Selon l'art. 12, al. 3, de l'ordonnance d'urgence 52/2016, la banque ne peut pas vous imposer un assureur qu'elle a agréé et doit accepter une police équivalente d'un autre assureur.
Si vous ne renouvelez pas, la banque peut vous assurer en votre nom pour un an au plus, au prix du marché, mais seulement après un avis écrit 15 jours avant l'expiration de la police.
La brochure d'une banque indique une prime de 0,04 % par mois du capital restant dû : environ 80 lei par mois au départ pour un prêt de 200 000 lei.
L'assurance du prêt immobilier en Roumanie : la réponse courte
Un prêt immobilier roumain s'accompagne en général de trois polices au plus. La première est la PAD, l'assurance catastrophe obligatoire que la loi impose à tout logement en Roumanie. La deuxième est l'assurance habitation du bien, cédée à la banque pendant toute la durée du prêt. La troisième est l'assurance vie de l'emprunteur, que certaines banques proposent en option et que d'autres demandent.
La loi qui encadre les prêts immobiliers aux consommateurs, l'ordonnance d'urgence 52/2016, vous donne un droit important : la banque ne peut pas vous obliger à vous assurer auprès d'une compagnie qu'elle a agréée. Elle doit accepter la police d'un autre assureur si celle-ci offre un niveau de garantie équivalent. Et une police obligatoire pour obtenir le prêt doit être comptée dans le coût total du crédit.
En clair : la banque décide de ce qui doit être assuré et pour quel montant. Vous décidez auprès de qui, tant que la garantie est équivalente.
Les trois niveaux de l'assurance habitation, la PAD, les garanties facultatives et l'exigence de la banque, sont expliqués dans notre guide de l'assurance habitation en Roumanie. Cet article va un cran plus loin : ce que le prêt change, ce que la loi vous permet de négocier et ce que coûtent les polices.
Les trois polices en un coup d'œil
| Police | Exigée par | Ce qu'elle couvre | Qui reçoit l'indemnité | Coût publié |
|---|---|---|---|---|
| PAD | La loi 260/2008, pour tout logement | Séisme, inondation, glissement de terrain | Le propriétaire (cédée à la banque si celle-ci le demande) | 50 ou 130 lei par an, selon le type de construction |
| Assurance habitation | La banque, comme condition du prêt | Le bâtiment, selon la police : incendie, dégâts des eaux, tempête et autres | La banque, tant que le prêt court | Fixé par l'assureur : demandez des devis |
| Assurance vie | Certaines banques la proposent en option : vérifiez votre offre | Le décès, souvent l'invalidité totale et permanente, parfois aussi le chômage | La banque, à hauteur du capital restant dû | Brochure publiée par une banque : 0,04 % par mois du capital restant dû |
Les sources des coûts figurent dans les sections ci-dessous. Les primes d'assurance habitation ne sont pas publiées sous forme de tarif unique : chaque assureur tarifie le logement.
La PAD : le socle, pas la police du prêt
La PAD est vendue à un prix fixe de 50 ou 130 lei par an, selon le type de construction, et ne couvre que le séisme, le glissement de terrain et l'inondation. Elle est la même que vous ayez un prêt ou non. La banque voudra vérifier qu'elle est en place, car en règle générale les polices facultatives sont émises en complément d'une PAD valide.
Ce n'est pas la PAD qui protège le prêt de la banque. Sa garantie est plafonnée et elle ignore l'incendie et les dégâts des eaux. C'est pourquoi la banque demande une deuxième police.
L'assurance habitation cédée à la banque
La banque demande une assurance sur le bâtiment, en général pour au moins le montant du prêt ou la valeur fixée par son expertise. La police est cédée à la banque (cesiune) : si la maison est endommagée, l'assureur paie d'abord la banque, à hauteur de ce que vous lui devez encore.
Trois points pratiques :
- C'est la banque qui fixe la garantie minimale, pas l'assureur. Demandez-la par écrit, en lei ou en euros, avant de chercher des devis.
- La cession prend fin avec le prêt. Après le dernier remboursement, demandez à l'assureur de retirer la banque de la police. Voir la mainlevée de l'hypothèque après remboursement.
- Le renouvellement vous incombe. Si la police expire, la banque dispose d'un recours, décrit plus bas.
L'assurance vie : facultative dans certaines banques, alors posez la question
L'assurance vie verse à la banque le capital restant dû si l'emprunteur décède, et couvre souvent l'invalidité totale et permanente.
Les banques la traitent différemment. Banca Transilvania indique que l'assurance vie n'est pas obligatoire pour un prêt immobilier et qu'une police que vous détenez déjà peut suffire. La liste de documents d'UniCredit comprend une demande d'adhésion à l'assurance vie de la banque « uniquement si vous la choisissez ». D'autres banques peuvent en faire une condition ou tarifer le prêt différemment avec et sans elle. La seule réponse fiable figure dans votre offre.
Voici à quoi ressemble une police distribuée par une banque, d'après des documents produits publiés :
La banque décide de ce qui doit être assuré et pour quel montant. Vous décidez auprès de qui.
| BRD Asigurări de Viață (prêts immobiliers BRD) | Brochure d'Intesa Sanpaolo Bank | |
|---|---|---|
| Âge | 18 ans à l'adhésion, moins de 71 ans à la fin de la garantie | 18 à 64 ans à l'adhésion |
| Durée | Égale à la durée du prêt | Liée à la durée du prêt |
| Décès | Verse le capital restant dû | Verse le capital restant dû et les intérêts courus, plafonnés à 60 jours d'intérêts |
| Autres garanties | Invalidité totale et permanente par accident | Incapacité temporaire et chômage involontaire, jusqu'à 9 mensualités, selon le statut |
| Prime | Taux appliqué au capital restant dû à chaque échéance | 0,04 % par mois du capital restant dû |
Sources : document d'information sur le produit BRD et brochure d'Intesa Sanpaolo Bank (document de 2022 : vérifiez les conditions actuelles).
La limite d'âge compte pour les acheteurs plus âgés. Si la police prend fin avant le prêt, la banque peut demander une durée plus courte. Plus de détails dans un prêt immobilier en Roumanie après 55 ans.
Ce que la loi vous permet de négocier
L'article 12 de l'ordonnance d'urgence 52/2016 est court, et tout emprunteur devrait le connaître :
- Pas d'assureur imposé. La banque ne peut pas exiger que vous vous assuriez auprès d'une compagnie qu'elle a agréée (art. 12, al. 3).
- Une police équivalente est acceptée. La banque accepte la police d'un autre assureur si elle offre un niveau de garantie équivalent (art. 12, al. 3).
- Pas d'assurance inutile. La banque ne peut pas demander une assurance qui n'est pas utile pour ce contrat de crédit (art. 12, al. 8).
- Si vous oubliez de renouveler. La banque peut souscrire la police en votre nom et à vos frais, pour un an au plus, au prix du marché, mais seulement après vous avoir prévenu par écrit au moins 15 jours avant l'expiration de la police, et elle doit vous en envoyer une copie dans les 15 jours (art. 12, al. 4 à 6).
Un acheteur qui vit à l'étranger a intérêt à programmer les renouvellements en prélèvement automatique. Une police souscrite par la banque en votre nom est légale, mais vous perdez le choix du prix.
Comment l'assurance entre dans le coût du prêt
Selon l'article 3 de l'ordonnance, le coût total du crédit inclut les primes d'assurance lorsque l'assurance est obligatoire pour obtenir le crédit, ou pour l'obtenir aux conditions proposées. Ce coût apparaît alors dans le taux annuel effectif global (DAE).
Le piège est le cas inverse. Une police présentée comme facultative peut ne pas figurer dans le DAE, alors que la banque propose une marge plus basse aux emprunteurs qui la souscrivent. Comparez les offres sur la dépense mensuelle totale : mensualité plus toutes les primes.
Un exemple chiffré
Un prêt de 210 000 €, soit un financement de 70 % sur un logement de 300 000 € (les acheteurs venant de l'étranger obtiennent jusqu'à 70 %, avec un apport personnel d'au moins 30 %). Avec les 0,04 % par mois publiés, à titre d'illustration seulement :
| Poste | Calcul | Première année |
|---|---|---|
| Assurance vie, mois 1 | 210 000 € × 0,04 % | environ 84 € par mois |
| Assurance vie, année 1 | environ 12 × 84 €, en légère baisse avec le capital restant dû | environ 1 000 € |
| PAD | 130 lei par an, logement de type A | environ 24 € à environ 5,35 lei pour un euro |
| Assurance habitation | sur devis | demandez à deux ou trois assureurs |
Le montant de l'assurance vie baisse à mesure que le capital restant dû diminue. Le taux provient de la brochure d'une seule banque, ce n'est pas une moyenne du marché. Le taux de votre banque figure dans son offre. Pour réunir mensualité et assurance, consultez comment calculer une mensualité de prêt immobilier en Roumanie.
La liste de contrôle avant de signer
- Demandez à la banque par écrit quelles polices sont obligatoires, le capital minimal à assurer et si la marge change sans assurance vie.
- Obtenez deux ou trois devis d'assurance habitation auprès d'assureurs extérieurs à la banque, avec la garantie exigée par celle-ci.
- Vérifiez que le DAE inclut les primes obligatoires.
- Pour l'assurance vie, lisez la limite d'âge, les exclusions et le questionnaire médical avant de la signer.
- Souscrivez la PAD à votre nom dès le jour où le logement est inscrit à votre nom.
- Programmez chaque renouvellement en prélèvement automatique et envoyez la nouvelle police à la banque à temps.
- Après le remboursement, retirez la banque des polices.
Questions fréquentes
L'assurance vie est-elle obligatoire pour un prêt immobilier en Roumanie ?
Pas selon la loi. Cela dépend de la banque. Banca Transilvania indique qu'elle n'est pas obligatoire pour un prêt immobilier, et UniCredit la présente comme facultative. D'autres banques peuvent l'exiger ou proposer de meilleures conditions avec elle : vérifiez votre offre de prêt.
Puis-je choisir mon propre assureur plutôt que celui de la banque ?
Oui. Selon l'article 12, alinéa 3, de l'ordonnance d'urgence 52/2016, la banque ne peut pas vous imposer un assureur qu'elle a agréé, et elle doit accepter la police d'un autre assureur offrant un niveau de garantie équivalent.
Que se passe-t-il si j'oublie de renouveler l'assurance habitation ?
La banque peut souscrire une police en votre nom et à vos frais, pour un an au plus, au prix du marché. Elle doit d'abord vous prévenir par écrit au moins 15 jours avant l'expiration de votre police et vous en envoyer une copie dans les 15 jours.
Combien coûte l'assurance vie d'un prêt immobilier en Roumanie ?
Il n'existe pas de tarif unique. La brochure publiée par une banque indique 0,04 % par mois du capital restant dû, soit environ 80 lei par mois au départ pour un prêt de 200 000 lei, en baisse à mesure que le capital diminue. Le taux de votre banque figure dans son offre.
La PAD suffit-elle pour la banque ?
Non. La PAD ne couvre que le séisme, l'inondation et le glissement de terrain, avec une garantie plafonnée. Les banques demandent en plus une assurance habitation sur le bâtiment, cédée à la banque.
En résumé
L'assurance fait partie du prix d'un prêt immobilier roumain, ce n'est pas un détail. La banque fixe ce qui doit être couvert. La loi vous laisse choisir l'assureur, tant que la garantie est équivalente.
Demandez la liste des polices exigées en même temps que l'accord de principe, obtenez des devis extérieurs et comparez les offres sur la mensualité plus les primes.
Si vous souhaitez passer en revue une offre bancaire et ses conditions d'assurance, réservez un entretien de 30 minutes avec moi.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Ordonnance d'urgence 52/2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 3 et 12 · PADROM : assurance habitation obligatoire · BRD Asigurări de Viață : document d'information sur le produit · Intesa Sanpaolo Bank : assurance vie et chômage pour prêt immobilier · Banca Transilvania : questions sur l'assurance vie · UniCredit Bank : documents nécessaires
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, d'assurance ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les primes et les conditions des polices sont fixées par chaque assureur et chaque banque, et tout prêt immobilier est soumis à l'accord de la banque.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
