على أرض المطوّر رهن لبنك. ماذا يعني ذلك لفيلتكم؟

رهن المطوّر: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

يموّل كثير من المطوّرين في رومانيا البناء بقرض مصرفي، ويأخذ البنك رهنًا (ipotecă) على الأرض وعلى المباني التي ستقام عليها. وهذا شائع وقانوني. والخطر ليس في الرهن ذاته، بل في أن يبقى على فيلتكم بعد أن تدفعوا.

القانون الروماني واضح في نقطتين. الرهن يتبع العقار "في أي يد انتقل إليها" (القانون المدني، المادة 2345)، والرهن العقاري لا ينقضي إلا بشطبه (radiere) من السجل العقاري (المادة 2428(1)). فسداد المطوّر للقرض لا يطهّر السجل وحده. يجب أن يشطب أحدٌ القيد، بموافقة البنك في وثيقة موثّقة لدى كاتب العدل (المادة 885(2)).

بعبارة بسيطة: رهن المطوّر مقبول فقط إن وُجدت خطة مكتوبة، متفق عليها مع البنك، ترفعه عن فيلتكم قبل أن تدفعوا ثمنها أو في لحظة الدفع.

يتناول دليلنا عن مستخرج السجل العقاري الوثيقة كاملة. أما هذا المقال فيركز على قيد واحد، وعلى ما تطالبون به في العقد.

أين يظهر الرهن: الجزء الثالث من المستخرج

اسألوا المطوّرين عن هذا

بموجب المادة 23 من القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري، لكل سجل عقاري (carte funciară) ثلاثة أجزاء:

الجزء	ما يتضمنه (القانون 7/1996، المادة 23)	ما تبحثون عنه
الجزء الأول (A)	العقار: الرقم المساحي، والمساحة، والاستعمال، والمباني	أن تطابق القطعة والفيلا ما تشترونه
الجزء الثاني (B)	الملكية وسندها، إضافة إلى حظر البيع أو الرهن وغيرها من القيود	أن يكون البائع هو المالك المقيد. وابحثوا هنا أيضًا عن حظر البيع (interdicție de înstrăinare)
الجزء الثالث (C)	الحقوق المتفرعة عن الملكية، والضمانات، والأعباء: حق السطح، وحق الانتفاع، وحقوق الارتفاق، والرهون، والإيجارات، والحجوز، والتنفيذ	كل رهن أو حجز أو إشارة إلى دعوى

تُرقَّم القيود في الجزء الثالث عادة C1 وC2 وهكذا. وحين لا يوجد شيء مقيد، يُظهر المستخرج عبارة "NU SUNT" (لا يوجد).

ويخبركم قيد الرهن عادة بما يلي:

1. رقم القيد وتاريخه (încheiere)، وهو ما يحدد المرتبة.
2. السند الذي يستند إليه: عقد رهن موثّق لدى كاتب العدل، برقمه وتاريخه.
3. نوع القيد: قيد (intabulare) لحق رهن (drept de ipotecă).
4. المبلغ المضمون والعملة.
5. الدائن: اسم البنك.

وانظروا في الوقت نفسه إلى الجزء الثاني. فبموجب المادة 23(B)(h) يُقيد هناك حظر البيع أو الرهن أو البناء. وكثيرًا ما تقيد البنوك هذا الحظر مع الرهن، فقد يحتاج البيع إلى موافقة البنك حتى قبل أن تصلوا إلى الجزء الثالث.

لماذا لا تعني قطعة واحدة فيلا واحدة

اسألوا المطوّرين عن هذا

كثيرًا ما يبدأ المشروع بقطعة كبيرة واحدة لها سجل عقاري واحد ورهن واحد. ثم يقسمها المطوّر إلى قطع (dezlipire)، قطعة لكل فيلا أو لكل فيلتين. ويتم التقسيم بعقد موثّق ومسح مساحي (القانون 7/1996، المادة 25(2))، وتُنقل كل قطعة جديدة إلى سجل عقاري جديد (القانون المدني، المادة 880).

وهنا تصبح مهمة قاعدةٌ يغفل عنها كثير من المشترين. فالرهن غير قابل للتجزئة: يشمل "كل الأموال المرهونة، وكل واحد منها، وكل جزء منها"، حتى عند تقسيم العقار (القانون المدني، المادة 2344). وعمليًا، ينتقل الرهن على القطعة الأصلية إلى كل قطعة جديدة، ما لم يوافق البنك على تحرير قطعة بعينها.

فالسؤال ليس "هل على المشروع رهن؟" بل: "هل على السجل العقاري لفيلتي رهن، وما الذي سيرفعه؟"

وبالنسبة لمنزل مستقبلي، يضيف القانون 169/2026 (قانون التخطيط والبناء) خطوة مفيدة. فعقد الوعد بشراء منزل فردي مستقبلي لا يجوز توقيعه إلا بصيغة موثّقة لدى كاتب العدل، بعد الإشارة إلى رخصة البناء في السجل العقاري وبعد الحصول على مستخرج لذلك المنزل المستقبلي (المادة 422(7)). ثم يشير كاتب العدل إلى الوعد في السجل العقاري في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي (المادة 422(8)). نتناول هذه القواعد في قائمة التحقق بعد قانون Nordis.

كيف يُرفع الرهن: ثلاثة مسارات شائعة

اسألوا المطوّرين عن هذا

المسار	كيف يعمل	ما تطلبونه
الرفع قبل عقد الوعد	يسدد المطوّر الجزء من القرض المرتبط بقطعتكم، ويوافق البنك على الشطب	مستخرج جديد لا يُظهر فيه الجزء الثالث الرهن على قطعتكم
الرفع عند البيع النهائي	يُدفع جزء من ثمنكم مباشرة إلى البنك، وتُوقَّع موافقة البنك على الشطب عند كاتب العدل أو قبله	رسالة مكتوبة من البنك تسمّي قطعتكم والمبلغ الذي سيقبله، قبل أن توقّعوا
لا رفع، والرهن يبقى	تشترون عقارًا لا يزال مرهونًا لبنك المطوّر	لا توافقوا على ذلك دون مشورة محامٍ مستقل. فالرهن سيتبع العقار إلى يدكم (المادة 2345)

عند التوقيع النهائي يطلب كاتب العدل مستخرجًا لغرض التوثيق. وهو صالح 10 أيام عمل، ولا يقيّد أمين السجل خلالها أي قيد آخر سوى القيد الذي صدر من أجله (القانون 7/1996، المادة 35). وهذا يحمي لحظة التوقيع، لكنه لا يحمي أشهر الدفعات التي تسبقها.

ما تطالبون به في العقد

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذه بنود تستحق النقاش مع محاميكم قبل توقيع عقد الوعد:

• بيان واضح بالأعباء الحالية. يذكر العقد كل قيد في الجزأين الثاني والثالث من مستخرج قطعتكم، برقمه.
• التزام بتسليم العقار خاليًا من الأعباء عند البيع النهائي، باستثناء ما قبلتموه كتابيًا.
• موافقة البنك كتابيًا. رسالة من البنك، قبل أن تدفعوا مبالغ كبيرة، تقول إنه سيحرر قطعتكم وبأي شرط.
• الدفع إلى البنك عند الحاجة. إن كان التحرير متوقفًا على دفعة، فذلك الجزء من الثمن يذهب مباشرة إلى حساب البنك، مقابل وثيقة التحرير.
• موعد نهائي وجزاء. إن لم يُرفع الرهن بحلول البيع النهائي، يحق لكم فسخ العقد واسترداد ما دفعتم، مع الشرط الجزائي المتفق عليه في العقد.
• مستخرج حديث قبل كل دفعة كبيرة. فقد يُقيد شيء ما بين فحصكم وتحويلكم.

محامي شركتنا يمثل الشركة فقط. ويجب أن يكون لكل مشترٍ محامٍ مستقل يقرأ المستخرج ورسالة البنك نيابة عنه. نشرح السبب في مقالنا عن من يحمي المشتري.

درس قبرص: مشترون دفعوا الثمن كاملًا

تُظهر قبرص ما يحدث حين تُترك رهون المطوّرين على منازل بيعت. فبحسب تقرير لصحيفة Cyprus Mail في يوليو 2024، دفع مشترون الثمن كاملًا لكنهم لم يتمكنوا من الحصول على سندات الملكية لأن رهون بنوك المطوّرين بقيت على المباني. وبموجب قانون صدر عام 2015 لمساعدة هؤلاء "المشترين العالقين"، تلقّت دائرة الأراضي والمساحة 21,495 طلبًا ونقلت الملكية في 11,158 حالة. وفي يونيو 2024 قضت محكمة الاستئناف بعدم دستورية ذلك القانون في قضية رفعها بنك، لأن الرهن حق ملكية للبنك.

وفي أواخر يونيو 2025 عدّل البرلمان القبرصي القواعد: فأصبح بإمكان المحكمة أن تحل محل موافقة المُقرض إن رفضها دون وجه حق. وقدّرت جمعية للمقترضين نقلت عنها Cyprus Mail عدد المشترين المتضررين بـ 9,497، منهم 5,417 لا يزالون ينتظرون.

النظام الروماني مختلف: تنتقل الملكية حين يُقيد البيع في السجل العقاري (القانون المدني، المادتان 1676 و885). لكن الدرس واحد في البلدين. يجب معالجة الرهن قبل أن تخرج أموالكم، لا بعده.

فحصكم خطوة بخطوة

1. اطلبوا من المطوّر رقم السجل العقاري لقطعتكم أو لفيلتكم المستقبلية.
2. اطلبوا مستخرجًا للعلم عبر الإنترنت من خدمة ePay التابعة لـ ANCPI (‏20 ليو لعقار لا تملكونه).
3. اقرؤوا الجزء الثاني بحثًا عن حظر البيع، والجزء الثالث بحثًا عن الرهون والحجوز والإشارات إلى الدعاوى.
4. إن وُجد رهن، فاطلبوا اسم البنك ورقم اتفاقية القرض ورسالة البنك بتحرير قطعتكم.
5. اطلبوا من محاميكم إدراج آلية التحرير في العقد.
6. اطلبوا مستخرجًا جديدًا قبل كل دفعة كبيرة وقبل التوقيع النهائي.

ومثالًا على الحالة الأخرى: يُموَّل مشروع Compass on the Lake في بالوتيشتي من أموال مطوّريه الخاصة، دون قرض مصرفي، فلا يوجد رهن مطوّر يحتاج إلى رفع. ومع ذلك، يجب على كل مشترٍ أن يقرأ الجزء الثالث من مستخرج فيلته.

أسئلة شائعة

هل رهن المطوّر على الأرض علامة تحذير؟

ليس وحده. فالبناء الممول مصرفيًا أمر طبيعي. ويصبح علامة تحذير حين لا توجد خطة مكتوبة لتحرير قطعتكم، أو حين يرفض المطوّر أن يريكم رسالة البنك.

هل يختفي الرهن حين يسدد المطوّر القرض؟

ليس تلقائيًا. فبموجب المادة 2428 من القانون المدني، ينقضي الرهن العقاري بشطبه من السجل العقاري. ويتطلب الشطب موافقة البنك في وثيقة موثّقة لدى كاتب العدل (المادة 885(2)). وحتى ذلك الحين يبقى القيد.

إن قُسّمت القطعة، هل يبقى الرهن على قطعتي؟

كقاعدة، نعم. الرهن غير قابل للتجزئة ويشمل كل جزء من العقار المرهون (المادة 2344). ولا تتحرر قطعة بعينها إلا إن وافق البنك على تحريرها.

ما الذي يحميني يوم التوقيع النهائي؟

مستخرج كاتب العدل لغرض التوثيق، الصالح 10 أيام عمل. فلا يقيّد أمين السجل خلالها أي قيد آخر في السجل العقاري سوى قيد بيعكم (القانون 7/1996، المادة 35).

الخلاصة

رهن المطوّر أداة تمويل لا فضيحة. والمهم هو السجل العقاري لفيلتكم، وخطة مكتوبة تطهّر الجزء الثالث قبل أن تخرج أموالكم.

إن كان لديكم مستخرج فيه رهن في الجزء الثالث وتريدون فهمه، سواء معنا أو مع أي مطوّر آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نمرّ عليه معًا، قيدًا قيدًا.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 23 و25 و26 و35 · القانون المدني، القانون 287/2009 (legislatie.just.ro)، المواد 880 و885 و1676 و2344 و2345 و2428 · القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، الجريدة الرسمية Monitorul Oficial رقم 661 بتاريخ 10.08.2026، المادة 422 · ANCPI ePay · Cyprus Mail: "المشترون العالقون قد لا يحصلون أبدًا على سندات ملكية سليمة"، 17.07.2024 · Cyprus Mail: "قانون جديد يمهد الطريق لسندات الملكية للمشترين العالقين"، 15.07.2025

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. قراءة مستخرج السجل العقاري لصفقة بعينها يجب أن يتولاها محامٍ مستقل.