Romanya'da 2026'da mülk sahiplerinin vergilerinde ne değişti?

Romanya'nın 2026 vergi değişiklikleri: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

2026'da Romanya'da mülk sahipleri için dört ana şey değişti: %9'luk düzenin 30 Eylül 2026'da kapanmasının ardından geliştiriciden alınan her yeni konutta %21 KDV; m² başına 2.677 ley değerine dayanan ve yaş indirimi olmayan yerel bina vergisi; vergilendirilebilir değeri 2,5 milyon leyin üzerinde olan binalarda %0,9 lüks vergisi; ve %16 temettü vergisi. Kira geliri vergisi, satış vergisi ve satın alma vergisinin bulunmaması olduğu gibi kaldı.

Geçen yıl Romanya'da mali mevzuat açısından çok yoğun geçti, bu yüzden bir yıl öncesinin rehberleri artık doğru değil. Burada, bir mülk alan, elinde tutan, kiralayan ya da satan herkesi ilgilendiren her şeyi, her biri için ayrıntılı yazıya bağlantıyla birlikte topladım.

Değişikliklerin arkasındaki iki kanun

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Değişikliklerin çoğu, hükümetin bütçe açığını azaltmak için 2025'te çıkardığı iki “mali paketten” geliyor:

• 141/2025 sayılı Kanun, birinci paket: 1 Ağustos 2025'ten itibaren KDV artışı ve 1 Ocak 2026'dan itibaren temettü vergisi.
• 239/2025 sayılı Kanun, ikinci paket: 1 Ocak 2026'dan itibaren bina ve arazi üzerindeki yerel vergiler ile lüks vergisi.

Bunlara 2026'da, %9'luk KDV geçiş düzenini 30 Eylül 2026'ya kadar uzatan 161/2026 sayılı Kanun eklendi.

Tablo: eskiden ne idi, şimdi ne

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Konu	Değişiklikten önce	Ekim 2026 itibarıyla
Bireye satılan yeni konutta KDV	120 m² ve 600.000 leye kadar %9, aksi halde %19	Her yeni konutta %21
Bina vergisi değeri, m² başına (alt yapı dahil)	1.492 ley (2025)	2.677 ley
Eski bina için indirim	Yaşa göre %10 ile %50 arası	Kaldırıldı
Yerel bina vergisi oranı	0.08%–0.2%	%0,08–%0,2 ve 2025'ten düşük olamaz
Konut binasında lüks vergisi	2,5 milyon leyin üzerinde %0,3	2,5 milyon leyin üzerinde %0,9
Temettü vergisi	10%	16%
Mikro şirket için ciro sınırı	€250,000 (2025)	€100,000
Kira geliri vergisi, birey	%20 indirimden sonra %10	Değişiklik yok
Satış vergisi, birey	3 yıla kadar %3, sonrasında %1	Değişiklik yok
Alım vergisi	Yok	Yok

Önemli satır: 2026 değişikliklerinin çoğu yeni konut alımını ve elde tutma maliyetlerini vuruyor. Çıkış vergisi olduğu gibi kaldı.

Satın alırken: her yeni konutta %21 KDV

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Standart KDV 1 Ağustos 2025'te %19'dan %21'e yükseldi ve konut için %9'luk indirimli oran kaldırıldı. 1 Ağustos 2025'e kadar ön sözleşme imzalayanlar için geçiş düzeni 30 Eylül 2026'da sona erdi. O tarihten beri bir geliştiricinin bireye sattığı her yeni konutta %21 uygulanıyor.

Bir mülkün ne zaman “yeni” sayıldığı dahil ayrıntılar yeni konutlarda KDV yazısında. Pratik tavsiye tek bir nokta: “+TVA” fiyatlarını değil, toplam fiyatları karşılaştırın.

Elde tutarken: daha yüksek bina vergisi ve yaş indirimi yok

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Vergi danışmanı Gabriel Biriș'ten alıntı yapan Newsweek România'ya göre bina vergisinin hesaplandığı m² başına değer 2025'te 1.492 leyden 2026'da 2.677 leye, yani yaklaşık %79 yükseldi. Aynı zamanda 30 yaş ve üzeri binalar için indirimler kaldırıldı; bu, Buzău belediyesinin hesaplama tablosunda görülüyor.

Oran, yerel yönetimin kararıyla %0,08 ile %0,2 aralığında kaldı, ancak 2026 oranı 2025 oranından düşük olamaz. Arazi vergisi değerleri de yükseldi. Örnekli tam hesaplamayı yıllık emlak vergisi yazısında bulabilirsiniz.

Lüks vergisi: üç katına çıktı, ama herkes için değil

Vergilendirilebilir değeri 2.500.000 leyi aşan konut binası üzerindeki özel vergi, eşiği aşan kısmın %0,3'ünden %0,9'una yükseldi. DC Business'a göre ANAF'a 30 Eylül'e kadar 216 numaralı form ile ödenir.

Eşik, piyasa fiyatına değil vergilendirilebilir değere göre ölçülür, bu yüzden çoğu aile villası ondan çok uzaktır. Hesaplamayı lüks gayrimenkul vergisi yazısında anlattık.

Kiralarken: değişiklik yok, sağlık katkı payında küçük bir güncelleme var

Mülk kiralayan bir birey, otomatik %20'lik indirimden sonra kira üzerinden %10 öder. 2024'ten beri durum bu ve 2026 bunu değiştirmedi.

Değişen, sağlık katkı payı (CASS) eşiğini belirleyen asgari ücret. PwC'ye göre asgari ücret Ocak-Haziran 2026'da ayda 4.050 ley, Temmuz'dan itibaren 4.325 ley. %10'luk sağlık katkı payı yıllık 24.300 leyin üzerindeki gelirde uygulanır ve tavan 97.200 leydir. Tam ayrıntılar kira geliri vergisi rehberinde.

Şirkette: %16 temettü ve daha düşük mikro sınır

Mülkü bir Romanya şirketi (SRL) üzerinden elinde tutan biri 2026'yı iki yerde hisseder. Temettü vergisi, 1 Ocak 2026'dan itibaren dağıtılan her temettüde, önceki yılların kârlarından olsa bile %10'dan %16'ya yükseldi. Ve StartupCafe'ye göre mikro rejim için ciro sınırı 100.000 €'ya düştü.

Tek bir mülk tutan biri için bu hesap, bir süredir söylediğimiz şeyi pekiştiriyor: çoğu durumda birey olarak başlarsınız.

Satarken: ne idiyse o

Mülk satan bir birey, üç yıla kadar elinde tuttuysa işlem değerinin %3'ünü, sonrasında %1'ini öder. 450.000 leylik muafiyet eşiği 1 Ocak 2023'te kaldırılmıştı ve 2026 onu geri getirmedi. Ayrıntılar mülk satarken vergi yazısında.

Bir de İsrail tarafı

Romanya'daki değişiklikler İsrail'deki vergi kurallarını değiştirmez. İsrail mukimi mülkten elde ettiği geliri ve satıştaki kazancı, vergi anlaşması uyarınca Romanya vergisi için mahsup hakkıyla beyan etmeye devam eder. Değişen, mahsubun büyüklüğüdür, çünkü Romanya vergisinin kendisi değişti. İki ülkeli tabloyu, iki ülkeyi de bilen bir vergi danışmanıyla kurmaya değer.

Ve ley cinsinden değişken faizli bir konut krediniz varsa, vergi olmayan bir rakama dikkat edin: Economedia'ya göre IRCC endeksi 1 Ekim 2026'dan itibaren %5,57'ye yükseldi.

Sık sorulan sorular

Romanya'da 2026'da gayrimenkul vergilerindeki en büyük değişiklik nedir?

Alıcılar için KDV: %9'luk geçiş düzeni 30 Eylül 2026'da sona erdikten sonra geliştiriciden alınan her yeni konutta %21. Mülk sahipleri için ise 2026'dan itibaren m² başına 2.677 ley üzerinden hesaplanan ve yaş indirimi olmayan yerel bina vergisi.

Romanya'da kira geliri vergisi 2026'da değişti mi?

Hayır. Gerçek kişi, 2024'ten beri olduğu gibi %20'lik indirimden sonra %10 öder. Sağlık katkı payı eşiği asgari ücrete dayanır ve 2026'da yılda 24.300 leydir.

Romanya'da mülk satış vergisi arttı mı?

Hayır. Oran, üç yıla kadar elde tutulan mülklerde işlem değerinin %3'ü, sonrasında %1 olarak kalıyor. 450.000 leylik muafiyet eşiği 1 Ocak 2023'te kaldırılmıştı.

Romanya'da 2026'da ne kadar temettü vergisi ödenir?

1 Ocak 2026'dan itibaren dağıtılan her temettüde %16, kâr daha önce elde edilmiş olsa bile. 2025 sonuna kadar oran %10'du.

Romanya'da 2026'da satın alma vergisi var mı?

Hayır. Tüm değişikliklere rağmen Romanya'da İsrail'dekine benzer bir satın alma vergisi yok. İmza gününde noter ve tescil masraflarını, geliştiriciden alınan yeni konutta ise ayrıca KDV'yi ödersiniz.

Sonuç

2026, Romanya'ya girmeyi ve orada mülk tutmayı daha pahalı hale getirdi: yeni konutta tam KDV ve daha yüksek bina vergisi. Kira geliri vergisine ya da çıkış vergisine dokunmadı ve hâlâ satın alma vergisi yok.

Bu tabloyu belirli bir mülke, Balotești'deki bizim mülkümüze ya da başka bir yerdekine uygulanmış görmek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Her satırı birlikte gözden geçiririz ve vergi danışmanınızla yapacağınız görüşme için düzenli bir liste ile ayrılırsınız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun; 239/2025 sayılı Kanun) · PwC Romanya, 141/2025 sayılı Kanun · PwC Tax Summaries, Romanya · Taxhouse, Ağustos 2026 vergi değişiklikleri · Newsweek România, Gabriel Biriș ve 2026 vergileri · Buzău belediyesi, 2026 bina vergisi formülü · DC Business, lüks vergisi · StartupCafe, 2026'da yürürlükteki vergiler · Economedia, Ekim 2026'dan itibaren IRCC.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Romanya vergi mevzuatı 2025–2026 içinde birkaç kez değişti ve yeniden değişebilir. Tablo Ekim 2026 itibarıyla doğrudur; herhangi bir işlemden önce güncel durumu bir vergi danışmanıyla kontrol etmeniz önerilir.