מה השתנה במסים של בעלי נכסים ברומניה ב-2026?

שינויי המס ברומניה ב-2026: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ב-2026 השתנו ברומניה ארבעה דברים מרכזיים לבעלי נכסים: מע״מ של 21% על כל דירה חדשה מיזם, אחרי שמסלול ה-9% נסגר ב-30 בספטמבר 2026; מס בניין מקומי לפי ערך של 2,677 ליי למ״ר, בלי הנחת גיל; מס יוקרה של 0.9% על בניינים בערך מיסויי של יותר מ-2.5 מיליון ליי; ומס דיבידנד של 16%. המס על שכירות, המס במכירה והיעדר מס רכישה נשארו כמו שהיו.

השנה האחרונה הייתה עמוסה בחקיקה פיסקלית ברומניה, ולכן מדריכים מלפני שנה כבר לא מדויקים. ריכזתי כאן את כל מה שנוגע למי שקונה, מחזיק, משכיר או מוכר נכס, עם קישור לכל מאמר מפורט.

שני החוקים שעומדים מאחורי השינויים

שאלו את היזמים על זה

רוב השינויים מגיעים משתי ״חבילות פיסקליות״ שהממשלה העבירה ב-2025 כדי לצמצם את הגירעון:

• חוק 141/2025, החבילה הראשונה: העלאת המע״מ מ-1 באוגוסט 2025, ומס הדיבידנד מ-1 בינואר 2026.
• חוק 239/2025, החבילה השנייה: המסים המקומיים על בניינים וקרקעות ומס היוקרה, מ-1 בינואר 2026.

ואליהם הצטרף ב-2026 חוק 161/2026, שהאריך את מסלול המעבר של 9% מע״מ עד 30 בספטמבר 2026.

הטבלה: מה היה, ומה עכשיו

שאלו את היזמים על זה

נושא	לפני השינוי	נכון לאוקטובר 2026
מע״מ על דירה חדשה ליחיד	9% עד 120 מ״ר ו-600,000 ליי, אחרת 19%	21% על כל דירה חדשה
ערך מס הבניין למ״ר (עם תשתיות)	1,492 ליי (2025)	2,677 ליי
הנחה לבניין ישן	10% עד 50%, לפי גיל	בוטלה
שיעור מס הבניין המקומי	0.08%–0.2%	0.08%–0.2%, ולא פחות מ-2025
מס יוקרה על בניין מגורים	0.3% מעל 2.5 מיליון ליי	0.9% מעל 2.5 מיליון ליי
מס דיבידנד	10%	16%
תקרת מחזור לחברת מיקרו	250,000 אירו (2025)	100,000 אירו
מס על שכירות, יחיד	10% אחרי ניכוי 20%	ללא שינוי
מס במכירה, יחיד	3% עד 3 שנים, 1% אחריהן	ללא שינוי
מס רכישה	אין	אין

השורה החשובה: רוב השינויים של 2026 פוגעים ברכישה של דירה חדשה ובהחזקה. המס ביציאה נשאר כמו שהיה.

ברכישה: מע״מ 21% על כל דירה חדשה

שאלו את היזמים על זה

המע״מ הרגיל עלה מ-19% ל-21% ב-1 באוגוסט 2025, והשיעור המופחת של 9% לדיור בוטל. מסלול המעבר, למי שחתם על חוזה מקדים עד 1 באוגוסט 2025, הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. מאז, כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת ב-21%.

הפרטים, כולל מתי נכס נחשב ״חדש״, נמצאים במאמר על מע״מ על דירה חדשה. העצה המעשית אחת: להשוות מחירים כוללים, לא מחירים ״+TVA״.

בהחזקה: מס בניין גבוה יותר, ובלי הנחת גיל

שאלו את היזמים על זה

לפי Newsweek România, שמצטט את יועץ המס גבריאל ביריש (Gabriel Biriș), הערך למ״ר שעליו מחושב מס הבניין עלה מ-1,492 ליי ב-2025 ל-2,677 ליי ב-2026, עלייה של כ-79%. במקביל בוטלו ההנחות לבניינים בני 30 שנה ומעלה, כפי שמראה טבלת החישוב של עיריית בוזאו.

השיעור נשאר בטווח של 0.08% עד 0.2%, לפי החלטת הרשות, אבל השיעור של 2026 לא יכול להיות נמוך מזה של 2025. גם ערכי מס הקרקע עלו. את החישוב המלא, עם דוגמה, תמצאו במאמר על מס הנכס השנתי.

מס היוקרה: פי שלושה, אבל לא לכולם

המס המיוחד על בניין מגורים שהערך המיסויי שלו עובר 2,500,000 ליי עלה מ-0.3% ל-0.9% מהחלק שמעל הרף. משלמים ל-ANAF בטופס 216 עד 30 בספטמבר, לפי DC Business.

הרף נמדד בערך המיסויי, לא במחיר השוק, ולכן רוב הווילות המשפחתיות רחוקות ממנו. הסברנו את החישוב במאמר על מס הנכס היוקרתי.

בהשכרה: בלי שינוי, עם עדכון קטן בדמי הבריאות

יחיד שמשכיר נכס משלם 10% על השכירות אחרי ניכוי אוטומטי של 20%. זה המצב מאז 2024, ו-2026 לא שינתה אותו.

מה שזז הוא שכר המינימום, שקובע את רף דמי הבריאות (CASS). לפי PwC, שכר המינימום היה 4,050 ליי בחודש בינואר עד יוני 2026, ו-4,325 ליי מיולי. דמי בריאות של 10% חלים מעל הכנסה שנתית של 24,300 ליי, עם תקרה של 97,200 ליי. הפירוט המלא במדריך למס על הכנסה משכירות.

בחברה: דיבידנד 16% ותקרת מיקרו נמוכה יותר

מי שמחזיק נכס דרך חברה רומנית (SRL) מרגיש את 2026 בשני מקומות. מס הדיבידנד עלה מ-10% ל-16% לכל דיבידנד שמחולק מ-1 בינואר 2026, גם מרווחים של שנים קודמות. ותקרת המחזור למשטר המיקרו ירדה ל-100,000 אירו, לפי StartupCafe.

למי שמחזיק נכס אחד, החשבון הזה מחזק את מה שאנחנו אומרים כבר זמן: ברוב המקרים מתחילים כיחידים.

במכירה: מה שהיה הוא מה שיש

יחיד שמוכר נכס משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בו עד שלוש שנים, ו-1% אחר כך. רף הפטור של 450,000 ליי בוטל עוד ב-2024, ו-2026 לא החזירה אותו. הפירוט במאמר על מס במכירת נכס.

ומה עם הצד הישראלי

השינויים ברומניה לא משנים את כללי המס בישראל. תושב ישראל ממשיך לדווח על הכנסות מהנכס ועל רווח במכירה, עם זיכוי על המס הרומני לפי אמנת המס. מה שכן משתנה הוא גובה הזיכוי, כי המס הרומני עצמו זז. את התמונה הדו-מדינתית כדאי לבנות עם יועץ מס שמכיר את שתי המדינות.

ואם יש לכם משכנתא משתנה בליי, שימו לב לנתון אחד שאינו מס: מדד ה-IRCC עלה ל-5.57% מ-1 באוקטובר 2026, לפי Economedia.

שאלות נפוצות

מה השינוי הגדול ביותר במסי הנדל״ן ברומניה ב-2026?

לקונים, המע״מ: 21% על כל דירה חדשה מיזם, אחרי שמסלול ה-9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. לבעלי נכסים, מס הבניין המקומי, שמחושב מ-2026 לפי 2,677 ליי למ״ר ובלי הנחת גיל.

האם המס על שכירות ברומניה השתנה ב-2026?

לא. יחיד משלם 10% אחרי ניכוי של 20%, כמו מאז 2024. רף דמי הבריאות מבוסס על שכר המינימום, ועומד ב-2026 על 24,300 ליי בשנה.

האם המס במכירת נכס ברומניה עלה?

לא. השיעור נשאר 3% משווי העסקה עד שלוש שנות החזקה, ו-1% אחריהן. רף הפטור של 450,000 ליי בוטל כבר ב-2024.

כמה מס דיבידנד משלמים ברומניה ב-2026?

16%, לכל דיבידנד שמחולק מ-1 בינואר 2026, גם אם הרווח נצבר לפני כן. עד סוף 2025 השיעור היה 10%.

יש ברומניה מס רכישה ב-2026?

לא. גם אחרי כל השינויים אין ברומניה מס רכישה כמו בישראל. ביום החתימה משלמים נוטריון ורישום, ובדירה חדשה מיזם גם מע״מ.

השורה התחתונה

2026 הפכה את רומניה ליקרה יותר בכניסה ובהחזקה: מע״מ מלא על דירה חדשה, ומס בניין גבוה יותר. היא לא נגעה במס על השכירות ובמס ביציאה, ועדיין אין מס רכישה.

אם אתם רוצים לראות את הטבלה הזו על נכס ספציפי, אצלנו בבלוטשט או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על כל שורה, ותצאו עם רשימה מסודרת לשיחה עם יועץ המס שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (קוד המס, חוק 227/2015; חוק 239/2025) · PwC Romania, חוק 141/2025 · PwC Tax Summaries, Romania · Taxhouse, תיקוני המס של אוגוסט 2026 · Newsweek România, גבריאל ביריש על מסי 2026 · עיריית בוזאו, נוסחת מס הבניין 2026 · DC Business, מס היוקרה · StartupCafe, המסים בתוקף ב-2026 · Economedia, IRCC מאוקטובר 2026.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. דיני המס ברומניה השתנו כמה פעמים ב-2025–2026 ועשויים להשתנות שוב. הטבלה נכונה לאוקטובר 2026, ולפני כל עסקה מומלץ לבדוק את המצב העדכני עם יועץ מס.