2026'dan itibaren vergilendirilebilir değerin 2.500.000 leyi aşan kısmının %0,9'unu ödersiniz. 2025'e kadar oran %0,3'tü.
Vergilendirilebilir değer, inşaat alanı çarpı m² başına 2.677 ley çarpı bir bölge katsayısıdır. Bu bir formüldür, piyasa fiyatı değil.
Bükreş'te A bölgesinde, 2,60 katsayısıyla, bir bina sınırı ancak yaklaşık 359 m² inşaat alanından itibaren aşar. Kırsal bir komünde: yaklaşık 849 m².
216 sayılı form, bir önceki yılın 31 Aralık tarihindeki mülkiyete göre 30 Eylül'e kadar ANAF'a verilir.
Bükreş'te A bölgesinde 450 m²'lik bir konak: vergilendirilebilir değer 3.132.090 ley ve lüks vergi yaklaşık 5.689 ley.
Romanya'da lüks konut vergisi: kısa cevap
Romanya'da "yüksek değerli" konut binalarına uygulanan, "lüks vergi" olarak bilinen özel bir vergi vardır. 2026'dan itibaren bir binanın vergilendirilebilir değerinin 2.500.000 leyi aşan kısmının %0,9'udur; önceden %0,3'tü. Sınır, piyasa fiyatına göre değil, yerel idarenin hesapladığı vergilendirilebilir değere göre ölçülür. Ödemeyi 216 sayılı formla ANAF'a, 30 Eylül'e kadar yaparsınız. 150 ila 200 m² inşaat alanlı tipik bir villa sınırdan çok uzaktır.
Yatırımcılar Romanya basınında "üç katına çıkan lüks vergi" haberini okuduklarında 300.000 €'luk bir villanın da kapsandığını varsayıyor. Bu anlaşılabilir bir hata, çünkü 2,5 milyon ley yaklaşık 467.000 € eder ve rakamlar birbirine yakın görünür. Ancak vergi ödediğiniz fiyata bakmaz. Bir formüle bakar.
Lüks vergi nedir ve nereden geldi
Vergi, 227/2015 sayılı Kanun olan Vergi Kanunu'nun 500² maddesinde tanımlanmıştır. Bir önceki yılın 31 Aralık tarihinde Romanya'da vergilendirilebilir değeri 2.500.000 leyin üzerinde bir konut binasına sahip gerçek kişilere uygulanır.
"İkinci mali paket" olan 239/2025 sayılı Kanun oranı %0,3'ten %0,9'a, yani üç katına çıkardı. Bunun ardından ANAF, verginin beyan edildiği ve ödendiği 216 sayılı formu güncelledi.
Contabilul rehberine ve DC Business'a göre üç önemli ayrıntı:
- Ayrı bir vergidir. Yerel bina vergisine eklenir, onun yerine geçmez.
- Bina başına ölçülür. Her biri 1,5 milyon ley olan iki mülk sınır için birleştirilmez.
- Mukim olmayanlara da uygulanır. Belirleyici olan, Romanya'da bir binaya sahip olmaktır.
Herkesin gözden kaçırdığı nokta: fiyat değil, vergilendirilebilir değer
Sınıra karşı sınanan değer, "yerel idarece bildirilen binanın vergilendirilebilir değeri"dir. Vergi Kanunu'nun 457. maddesi uyarınca, yıllık bina vergisiyle aynı formül kullanılarak hesaplanır:
- m² cinsinden inşaat alanı. Böyle bir rakamın bulunmadığı daireler için kullanılabilir alan 1,4 ile çarpılır.
- Çarpı m² başına 2.677 ley. Bu, su, kanalizasyon, elektrik ve ısıtması olan beton veya tuğla bir bina için 2026 değeridir.
- Çarpı bölge katsayısı. Bu, 457. madde tablosuna göre yerleşimin derecesine ve binanın bulunduğu bölgeye bağlıdır: Bükreş'te (derece 0) A bölgesinde katsayı 2,60, IV. derece bir kırsal komünde ise 1,10'dur.
2026'dan itibaren binanın yaşına dayalı indirimler de kaldırıldı; bu, Buzău belediyesinin hesaplama tablosunda belirtilmiştir.
Romanya'nın lüks vergisi, evi için ödediğiniz fiyata göre değil, idarenin hesapladığı vergilendirilebilir değere göre ölçülür. Europa Liberă da aynı noktayı vurguluyor: vergilendirilebilir değerin satış fiyatıyla ilgisi yoktur.
Üç örnek: kim sınırı aşar, kim aşmaz
Örnekler, 2026'da tüm altyapısı olan bir bina için açıklayıcıdır:
| Mülk | Hesaplama | Vergilendirilebilir değer | Sınırın üzerinde mi? |
|---|---|---|---|
| Villa, 180 m² inşaat alanı, IV. derece komün, A bölgesi | 180 × 2.677 × 1,10 | 530.046 ley | Hayır |
| Aynı villa, Bükreş, A bölgesi | 180 × 2.677 × 2,60 | 1.252.836 ley | Hayır |
| Konak, 450 m² inşaat alanı, Bükreş, A bölgesi | 450 × 2.677 × 2,60 | 3.132.090 ley | Evet |
Yalnızca son satır lüks vergi öder: 3.132.090 eksi 2.500.000 = 632.090 ley ve bunun %0,9'u yıllık yaklaşık 5.689 ley eder; euro başına yaklaşık 5,35 ley kuruyla yaklaşık 1.060 € (ECB referans kuru, 7.10.2026). Bu, yerel bina vergisinin üzerine eklenir.
Romanya'nın lüks vergisi, evi için ödediğiniz fiyata göre değil, idarenin hesapladığı vergilendirilebilir değere göre ölçülür.
Sınırı aşmak için kaç metrekare gerekir
Hesabı tersine çevirip sorabilirsiniz: tüm altyapısı olan bir bina hangi inşaat alanından itibaren 2,5 milyon leyi aşar?
| Konum | Katsayı | Verginin başladığı inşaat alanı |
|---|---|---|
| Bükreş, A bölgesi (derece 0) | 2.60 | yaklaşık 359 m² |
| Kırsal komün, A bölgesi (derece IV) | 1.10 | yaklaşık 849 m² |
Başka bir deyişle, Ilfov'un kırsal banliyölerinde sınıra ulaşmak için gerçekten çok büyük bir eve ihtiyacınız var. Bükreş içinde, üst segment mahallelerde büyük bir villa sınırı aşabilir. Bölge katsayısı yerel meclis kararıyla belirlenir; bu nedenle adresiniz için katsayıyı vergi tahakkuk bildiriminden kontrol edin.
Nasıl ve ne zaman ödenir
- Kim beyan eder: her mal sahibi. Müşterek mülkiyette her biri payına göre.
- Nerede: ANAF'a verilen 216 sayılı form, özel sanal alan (SPV) veya idarenin yardımcı yazılımı üzerinden.
- Ne zaman: beyan ve ödeme 30 Eylül'e kadar, bir önceki yılın 31 Aralık tarihindeki duruma göre.
- İhtiyacınız olan: bir Romanya vergi kimlik numarası. Nasıl alınacağı için Romanya'da NIF makalesine bakın.
Hatırlanması önemli: bu, belediyeye değil ulusal idareye ödenen bir vergidir. Yerel idare size bina vergisi bildirimini gönderir, ancak 216 sayılı formu size hatırlatmaz.
Genel tablodaki yeri
Lüks vergi tek bir kalemdir ve çoğu alıcı için boş bir kalemdir. Her villaya uygulanan kalemler yerel bina ve arsa vergileridir; bunları yıllık emlak vergisi makalesinde açıkladık. Bir de bakım maliyetleri vardır; bunları villa sahibi olmanın maliyeti makalesinde topladık. 2026'daki tüm değişiklikleri ise 2026 vergi değişiklikleri sayfasında bulabilirsiniz.
Bir kez belirteceğim: Balotești'deki villalarımız sınırdan çok uzaktır, ancak bizde de ilk yıl içinde idareden vergilendirilebilir değeri yazılı olarak istemenizi öneririm.
Sık sorulan sorular
Romanya'da 2026'da lüks vergi oranı nedir?
Konut binasının vergilendirilebilir değerinin 2.500.000 leyi aşan kısmının %0,9'u. 2025'e kadar oran %0,3'tü; 239/2025 sayılı Kanun bunu üç katına çıkardı.
Lüks vergi satın alma fiyatı üzerinden mi hesaplanır?
Hayır. Yerel idarenin Vergi Kanunu'nun 457. maddesi uyarınca belirlediği vergilendirilebilir değer üzerinden hesaplanır: inşaat alanı, m² başına 2.677 ley ve bir bölge katsayısı. 2,5 milyon leyden çok daha yükseğe satın alınmış bir villa da sınırın altında olabilir.
Mukim olmayan biri Romanya'da lüks vergi öder mi?
Evet, Romanya'da vergilendirilebilir değeri sınırı aşan bir konut binasına sahipse. Vergi oturuma değil, mülkiyete uygulanır.
216 sayılı form ne zamana kadar verilir?
Ödemeyle birlikte 30 Eylül'e kadar, bir önceki yılın 31 Aralık tarihindeki mülkiyete göre. Belediyeye değil, ANAF'a verilir.
İki mülküm var. Değerler toplanır mı?
Hayır. Sınır her bina için ayrı ayrı sınanır. Her biri 2,5 milyon leyin altında olan iki bina lüks vergiye tabi değildir.
Sonuç
Romanya'nın lüks vergisi üç katına çıktı ve bu korkutucu geliyor. Pratikte esas olarak Bükreş içindeki büyük konakları vurur. Banliyödeki bir aile villası ondan uzaktır, çünkü formül fiyatı değil metreyi ve bir bölge katsayısını sayar.
Belirli bir mülkün, bizimki ya da başkasının, vergilendirilebilir değerini kontrol etmek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Hesabı birlikte yapar ve tüm yıllık vergileri tek bir bütçeye koyarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, 457 ve 500² maddeleri; 239/2025 sayılı Kanun) · DC Business, 2026 lüks vergi sınırı · Contabilul, 216 sayılı form rehberi · Digi24, ANAF 216 sayılı formu güncelliyor · Buzău belediyesi, 2026 bina vergisi formülü · Europa Liberă, 2026 konut vergisi formülü · Romanya vergi idaresi (ANAF) · money.ro, Ekim 2026 BNR kuru.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir. Bölge katsayıları ve vergilendirilebilir değer yerel idarece belirlenir ve örnekler basitleştirilmiştir. Ekim 2026 itibarıyla doğrudur; beyandan önce yerel bir vergi danışmanına danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
