Можно ли строить рядом с охраняемым озером или лесом к северу от Бухареста?

Охраняемые территории к северу от Бухареста: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Несколько озёр и лесов к северу от Бухареста находятся под охраной. Крупнейшие из них входят в сеть Natura 2000 Европейского союза: Скровиштя (Scroviștea, ROSCI0224 и ROSPA0140, по 3347 га, на одной и той же территории), леса и озёра в коммунах Чолпань и Периш, а также Грэдиштя, Кэлдэрушань, Дриду (Grădiștea, Căldărușani, Dridu, ROSPA0044, 6469,1 га) вокруг озера Кэлдэрушань. Озеро Снагов охраняется на национальном уровне.

Охрана не означает «никаких домов поблизости». Она означает, что планы и проекты внутри охраняемой территории проходят дополнительные согласования. По новому Кодексу планирования и строительства Румынии, Закону 169/2026, для частного дома обычно не нужен отдельный экологический акт, если только он не находится на охраняемой природной территории или в заповеднике (статья 268(2)(a)).

Проще говоря: решает линия на карте. За пределами охраняемой территории дом строится по обычным местным правилам. Внутри неё ждите экологических согласований, одобрения администратора территории и возможных ограничений на то, что можно построить.

Правила для берегов озёр по Водному закону, например кому принадлежит берег и что такое охранная полоса, мы разобрали в гиде о жизни у озера в Илфове. Эта статья посвящена охране природы.

Охраняемые территории вокруг северных озёр

Спросите застройщиков об этом

Территория	Тип	Площадь	Что охраняется
Скровиштя, ROSCI0224	Natura 2000, местообитания (SCI, утверждена в 2009 году)	3347 га	В основном дубово-грабовый лес (около 2832 га), озёра и водно-болотные угодья; остаток древних лесов Влэсии
Скровиштя, ROSPA0140	Natura 2000, птицы (SPA)	3347 га	Водоплавающие птицы, например жёлтая цапля и белоглазый нырок; охватывает озеро Скровиштя до Писку и леса Чолпань, Кочок и Клогила
Грэдиштя, Кэлдэрушань, Дриду, ROSPA0044	Natura 2000, птицы (SPA)	6469,1 га	Охраняемые виды птиц; включает озеро и лес Кэлдэрушань, примерно в 45 км от Бухареста, в Илфове и регионе Юг-Мунтения
Озеро Снагов	Национальная охраняемая территория	около 1,7 км²	Озеро; части окружающего леса также охраняются

Источники: стандартные формуляры данных Natura 2000, опубликованные Европейским агентством по окружающей среде, и Всемирная база данных охраняемых территорий для озера Снагов. Список неполный: есть и более мелкие охраняемые территории, а границы важнее названий.

Одна деталь из формуляра данных Скровишти: около 64% территории находится в государственной публичной собственности, 15% в местной публичной и 21% в частной. Охраняемые территории не ограничиваются государственным лесом: внутри них могут находиться частные участки. В плане управления территорией, опубликованном Министерством окружающей среды, среди факторов давления на неё даже названы дома и дачи на северо-западных берегах озёр Бэлтень и Стиклэрия, особенно в выходные и праздники.

Что означает охрана по Кодексу 2026 года

Спросите застройщиков об этом

Кодекс планирования и строительства, Закон 169/2026, действующий с 25 августа 2026 года, относит охраняемые природные территории к охраняемым зонам. Ключевые правила для покупателя жилья:

Правило	Что оно гласит	Закон 169/2026
Отдельный закон	Управление и вмешательства регулируются Чрезвычайным постановлением 57/2007 и Законом 95/2016, учредившим Национальное агентство охраняемых природных территорий (ANANP)	Ст. 197(2)
Одобрение администратора	Планы и строительные проекты для земли внутри охраняемой природной территории на каждом этапе одобряет администратор территории	Ст. 197(4)
Никаких несовместимых изменений	Внутри охраняемой природной территории запрещены смена назначения земли и проекты, несовместимые с режимом охраны	Ст. 189(6)
Предварительное согласование	Работы на объектах в охраняемых зонах требуют предварительного согласования; для природных ценностей: от природоохранного органа	Ст. 190(1)
Исключение для частного дома, с оговоркой	Для односемейного дома экологический акт не нужен, если он не находится на охраняемой природной территории или в заповеднике	Ст. 268(2)(a)
Документы для Natura 2000	Для объектов на территориях Natura 2000 требуется дополнительная документация по специальному закону	Ст. 265(6)
Ограниченные зональные изменения	Зональный план (PUZ) может повысить строительные показатели в охраняемых зонах не более чем на 10%, один раз	Ст. 66(1)(f)

Саму экологическую процедуру, в том числе вопрос о том, нужна ли «надлежащая оценка» воздействия на территорию Natura 2000, определяет природоохранный орган по Закону 292/2018 об оценке воздействия на окружающую среду и Постановлению 57/2007. Для Илфова это Агентство по охране окружающей среды Илфова (APM Ilfov).

Внутри, рядом или неподалёку: три разные ситуации

Спросите застройщиков об этом

Где находится участок	Что обычно применяется	Что спросить
Внутри охраняемой территории	Экологическая процедура, одобрение администратора, возможный запрет на новое строительство или смену назначения земли	Разрешено ли вообще строить? Что сказали администратор и APM Ilfov?
На краю, за границей территории	Обычные местные правила, но градостроительный сертификат всё равно может потребовать экологического заключения	Какие согласования перечислены в градостроительном сертификате?
Неподалёку, с видом на воду	Водный закон (берег, охранная полоса, зона затопления) и местный план	Где именно проходит граница участка и озера?

Градостроительный сертификат (certificat de urbanism): документ, который решает этот вопрос для конкретного участка. В нём перечислены согласования, необходимые для разрешения на строительство (ст. 266(1)). Среди них, в зависимости от местоположения, заключение природоохранного органа и согласование по водному хозяйству (aviz de gospodărire a apelor) (ст. 266(2)(f) и (h)).

Как проверить участок: 6 шагов

Спросите застройщиков об этом

1. Найдите участок на карте Natura 2000. Картографический сервис Natura 2000 Европейского агентства по окружающей среде показывает границы территорий. Сравните их с топографическим планом участка.
2. Проверьте и национальные охраняемые территории. Не каждый заповедник входит в Natura 2000. ANANP публикует информацию о территориях и их администраторах.
3. Запросите информационный градостроительный сертификат. Запросить его может любое лицо (ст. 254). В нём указаны назначение земли, строительные показатели и необходимые согласования.
4. Прочитайте генеральный градостроительный план (PUG). Охраняемые природные территории должны быть отражены в градостроительных планах (ст. 188(2)).
5. Если участок находится внутри охраняемой территории, письменно спросите APM Ilfov, какая процедура применяется, до того как платить задаток.
6. Для нового проекта запросите у застройщика документы: градостроительный сертификат, экологический акт или заключение о том, что он не требовался, и разрешение на строительство.

Градостроительный сертификат и PUZ мы объясняем в гиде о проверке разрешения на строительство и PUZ.

Почему охрана может быть хорошей новостью

Для того, кто живёт рядом, охраняемый лес или озеро: это сосед, который не превратится в жилой массив. Виды, тишина и птицы защищены законом, а не только рынком. Обратная сторона в том, что ваши собственные планы, пристройка или причал, могут потребовать больше согласований, чем в обычном районе. Что можно добавить к дому без разрешения, мы рассказываем в гиде о бассейнах, перголах и заборах. О Снагове и окрестностях читайте в нашем гиде по Корбянке и Снагову.

Частые вопросы

Какие озёра к северу от Бухареста входят в Natura 2000?

Озеро Скровиштя и его леса входят в две территории Natura 2000, ROSCI0224 и ROSPA0140. Озеро Кэлдэрушань входит в орнитологическую территорию ROSPA0044 Грэдиштя, Кэлдэрушань, Дриду. Озеро Снагов: национальная охраняемая территория. Точные границы проверяйте по официальным картам.

Можно ли построить дом внутри территории Natura 2000 в Румынии?

Не свободно. По Закону 169/2026 частному дому внутри охраняемой природной территории нужен экологический акт, планы должен одобрить администратор территории, а проекты, несовместимые с режимом охраны, запрещены. Можно ли строить на конкретном участке, решается в каждом случае отдельно.

Нужно ли экологическое разрешение для дома рядом с охраняемой территорией?

Частному дому за пределами охраняемых природных территорий и заповедников обычно не нужен отдельный экологический акт (ст. 268(2)(a) Закона 169/2026). Градостроительный сертификат всё же может предусматривать экологическое заключение, поэтому прочитайте его.

Как узнать, находится ли участок на охраняемой территории?

Сравните топографический план участка с картографическим сервисом Natura 2000 Европейского агентства по окружающей среде и национальными картами охраняемых территорий и запросите в мэрии информационный градостроительный сертификат. Если участок находится внутри охраняемой территории, письменно обратитесь в APM Ilfov.

Кто управляет охраняемыми территориями в Румынии?

Национальное агентство охраняемых природных территорий (ANANP), учреждённое Законом 95/2016, вместе с природоохранными органами. В Илфове экологические процедуры проходят через APM Ilfov.

Итог

Охраняемые озёра и леса: одна из причин, почему север Бухареста такой зелёный. Покупателю они дают две вещи: район, который останется зелёным, и более строгие правила для любого участка внутри границы.

Прежде чем покупать у Снагова, Скровишти или Кэлдэрушань, найдите линию на карте и прочитайте градостроительный сертификат. Если хотите вместе разобрать конкретный участок, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. По юридической стороне вашей ситуации обратитесь к независимому юристу. Юрист нашей компании представляет только компанию.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Закон 169/2026, Кодекс планирования и строительства, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026 (PDF), ст. 66, 188, 189, 190, 197, 254, 265, 266, 268 · Европейское агентство по окружающей среде, стандартный формуляр данных Natura 2000 ROSCI0224 Scroviștea · ROSPA0140 Scroviștea · ROSPA0044 Grădiștea, Căldărușani, Dridu · Всемирная база данных охраняемых территорий: Lacul Snagov · Министерство окружающей среды: план управления Скровишти (PDF)

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Границы охраняемых территорий и процедуры устанавливают компетентные органы: проверьте конкретный участок в мэрии и в APM Ilfov и проконсультируйтесь с независимым юристом до покупки.