Selon l'article 2345 du Code civil roumain, l'hypothèque reste sur le bien en quelques mains qu'il passe, y compris les vôtres.
L'hypothèque est indivisible. Lorsque la parcelle du promoteur est divisée, elle porte sur chaque nouveau lot, sauf mainlevée de la banque pour ce lot.
L'extrait pour authentification du notaire est valable 10 jours ouvrables, et aucune autre inscription n'est faite pendant ce délai (loi 7/1996, art. 35).
L'hypothèque du promoteur : la réponse courte
En Roumanie, beaucoup de promoteurs financent la construction par un prêt bancaire, et la banque prend une hypothèque (ipotecă) sur le terrain et sur les constructions qui y seront édifiées. C'est courant et légal. Le risque n'est pas l'hypothèque en elle-même. Le risque, c'est qu'elle reste sur votre villa une fois que vous avez payé.
Le droit roumain est clair sur deux points. L'hypothèque suit le bien « en quelques mains qu'il passe » (Code civil, art. 2345), et une hypothèque immobilière ne s'éteint que par sa radiation du livre foncier (art. 2428, al. 1). Le remboursement du prêt par le promoteur ne suffit pas, à lui seul, à purger le registre. Quelqu'un doit faire radier l'inscription, avec le consentement de la banque donné par acte notarié (art. 885, al. 2).
En clair : une hypothèque du promoteur n'est acceptable que s'il existe un plan écrit, convenu avec la banque, qui la lève sur votre villa avant ou au moment où vous la payez.
Notre guide sur l'extrait du livre foncier couvre l'ensemble du document. Cet article se concentre sur une seule inscription, et sur ce qu'il faut exiger dans le contrat.
Où apparaît l'hypothèque : la partie III de l'extrait
Selon l'article 23 de la loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière, chaque livre foncier (carte funciară) comprend trois parties :
| Partie | Contenu (loi 7/1996, art. 23) | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Partie I (A) | Le bien : numéro cadastral, superficie, usage, constructions | Que la parcelle et la villa correspondent à ce que vous achetez |
| Partie II (B) | La propriété et son fondement, ainsi que les interdictions d'aliéner ou de grever et autres restrictions | Que le vendeur est bien le propriétaire inscrit. Cherchez aussi ici les interdictions d'aliéner (interdicție de înstrăinare) |
| Partie III (C) | Démembrements de la propriété, sûretés et charges : superficie, usufruit, servitudes, hypothèques, baux, saisies, exécution forcée | Chaque hypothèque, saisie ou mention de procédure |
Les inscriptions de la partie III sont en général numérotées C1, C2, etc. Lorsque rien n'est inscrit, l'extrait indique « NU SUNT » (il n'y en a pas).
Une inscription d'hypothèque indique généralement :
- Le numéro et la date d'inscription (încheiere), qui fixent le rang.
- L'acte qui la fonde : un contrat d'hypothèque notarié, avec son numéro et sa date.
- La nature de l'inscription : intabulare d'un droit d'hypothèque (drept de ipotecă).
- Le montant garanti et la devise.
- Le créancier : le nom de la banque.
Regardez en même temps la partie II. Selon l'article 23, lettre B, point h), c'est là que sont inscrites les interdictions d'aliéner, de grever ou de construire. Les banques font souvent inscrire une telle interdiction en même temps que l'hypothèque : une vente peut donc nécessiter l'accord de la banque avant même que vous arriviez à la partie III.
Pourquoi une parcelle n'est pas une villa
Un projet commence souvent par une grande parcelle, avec un seul livre foncier et une seule hypothèque. Le promoteur la divise ensuite en lots (dezlipire), un pour chaque villa ou paire de villas. La division se fait par acte authentique notarié et par un relevé cadastral (loi 7/1996, art. 25, al. 2), et chaque nouveau lot est reporté dans un nouveau livre foncier (Code civil, art. 880).
C'est ici qu'intervient une règle que beaucoup d'acheteurs ignorent. L'hypothèque est indivisible : elle porte sur « tous les biens grevés, sur chacun d'eux et sur chacune de leurs parties », même en cas de division du bien (Code civil, art. 2344). En pratique, une hypothèque sur la parcelle d'origine est reportée sur chaque nouveau lot, sauf si la banque accepte de libérer un lot déterminé.
La question n'est donc pas « y a-t-il une hypothèque sur le projet ? ». La question est : « Y a-t-il une hypothèque sur le livre foncier de ma villa, et qu'est-ce qui la lèvera ? »
L'hypothèque du promoteur est un outil de financement, pas un scandale. Ce qui compte, c'est le livre foncier de votre villa.
Pour un logement futur, la loi 169/2026 (Code de l'urbanisme et de la construction) ajoute une étape utile. Un avant-contrat portant sur une future maison individuelle ne peut être signé qu'en la forme notariée, après la mention du permis de construire au livre foncier et l'obtention d'un extrait pour ce futur logement (art. 422, al. 7). Le notaire mentionne ensuite la promesse au livre foncier le jour même ou le jour ouvrable suivant (art. 422, al. 8). Nous détaillons ces règles dans notre liste de contrôle après la loi Nordis.
Comment l'hypothèque est levée : trois voies courantes
| Voie | Fonctionnement | Ce qu'il faut demander |
|---|---|---|
| Mainlevée avant l'avant-contrat | Le promoteur rembourse la part du prêt liée à votre lot, et la banque consent à la radiation | Un nouvel extrait dont la partie III ne mentionne plus l'hypothèque sur votre lot |
| Mainlevée à la vente définitive | Une partie de votre prix est versée directement à la banque, et le consentement de la banque à la radiation est signé chez le notaire, ou avant | La lettre écrite de la banque, désignant votre lot et le montant qu'elle acceptera, avant de signer |
| Pas de mainlevée, l'hypothèque reste | Vous achetez un bien toujours hypothéqué au profit de la banque du promoteur | N'acceptez pas sans l'avis d'un avocat indépendant. L'hypothèque suivrait le bien entre vos mains (art. 2345) |
Lors de la signature définitive, le notaire commande un extrait pour authentification. Il est valable 10 jours ouvrables, et pendant cette période le conservateur ne procède à aucune autre inscription que celle pour laquelle il a été délivré (loi 7/1996, art. 35). Cela protège le moment de la signature. Cela ne protège pas les mois de paiements qui le précèdent.
Ce qu'il faut exiger dans le contrat
Ces clauses méritent d'être discutées avec votre propre avocat avant de signer un avant-contrat :
- Un état clair des charges actuelles. Le contrat énumère chaque inscription des parties II et III de l'extrait de votre lot, avec son numéro.
- L'obligation de livrer le bien libre de toute charge à la vente définitive, hormis celles que vous avez acceptées par écrit.
- Le consentement écrit de la banque. Une lettre de la banque, avant que vous ne versiez des sommes importantes, indiquant qu'elle libérera votre lot et à quelle condition.
- Un paiement à la banque si nécessaire. Si la mainlevée dépend d'un paiement, cette partie du prix est versée directement sur le compte de la banque, contre remise de l'acte de mainlevée.
- Un délai et une sanction. Si l'hypothèque n'est pas levée à la vente définitive, vous pouvez résilier et récupérer ce que vous avez payé, avec la pénalité prévue au contrat.
- Un extrait récent avant chaque paiement important. Une inscription peut intervenir entre votre vérification et votre virement.
L'avocat de notre société ne représente que la société. Chaque acheteur devrait avoir un avocat indépendant qui lit l'extrait et la lettre de la banque pour son compte. Nous expliquons pourquoi dans notre article sur qui protège l'acheteur.
La leçon chypriote : des acheteurs qui avaient tout payé
Chypre montre ce qui arrive lorsque les hypothèques des promoteurs restent sur des logements déjà vendus. Selon un article du Cyprus Mail de juillet 2024, des acheteurs avaient payé l'intégralité du prix mais ne pouvaient obtenir leur titre de propriété, parce que les hypothèques bancaires des promoteurs grevaient toujours les immeubles. En application d'une loi de 2015 destinée à aider ces « acheteurs piégés », le service du cadastre a reçu 21 495 demandes et transféré les titres dans 11 158 cas. En juin 2024, la cour d'appel a jugé cette loi inconstitutionnelle dans une affaire portée par une banque, au motif que l'hypothèque est un droit de propriété de la banque.
Fin juin 2025, le parlement chypriote a modifié les règles : un tribunal peut désormais suppléer le consentement d'un prêteur qui le refuse abusivement. Une association d'emprunteurs citée par le Cyprus Mail estimait à 9 497 le nombre d'acheteurs concernés, dont 5 417 attendaient encore.
Le système roumain est différent : la propriété est transférée lorsque la vente est inscrite au livre foncier (Code civil, art. 1676 et 885). La leçon vaut pourtant dans les deux pays. L'hypothèque doit être réglée avant que votre argent ne soit parti, pas après.
Votre vérification, étape par étape
- Demandez au promoteur le numéro du livre foncier de votre lot ou de votre future villa.
- Commandez en ligne un extrait d'information sur le service ePay de l'ANCPI (20 lei pour un bien dont vous n'êtes pas propriétaire).
- Lisez la partie II pour les interdictions d'aliéner, et la partie III pour les hypothèques, saisies et mentions de procédure.
- S'il y a une hypothèque, demandez le nom de la banque, le numéro du contrat de prêt et la lettre de mainlevée de la banque pour votre lot.
- Faites inscrire le mécanisme de mainlevée dans le contrat par votre propre avocat.
- Commandez un nouvel extrait avant chaque paiement important et avant la signature définitive.
À titre d'exemple du cas inverse : Compass on the Lake, à Balotești, est financé par les fonds propres de ses promoteurs, sans prêt bancaire, il n'y a donc aucune hypothèque de promoteur à lever. Même ainsi, chaque acheteur devrait lire la partie III de l'extrait de sa propre villa.
Questions fréquentes
Une hypothèque du promoteur sur le terrain est-elle un signal d'alerte ?
Pas en soi. Une construction financée par une banque est normale. Elle devient un signal d'alerte lorsqu'il n'existe aucun plan écrit pour libérer votre lot, ou lorsque le promoteur refuse de vous montrer la lettre de la banque.
L'hypothèque disparaît-elle quand le promoteur rembourse son prêt ?
Pas automatiquement. Selon l'article 2428 du Code civil, une hypothèque immobilière s'éteint par sa radiation du livre foncier. La radiation exige le consentement de la banque par acte notarié (art. 885, al. 2). D'ici là, l'inscription demeure.
Si la parcelle est divisée, l'hypothèque reste-t-elle sur mon lot ?
En règle générale, oui. L'hypothèque est indivisible et porte sur chaque partie du bien grevé (art. 2344). Un lot déterminé n'est libéré que si la banque accepte d'en donner mainlevée.
Qu'est-ce qui me protège le jour de la signature définitive ?
L'extrait pour authentification du notaire, valable 10 jours ouvrables. Pendant ce délai, le conservateur ne procède à aucune autre inscription au livre foncier que celle de votre vente (loi 7/1996, art. 35).
En résumé
L'hypothèque du promoteur est un outil de financement, pas un scandale. Ce qui compte, c'est le livre foncier de votre villa, et un plan écrit qui purge la partie III avant que votre argent ne soit parti.
Si vous avez un extrait mentionnant une hypothèque en partie III et souhaitez le comprendre, pour un projet chez nous ou chez un autre promoteur, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous le passerons en revue ensemble, inscription par inscription.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 23, 25, 26 et 35 · Code civil, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 880, 885, 1676, 2344, 2345 et 2428 · Loi 169/2026, Code de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, art. 422 · ANCPI ePay · Cyprus Mail, « Les acheteurs piégés n'obtiendront peut-être jamais de titres en règle », 17.07.2024 · Cyprus Mail, « Une nouvelle loi ouvre la voie aux titres de propriété pour les acheteurs piégés », 15.07.2025
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. La lecture de l'extrait du livre foncier pour une transaction précise doit être confiée à un avocat indépendant.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
