Le régime à 9 % a pris fin le 30 septembre 2026. Depuis, tout logement neuf vendu par un promoteur à un particulier est soumis à 21 % de TVA.
La valeur sur laquelle est calculé l'impôt local sur les bâtiments est passée de 1 492 à 2 677 lei par m², et la réduction pour bâtiment ancien a été supprimée.
Sur un bâtiment résidentiel d'une valeur fiscale supérieure à 2,5 millions de lei : 0,9 % de la part au-delà du seuil, au lieu de 0,3 %.
Tout dividende distribué à partir du 1er janvier 2026 est imposé à 16 %, au lieu de 10 %, y compris sur les bénéfices des années antérieures.
Un particulier qui vend paie 3 % de la valeur de la transaction jusqu'à trois ans et 1 % au-delà. L'impôt sur les loyers n'a pas changé non plus.
Les changements fiscaux de 2026 en Roumanie : la réponse courte
En 2026, quatre changements majeurs sont intervenus en Roumanie pour les propriétaires : une TVA de 21 % sur tout logement neuf vendu par un promoteur, après la fermeture du régime à 9 % le 30 septembre 2026 ; un impôt local sur les bâtiments calculé sur une valeur de 2 677 lei par m², sans réduction liée à l'âge ; une taxe de luxe de 0,9 % sur les bâtiments d'une valeur fiscale supérieure à 2,5 millions de lei ; et un impôt sur les dividendes de 16 %. L'impôt sur les loyers, l'impôt à la revente et l'absence de droits de mutation sont restés inchangés.
L'année écoulée a été chargée en législation fiscale en Roumanie : les guides datant d'il y a un an ne sont donc plus exacts. J'ai rassemblé ici tout ce qui concerne ceux qui achètent, détiennent, louent ou vendent un bien, avec un lien vers chaque article détaillé.
Les deux lois à l'origine des changements
La plupart des changements proviennent de deux « paquets fiscaux » adoptés par le gouvernement en 2025 pour réduire le déficit :
- La loi 141/2025, le premier paquet : la hausse de la TVA à partir du 1er août 2025, et l'impôt sur les dividendes à partir du 1er janvier 2026.
- La loi 239/2025, le deuxième paquet : les impôts locaux sur les bâtiments et les terrains et la taxe de luxe, à partir du 1er janvier 2026.
S'y est ajoutée en 2026 la loi 161/2026, qui a prolongé le régime transitoire de TVA à 9 % jusqu'au 30 septembre 2026.
Le tableau : avant, et maintenant
| Sujet | Avant le changement | En octobre 2026 |
|---|---|---|
| TVA sur un logement neuf vendu à un particulier | 9 % jusqu'à 120 m² et 600 000 lei, sinon 19 % | 21 % sur tout logement neuf |
| Valeur de l'impôt sur les bâtiments par m² (avec réseaux) | 1 492 lei (2025) | 2 677 lei |
| Réduction pour bâtiment ancien | 10 % à 50 %, selon l'âge | Supprimée |
| Taux de l'impôt local sur les bâtiments | 0,08 %-0,2 % | 0,08 %-0,2 %, et pas moins qu'en 2025 |
| Taxe de luxe sur un bâtiment résidentiel | 0,3 % au-delà de 2,5 millions de lei | 0,9 % au-delà de 2,5 millions de lei |
| Impôt sur les dividendes | 10 % | 16 % |
| Plafond de chiffre d'affaires pour une micro-entreprise | 250 000 € (2025) | 100 000 € |
| Impôt sur les loyers, particulier | 10 % après abattement de 20 % | Inchangé |
| Impôt à la revente, particulier | 3 % jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà | Inchangé |
| Droits de mutation | Aucun | Aucun |
La ligne importante : la plupart des changements de 2026 frappent l'achat d'un logement neuf et la détention. L'impôt à la sortie est resté le même.
À l'achat : TVA de 21 % sur tout logement neuf
Le taux normal de TVA est passé de 19 % à 21 % le 1er août 2025, et le taux réduit de 9 % pour le logement a été supprimé. Le régime transitoire, pour ceux qui avaient signé un contrat préliminaire avant le 1er août 2025, a pris fin le 30 septembre 2026. Depuis, tout logement neuf vendu par un promoteur à un particulier est soumis à 21 %.
Les détails, y compris le moment où un bien est considéré comme « neuf », se trouvent dans notre article sur la TVA des logements neufs. Le conseil pratique est unique : comparer des prix tout compris, et non des prix « +TVA ».
Pendant la détention : un impôt sur les bâtiments plus élevé, et sans réduction liée à l'âge
Selon Newsweek România, qui cite le conseiller fiscal Gabriel Biriș, la valeur par m² sur laquelle est calculé l'impôt sur les bâtiments est passée de 1 492 lei en 2025 à 2 677 lei en 2026, soit une hausse d'environ 79 %. Parallèlement, les réductions pour les bâtiments de 30 ans et plus ont été supprimées, comme le montre le tableau de calcul de la mairie de Buzău.
Le taux reste compris entre 0,08 % et 0,2 %, selon la décision de la collectivité, mais le taux de 2026 ne peut pas être inférieur à celui de 2025. Les valeurs de l'impôt foncier ont également augmenté. Le calcul complet, avec un exemple, se trouve dans notre article sur l'impôt foncier annuel.
La taxe de luxe : triplée, mais pas pour tout le monde
L'impôt spécial sur un bâtiment résidentiel dont la valeur fiscale dépasse 2 500 000 lei est passé de 0,3 % à 0,9 % de la part qui dépasse le seuil. Il se paie à l'ANAF via le formulaire 216 au plus tard le 30 septembre, selon DC Business.
Le seuil se mesure à la valeur fiscale, et non au prix du marché : la plupart des villas familiales en sont donc loin. Nous avons expliqué le calcul dans notre article sur la taxe sur les biens de luxe.
La plupart des changements de 2026 frappent l'achat d'un logement neuf et la détention. L'impôt à la sortie est resté le même.
À la location : pas de changement, avec une petite mise à jour des contributions de santé
Un particulier qui loue un bien paie 10 % sur le loyer après un abattement automatique de 20 %. C'est la situation depuis 2024, et 2026 ne l'a pas modifiée.
Ce qui a bougé, c'est le salaire minimum, qui détermine le seuil des contributions de santé (CASS). Selon PwC, le salaire minimum était de 4 050 lei par mois de janvier à juin 2026, et de 4 325 lei depuis juillet. Des contributions de santé de 10 % s'appliquent au-delà d'un revenu annuel de 24 300 lei, avec un plafond de 97 200 lei. Le détail complet se trouve dans notre guide de l'impôt sur les revenus locatifs.
En société : dividendes à 16 % et plafond micro plus bas
Celui qui détient un bien via une société roumaine (SRL) ressent 2026 à deux endroits. L'impôt sur les dividendes est passé de 10 % à 16 % pour tout dividende distribué à partir du 1er janvier 2026, y compris sur les bénéfices des années antérieures. Et le plafond de chiffre d'affaires du régime de la micro-entreprise a été abaissé à 100 000 €, selon StartupCafe.
Pour celui qui détient un seul bien, ce calcul renforce ce que nous disons depuis un moment : dans la plupart des cas, on commence en nom propre.
À la revente : ce qui était est ce qui est
Un particulier qui vend un bien paie 3 % de la valeur de la transaction s'il l'a détenu jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà. L'exonération de 450 000 lei a été supprimée dès 2024, et 2026 ne l'a pas rétablie. Le détail se trouve dans notre article sur l'impôt à la revente d'un bien.
Et le volet israélien
Les changements en Roumanie ne modifient pas les règles fiscales en Israël. Un résident israélien continue de déclarer les revenus du bien et la plus-value à la vente, avec un crédit pour l'impôt roumain en vertu de la convention fiscale. Ce qui change, c'est le montant du crédit, car l'impôt roumain lui-même a bougé. Le tableau dans les deux pays mérite d'être établi avec un conseiller fiscal qui connaît les deux systèmes.
Et si vous avez un crédit à taux variable en lei, notez une donnée qui n'est pas un impôt : l'indice IRCC est passé à 5,57 % à partir du 1er octobre 2026, selon Economedia.
Questions fréquentes
Quel est le plus grand changement de la fiscalité immobilière en Roumanie en 2026 ?
Pour les acheteurs, la TVA : 21 % sur tout logement neuf vendu par un promoteur, après la fin du régime à 9 % le 30 septembre 2026. Pour les propriétaires, l'impôt local sur les bâtiments, calculé depuis 2026 sur 2 677 lei par m² et sans réduction liée à l'âge.
L'impôt sur les loyers en Roumanie a-t-il changé en 2026 ?
Non. Un particulier paie 10 % après un abattement de 20 %, comme depuis 2024. Le seuil des contributions de santé repose sur le salaire minimum, et s'établit en 2026 à 24 300 lei par an.
L'impôt à la revente d'un bien en Roumanie a-t-il augmenté ?
Non. Le taux reste de 3 % de la valeur de la transaction jusqu'à trois ans de détention, et de 1 % au-delà. L'exonération de 450 000 lei a été supprimée dès 2024.
Quel impôt sur les dividendes paie-t-on en Roumanie en 2026 ?
16 %, pour tout dividende distribué à partir du 1er janvier 2026, même si le bénéfice a été accumulé auparavant. Jusqu'à fin 2025, le taux était de 10 %.
Existe-t-il des droits de mutation en Roumanie en 2026 ?
Non. Même après tous ces changements, la Roumanie n'a pas de droits de mutation comparables à ceux d'Israël. Le jour de la signature, on paie le notaire et l'inscription et, pour un logement neuf vendu par un promoteur, la TVA.
En résumé
2026 a rendu la Roumanie plus chère à l'entrée et pendant la détention : TVA pleine sur le logement neuf, et impôt sur les bâtiments plus élevé. Elle n'a touché ni à l'impôt sur les loyers ni à l'impôt à la sortie, et il n'y a toujours pas de droits de mutation.
Si vous souhaitez voir ce tableau appliqué à un bien précis, chez nous à Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons chaque ligne en revue, et vous repartirez avec une liste ordonnée pour votre entretien avec votre conseiller fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail de la législation roumaine (Code fiscal, loi 227/2015 ; loi 239/2025) · PwC Romania, loi 141/2025 · PwC Tax Summaries, Romania · Taxhouse, modifications fiscales d'août 2026 · Newsweek România, Gabriel Biriș sur les impôts 2026 · Mairie de Buzău, formule de l'impôt sur les bâtiments 2026 · DC Business, taxe de luxe · StartupCafe, les impôts en vigueur en 2026 · Economedia, IRCC à partir d'octobre 2026.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La législation fiscale roumaine a changé plusieurs fois en 2025-2026 et peut encore évoluer. Le tableau est exact en octobre 2026, et avant toute transaction, il est recommandé de vérifier la situation à jour avec un conseiller fiscal.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
