С 2026 года платят 0,9% с части налоговой стоимости свыше 2 500 000 леев. До 2025 года ставка составляла 0,3%.
Налоговая стоимость – это площадь застройки, умноженная на 2677 леев за кв. м и на коэффициент зоны. Это формула, а не рыночная цена.
В зоне A в Бухаресте, с коэффициентом 2,60, здание превышает порог только примерно с 359 кв. м застройки. В сельской коммуне – около 849 кв. м.
Форма 216 подаётся в ANAF до 30 сентября, по состоянию собственности на 31 декабря предыдущего года.
Особняк 450 кв. м застройки в Бухаресте, зона A: налоговая стоимость 3 132 090 леев и налог на роскошь около 5689 леев.
Налог на роскошную недвижимость в Румынии: короткий ответ
В Румынии существует специальный налог на жилые здания «высокой стоимости», который называют «налогом на роскошь». С 2026 года он составляет 0,9% с части налоговой стоимости здания, превышающей 2 500 000 леев, тогда как раньше было 0,3%. Порог измеряется по налоговой стоимости, которую рассчитывают местные власти, а не по рыночной цене. Платят в ANAF по форме 216 до 30 сентября. Типичная вилла площадью 150–200 кв. м застройки очень далека от порога.
Когда инвесторы читают в румынской прессе о «тройном налоге на роскошь», они предполагают, что вилла за 300 000 евро в него попадает. Это понятная ошибка, ведь 2,5 млн леев – это около 467 000 евро, и цифры кажутся близкими. Но налог не смотрит на цену, которую Вы заплатили. Он смотрит на формулу.
Что такое налог на роскошь и откуда он взялся
Налог определён в статье 500² Налогового кодекса, Закон 227/2015. Он применяется к физическим лицам, которые на 31 декабря предыдущего года владеют жилым зданием в Румынии с налоговой стоимостью выше 2 500 000 леев.
Закон 239/2025, «второй фискальный пакет», повысил ставку с 0,3% до 0,9%, то есть в три раза. Вслед за этим ANAF обновила форму 216, по которой декларируют и уплачивают налог.
Три важные детали, согласно руководству Contabilul и DC Business:
- Это отдельный налог. Он добавляется к местному налогу на здание, а не заменяет его.
- Он измеряется по каждому зданию отдельно. Два объекта по 1,5 млн леев каждый для порога не суммируются.
- Он применяется и к нерезидентам. Значение имеет владение зданием в Румынии.
Момент, который все упускают: налоговая стоимость, а не цена
С порогом сравнивается «налоговая стоимость здания, сообщённая местными властями». Она рассчитывается по статье 457 Налогового кодекса, по той же формуле, что и ежегодный налог на здание:
- Площадь застройки в кв. м. Для квартиры, если таких данных нет, полезную площадь умножают на 1,4.
- Умножить на 2677 леев за кв. м. Это значение на 2026 год для здания из бетона или кирпича с водопроводом, канализацией, электричеством и отоплением.
- Умножить на коэффициент зоны. Он зависит от ранга населённого пункта и зоны, в которой находится здание, по таблице статьи 457: в зоне A в Бухаресте (ранг 0) коэффициент равен 2,60, а в сельской коммуне ранга IV – 1,10.
С 2026 года также отменены скидки по возрасту здания, как подробно показано в таблице расчёта мэрии Бузэу.
Налог на роскошь в Румынии измеряется по налоговой стоимости, которую рассчитывают власти, а не по цене, которую Вы заплатили за дом. Europa Liberă подчёркивает тот же момент: налоговая стоимость не связана с ценой продажи.
Три примера: кто превышает порог, а кто нет
Примеры для иллюстрации, для здания со всеми коммуникациями, в 2026 году:
| Объект | Расчёт | Налоговая стоимость | Выше порога? |
|---|---|---|---|
| Вилла, 180 кв. м застройки, коммуна ранга IV, зона A | 180 × 2677 × 1,10 | 530 046 леев | Нет |
| Та же вилла, Бухарест, зона A | 180 × 2677 × 2,60 | 1 252 836 леев | Нет |
| Особняк, 450 кв. м застройки, Бухарест, зона A | 450 × 2677 × 2,60 | 3 132 090 леев | Да |
Налог на роскошь есть только в последней строке: 3 132 090 минус 2 500 000 дают 632 090 леев, а 0,9% от них – это около 5689 леев в год, около 1060 евро по курсу около 5,35 лея за евро (референсный курс ECB, 7.10.2026). Это в дополнение к местному налогу на здание.
Налог на роскошь в Румынии измеряется по налоговой стоимости, которую рассчитывают власти, а не по цене, которую Вы заплатили за дом.
Сколько кв. м нужно, чтобы превысить порог
Можно перевернуть расчёт и спросить: с какой площади застройки здание со всеми коммуникациями превышает 2,5 млн леев?
| Местоположение | Коэффициент | Площадь застройки, с которой есть налог |
|---|---|---|
| Бухарест, зона A (ранг 0) | 2,60 | около 359 кв. м |
| Сельская коммуна, зона A (ранг IV) | 1,10 | около 849 кв. м |
То есть в сельских пригородах Илфова нужен по-настоящему огромный дом, чтобы достичь порога. Внутри Бухареста, в престижных районах, большая вилла может его превысить. Коэффициент зоны устанавливается решением местного совета, поэтому проверьте коэффициент для своего адреса в налоговом уведомлении.
Как и когда платить
- Кто декларирует: каждый собственник. При совместной собственности – каждый в своей доле.
- Где: форма 216 подаётся в ANAF через личный виртуальный кабинет (SPV) или с помощью программы налоговой службы.
- Когда: декларация и оплата до 30 сентября, по состоянию на 31 декабря предыдущего года.
- Что нужно: румынский налоговый номер. Как его получить – в статье о NIF в Румынии.
Важно помнить: это налог в пользу национальной налоговой службы, а не мэрии. Местные власти присылают Вам уведомление о налоге на здание, но о форме 216 не напомнят.
Какое место это занимает в общей картине
Налог на роскошь – одна строка, и для большинства покупателей она пустая. Строки, которые действительно применяются к любой вилле, – местные налоги на здание и на землю, которые мы подробно разобрали в статье о ежегодном налоге на недвижимость, и расходы на содержание, собранные в статье о стоимости содержания виллы. А все изменения 2026 года в одном месте Вы найдёте на странице налоговых изменений 2026 года.
Скажу об этом один раз: наши виллы в Балотешти очень далеки от порога, но и у нас я рекомендую уже в первый год запросить у властей налоговую стоимость в письменном виде.
Часто задаваемые вопросы
Какова ставка налога на роскошную недвижимость в Румынии в 2026 году?
0,9% с части налоговой стоимости жилого здания, превышающей 2 500 000 леев. До 2025 года ставка составляла 0,3%, и Закон 239/2025 повысил её в три раза.
Рассчитывается ли налог на роскошь по цене покупки?
Нет. Он рассчитывается по налоговой стоимости, которую местные власти определяют по статье 457 Налогового кодекса: площадь застройки, 2677 леев за кв. м и коэффициент зоны. Вилла, купленная намного дороже 2,5 млн леев, может оказаться ниже порога.
Платит ли нерезидент налог на роскошь в Румынии?
Да, если он владеет жилым зданием в Румынии, налоговая стоимость которого превышает порог. Налог применяется к собственности, а не к резидентству.
До какого срока подаётся форма 216?
До 30 сентября, вместе с оплатой, по состоянию собственности на 31 декабря предыдущего года. Подача осуществляется в ANAF, а не в мэрию.
У меня два объекта. Суммируются ли их стоимости?
Нет. Порог проверяется по каждому зданию отдельно. Два здания, каждое из которых ниже 2,5 млн леев, не облагаются налогом на роскошь.
Итог
Налог на роскошь в Румынии вырос в три раза, и это звучит пугающе. На практике он затрагивает в основном крупные особняки внутри Бухареста. Семейная вилла в пригороде от него далека, потому что формула считает метры и коэффициент зоны, а не цену.
Если Вы хотите проверить налоговую стоимость конкретного объекта, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы сделаем расчёт вместе и сведём все ежегодные налоги в один бюджет.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: База румынского законодательства (Налоговый кодекс, Закон 227/2015, статьи 457 и 500²; Закон 239/2025) · DC Business, порог налога на роскошь 2026 · Contabilul, руководство по форме 216 · Digi24, ANAF обновляет форму 216 · Мэрия Бузэу, формула налога на здание 2026 · Europa Liberă, формула налога на жильё 2026 · Налоговая служба Румынии (ANAF) · money.ro, курс BNR в октябре 2026 года.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Коэффициенты зон и налоговая стоимость устанавливаются местными властями, а примеры упрощены. По состоянию на октябрь 2026 года; перед подачей рекомендуется проверить данные с местным налоговым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
