מ-2026 משלמים 0.9% מהחלק בערך המיסויי שמעל 2,500,000 ליי. עד 2025 השיעור היה 0.3%.
הערך המיסויי הוא שטח בנוי כפול 2,677 ליי למ״ר כפול מקדם אזור. זו נוסחה, לא מחיר שוק.
באזור A בבוקרשט, עם מקדם 2.60, בניין עובר את הרף רק מכ-359 מ״ר בנויים. בקומונה כפרית: כ-849 מ״ר.
טופס 216 מוגש ל-ANAF עד 30 בספטמבר, לפי מצב הבעלות ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת.
אחוזה של 450 מ״ר בנויים בבוקרשט, אזור A: ערך מיסויי של 3,132,090 ליי ומס יוקרה של כ-5,689 ליי.
מס נכס יוקרה ברומניה: התשובה הקצרה
ברומניה יש מס מיוחד על מבני מגורים ״בעלי ערך גבוה״, שמכונה ״מס היוקרה״. מ-2026 הוא עומד על 0.9% מהחלק בערך המיסויי של הבניין שעובר 2,500,000 ליי, אחרי שהיה 0.3%. הרף נמדד לפי הערך המיסויי שהרשות המקומית מחשבת, לא לפי מחיר השוק. משלמים ל-ANAF, בטופס 216, עד 30 בספטמבר. וילה טיפוסית של 150 עד 200 מ״ר בנויים רחוקה מאוד מהרף.
כשמשקיעים קוראים בעיתונות הרומנית על ״מס יוקרה משולש״, הם מניחים שווילה של 300,000 אירו נמצאת בפנים. זו טעות מובנת, כי 2.5 מיליון ליי שווים כ-467,000 אירו, והמספרים נראים קרובים. אבל המס לא מסתכל על המחיר ששילמתם. הוא מסתכל על נוסחה.
מה זה מס היוקרה, ומאיפה הוא הגיע
המס מוגדר בסעיף 500² לקוד המס, חוק 227/2015. הוא חל על יחידים שמחזיקים, ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת, מבנה מגורים ברומניה שהערך המיסויי שלו גבוה מ-2,500,000 ליי.
חוק 239/2025, ״החבילה הפיסקלית השנייה״, העלה את השיעור מ-0.3% ל-0.9%, כלומר פי שלושה. בעקבות זאת ANAF עדכנה את טופס 216, שבו מצהירים ומשלמים את המס.
שלושה פרטים חשובים, לפי המדריך של Contabilul ו-DC Business:
- זה מס נפרד. הוא מתווסף למס הבניין המקומי, ולא מחליף אותו.
- הוא נמדד לכל בניין בנפרד. שני נכסים של 1.5 מיליון ליי כל אחד לא מצטרפים לרף.
- הוא חל גם על תושבי חוץ. מה שקובע הוא הבעלות על בניין ברומניה.
הנקודה שכולם מפספסים: ערך מיסויי, לא מחיר
הערך שנבדק מול הרף הוא ״הערך המיסויי של הבניין, כפי שנמסר על ידי הרשות המקומית״. הוא מחושב לפי סעיף 457 לקוד המס, באותה נוסחה של מס הבניין השנתי:
- שטח בנוי במ״ר. בדירה, כשאין נתון כזה, מכפילים את השטח השימושי ב-1.4.
- כפול 2,677 ליי למ״ר. זה הערך ל-2026 לבניין מבטון או מלבנים עם מים, ביוב, חשמל וחימום.
- כפול מקדם האזור. הוא תלוי בדרגת היישוב ובאזור שבו נמצא הבניין, לפי טבלת סעיף 457: באזור A בבוקרשט (דרגה 0) המקדם הוא 2.60, ובקומונה כפרית בדרגה IV הוא 1.10.
מ-2026 בוטלו גם ההנחות לפי גיל הבניין, כפי שמפרטת טבלת החישוב של עיריית בוזאו.
מס היוקרה ברומניה נמדד בערך המיסויי שהרשות מחשבת, לא במחיר ששילמתם על הבית. Europa Liberă מדגישה את אותה נקודה: הערך המיסויי לא קשור למחיר המכירה.
שלוש דוגמאות: מי עובר את הרף ומי לא
הדוגמאות להמחשה, לבניין עם כל התשתיות, ב-2026:
| נכס | חישוב | ערך מיסויי | מעל הרף? |
|---|---|---|---|
| וילה, 180 מ״ר בנויים, קומונה בדרגה IV, אזור A | 180 × 2,677 × 1.10 | 530,046 ליי | לא |
| אותה וילה, בוקרשט, אזור A | 180 × 2,677 × 2.60 | 1,252,836 ליי | לא |
| אחוזה, 450 מ״ר בנויים, בוקרשט, אזור A | 450 × 2,677 × 2.60 | 3,132,090 ליי | כן |
רק בשורה האחרונה יש מס יוקרה: 3,132,090 פחות 2,500,000 הם 632,090 ליי, ו-0.9% מהם הם כ-5,689 ליי בשנה, כ-1,060 אירו בשער של כ-5.35 ליי לאירו (שער הייחוס של ה-ECB, 7.10.2026). זה בנוסף למס הבניין המקומי.
מס היוקרה ברומניה נמדד בערך המיסויי שהרשות מחשבת, לא במחיר ששילמתם על הבית.
כמה מ״ר צריך כדי לעבור את הרף
אפשר להפוך את החישוב ולשאול: מאיזה שטח בנוי בניין עם כל התשתיות עובר את 2.5 מיליון ליי?
| מיקום | מקדם | שטח בנוי שמעליו יש מס |
|---|---|---|
| בוקרשט, אזור A (דרגה 0) | 2.60 | כ-359 מ״ר |
| קומונה כפרית, אזור A (דרגה IV) | 1.10 | כ-849 מ״ר |
כלומר, בפרברים הכפריים של אילפוב צריך בית ענק באמת כדי להגיע לרף. בתוך בוקרשט, בשכונות היוקרה, וילה גדולה יכולה לעבור אותו. מקדם האזור נקבע בהחלטת המועצה המקומית, ולכן בדקו את המקדם של הכתובת שלכם בהודעת השומה.
איך משלמים, ומתי
- מי מצהיר: כל בעלים. בבעלות משותפת, כל אחד לפי חלקו.
- איפה: טופס 216, מוגש ל-ANAF, דרך המרחב הווירטואלי הפרטי (SPV) או בתוכנת הסיוע של הרשות.
- מתי: הצהרה ותשלום עד 30 בספטמבר, לפי המצב ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת.
- מה צריך: מספר זיהוי מס רומני. על איך מוציאים אותו, ראו המאמר על NIF ברומניה.
חשוב לזכור: זה מס לרשות הארצית, לא לעירייה. הרשות המקומית שולחת לכם את הודעת מס הבניין, אבל לא תזכיר לכם את טופס 216.
איפה זה נכנס בתמונה הכוללת
מס היוקרה הוא שורה אחת, ולרוב הקונים היא שורה ריקה. השורות שכן חלות על כל וילה הן מס הבניין ומס הקרקע המקומיים, שפירטנו במאמר על מס הנכס השנתי, ועלויות האחזקה, שריכזנו במאמר על עלות החזקת וילה. ואת כל שינויי 2026 במקום אחד תמצאו בדף שינויי המס של 2026.
אני מזכיר את זה פעם אחת: הווילות שלנו בבלוטשט רחוקות מאוד מהרף, אבל גם אצלנו אני ממליץ לבקש מהרשות את הערך המיסויי בכתב כבר בשנה הראשונה.
שאלות נפוצות
מה שיעור מס היוקרה על נכסים ברומניה ב-2026?
0.9% מהחלק בערך המיסויי של בניין המגורים שעובר 2,500,000 ליי. עד 2025 השיעור היה 0.3%, וחוק 239/2025 העלה אותו פי שלושה.
האם מס היוקרה מחושב לפי מחיר הקנייה?
לא. הוא מחושב לפי הערך המיסויי שהרשות המקומית קובעת לפי סעיף 457 לקוד המס: שטח בנוי, 2,677 ליי למ״ר ומקדם אזור. וילה שנקנתה בהרבה יותר מ-2.5 מיליון ליי יכולה להיות מתחת לרף.
האם תושב חוץ משלם מס יוקרה ברומניה?
כן, אם הוא מחזיק בניין מגורים ברומניה שהערך המיסויי שלו עובר את הרף. המס חל על הבעלות, לא על התושבות.
עד מתי מגישים את טופס 216?
עד 30 בספטמבר, יחד עם התשלום, לפי מצב הבעלות ב-31 בדצמבר של השנה הקודמת. ההגשה היא ל-ANAF, לא לעירייה.
יש לי שני נכסים. האם מחברים את הערכים?
לא. הרף נבדק לכל בניין בנפרד. שני בניינים שכל אחד מהם מתחת ל-2.5 מיליון ליי לא חייבים במס היוקרה.
השורה התחתונה
מס היוקרה ברומניה עלה פי שלושה, וזה נשמע מפחיד. בפועל הוא פוגע בעיקר באחוזות גדולות בתוך בוקרשט. וילה משפחתית בפרבר רחוקה ממנו, כי הנוסחה סופרת מטרים ומקדם אזור, לא את המחיר.
אם אתם רוצים לבדוק מה הערך המיסויי של נכס מסוים, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעשה את החישוב יחד, ונכניס את כל המסים השנתיים לתקציב אחד.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (קוד המס, חוק 227/2015, סעיפים 457 ו-500²; חוק 239/2025) · DC Business, רף מס היוקרה 2026 · Contabilul, מדריך לטופס 216 · Digi24, ANAF מעדכנת את טופס 216 · עיריית בוזאו, נוסחת מס הבניין 2026 · Europa Liberă, נוסחת מס הדירה 2026 · רשות המסים הרומנית (ANAF) · money.ro, שער BNR באוקטובר 2026.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. מקדמי האזור והערך המיסויי נקבעים על ידי הרשות המקומית, והדוגמאות פשטניות. נכון לאוקטובר 2026, לפני הגשה מומלץ לבדוק עם יועץ מס מקומי.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
