По ст. 2345 Гражданского кодекса Румынии ипотека сохраняется на имуществе, в чьи бы руки оно ни перешло, в том числе в ваши.
Ипотека неделима. Когда участок застройщика делят, она распространяется на каждый новый лот, если банк его не освободит.
Выписка нотариуса для удостоверения действует 10 рабочих дней, и в это время другие записи не вносятся (Закон 7/1996, ст. 35).
Ипотека застройщика: короткий ответ
Многие застройщики в Румынии строят на кредит, и банк регистрирует ипотеку (ipotecă) на землю и на будущие здания. Это распространено и законно. Риск не в самой ипотеке. Риск в том, что она останется на вашей вилле после того, как вы заплатили.
Румынский закон здесь ясен в двух пунктах. Ипотека сохраняется на имуществе, «в чьи бы руки оно ни перешло» (Гражданский кодекс, ст. 2345). А ипотека на недвижимость прекращается только после её погашения (radiere) в земельной книге (ст. 2428(1)). То, что застройщик вернул кредит, само по себе запись не убирает. Её нужно погасить, с согласия банка, оформленного нотариально (ст. 885(2)).
Проще говоря: ипотека застройщика приемлема, только если есть письменный план, согласованный с банком, который снимает её с вашей виллы до оплаты или в момент оплаты.
Наш общий гид по выписке из земельной книги разбирает весь документ. Эта статья посвящена одной записи и тому, что требовать в договоре.
Где видна ипотека: часть III выписки
По статье 23 Закона 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости каждая земельная книга (carte funciară) состоит из трёх частей:
| Часть | Что в ней (Закон 7/1996, ст. 23) | Что проверять |
|---|---|---|
| Часть I (A) | Объект: кадастровый номер, площадь, назначение, постройки | Что участок и вилла соответствуют тому, что вы покупаете |
| Часть II (B) | Право собственности и его основание, а также запреты на продажу или обременение и другие ограничения | Что продавец и есть зарегистрированный собственник. Здесь же ищите запрет на отчуждение (interdicție de înstrăinare) |
| Часть III (C) | Ограниченные вещные права, обеспечительные права и обременения: суперфиций, узуфрукт, сервитуты, ипотеки, аренда, аресты, взыскание | Любую ипотеку, арест или отметку о судебном споре |
Записи в части III обычно нумеруются C1, C2 и так далее. Если записей нет, в выписке стоит «NU SUNT», то есть «отсутствуют».
Запись об ипотеке обычно содержит:
- Номер и дату регистрации (încheiere). Они определяют очерёдность.
- Документ-основание: нотариальный договор ипотеки с номером и датой.
- Вид записи: регистрация права ипотеки (drept de ipotecă).
- Обеспеченную сумму и валюту.
- Кредитора: название банка.
Одновременно смотрите и часть II. По ст. 23(B)(h) запреты на продажу, обременение или строительство вносятся именно туда. Банки часто регистрируют такой запрет вместе с ипотекой, и тогда для продажи нужно согласие банка ещё до того, как вы дойдёте до части III.
Почему один участок ещё не одна вилла
Проект часто начинается как один большой участок с одной земельной книгой и одной ипотекой. Затем застройщик делит его на лоты (dezlipire), по лоту на виллу или на пару вилл. Раздел оформляется нотариальным актом и кадастровой документацией (Закон 7/1996, ст. 25(2)), а каждый новый лот переносится в новую земельную книгу (ГК, ст. 880).
Здесь важно правило, о котором многие покупатели не знают. Ипотека неделима: она распространяется «на все обременённые имущества, на каждое из них и на каждую их часть», даже если имущество делится (ГК, ст. 2344). На практике ипотека на исходный участок переходит на каждый новый лот, если банк не согласится освободить конкретный лот.
Поэтому вопрос не «есть ли ипотека на проекте?». Вопрос другой: «Есть ли ипотека в земельной книге моей виллы и что её снимет?»
Ипотека застройщика: это инструмент финансирования, а не скандал. Важна земельная книга вашей виллы.
Для будущего дома Закон 169/2026 (Кодекс планирования и строительства) добавляет важный шаг. Предварительный договор на будущий индивидуальный дом заключается только в нотариальной форме, после внесения разрешения на строительство в земельную книгу и после получения выписки на этот будущий дом (ст. 422(7)). Нотариус вносит отметку о договоре в земельную книгу в тот же день или не позднее следующего рабочего дня (ст. 422(8)). Об этих правилах мы писали в чек-листе после закона Nordis.
Как снимают ипотеку: три типичных пути
| Путь | Как это работает | Что запросить |
|---|---|---|
| Снятие до предварительного договора | Застройщик гасит часть кредита, приходящуюся на ваш лот, и банк соглашается на погашение записи | Новую выписку, где в части III на вашем лоте ипотеки уже нет |
| Снятие при окончательной сделке | Часть цены перечисляется прямо банку, а согласие банка на погашение подписывается у нотариуса или до сделки | Письмо банка с указанием вашего лота и суммы, которую он примет, до подписания |
| Ипотека остаётся | Вы покупаете объект, всё ещё заложенный банку застройщика | Не соглашайтесь без консультации независимого юриста. Ипотека перейдёт вместе с объектом к вам (ст. 2345) |
На окончательной сделке нотариус заказывает выписку для удостоверения. Она действует 10 рабочих дней, и в этот период регистратор не вносит никаких записей, кроме той, ради которой выписка выдана (Закон 7/1996, ст. 35). Это защищает момент подписания. Месяцы платежей до него это не защищает.
Что требовать в договоре
Эти условия стоит обсудить со своим юристом до подписания предварительного договора:
- Точный перечень текущих обременений. Договор перечисляет каждую запись в частях II и III выписки по вашему лоту, с её номером.
- Обязательство передать объект свободным от обременений при окончательной сделке, кроме тех, с которыми вы письменно согласились.
- Письменное согласие банка. Письмо банка до крупных платежей о том, что он освободит ваш лот, и на каком условии.
- Оплата банку, где это нужно. Если снятие зависит от платежа, эта часть цены идёт прямо на счёт банка против документа о снятии.
- Срок и последствия. Если ипотека не снята к окончательной сделке, вы можете расторгнуть договор и получить уплаченное обратно, с неустойкой по договору.
- Свежая выписка перед каждым крупным платежом. Между вашей проверкой и переводом может появиться новая запись.
Юрист нашей компании представляет только компанию. У каждого покупателя должен быть независимый юрист, который прочтёт выписку и письмо банка в его интересах. Почему, мы объясняем в статье о том, кто защищает покупателя.
Урок Кипра: покупатели, заплатившие всё
Кипр показывает, что бывает, когда ипотеки застройщиков остаются на уже проданных домах. По данным Cyprus Mail за июль 2024 года, покупатели заплатили полную цену, но не могли получить титул собственности, потому что на зданиях оставались ипотеки банков застройщиков. По закону 2015 года, принятому в помощь таким «запертым покупателям», Департамент земель и межевания получил 21 495 заявлений и передал титул в 11 158 случаях. В июне 2024 года апелляционный суд по иску банка признал этот закон неконституционным, поскольку ипотека является имущественным правом банка.
В конце июня 2025 года парламент Кипра изменил правила: теперь суд может заменить согласие кредитора, если тот отказывает в нём несправедливо. Ассоциация заёмщиков, на которую ссылается Cyprus Mail, оценила число затронутых покупателей в 9 497, из них 5 417 всё ещё ждали.
Румынская система другая: собственность переходит с регистрацией продажи в земельной книге (ГК, ст. 1676 и 885). Но урок в обеих странах один. С ипотекой разбираются до того, как ушли ваши деньги, а не после.
Ваша проверка, шаг за шагом
- Попросите у застройщика номер земельной книги вашего лота или будущей виллы.
- Закажите выписку для информации онлайн в сервисе ePay агентства ANCPI. Для чужого объекта она стоит 20 леев.
- Прочтите часть II на предмет запретов на продажу и часть III на предмет ипотек, арестов и отметок о спорах.
- Если ипотека есть, запросите название банка, номер кредитного договора и письмо банка об освобождении вашего лота.
- Попросите своего юриста прописать механизм снятия ипотеки в договоре.
- Заказывайте новую выписку перед каждым крупным платежом и перед окончательной сделкой.
Пример обратной ситуации: проект Compass on the Lake в Балотешть финансируется собственными средствами застройщиков, без банковского кредита, поэтому снимать ипотеку застройщика не нужно. И всё же каждому покупателю стоит самому прочитать часть III выписки по своей вилле.
Частые вопросы
Ипотека застройщика на землю: это красный флаг?
Сама по себе нет. Строительство на банковские деньги является обычной практикой. Красным флагом она становится, когда нет письменного плана освобождения вашего лота или застройщик не показывает письмо банка.
Исчезает ли ипотека, когда застройщик гасит кредит?
Не автоматически. По ст. 2428 ГК ипотека на недвижимость прекращается погашением записи в земельной книге. Для погашения нужно согласие банка в нотариальной форме (ст. 885(2)). До этого запись остаётся.
Если участок разделили, ипотека остаётся на моём лоте?
Как правило, да. Ипотека неделима и распространяется на каждую часть обременённого имущества (ст. 2344). Конкретный лот освобождается, только если банк согласится.
Что защищает меня в день окончательной сделки?
Выписка для удостоверения, которую заказывает нотариус, действует 10 рабочих дней. В этот период регистратор не вносит в книгу других записей, кроме записи о вашей сделке (Закон 7/1996, ст. 35).
Итог
Ипотека застройщика: это инструмент финансирования, а не скандал. Важна земельная книга вашей виллы и письменный план, который очистит часть III до того, как уйдут ваши деньги.
Если у вас есть выписка с ипотекой в части III и вы хотите в ней разобраться, у нас или у любого другого застройщика, запишитесь на получасовой разговор со мной. Пройдём её вместе, запись за записью.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 23, 25, 26 и 35 · Гражданский кодекс, Закон 287/2009 (legislatie.just.ro), ст. 880, 885, 1676, 2344, 2345 и 2428 · Закон 169/2026, Кодекс планирования и строительства, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026, ст. 422 · ANCPI ePay · Cyprus Mail, 17.07.2024 · Cyprus Mail, 15.07.2025
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Выписку для конкретной сделки должен читать независимый юрист.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
