Două situri Natura 2000 pe aceeași suprafață, ROSCI0224 și ROSPA0140: pădure de stejar și carpen, lacuri și păsări de apă, în Ciolpani și Periș.
Potrivit Legii 169/2026, locuința unifamilială nu are nevoie de actul autorității de mediu, dacă nu e în arie naturală protejată sau rezervație.
Potrivit formularului sitului, 21% din suprafață e proprietate privată. Și un teren privat poate fi într-o arie protejată.
Ariile protejate din nordul Bucureștiului: răspunsul pe scurt
Mai multe lacuri și păduri din nordul Ilfovului sunt protejate. Cele mai mari sunt două situri din rețeaua europeană Natura 2000: Scroviștea (ROSCI0224 și ROSPA0140, câte 3.347 ha, pe aceeași suprafață), pădurile și lacurile din comunele Ciolpani și Periș, și Grădiștea – Căldărușani – Dridu (ROSPA0044, 6.469,1 ha), în jurul lacului Căldărușani. Lacul Snagov este arie protejată de interes național.
Protecția nu înseamnă „nicio casă prin preajmă”. Înseamnă că planurile și proiectele din interiorul unei arii protejate trec prin avize în plus. Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea nr. 169/2026, o locuință unifamilială nu are nevoie, de regulă, de actul autorității de mediu, cu excepția celor aflate în arii naturale protejate sau în rezervații naturale (art. 268 alin. (2) lit. a)).
Pe scurt: contează linia de pe hartă. În afara ariei protejate, casa urmează regulile locale obișnuite. În interiorul ei, așteptați-vă la procedura de mediu, la avizul administratorului ariei și la posibile limite pentru ce se poate construi.
Regulile din Legea apelor, cum ar fi al cui e malul și ce înseamnă zona de protecție, sunt în ghidul despre viața lângă un lac în Ilfov. Aici vorbim despre protecția naturii.
Ariile protejate din jurul lacurilor din nord
| Arie | Tip | Suprafață | Ce protejează |
|---|---|---|---|
| Scroviștea, ROSCI0224 | Natura 2000, habitate (SCI, confirmat în 2009) | 3.347 ha | Mai ales pădure de stejar și carpen (circa 2.832 ha), lacuri și zone umede; o rămășiță a Codrilor Vlăsiei |
| Scroviștea, ROSPA0140 | Natura 2000, păsări (SPA) | 3.347 ha | Păsări de apă precum stârcul galben și rața roșie; include lacul Scroviștea până în dreptul localității Piscu și pădurile Ciolpani, Cocioc și Clogila |
| Grădiștea – Căldărușani – Dridu, ROSPA0044 | Natura 2000, păsări (SPA) | 6.469,1 ha | Specii de păsări protejate; include lacul și pădurea Căldărușani, la circa 45 km de București, în Ilfov și Muntenia |
| Lacul Snagov | Arie protejată națională | aproximativ 1,7 km² | Lacul; și părți din pădurea din jur sunt protejate |
Surse: formularele standard ale siturilor Natura 2000, publicate de Agenția Europeană de Mediu, și Baza mondială de date a ariilor protejate pentru Lacul Snagov. Lista nu e completă: există și arii protejate mai mici, iar limitele contează mai mult decât numele.
Un detaliu din formularul sitului Scroviștea: circa 64% din suprafață e proprietate publică a statului, 15% publică locală și 21% privată. Ariile protejate nu înseamnă doar pădure de stat; și terenuri private pot fi în interiorul lor. Planul de management al sitului, publicat de Ministerul Mediului, trece chiar casele și casele de vacanță de pe malul nord-vestic al lacurilor Bălteni și Sticlăria printre presiunile asupra sitului, mai ales în weekend și de sărbători.
Ce spune Codul din 2026
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea nr. 169/2026, în vigoare de la 25 august 2026, tratează ariile naturale protejate ca zone protejate. Regulile care contează pentru o familie care vrea o casă:
| Regulă | Ce spune | Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Lege specială | Managementul și intervențiile se fac potrivit OUG nr. 57/2007 și Legii nr. 95/2016 privind înființarea ANANP | art. 197 alin. (2) |
| Avizul administratorului | Documentațiile de urbanism și proiectele pentru terenuri din arii naturale protejate se avizează obligatoriu de administratorii ariei, în toate etapele | art. 197 alin. (4) |
| Fără schimbări incompatibile | În perimetrul ariilor naturale protejate se interzic schimbarea destinației terenului și proiectele incompatibile cu regimul de protecție | art. 189 alin. (6) |
| Aviz prealabil | Intervențiile asupra imobilelor din zone protejate se fac pe baza avizului sau acordului prealabil; pentru valorile naturale, al autorității de mediu | art. 190 alin. (1) |
| Scutire pentru casă, cu o excepție | Fără act al autorității de mediu pentru locuințe unifamiliale, dacă nu se află în arii naturale protejate sau rezervații | art. 268 alin. (2) lit. a) |
| Documentație pentru Natura 2000 | Pentru imobilele din situri Natura 2000 se cere documentația complementară potrivit legislației specifice | art. 265 alin. (6) |
| Modificări mai mici prin PUZ | Un PUZ poate modifica indicatorii urbanistici în zonele protejate cu cel mult 10%, o singură dată | art. 66 alin. (1) lit. f) |
Procedura de mediu propriu-zisă, inclusiv dacă e nevoie de o evaluare adecvată a efectelor asupra unui sit Natura 2000, o stabilește autoritatea de mediu, potrivit Legii nr. 292/2018 privind evaluarea impactului asupra mediului și OUG nr. 57/2007. În Ilfov, aceasta este Agenția pentru Protecția Mediului Ilfov (APM Ilfov).
Contează linia de pe hartă.
În interior, la limită sau doar aproape: trei situații diferite
| Unde e terenul | Ce se aplică de regulă | Ce întrebați |
|---|---|---|
| În interiorul ariei protejate | Procedură de mediu, avizul administratorului, posibile interdicții de construire sau de schimbare a destinației | Se poate construi deloc? Ce au spus administratorul și APM Ilfov? |
| La limită, în afara ariei | Regulile locale obișnuite, dar certificatul de urbanism poate cere punctul de vedere al autorității de mediu | Ce avize cere certificatul de urbanism? |
| Aproape, cu vedere la apă | Legea apelor (mal, zonă de protecție, zonă inundabilă) și planul local | Pe unde trec exact limita terenului și cea a lacului? |
Documentul care lămurește lucrurile pentru un teren anume este certificatul de urbanism: el stabilește lista avizelor și acordurilor necesare pentru autorizația de construire (art. 266 alin. (1)). Printre ele, după amplasament: punctul de vedere al autorității pentru protecția mediului și avizul de gospodărire a apelor (art. 266 alin. (2) lit. f) și h)).
Cum verificați un teren: 6 pași
- Căutați terenul pe harta Natura 2000. Vizualizatorul Agenției Europene de Mediu arată limitele siturilor. Comparați-le cu planul de amplasament și delimitare al terenului.
- Verificați și ariile protejate naționale. Nu orice rezervație e Natura 2000. ANANP publică informații despre arii și administratorii lor.
- Cereți un certificat de urbanism pentru informare. Îl poate cere orice persoană (art. 254). Arată folosința terenului, indicatorii urbanistici și avizele necesare.
- Citiți PUG-ul. Ariile naturale protejate trebuie evidențiate în planurile de urbanism (art. 188 alin. (2)).
- Pentru un teren din interiorul unei arii protejate, întrebați APM Ilfov în scris ce procedură se aplică, înainte să dați vreun avans.
- Într-un ansamblu nou, cereți dezvoltatorului actele: certificatul de urbanism, actul de mediu sau documentul că nu a fost necesar și autorizația de construire.
Despre certificatul de urbanism și PUZ am scris în ghidul despre verificarea autorizației de construire și a PUZ-ului.
De ce protecția poate fi o veste bună
Pentru o familie care locuiește alături, o pădure sau un lac protejat e un vecin care nu se va transforma în cartier de blocuri. Priveliștea, liniștea și păsările sunt apărate de lege, nu doar de piață. Compromisul e că planurile voastre, o extindere sau un ponton, pot cere mai multe avize decât într-un cartier obișnuit. Ce puteți adăuga la casă fără autorizație am explicat în ghidul despre piscină, pergolă și gard. Despre Snagov și împrejurimi, vedeți ghidul despre Corbeanca și Snagov.
Întrebări frecvente
Ce lacuri din nordul Bucureștiului sunt în Natura 2000?
Lacul Scroviștea și pădurile din jur sunt în două situri Natura 2000, ROSCI0224 și ROSPA0140. Lacul Căldărușani e în situl de păsări ROSPA0044 Grădiștea – Căldărușani – Dridu. Lacul Snagov este arie protejată națională. Verificați limitele exacte pe hărțile oficiale.
Pot construi o casă într-un sit Natura 2000?
Nu liber. Potrivit Legii nr. 169/2026, o locuință unifamilială într-o arie naturală protejată are nevoie de actul autorității de mediu, documentațiile se avizează de administratorul ariei, iar proiectele incompatibile cu regimul de protecție sunt interzise. Dacă se poate construi pe un teren anume se decide de la caz la caz.
O casă de lângă o arie protejată are nevoie de aviz de mediu?
O locuință unifamilială din afara ariilor naturale protejate și a rezervațiilor nu are nevoie, de regulă, de actul autorității de mediu (art. 268 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 169/2026). Certificatul de urbanism poate cere totuși punctul de vedere al autorității de mediu, așa că citiți-l.
Cum aflu dacă un teren e într-o arie protejată?
Comparați planul terenului cu vizualizatorul Natura 2000 al Agenției Europene de Mediu și cu hărțile ariilor protejate naționale și cereți primăriei un certificat de urbanism pentru informare. Pentru un teren din interiorul unei arii protejate, întrebați APM Ilfov în scris.
Cine administrează ariile protejate?
Agenția Națională pentru Arii Naturale Protejate (ANANP), înființată prin Legea nr. 95/2016, împreună cu autoritățile de mediu. În Ilfov, procedurile de mediu trec prin APM Ilfov.
Concluzia
Lacurile și pădurile protejate sunt unul dintre motivele pentru care nordul Bucureștiului e verde. Pentru o familie, ele aduc două lucruri: un cartier care va rămâne verde și reguli mai stricte pentru orice teren din interiorul limitei.
Înainte să cumpărați lângă Snagov, Scroviștea sau Căldărușani, găsiți linia de pe hartă și citiți certificatul de urbanism. Dacă vreți să trecem împreună printr-un teren anume, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Pentru partea juridică, consultați un avocat independent; avocatul companiei noastre reprezintă doar compania.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea nr. 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026 (PDF), art. 66, 188, 189, 190, 197, 254, 265, 266, 268 · Agenția Europeană de Mediu, formularul standard ROSCI0224 Scroviștea · ROSPA0140 Scroviștea · ROSPA0044 Grădiștea – Căldărușani – Dridu · Baza mondială de date a ariilor protejate: Lacul Snagov · Ministerul Mediului: Planul de management Scroviștea (PDF)
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Limitele ariilor protejate și procedurile se stabilesc de autoritățile competente; verificați terenul la primărie și la APM Ilfov și consultați un avocat independent înainte să cumpărați.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
