Deux sites Natura 2000 sur la même surface, ROSCI0224 et ROSPA0140 : chênaie-charmaie, lacs et oiseaux d'eau, à Ciolpani et Periș.
Selon la loi 169/2026, une maison individuelle n'a pas besoin d'acte environnemental, sauf si elle se trouve dans une aire naturelle protégée ou une réserve.
Selon le formulaire de données du site, 21 % de la surface relève de la propriété privée. Un terrain privé peut se trouver dans une zone protégée.
Les zones protégées au nord de Bucarest : la réponse courte
Plusieurs lacs et forêts au nord de Bucarest sont protégés. Les plus vastes sont deux sites du réseau européen Natura 2000 : Scroviștea (ROSCI0224 et ROSPA0140, 3 347 ha chacun, sur la même surface), les forêts et lacs des communes de Ciolpani et Periș, et Grădiștea, Căldărușani, Dridu (ROSPA0044, 6 469,1 ha), autour du lac de Căldărușani. Le lac de Snagov est protégé au niveau national.
Protection ne veut pas dire « aucune maison à proximité ». Cela signifie que les plans et projets situés dans une zone protégée passent par des autorisations supplémentaires. Selon le nouveau Code roumain de l'urbanisme et de la construction, la loi 169/2026, une maison individuelle n'a normalement pas besoin d'acte environnemental distinct, sauf si elle se trouve dans une aire naturelle protégée ou une réserve naturelle (article 268, al. 2, lettre a).
En clair : c'est la limite sur la carte qui compte. Hors de la zone protégée, une maison suit les règles locales ordinaires. À l'intérieur, attendez-vous à des autorisations environnementales, à l'avis du gestionnaire de la zone et à d'éventuelles limites sur ce qui peut être construit.
Les règles de la loi sur l'eau applicables aux rives, comme la propriété du rivage et la bande de protection, sont traitées dans notre guide sur la vie au bord d'un lac en Ilfov. Cet article porte sur la protection de la nature.
Les zones protégées autour des lacs du nord
| Zone | Type | Superficie | Ce qu'elle protège |
|---|---|---|---|
| Scroviștea, ROSCI0224 | Natura 2000, habitats (SIC, confirmé en 2009) | 3 347 ha | Surtout de la chênaie-charmaie (environ 2 832 ha), des lacs et des zones humides ; un vestige des anciennes forêts de Vlăsia |
| Scroviștea, ROSPA0140 | Natura 2000, oiseaux (ZPS) | 3 347 ha | Oiseaux d'eau comme le crabier chevelu et le fuligule nyroca ; couvre le lac de Scroviștea jusqu'à Piscu et les forêts de Ciolpani, Cocioc et Clogila |
| Grădiștea, Căldărușani, Dridu, ROSPA0044 | Natura 2000, oiseaux (ZPS) | 6 469,1 ha | Espèces d'oiseaux protégées ; comprend le lac et la forêt de Căldărușani, à environ 45 km de Bucarest, en Ilfov et en Sud-Muntenia |
| Lac de Snagov | Aire protégée nationale | environ 1,7 km² | Le lac ; certaines parties de la forêt environnante sont aussi protégées |
Sources : les formulaires standard des données Natura 2000 publiés par l'Agence européenne pour l'environnement, et la Base de données mondiale des aires protégées pour le lac de Snagov. La liste n'est pas exhaustive : il existe des zones protégées plus petites, et les limites comptent plus que les noms.
Un détail du formulaire de Scroviștea : environ 64 % du site relève du domaine public national, 15 % du domaine public local et 21 % de la propriété privée. Les zones protégées ne sont pas seulement des forêts d'État ; des terrains privés peuvent s'y trouver. Le plan de gestion du site, publié par le ministère de l'Environnement, cite même les habitations et résidences secondaires des rives nord-ouest des lacs Bălteni et Sticlăria parmi les pressions qui s'exercent sur le site, surtout les week-ends et jours fériés.
Ce que la protection implique dans le Code de 2026
Le Code de l'urbanisme et de la construction, loi 169/2026, en vigueur depuis le 25 août 2026, traite les aires naturelles protégées comme des zones protégées. Les règles essentielles pour un acquéreur :
| Règle | Contenu | Loi 169/2026 |
|---|---|---|
| Législation spécifique | La gestion et les interventions relèvent de l'ordonnance d'urgence 57/2007 et de la loi 95/2016, qui a créé l'Agence nationale des aires naturelles protégées (ANANP) | Art. 197, al. 2 |
| Avis du gestionnaire | Les plans et projets de construction sur des terrains situés dans une aire naturelle protégée doivent recevoir l'avis du gestionnaire de la zone à chaque étape | Art. 197, al. 4 |
| Aucun changement incompatible | Dans une aire naturelle protégée, le changement d'affectation des terrains et les projets incompatibles avec le régime de protection sont interdits | Art. 189, al. 6 |
| Accord préalable | Les travaux sur des biens situés en zone protégée exigent un accord préalable ; pour les valeurs naturelles, celui de l'autorité environnementale | Art. 190, al. 1 |
| Exemption pour la maison individuelle, avec une exception | Pas d'acte environnemental pour une maison individuelle, sauf en aire naturelle protégée ou en réserve | Art. 268, al. 2, lettre a |
| Dossier Natura 2000 | Pour les biens situés dans des sites Natura 2000, une documentation complémentaire prévue par la loi spécifique est exigée | Art. 265, al. 6 |
| Modifications zonales limitées | Un plan d'urbanisme zonal (PUZ) peut augmenter les indicateurs de construction en zone protégée de 10 % au plus, une seule fois | Art. 66, al. 1, lettre f |
La procédure environnementale elle-même, y compris la nécessité d'une « évaluation appropriée » des incidences sur un site Natura 2000, est décidée par l'autorité environnementale en application de la loi 292/2018 sur l'évaluation des incidences sur l'environnement et de l'ordonnance 57/2007. Pour l'Ilfov, il s'agit de l'Agence de protection de l'environnement d'Ilfov (APM Ilfov).
C'est la limite sur la carte qui compte.
À l'intérieur, en bordure ou à proximité : trois situations différentes
| Situation du terrain | Ce qui s'applique en général | Que demander |
|---|---|---|
| À l'intérieur de la zone protégée | Procédure environnementale, avis du gestionnaire, interdictions possibles de construire ou de changer l'affectation | La construction est-elle seulement permise ? Qu'ont répondu le gestionnaire et l'APM Ilfov ? |
| En bordure, hors de la limite | Règles locales ordinaires, mais le certificat d'urbanisme peut tout de même exiger un avis environnemental | Quelles autorisations le certificat d'urbanisme énumère-t-il ? |
| À proximité, avec vue sur l'eau | La loi sur l'eau (rive, bande de protection, zone inondable) et le plan local | Où passe exactement la limite du terrain et celle du lac ? |
Le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism) est le document qui tranche pour un terrain donné : il énumère les autorisations requises pour le permis de construire (art. 266, al. 1). Parmi elles, selon l'emplacement : l'avis de l'autorité environnementale et l'avis de gestion des eaux (aviz de gospodărire a apelor) (art. 266, al. 2, lettres f et h).
Comment vérifier un terrain : 6 étapes
- Situez le terrain sur la carte Natura 2000. La visionneuse Natura 2000 de l'Agence européenne pour l'environnement montre les limites des sites. Comparez-les avec le plan de géomètre du terrain.
- Vérifiez aussi les aires protégées nationales. Toutes les réserves ne font pas partie de Natura 2000. L'ANANP publie des informations sur les zones et leurs gestionnaires.
- Demandez un certificat d'urbanisme à titre d'information. Toute personne peut en demander un (art. 254). Il indique l'affectation du terrain, les indicateurs de construction et les autorisations requises.
- Lisez le plan d'urbanisme général (PUG). Les aires naturelles protégées doivent y figurer (art. 188, al. 2).
- Pour un terrain situé dans une zone protégée, interrogez l'APM Ilfov par écrit sur la procédure applicable, avant de verser un acompte.
- Pour un programme neuf, demandez au promoteur les documents : le certificat d'urbanisme, l'acte environnemental ou l'avis attestant qu'il n'en fallait pas, et le permis de construire.
Nous expliquons le certificat d'urbanisme et le PUZ dans notre guide sur la vérification du permis de construire et du PUZ.
Pourquoi la protection peut être une bonne nouvelle
Pour ceux qui vivent à côté, une forêt ou un lac protégé est un voisin qui ne deviendra jamais un lotissement. La vue, le calme et les oiseaux sont protégés par la loi, et pas seulement par le marché. La contrepartie : vos propres projets, une extension ou un ponton, peuvent exiger plus d'autorisations que dans un quartier ordinaire. Nous présentons ce que vous pouvez ajouter à une maison sans permis dans notre guide sur les piscines, pergolas et clôtures. Pour Snagov et ses environs, voyez notre guide de Corbeanca et Snagov.
Questions fréquentes
Quels lacs au nord de Bucarest font partie de Natura 2000 ?
Le lac de Scroviștea et ses forêts appartiennent à deux sites Natura 2000, ROSCI0224 et ROSPA0140. Le lac de Căldărușani fait partie du site oiseaux ROSPA0044 Grădiștea, Căldărușani, Dridu. Le lac de Snagov est une aire protégée nationale. Vérifiez les limites exactes sur les cartes officielles.
Puis-je construire une maison dans un site Natura 2000 en Roumanie ?
Pas librement. Selon la loi 169/2026, une maison individuelle située dans une aire naturelle protégée exige un acte environnemental, les plans doivent recevoir l'avis du gestionnaire de la zone, et les projets incompatibles avec le régime de protection sont interdits. La constructibilité d'un terrain donné se décide au cas par cas.
Une maison proche d'une zone protégée a-t-elle besoin d'une autorisation environnementale ?
Une maison individuelle située hors des aires naturelles protégées et des réserves n'a normalement pas besoin d'acte environnemental distinct (art. 268, al. 2, lettre a, de la loi 169/2026). Le certificat d'urbanisme peut tout de même exiger un avis environnemental : lisez-le.
Comment savoir si un terrain est situé dans une zone protégée ?
Comparez le plan de géomètre du terrain avec la visionneuse Natura 2000 de l'Agence européenne pour l'environnement et les cartes nationales des aires protégées, et demandez à la mairie un certificat d'urbanisme à titre d'information. Pour un terrain situé dans une zone protégée, interrogez l'APM Ilfov par écrit.
Qui gère les zones protégées en Roumanie ?
L'Agence nationale des aires naturelles protégées (ANANP), créée par la loi 95/2016, avec les autorités environnementales. En Ilfov, les procédures environnementales passent par l'APM Ilfov.
En résumé
Les lacs et forêts protégés sont l'une des raisons pour lesquelles le nord de Bucarest est si vert. Pour un acquéreur, ils apportent deux choses : un environnement qui restera vert, et des règles plus strictes pour tout terrain situé à l'intérieur de la limite.
Avant d'acheter près de Snagov, de Scroviștea ou de Căldărușani, repérez la limite sur la carte et lisez le certificat d'urbanisme. Si vous souhaitez examiner ensemble un terrain précis, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Pour l'aspect juridique de votre situation, consultez un avocat indépendant. L'avocat de notre société ne représente que la société.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 169/2026, Code de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 (PDF), art. 66, 188, 189, 190, 197, 254, 265, 266, 268 · Agence européenne pour l'environnement, formulaire standard des données Natura 2000 ROSCI0224 Scroviștea · ROSPA0140 Scroviștea · ROSPA0044 Grădiștea, Căldărușani, Dridu · Base de données mondiale des aires protégées : Lacul Snagov · Ministère de l'Environnement : plan de gestion de Scroviștea (PDF)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les limites et procédures des zones protégées sont fixées par les autorités compétentes ; vérifiez le terrain concerné auprès de la mairie et de l'APM Ilfov, et consultez un avocat indépendant avant d'acheter.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
