Der Bauträger hat eine Bankhypothek auf dem Grundstück. Was bedeutet das für Ihre Villa?

Die Hypothek des Bauträgers: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Viele Bauträger in Rumänien finanzieren den Bau mit einem Bankkredit, und die Bank lässt sich eine Hypothek (ipotecă) auf das Grundstück und die künftigen Gebäude eintragen. Das ist üblich und legal. Das Risiko ist nicht die Hypothek selbst. Das Risiko ist, dass sie auf Ihrer Villa bleibt, nachdem Sie bezahlt haben.

Das rumänische Recht ist in zwei Punkten eindeutig. Eine Hypothek folgt der Immobilie, „in wessen Hände sie auch übergeht“ (Zivilgesetzbuch, Art. 2345), und eine Immobiliarhypothek erlischt erst mit ihrer Löschung (radiere) im Grundbuch (Art. 2428 Abs. 1). Dass der Bauträger den Kredit zurückzahlt, bereinigt das Register nicht von selbst. Jemand muss die Eintragung löschen lassen, mit der Zustimmung der Bank in einer notariellen Urkunde (Art. 885 Abs. 2).

Einfach gesagt: Eine Bauträgerhypothek ist nur akzeptabel, wenn es einen schriftlichen, mit der Bank abgestimmten Plan gibt, der sie vor oder spätestens im Moment Ihrer Zahlung von Ihrer Villa entfernt.

Unser Beitrag zum Grundbuchauszug behandelt das ganze Dokument. Dieser Beitrag konzentriert sich auf eine Eintragung und darauf, was Sie im Vertrag verlangen sollten.

Wo die Hypothek steht: Teil III des Auszugs

Fragen Sie die Bauträger dazu

Nach Art. 23 des Gesetzes 7/1996 über Kataster und Grundbuch hat jedes Grundbuch (carte funciară) drei Teile:

Teil	Inhalt (Gesetz 7/1996, Art. 23)	Worauf Sie achten
Teil I (A)	Die Immobilie: Katasternummer, Fläche, Nutzung, Gebäude	Dass Grundstück und Villa dem entsprechen, was Sie kaufen
Teil II (B)	Das Eigentum und sein Rechtsgrund, dazu Veräußerungs- oder Belastungsverbote und andere Beschränkungen	Dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist. Achten Sie hier auch auf Veräußerungsverbote (interdicție de înstrăinare)
Teil III (C)	Belastungen des Eigentums, Sicherungsrechte und Lasten: Erbbaurecht (superficie), Nießbrauch (uzufruct), Dienstbarkeiten, Hypotheken, Mietverträge, Pfändungen, Zwangsvollstreckung	Jede Hypothek, Pfändung oder Anmerkung eines Verfahrens

Eintragungen in Teil III sind meist als C1, C2 und so weiter nummeriert. Ist nichts eingetragen, zeigt der Auszug „NU SUNT“ (keine vorhanden).

Eine Hypothekeneintragung nennt typischerweise:

1. Eintragungsnummer und Datum (încheiere), die den Rang bestimmen.
2. Das zugrunde liegende Dokument: einen notariellen Hypothekenvertrag mit Nummer und Datum.
3. Die Art der Eintragung: Eintragung (intabulare) eines Hypothekenrechts (drept de ipotecă).
4. Den gesicherten Betrag und die Währung.
5. Den Gläubiger: den Namen der Bank.

Sehen Sie sich gleichzeitig Teil II an. Nach Art. 23 Teil B Buchst. h werden dort Verbote der Veräußerung, Belastung oder Bebauung eingetragen. Banken lassen ein solches Verbot oft zusammen mit der Hypothek eintragen. Ein Verkauf kann daher schon die Zustimmung der Bank brauchen, bevor Sie überhaupt bei Teil III sind.

Warum ein Grundstück nicht dasselbe ist wie eine Villa

Fragen Sie die Bauträger dazu

Ein Projekt beginnt oft als ein großes Grundstück mit einem Grundbuch und einer Hypothek. Später teilt der Bauträger es in Parzellen (dezlipire), eine für jede Villa oder jedes Villenpaar. Die Teilung erfolgt durch eine notarielle Urkunde und eine Katastervermessung (Gesetz 7/1996, Art. 25 Abs. 2), und jede neue Parzelle wird in ein neues Grundbuch übertragen (Zivilgesetzbuch, Art. 880).

Hier wird eine Regel wichtig, die viele Käufer übersehen. Eine Hypothek ist unteilbar: Sie erfasst „alle belasteten Güter, jedes einzelne und jeden ihrer Teile“, auch wenn die Immobilie geteilt wird (Zivilgesetzbuch, Art. 2344). Praktisch wird eine Hypothek auf dem ursprünglichen Grundstück auf jede neue Parzelle mitübertragen, es sei denn, die Bank gibt eine bestimmte Parzelle frei.

Die Frage lautet also nicht: „Gibt es eine Hypothek auf dem Projekt?“ Die Frage lautet: „Gibt es eine Hypothek im Grundbuch meiner Villa, und was wird sie löschen?“

Für ein künftiges Haus fügt Gesetz 169/2026 (das Raumordnungs- und Baugesetzbuch) einen nützlichen Schritt hinzu. Ein Vorvertrag über ein künftiges Einfamilienhaus kann nur in notarieller Form geschlossen werden, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch vermerkt und ein Auszug für dieses künftige Haus eingeholt wurde (Art. 422 Abs. 7). Der Notar vermerkt das Versprechen dann am selben oder am nächsten Werktag im Grundbuch (Art. 422 Abs. 8). Diese Regeln behandeln wir in unserer Checkliste nach dem Nordis-Gesetz.

Wie die Hypothek gelöscht wird: drei übliche Wege

Fragen Sie die Bauträger dazu

Weg	Wie es funktioniert	Was Sie verlangen
Freigabe vor dem Vorvertrag	Der Bauträger zahlt den auf Ihre Parzelle entfallenden Teil des Kredits zurück, und die Bank stimmt der Löschung zu	Einen neuen Auszug, in dem Teil III keine Hypothek auf Ihrer Parzelle mehr zeigt
Freigabe beim endgültigen Kauf	Ein Teil Ihres Preises wird direkt an die Bank gezahlt, und die Löschungsbewilligung der Bank wird beim Notar oder vorher unterzeichnet	Ein schriftliches Schreiben der Bank, das Ihre Parzelle und den Betrag nennt, den sie akzeptiert, bevor Sie unterschreiben
Keine Freigabe, die Hypothek bleibt	Sie kaufen eine Immobilie, die noch zugunsten der Bank des Bauträgers belastet ist	Stimmen Sie dem nicht ohne Rat eines unabhängigen Anwalts zu. Die Hypothek würde der Immobilie in Ihre Hände folgen (Art. 2345)

Bei der endgültigen Unterzeichnung bestellt der Notar einen Auszug zur Beurkundung. Er gilt 10 Werktage, und in dieser Zeit nimmt das Grundbuchamt keine andere Eintragung vor als die, für die er ausgestellt wurde (Gesetz 7/1996, Art. 35). Das schützt den Moment der Unterzeichnung. Die Monate mit Zahlungen davor schützt es nicht.

Was Sie im Vertrag verlangen sollten

Fragen Sie die Bauträger dazu

Diese Klauseln sollten Sie mit Ihrem eigenen Anwalt besprechen, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben:

• Eine klare Aufstellung der aktuellen Belastungen. Der Vertrag nennt jede Eintragung in Teil II und III des Auszugs Ihrer Parzelle mit Nummer.
• Die Pflicht, die Immobilie lastenfrei zu übergeben beim endgültigen Kauf, außer den Lasten, die Sie schriftlich akzeptiert haben.
• Die schriftliche Zustimmung der Bank. Ein Schreiben der Bank, bevor Sie größere Beträge zahlen, dass sie Ihre Parzelle freigibt und unter welcher Bedingung.
• Zahlung an die Bank, wo nötig. Hängt die Freigabe von einer Zahlung ab, geht dieser Teil des Preises direkt auf das Konto der Bank, gegen die Löschungsurkunde.
• Eine Frist und eine Rechtsfolge. Ist die Hypothek beim endgültigen Kauf nicht gelöscht, können Sie vom Vertrag zurücktreten und erhalten zurück, was Sie gezahlt haben, mit der im Vertrag vereinbarten Vertragsstrafe.
• Ein neuer Auszug vor jeder größeren Zahlung. Zwischen Ihrer Prüfung und Ihrer Überweisung kann etwas eingetragen werden.

Unser Firmenanwalt vertritt nur das Unternehmen. Jeder Käufer sollte einen unabhängigen Anwalt haben, der den Auszug und das Schreiben der Bank in seinem Auftrag liest. Warum, erklären wir in unserem Beitrag dazu, wer den Käufer schützt.

Die Lehre aus Zypern: Käufer, die voll bezahlt hatten

Zypern zeigt, was passiert, wenn Bauträgerhypotheken auf verkauften Wohnungen und Häusern bleiben. Laut einem Bericht der Cyprus Mail vom Juli 2024 hatten Käufer voll bezahlt, konnten aber keine Eigentumsurkunden erhalten, weil die Bankhypotheken der Bauträger auf den Gebäuden blieben. Nach einem Gesetz von 2015, das diesen „gefangenen Käufern“ helfen sollte, gingen beim Amt für Land und Vermessung 21.495 Anträge ein, und in 11.158 Fällen wurde das Eigentum übertragen. Im Juni 2024 erklärte das Berufungsgericht dieses Gesetz in einem von einer Bank angestrengten Verfahren für verfassungswidrig, weil die Hypothek ein Eigentumsrecht der Bank ist.

Ende Juni 2025 änderte das zyprische Parlament die Regeln: Nun kann ein Gericht die Zustimmung eines Kreditgebers ersetzen, wenn dieser sie unbillig verweigert. Eine von der Cyprus Mail zitierte Vereinigung von Kreditnehmern bezifferte die Zahl der betroffenen Käufer auf 9.497, von denen 5.417 noch warteten.

Das rumänische System ist anders: Das Eigentum geht über, wenn der Verkauf im Grundbuch eingetragen ist (Zivilgesetzbuch, Art. 1676 und 885). Die Lehre ist in beiden Ländern dennoch dieselbe. Die Hypothek muss erledigt sein, bevor Ihr Geld weg ist, nicht danach.

Ihre Prüfung, Schritt für Schritt

1. Fragen Sie den Bauträger nach der Grundbuchnummer Ihrer Parzelle oder künftigen Villa.
2. Bestellen Sie online über den ePay-Dienst der ANCPI einen Auszug zur Information (20 Lei für eine Immobilie, die Ihnen nicht gehört).
3. Lesen Sie Teil II auf Veräußerungsverbote und Teil III auf Hypotheken, Pfändungen und Verfahrensvermerke.
4. Gibt es eine Hypothek, fragen Sie nach dem Namen der Bank, der Nummer des Kreditvertrags und dem Freigabeschreiben der Bank für Ihre Parzelle.
5. Lassen Sie Ihren eigenen Anwalt den Freigabemechanismus in den Vertrag schreiben.
6. Bestellen Sie vor jeder größeren Zahlung und vor der endgültigen Unterzeichnung einen neuen Auszug.

Als Beispiel für den anderen Fall: Compass on the Lake in Balotești wird mit eigenem Geld der Bauträger finanziert, ohne Bankkredit, daher gibt es keine Bauträgerhypothek, die gelöscht werden müsste. Trotzdem sollte jeder Käufer Teil III des Auszugs seiner eigenen Villa lesen.

Häufige Fragen

Ist eine Bauträgerhypothek auf dem Grundstück ein Warnsignal?

Nicht für sich genommen. Bankfinanzierter Bau ist normal. Zum Warnsignal wird sie, wenn es keinen schriftlichen Plan für die Freigabe Ihrer Parzelle gibt oder wenn der Bauträger Ihnen das Schreiben der Bank nicht zeigt.

Verschwindet die Hypothek, wenn der Bauträger den Kredit zurückzahlt?

Nicht automatisch. Nach Art. 2428 Zivilgesetzbuch erlischt eine Immobiliarhypothek durch Löschung im Grundbuch. Die Löschung erfordert die Zustimmung der Bank in einer notariellen Urkunde (Art. 885 Abs. 2). Bis dahin bleibt die Eintragung bestehen.

Bleibt die Hypothek auf meiner Parzelle, wenn das Grundstück geteilt wird?

In der Regel ja. Eine Hypothek ist unteilbar und erfasst jeden Teil der belasteten Immobilie (Art. 2344). Eine bestimmte Parzelle wird nur frei, wenn die Bank sie freigibt.

Was schützt mich am Tag der endgültigen Unterzeichnung?

Der Auszug des Notars zur Beurkundung, gültig für 10 Werktage. In dieser Zeit nimmt das Grundbuchamt keine andere Eintragung vor als die für Ihren Kauf (Gesetz 7/1996, Art. 35).

Fazit

Eine Bauträgerhypothek ist ein Finanzierungsinstrument, kein Skandal. Entscheidend ist das Grundbuch Ihrer Villa und ein schriftlicher Plan, der Teil III bereinigt, bevor Ihr Geld weg ist.

Wenn Sie einen Auszug mit einer Hypothek in Teil III haben und ihn verstehen möchten, ob bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen ihn gemeinsam durch, Eintragung für Eintragung.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 23, 25, 26 und 35 · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 880, 885, 1676, 2344, 2345 und 2428 · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 422 · ANCPI ePay · Cyprus Mail, „Gefangene Käufer erhalten vielleicht nie richtige Eigentumsurkunden“, 17.07.2024 · Cyprus Mail, „Neues Gesetz ebnet gefangenen Käufern den Weg zu Eigentumsurkunden“, 15.07.2025

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Einen Grundbuchauszug für ein konkretes Geschäft sollte ein unabhängiger Anwalt lesen.