contract bun:
- Când plătiți. Dacă nu ați convenit altfel, prețul se plătește la recepția întregii lucrări (art. 1864). Tranșele legate de etape terminate vă protejează mai bine decât un avans mare.
- Ipoteca legală a constructorului. Pentru prețul lucrării, constructorul are ipotecă legală asupra lucrării, în limita sporului de valoare (art. 1869 și art. 2386 pct. 6). Plătiți pe factură și păstrați chitanțele.
- Răspunderea. Executanții răspund pentru viciile ascunse ivite în 10 ani de la recepție, iar pentru structura de rezistență pe toată durata de existență a construcției (Legea 169/2026, art. 451 alin. (3)).
- Recepția. În scris, cu lista remedierilor și un termen.
Costuri pe care le puteți verifica în surse publice
| Ce | Cât | Sursa |
|---|---|---|
| Taxa pentru autorizația de construire, clădire rezidențială | 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor | Codul fiscal, art. 474 alin. (5) |
| Certificatul de urbanism în mediul urban | între 5 și 14 lei și peste, după suprafață; 50% în mediul rural | Codul fiscal, art. 474 alin. (1) și (2) |
| Actualizarea informațiilor tehnice în cartea funciară | 75 de lei pe imobil | tariful ANCPI, cod 2.6.3 |
| Înscrierea unei construcții noi | 60 de lei plus 0,05% din valoarea impozabilă | tariful ANCPI, cod 2.6.1 |
Pentru manoperă și materiale nu există un preț oficial. Cereți cel puțin trei devize detaliate pe același proiect, ca să comparați aceleași lucruri.
Lista de verificare înainte să începeți
- Comparați casa din cartea funciară cu cea pe care o renovați.
- Încadrați fiecare lucrare: fără formalități, notificare sau autorizație.
- Luați un arhitect pentru tot ce trece de reparații și un expert pentru tot ce atinge structura.
- Verificați dacă imobilul e într-o zonă protejată.
- Dacă nu știți ce se poate pe teren, cereți un certificat de urbanism.
- Cereți trei devize pe același proiect.
- Semnați un contract de antrepriză scris: tipul prețului, etape, plăți, termen, penalități.
- Faceți recepția în scris și completați cartea tehnică.
- Dacă s-a schimbat suprafața sau structura, actualizați cartea funciară.
Întrebări frecvente
Îmi trebuie autorizație ca să schimb acoperișul casei?
Reparația fără schimbarea formei nu cere nicio formalitate. Înlocuirea în aceeași formă sau cu înălțare de cel mult 0,50 m, în limita regulamentului de urbanism, se face cu notificare. Schimbarea sistemului acoperișului cere autorizație (Legea 169/2026, art. 294 și 299).
Termoizolația casei cere autorizație?
La o casă de cel mult 3 niveluri, reabilitarea energetică unitară a anvelopei sau a acoperișului se face cu notificare, dacă nu se schimbă sistemul acoperișului (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (vii)). Regula e valabilă în afara zonelor protejate.
Cât durează procedura de notificare?
Primăria are 15 zile lucrătoare să răspundă. Fără răspuns, notificarea se consideră aprobată tacit, iar lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice (art. 296).
Există în 2026 un program de stat pentru renovarea casei?
La 22 octombrie 2026 nu am putut confirma un program național deschis persoanelor fizice pentru izolarea sau renovarea unei case existente. Programele AFM se deschid pe sesiuni, deci verificați pe afm.ro.
Concluzia
O casă veche poate deveni casa în care familia dumneavoastră se simte cel mai bine, iar noul cod simplifică multe lucrări. Dar mai simplu nu înseamnă fără reguli: fiecare regim are un proiect, o recepție și o răspundere.
Dacă vă gândiți să renovați o casă veche sau să cumpărați una nouă, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Facem împreună socoteala, cinstit.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, M. Of. nr. 661/10.08.2026, art. 282, 294–296, 299, 451 · Codul civil (legislatie.just.ro), art. 1851, 1864–1869, 2386 · Codul fiscal, Legea 227/2015 (legislatie.just.ro), art. 474 · Tarifele ANCPI, Ordinul 16/2019 modificat prin Ordinul 1498/2024 (reproducere) · Administrația Fondului pentru Mediu
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Înainte de lucrări, consultați un arhitect și un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
