Seit 2026 zahlen Sie 0,9 % auf den Teil des Steuerwerts über 2.500.000 Lei. Bis 2025 lag der Satz bei 0,3 %.
Der Steuerwert ist Bruttogeschossfläche mal 2.677 Lei pro m² mal Zonenkoeffizient. Das ist eine Formel, kein Marktpreis.
In Zone A in Bukarest, mit Koeffizient 2,60, überschreitet ein Gebäude die Schwelle erst ab etwa 359 m². In einer ländlichen Gemeinde: etwa 849 m².
Formular 216 wird bis zum 30. September bei der ANAF eingereicht, nach dem Eigentumsstand am 31. Dezember des Vorjahres.
Ein Anwesen mit 450 m² Bruttogeschossfläche in Bukarest, Zone A: Steuerwert 3.132.090 Lei und Luxussteuer von etwa 5.689 Lei.
Luxussteuer auf Immobilien in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien gibt es eine Sondersteuer auf Wohngebäude „von hohem Wert“, die „Luxussteuer“ genannt wird. Seit 2026 beträgt sie 0,9 % des Teils des steuerlichen Gebäudewerts, der 2.500.000 Lei übersteigt, nachdem sie zuvor bei 0,3 % lag. Die Schwelle bemisst sich am Steuerwert, den die Gemeinde berechnet, nicht am Marktpreis. Gezahlt wird an die ANAF mit Formular 216 bis zum 30. September. Eine typische Villa mit 150 bis 200 m² Bruttogeschossfläche ist weit von der Schwelle entfernt.
Wenn Investoren in der rumänischen Presse von einer „verdreifachten Luxussteuer“ lesen, nehmen sie an, dass eine Villa für 300.000 € darunter fällt. Das ist ein verständlicher Fehler, denn 2,5 Millionen Lei entsprechen etwa 467.000 €, und die Zahlen scheinen nah beieinander. Die Steuer schaut aber nicht auf den Preis, den Sie gezahlt haben. Sie schaut auf eine Formel.
Was die Luxussteuer ist und woher sie kommt
Die Steuer ist in Artikel 500² des Steuergesetzbuchs, Gesetz 227/2015 geregelt. Sie gilt für Privatpersonen, die am 31. Dezember des Vorjahres ein Wohngebäude in Rumänien besitzen, dessen Steuerwert 2.500.000 Lei übersteigt.
Gesetz 239/2025, das „zweite Steuerpaket“, hob den Satz von 0,3 % auf 0,9 % an, also auf das Dreifache. Daraufhin hat die ANAF das Formular 216 aktualisiert, mit dem die Steuer erklärt und gezahlt wird.
Drei wichtige Details laut dem Leitfaden von Contabilul und DC Business:
- Es ist eine eigene Steuer. Sie kommt zur lokalen Gebäudesteuer hinzu und ersetzt sie nicht.
- Sie wird für jedes Gebäude gesondert bemessen. Zwei Immobilien mit je 1,5 Millionen Lei werden für die Schwelle nicht zusammengerechnet.
- Sie gilt auch für Gebietsfremde. Entscheidend ist das Eigentum an einem Gebäude in Rumänien.
Der Punkt, den alle übersehen: Steuerwert, nicht Preis
Der Wert, der mit der Schwelle verglichen wird, ist „der steuerliche Wert des Gebäudes, wie er von der Gemeinde mitgeteilt wird“. Er wird nach Artikel 457 des Steuergesetzbuchs berechnet, mit derselben Formel wie die jährliche Gebäudesteuer:
- Bruttogeschossfläche in m². Bei einer Wohnung wird, wenn diese Angabe fehlt, die Nutzfläche mit 1,4 multipliziert.
- Mal 2.677 Lei pro m². Das ist der Wert für 2026 für ein Gebäude aus Beton oder Ziegel mit Wasser, Abwasser, Strom und Heizung.
- Mal den Zonenkoeffizienten. Er hängt vom Rang der Ortschaft und der Zone ab, in der das Gebäude liegt, nach der Tabelle in Artikel 457: In Zone A in Bukarest (Rang 0) beträgt der Koeffizient 2,60, in einer ländlichen Gemeinde des Rangs IV 1,10.
Seit 2026 sind außerdem die Abschläge nach Gebäudealter entfallen, wie die Berechnungstabelle der Stadt Buzău zeigt.
Die Luxussteuer in Rumänien bemisst sich am Steuerwert, den die Behörde berechnet, nicht an dem Preis, den Sie für das Haus gezahlt haben. Europa Liberă betont denselben Punkt: Der Steuerwert hat nichts mit dem Verkaufspreis zu tun.
Drei Beispiele: wer die Schwelle überschreitet und wer nicht
Die Beispiele dienen der Veranschaulichung, für ein voll erschlossenes Gebäude, 2026:
| Immobilie | Berechnung | Steuerwert | Über der Schwelle? |
|---|---|---|---|
| Villa, 180 m² Bruttogeschossfläche, Gemeinde Rang IV, Zone A | 180 × 2.677 × 1,10 | 530.046 Lei | Nein |
| Dieselbe Villa, Bukarest, Zone A | 180 × 2.677 × 2,60 | 1.252.836 Lei | Nein |
| Anwesen, 450 m² Bruttogeschossfläche, Bukarest, Zone A | 450 × 2.677 × 2,60 | 3.132.090 Lei | Ja |
Nur in der letzten Zeile fällt Luxussteuer an: 3.132.090 minus 2.500.000 ergibt 632.090 Lei, und 0,9 % davon sind etwa 5.689 Lei pro Jahr, etwa 1.060 € bei einem Kurs von etwa 5,35 Lei je Euro (EZB-Referenzkurs, 7.10.2026). Das kommt zur lokalen Gebäudesteuer hinzu.
Die Luxussteuer in Rumänien bemisst sich am Steuerwert, den die Behörde berechnet, nicht an dem Preis, den Sie für das Haus gezahlt haben.
Wie viele m² man braucht, um die Schwelle zu überschreiten
Man kann die Rechnung umdrehen und fragen: Ab welcher Bruttogeschossfläche überschreitet ein voll erschlossenes Gebäude 2,5 Millionen Lei?
| Lage | Koeffizient | Bruttogeschossfläche, ab der Steuer anfällt |
|---|---|---|
| Bukarest, Zone A (Rang 0) | 2,60 | etwa 359 m² |
| Ländliche Gemeinde, Zone A (Rang IV) | 1,10 | etwa 849 m² |
In den ländlichen Vororten von Ilfov braucht man also ein wirklich riesiges Haus, um die Schwelle zu erreichen. Innerhalb Bukarests, in den Luxusvierteln, kann eine große Villa sie überschreiten. Der Zonenkoeffizient wird per Beschluss des Gemeinderats festgelegt, prüfen Sie daher den Koeffizienten Ihrer Adresse im Steuerbescheid.
Wie und wann gezahlt wird
- Wer erklärt: jeder Eigentümer. Bei Miteigentum jeder nach seinem Anteil.
- Wo: Formular 216, eingereicht bei der ANAF über den privaten virtuellen Bereich (SPV) oder mit dem Hilfsprogramm der Behörde.
- Wann: Erklärung und Zahlung bis zum 30. September, nach dem Stand am 31. Dezember des Vorjahres.
- Was Sie brauchen: eine rumänische Steuernummer. Wie Sie sie erhalten, steht im Artikel zur NIF in Rumänien.
Wichtig: Diese Steuer geht an die nationale Behörde, nicht an die Gemeinde. Die Gemeinde schickt Ihnen den Bescheid über die Gebäudesteuer, erinnert Sie aber nicht an Formular 216.
Wo das im Gesamtbild steht
Die Luxussteuer ist ein einzelner Posten, und für die meisten Käufer ist er leer. Die Posten, die für jede Villa gelten, sind die lokale Gebäude- und Grundsteuer, die wir im Artikel zur jährlichen Grundsteuer aufgeschlüsselt haben, und die laufenden Kosten, die wir im Artikel über die Kosten einer Villa zusammengestellt haben. Alle Änderungen für 2026 an einem Ort finden Sie auf der Seite zu den Steueränderungen 2026.
Ich erwähne es nur einmal: Unsere Villen in Balotești sind weit von der Schwelle entfernt, aber auch bei uns empfehle ich, sich den Steuerwert schon im ersten Jahr schriftlich von der Behörde geben zu lassen.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Luxussteuer auf Immobilien in Rumänien 2026?
0,9 % des Teils des steuerlichen Werts des Wohngebäudes, der 2.500.000 Lei übersteigt. Bis 2025 lag der Satz bei 0,3 %, und Gesetz 239/2025 hat ihn verdreifacht.
Wird die Luxussteuer nach dem Kaufpreis berechnet?
Nein. Sie wird nach dem Steuerwert berechnet, den die Gemeinde nach Artikel 457 des Steuergesetzbuchs festlegt: Bruttogeschossfläche, 2.677 Lei pro m² und Zonenkoeffizient. Eine Villa, die für weit mehr als 2,5 Millionen Lei gekauft wurde, kann unter der Schwelle liegen.
Zahlt ein Gebietsfremder in Rumänien Luxussteuer?
Ja, wenn er ein Wohngebäude in Rumänien besitzt, dessen Steuerwert die Schwelle überschreitet. Die Steuer knüpft an das Eigentum an, nicht an den Wohnsitz.
Bis wann wird Formular 216 eingereicht?
Bis zum 30. September, zusammen mit der Zahlung, nach dem Eigentumsstand am 31. Dezember des Vorjahres. Eingereicht wird bei der ANAF, nicht bei der Gemeinde.
Ich habe zwei Immobilien. Werden die Werte addiert?
Nein. Die Schwelle wird für jedes Gebäude gesondert geprüft. Zwei Gebäude, die jeweils unter 2,5 Millionen Lei liegen, unterliegen nicht der Luxussteuer.
Fazit
Die Luxussteuer in Rumänien wurde verdreifacht, und das klingt beängstigend. In der Praxis trifft sie vor allem große Anwesen innerhalb Bukarests. Eine Familienvilla im Vorort ist weit davon entfernt, denn die Formel zählt Quadratmeter und Zonenkoeffizient, nicht den Preis.
Wenn Sie prüfen möchten, wie hoch der Steuerwert einer bestimmten Immobilie ist, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir rechnen gemeinsam und fassen alle jährlichen Steuern in einem Budget zusammen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, Artikel 457 und 500²; Gesetz 239/2025) · DC Business, Schwelle der Luxussteuer 2026 · Contabilul, Leitfaden zu Formular 216 · Digi24, ANAF aktualisiert Formular 216 · Stadt Buzău, Formel der Gebäudesteuer 2026 · Europa Liberă, Formel der Wohnungssteuer 2026 · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · money.ro, BNR-Kurs im Oktober 2026.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Zonenkoeffizienten und Steuerwert werden von der Gemeinde festgelegt, und die Beispiele sind vereinfacht. Stand Oktober 2026; prüfen Sie vor der Einreichung mit einem lokalen Steuerberater.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
