על הקרקע של היזם רשומה משכנתא לבנק. מה זה אומר על הווילה שלכם?

המשכנתא של היזם: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

יזמים רבים ברומניה מממנים את הבנייה בהלוואה מבנק. הבנק רושם משכנתא (ipotecă) על הקרקע ועל הבניינים שייבנו עליה. זה נפוץ וזה חוקי. הסיכון הוא לא המשכנתא עצמה. הסיכון הוא שהיא תישאר על הווילה שלכם אחרי שכבר שילמתם.

החוק ברומניה ברור בשתי נקודות. משכנתא נשארת על הנכס ״בכל יד שאליה יעבור״ (הקוד האזרחי, סעיף 2345). ומשכנתא על מקרקעין נגמרת רק כשמוחקים אותה מפנקס המקרקעין (סעיף 2428(1)). זה שהיזם החזיר את ההלוואה לא מנקה את הנסח לבד. מישהו צריך למחוק את הרישום (radiere), בהסכמת הבנק במסמך נוטריוני (סעיף 885(2)).

במילים פשוטות: משכנתא של היזם מקובלת רק אם יש תוכנית כתובה, מוסכמת עם הבנק, שמסירה אותה מהווילה שלכם לפני שאתם משלמים, או ברגע התשלום.

במדריך שלנו על נסח הטאבו ברומניה הסברנו את כל המסמך. המאמר הזה מתמקד ברישום אחד, ובמה שצריך לדרוש בחוזה.

איפה רואים את המשכנתא: חלק 3 בנסח

שאלו את היזמים על זה

לפי סעיף 23 בחוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין, בכל פנקס מקרקעין (carte funciară) יש שלושה חלקים:

חלק	מה יש בו (חוק 7/1996, סעיף 23)	מה בודקים
חלק 1 (A)	הנכס: מספר קדסטרי, שטח, ייעוד ומבנים	שהמגרש והווילה תואמים למה שאתם קונים
חלק 2 (B)	הבעלות והבסיס שלה, וגם איסורי מכירה או שעבוד והגבלות אחרות	שהמוכר הוא הבעלים הרשום. כאן מחפשים גם איסור מכירה (interdicție de înstrăinare)
חלק 3 (C)	זכויות של אחרים, ערבויות ושעבודים: זכות שטחים, שימוש, זיקות הנאה, משכנתאות, שכירויות, עיקולים והוצאה לפועל	כל משכנתא, עיקול או הערה על הליך משפטי

הרישומים בחלק 3 ממוספרים בדרך כלל ‏C1, ‏C2 וכן הלאה. כשאין רישום, בנסח כתוב ״NU SUNT״, כלומר ״אין״.

רישום של משכנתא מראה בדרך כלל:

1. מספר ותאריך הרישום (încheiere). הם קובעים את סדר העדיפות.
2. המסמך שעליו הוא מבוסס: חוזה משכנתא נוטריוני, עם מספר ותאריך.
3. סוג הרישום: רישום של זכות משכנתא (drept de ipotecă).
4. הסכום המובטח והמטבע.
5. הנושה: שם הבנק.

באותו זמן מסתכלים גם על חלק 2. לפי סעיף 23(B)(h), איסורי מכירה, שעבוד או בנייה נרשמים שם. בנקים רושמים לעיתים קרובות איסור כזה יחד עם המשכנתא. לכן ייתכן שמכירה תצטרך את הסכמת הבנק עוד לפני שמגיעים לחלק 3.

למה מגרש אחד הוא לא וילה אחת

שאלו את היזמים על זה

פרויקט מתחיל הרבה פעמים כמגרש גדול אחד, עם נסח אחד ומשכנתא אחת. אחר כך היזם מחלק אותו למגרשים (dezlipire), מגרש לכל וילה או לכל זוג וילות. החלוקה נעשית במסמך נוטריוני ובמדידה קדסטרית (חוק 7/1996, סעיף 25(2)), וכל מגרש חדש מקבל פנקס מקרקעין חדש (הקוד האזרחי, סעיף 880).

כאן נכנס כלל שקונים רבים לא מכירים. משכנתא היא בלתי ניתנת לחלוקה. היא חלה ״על כל הנכסים המשועבדים, על כל אחד מהם ועל כל חלק מהם״, גם כשהנכס מתחלק (סעיף 2344). בפועל, משכנתא על המגרש המקורי עוברת לכל אחד מהמגרשים החדשים, אלא אם הבנק מסכים לשחרר מגרש מסוים.

לכן השאלה היא לא ״יש משכנתא על הפרויקט?״. השאלה היא: ״יש משכנתא בנסח של הווילה שלי, ומה יסיר אותה?״

לגבי בית עתידי, חוק 169/2026 (קוד התכנון והבנייה) מוסיף שלב חשוב. חוזה מקדמי על בית פרטי עתידי נחתם רק אצל נוטריון, אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ואחרי שהוצא נסח לאותו בית עתידי (סעיף 422(7)). הנוטריון רושם את ההתחייבות בפנקס באותו יום או לכל המאוחר ביום העסקים הבא (סעיף 422(8)). פירטנו את הכללים האלה ברשימת הבדיקה אחרי חוק נורדיס.

איך מסירים את המשכנתא: שלוש דרכים נפוצות

שאלו את היזמים על זה

הדרך	איך זה עובד	מה מבקשים
שחרור לפני החוזה המקדמי	היזם מחזיר את החלק של ההלוואה שקשור למגרש שלכם, והבנק מסכים למחיקה	נסח חדש שבו חלק 3 כבר לא מראה משכנתא על המגרש שלכם
שחרור בחתימה הסופית	חלק מהמחיר משולם ישירות לבנק, והסכמת הבנק למחיקה נחתמת אצל הנוטריון או לפני כן	מכתב של הבנק שמציין את המגרש שלכם ואת הסכום שהוא יקבל, לפני שאתם חותמים
בלי שחרור, המשכנתא נשארת	קונים נכס שעדיין משועבד לבנק של היזם	לא מסכימים לזה בלי ייעוץ של עורך דין עצמאי. המשכנתא תעבור איתכם לנכס (סעיף 2345)

בחתימה הסופית הנוטריון מזמין נסח לצורך אימות. הוא תקף 10 ימי עבודה, ובזמן הזה הרשם לא רושם שום דבר אחר, חוץ מהרישום שלשמו הוזמן הנסח (חוק 7/1996, סעיף 35). זה מגן על רגע החתימה. זה לא מגן על חודשי התשלומים שלפניו.

מה דורשים בחוזה

שאלו את היזמים על זה

על הסעיפים האלה כדאי לדבר עם עורך הדין שלכם לפני שחותמים על חוזה מקדמי:

• פירוט מדויק של השעבודים היום. החוזה מונה כל רישום בחלק 2 ובחלק 3 בנסח של המגרש שלכם, לפי המספר שלו.
• התחייבות למסור את הנכס נקי בחתימה הסופית, חוץ ממה שהסכמתם לו בכתב.
• הסכמת הבנק בכתב. מכתב מהבנק, לפני שאתם משלמים סכומים גדולים, שבו הוא מתחייב לשחרר את המגרש שלכם ומפרט באיזה תנאי.
• תשלום לבנק כשצריך. אם השחרור תלוי בתשלום, החלק הזה של המחיר עובר ישירות לחשבון הבנק, מול מסמך השחרור.
• מועד וסעד. אם המשכנתא לא הוסרה עד החתימה הסופית, אתם יכולים לבטל ולקבל בחזרה את מה ששילמתם, עם הפיצוי שנקבע בחוזה.
• נסח חדש לפני כל תשלום משמעותי. משהו יכול להירשם בין הבדיקה שלכם לבין ההעברה.

עורך הדין של החברה שלנו מייצג את החברה בלבד. לכל קונה צריך להיות עורך דין עצמאי, שיקרא בשבילו את הנסח ואת מכתב הבנק. הסברנו למה במאמר מי מגן על הקונה.

הלקח מקפריסין: קונים ששילמו הכול

קפריסין מראה מה קורה כשמשכנתאות של יזמים נשארות על בתים שכבר נמכרו. לפי כתבה ב-Cyprus Mail מיולי 2024, קונים שילמו את מלוא המחיר אבל לא יכלו לקבל שטר בעלות, כי המשכנתאות של היזמים לבנקים נשארו על הבניינים. לפי חוק משנת 2015 שנועד לעזור ל״קונים הלכודים״, מחלקת המקרקעין קיבלה 21,495 בקשות והעבירה בעלות ב-11,158 מקרים. ביוני 2024 קבע בית המשפט לערעורים שהחוק הזה אינו חוקתי, בתיק שהגיש בנק, כי המשכנתא היא זכות הקניין של הבנק.

בסוף יוני 2025 תיקן הפרלמנט בקפריסין את הכללים: בית משפט יכול עכשיו להחליף את הסכמת הבנק, אם הבנק מסרב לתת אותה שלא בצדק. ארגון לווים שצוטט ב-Cyprus Mail העריך את מספר הקונים שנפגעו ב-9,497, ומתוכם 5,417 עדיין חיכו.

השיטה ברומניה שונה: הבעלות עוברת כשהמכירה נרשמת בפנקס המקרקעין (הקוד האזרחי, סעיפים 1676 ו-885). אבל הלקח זהה בשתי המדינות. את המשכנתא מטפלים לפני שהכסף שלכם יצא, לא אחרי.

הבדיקה שלכם, צעד אחר צעד

1. בקשו מהיזם את מספר הנסח של המגרש או של הווילה העתידית שלכם.
2. הזמינו נסח לידיעה באתר התשלומים של רשות המקרקעין ANCPI ‏(ePay). המחיר 20 לאי לנכס שאינו שלכם.
3. קראו את חלק 2 כדי לחפש איסורי מכירה, ואת חלק 3 כדי לחפש משכנתאות, עיקולים והערות על הליכים.
4. אם יש משכנתא, בקשו את שם הבנק, את מספר הסכם ההלוואה ואת מכתב השחרור של הבנק למגרש שלכם.
5. בקשו מעורך הדין שלכם להכניס לחוזה את מנגנון השחרור.
6. הזמינו נסח חדש לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה הסופית.

ודוגמה למקרה ההפוך: הפרויקט Compass on the Lake בבלוטשט ממומן מכספי היזמים בלבד, בלי הלוואה מבנק, ולכן אין משכנתא של היזם שצריך לשחרר. ובכל זאת, כל קונה צריך לקרוא בעצמו את חלק 3 בנסח של הווילה שלו.

שאלות נפוצות

משכנתא של היזם על הקרקע היא דגל אדום?

לא בפני עצמה. בנייה במימון בנקאי היא דבר רגיל. היא הופכת לדגל אדום כשאין תוכנית כתובה לשחרור המגרש שלכם, או כשהיזם לא מוכן להראות לכם את מכתב הבנק.

המשכנתא נעלמת כשהיזם מחזיר את ההלוואה?

לא מעצמה. לפי סעיף 2428 בקוד האזרחי, משכנתא על מקרקעין נגמרת במחיקה מפנקס המקרקעין. המחיקה דורשת את הסכמת הבנק במסמך נוטריוני (סעיף 885(2)). עד אז הרישום נשאר.

אם המגרש מתחלק, המשכנתא נשארת על המגרש שלי?

ככלל, כן. משכנתא היא בלתי ניתנת לחלוקה וחלה על כל חלק מהנכס המשועבד (סעיף 2344). מגרש מסוים משתחרר רק אם הבנק מסכים לשחרר אותו.

מה מגן עליי ביום החתימה הסופית?

הנסח שהנוטריון מזמין לצורך אימות, שתקף 10 ימי עבודה. בזמן הזה הרשם לא רושם שום דבר אחר בפנקס, חוץ מהרישום של העסקה שלכם (חוק 7/1996, סעיף 35).

השורה התחתונה

משכנתא של היזם היא כלי מימון, לא שערורייה. מה שחשוב הוא הנסח של הווילה שלכם, ותוכנית כתובה שמנקה את חלק 3 לפני שהכסף שלכם יצא.

אם יש לכם נסח עם משכנתא בחלק 3 ואתם רוצים להבין אותו, אצלנו או אצל כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור עליו יחד, רישום אחר רישום.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 23, 25, 26 ו-35 · הקוד האזרחי, חוק 287/2009 (legislatie.just.ro), סעיפים 880, 885, 1676, 2344, 2345 ו-2428 · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, מוניטורול אופיציאל מס׳ 661 מ-10.08.2026, סעיף 422 · ANCPI ePay · Cyprus Mail, 17.07.2024 · Cyprus Mail, 15.07.2025

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. את קריאת הנסח לעסקה מסוימת צריך לעשות עורך דין עצמאי.