أُغلق مسار الـ9% في 30 سبتمبر 2026. ومنذ ذلك الحين، يخضع كل مسكن جديد يبيعه مطوّر لفرد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%.
ارتفعت القيمة التي تُحسب عليها ضريبة المبنى المحلية من 1,492 إلى 2,677 ليو للمتر المربع، وأُلغي تخفيض العمر للمبنى القديم.
على مبنى سكني بقيمة ضريبية تزيد على 2.5 مليون ليو: 0.9% من الجزء الذي يتجاوز العتبة، بدلاً من 0.3%.
يخضع كل توزيع أرباح منذ 1 يناير 2026 لضريبة 16%، بدلاً من 10%، حتى من أرباح سنوات سابقة.
يدفع الفرد البائع 3% من قيمة الصفقة حتى ثلاث سنوات و1% بعدها. ولم تتغير ضريبة الإيجار أيضاً.
التغييرات الضريبية في رومانيا 2026: الجواب المختصر
في 2026 تغيّرت في رومانيا أربعة أمور رئيسية لمالكي العقارات: ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% على كل مسكن جديد من مطوّر، بعد أن أُغلق مسار الـ9% في 30 سبتمبر 2026؛ وضريبة مبنى محلية وفق قيمة 2,677 ليو للمتر المربع، دون تخفيض بحسب العمر؛ وضريبة رفاهية بنسبة 0.9% على المباني بقيمة ضريبية تزيد على 2.5 مليون ليو؛ وضريبة أرباح أسهم بنسبة 16%. أما ضريبة الإيجار، وضريبة البيع، وغياب ضريبة الشراء، فبقيت كما كانت.
كانت السنة الأخيرة مزدحمة بالتشريعات الضريبية في رومانيا، ولذلك لم تعد الأدلة الصادرة قبل عام دقيقة. جمعت هنا كل ما يخص من يشتري عقاراً أو يملكه أو يؤجّره أو يبيعه، مع رابط لكل مقال مفصّل.
القانونان اللذان يقفان خلف التغييرات
تأتي أغلب التغييرات من «حزمتين ضريبيتين» أقرّتهما الحكومة في 2025 لتقليص العجز:
- القانون 141/2025، الحزمة الأولى: رفع ضريبة القيمة المضافة من 1 أغسطس 2025، وضريبة أرباح الأسهم من 1 يناير 2026.
- القانون 239/2025، الحزمة الثانية: الضرائب المحلية على المباني والأراضي وضريبة الرفاهية، من 1 يناير 2026.
وانضم إليهما في 2026 القانون 161/2026، الذي مدّد مسار الانتقال بضريبة قيمة مضافة 9% حتى 30 سبتمبر 2026.
الجدول: ما كان، وما هو الآن
| الموضوع | قبل التغيير | حتى أكتوبر 2026 |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة على مسكن جديد لفرد | 9% حتى 120 م² و600,000 ليو، وإلا 19% | 21% على كل مسكن جديد |
| قيمة ضريبة المبنى للمتر المربع (مع البنى التحتية) | 1,492 ليو (2025) | 2,677 ليو |
| تخفيض للمبنى القديم | 10% إلى 50%، بحسب العمر | أُلغي |
| نسبة ضريبة المبنى المحلية | 0.08%–0.2% | 0.08%–0.2%، ولا تقل عن 2025 |
| ضريبة الرفاهية على مبنى سكني | 0.3% فوق 2.5 مليون ليو | 0.9% فوق 2.5 مليون ليو |
| ضريبة أرباح الأسهم | 10% | 16% |
| سقف رقم الأعمال لشركة صغيرة جداً | 250,000 يورو (2025) | 100,000 يورو |
| ضريبة الإيجار، فرد | 10% بعد خصم 20% | بلا تغيير |
| ضريبة البيع، فرد | 3% حتى 3 سنوات، و1% بعدها | بلا تغيير |
| ضريبة الشراء | لا توجد | لا توجد |
السطر المهم: أغلب تغييرات 2026 تصيب شراء المسكن الجديد والاحتفاظ بالعقار. أما الضريبة عند الخروج فبقيت كما كانت.
عند الشراء: ضريبة قيمة مضافة 21% على كل مسكن جديد
ارتفعت ضريبة القيمة المضافة العادية من 19% إلى 21% في 1 أغسطس 2025، وأُلغي المعدل المخفّض البالغ 9% للسكن. وانتهى مسار الانتقال، لمن وقّع عقداً مبدئياً حتى 1 أغسطس 2025، في 30 سبتمبر 2026. ومنذ ذلك الحين، يخضع كل مسكن جديد يبيعه مطوّر لفرد لنسبة 21%.
والتفاصيل، ومنها متى يُعدّ العقار «جديداً»، موجودة في مقال ضريبة القيمة المضافة على المسكن الجديد. والنصيحة العملية واحدة: قارن الأسعار الإجمالية، لا الأسعار «+TVA».
عند الاحتفاظ: ضريبة مبنى أعلى، ودون تخفيض العمر
وفق Newsweek România، التي تستشهد بالمستشار الضريبي غابرييل بيريش (Gabriel Biriș)، ارتفعت قيمة المتر المربع التي تُحسب عليها ضريبة المبنى من 1,492 ليو في 2025 إلى 2,677 ليو في 2026، بزيادة تقارب 79%. وفي الوقت نفسه أُلغيت التخفيضات للمباني التي يبلغ عمرها 30 سنة فأكثر، كما يُظهر جدول الحساب لبلدية بوزاو.
بقيت النسبة في نطاق 0.08% إلى 0.2%، بقرار من السلطة، لكن نسبة 2026 لا يمكن أن تكون أدنى من نسبة 2025. وارتفعت أيضاً قيم ضريبة الأرض. وتجد الحساب الكامل، مع مثال، في مقال ضريبة العقار السنوية.
ضريبة الرفاهية: ثلاثة أضعاف، لكن ليس للجميع
ارتفعت الضريبة الخاصة على المبنى السكني الذي تتجاوز قيمته الضريبية 2,500,000 ليو من 0.3% إلى 0.9% من الجزء الذي يزيد على العتبة. وتُدفع إلى ANAF بالنموذج 216 حتى 30 سبتمبر، وفق DC Business.
وتُقاس العتبة بالقيمة الضريبية، لا بسعر السوق، ولذلك تبتعد أغلب الفلل العائلية عنها. وقد شرحنا الحساب في مقال ضريبة العقار الفاخر.
أغلب تغييرات 2026 تصيب شراء المسكن الجديد والاحتفاظ بالعقار. أما الضريبة عند الخروج فبقيت كما كانت.
عند التأجير: بلا تغيير، مع تحديث صغير في اشتراكات الصحة
يدفع الفرد الذي يؤجّر عقاراً 10% على الإيجار بعد خصم تلقائي بنسبة 20%. وهذا هو الوضع منذ 2024، ولم يغيّره 2026.
أما ما تحرّك فهو الحد الأدنى للأجور، الذي يحدد عتبة اشتراكات التأمين الصحي (CASS). ووفق PwC، كان الحد الأدنى للأجور 4,050 ليو شهرياً من يناير إلى يونيو 2026، و4,325 ليو منذ يوليو. وتسري اشتراكات صحية بنسبة 10% فوق دخل سنوي قدره 24,300 ليو، بسقف 97,200 ليو. والتفصيل الكامل في دليل ضريبة دخل الإيجار.
في الشركة: أرباح أسهم 16% وسقف أدنى للشركات الصغيرة جداً
من يملك عقاراً عبر شركة رومانية (SRL) يشعر بعام 2026 في موضعين. ارتفعت ضريبة أرباح الأسهم من 10% إلى 16% على كل توزيع أرباح منذ 1 يناير 2026، حتى من أرباح سنوات سابقة. وانخفض سقف رقم الأعمال لنظام الشركات الصغيرة جداً إلى 100,000 يورو، وفق StartupCafe.
ولمن يملك عقاراً واحداً، يعزّز هذا الحساب ما نقوله منذ مدة: في أغلب الحالات تبدأ بصفتك فرداً.
عند البيع: ما كان هو ما هو قائم
يدفع الفرد الذي يبيع عقاراً 3% من قيمة الصفقة إذا امتلكه حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. وأُلغي حدّ الإعفاء البالغ 450,000 ليو منذ 2024، ولم يُعِده 2026. والتفصيل في مقال ضريبة بيع العقار.
وماذا عن الجانب الإسرائيلي
التغييرات في رومانيا لا تغيّر قواعد الضرائب في إسرائيل. فالمقيم في إسرائيل يستمر في الإبلاغ عن دخل العقار وعن الربح عند البيع، مع خصم للضريبة الرومانية وفق اتفاقية الضرائب. أما ما يتغير فهو مقدار الخصم، لأن الضريبة الرومانية نفسها تحرّكت. ويجدر بناء الصورة في البلدين مع مستشار ضريبي يعرفهما.
وإذا كان لديك رهن متغير بالليو، فانتبه إلى معطى واحد ليس ضريبة: ارتفع مؤشر IRCC إلى 5.57% منذ 1 أكتوبر 2026، وفق Economedia.
أسئلة شائعة
ما أكبر تغيير في ضرائب العقار في رومانيا في 2026؟
للمشترين، ضريبة القيمة المضافة: 21% على كل مسكن جديد من مطوّر، بعد انتهاء مسار الـ9% في 30 سبتمبر 2026. ولمالكي العقارات، ضريبة المبنى المحلية، التي تُحسب منذ 2026 وفق 2,677 ليو للمتر المربع ودون تخفيض بحسب العمر.
هل تغيّرت ضريبة الإيجار في رومانيا في 2026؟
لا. يدفع الفرد 10% بعد خصم 20%، كما منذ 2024. وتستند عتبة اشتراكات الصحة إلى الحد الأدنى للأجور، وتبلغ في 2026 نحو 24,300 ليو سنوياً.
هل ارتفعت ضريبة بيع العقار في رومانيا؟
لا. بقيت النسبة 3% من قيمة الصفقة حتى ثلاث سنوات من التملّك، و1% بعدها. وأُلغي حدّ الإعفاء البالغ 450,000 ليو منذ 2024.
كم تبلغ ضريبة أرباح الأسهم في رومانيا في 2026؟
16%، على كل توزيع أرباح منذ 1 يناير 2026، حتى لو تراكم الربح قبل ذلك. وحتى نهاية 2025 كانت النسبة 10%.
هل توجد ضريبة شراء في رومانيا في 2026؟
لا. حتى بعد كل التغييرات، لا توجد في رومانيا ضريبة شراء كما في إسرائيل. ويوم التوقيع تدفع كاتب العدل والتسجيل، وفي المسكن الجديد من مطوّر ضريبة القيمة المضافة أيضاً.
الخلاصة
جعل عام 2026 رومانيا أغلى عند الدخول وعند الاحتفاظ: ضريبة قيمة مضافة كاملة على المسكن الجديد، وضريبة مبنى أعلى. لكنه لم يمسّ ضريبة الإيجار ولا ضريبة الخروج، وما زالت لا توجد ضريبة شراء.
إذا أردت أن ترى هذا الجدول مطبَّقاً على عقار محدد، في مشروعنا في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنمرّ على كل سطر، وستخرج بقائمة مرتبة لحديثك مع مستشارك الضريبي.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية (قانون الضرائب، القانون 227/2015؛ القانون 239/2025) · PwC Romania، القانون 141/2025 · PwC Tax Summaries, Romania · Taxhouse، تعديلات الضرائب في أغسطس 2026 · Newsweek România، غابرييل بيريش عن ضرائب 2026 · بلدية بوزاو، معادلة ضريبة المبنى 2026 · DC Business، ضريبة الرفاهية · StartupCafe، الضرائب السارية في 2026 · Economedia، مؤشر IRCC من أكتوبر 2026.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تغيّرت قوانين الضرائب في رومانيا عدة مرات في 2025–2026 وقد تتغير مجدداً. الجدول صحيح حتى أكتوبر 2026، ويُنصح قبل أي صفقة بالتحقق من الوضع المحدّث مع مستشار ضريبي.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
