Режим 9% закрылся 30 сентября 2026 года. С тех пор на любое новое жильё, которое девелопер продаёт физическому лицу, начисляется НДС 21%.
Стоимость, с которой рассчитывается местный налог на здание, выросла с 1492 до 2677 леев за кв. м, а скидка за возраст для старого здания отменена.
На жилое здание с налоговой стоимостью более 2,5 млн леев: 0,9% с части свыше порога вместо 0,3%.
Любые дивиденды, распределяемые с 1 января 2026 года, облагаются по ставке 16% вместо 10%, в том числе из прибыли прошлых лет.
Физическое лицо при продаже платит 3% от суммы сделки до трёх лет и 1% после. Налог на аренду тоже не изменился.
Налоговые изменения в Румынии в 2026 году: короткий ответ
В 2026 году в Румынии для владельцев недвижимости изменились четыре основные вещи: НДС 21% на любое новое жильё от девелопера после того, как режим 9% закрылся 30 сентября 2026 года; местный налог на здание по стоимости 2677 леев за кв. м, без скидки за возраст; налог на роскошь 0,9% на здания с налоговой стоимостью более 2,5 млн леев; и налог на дивиденды 16%. Налог на аренду, налог при продаже и отсутствие налога на покупку остались прежними.
Последний год был насыщен фискальным законодательством в Румынии, поэтому прошлогодние гиды уже неточны. Я собрал здесь всё, что касается тех, кто покупает, владеет, сдаёт или продаёт недвижимость, со ссылкой на каждую подробную статью.
Два закона, которые стоят за изменениями
Большинство изменений связано с двумя «фискальными пакетами», которые правительство приняло в 2025 году для сокращения дефицита:
- Закон 141/2025, первый пакет: повышение НДС с 1 августа 2025 года и налога на дивиденды с 1 января 2026 года.
- Закон 239/2025, второй пакет: местные налоги на здания и землю и налог на роскошь с 1 января 2026 года.
К ним в 2026 году добавился Закон 161/2026, продливший переходный режим НДС 9% до 30 сентября 2026 года.
Таблица: что было и что сейчас
| Тема | До изменения | По состоянию на октябрь 2026 года |
|---|---|---|
| НДС на новое жильё для физического лица | 9% до 120 кв. м и 600 000 леев, иначе 19% | 21% на любое новое жильё |
| Стоимость кв. м для налога на здание (с коммуникациями) | 1492 лея (2025) | 2677 леев |
| Скидка для старого здания | От 10% до 50%, в зависимости от возраста | Отменена |
| Ставка местного налога на здание | 0,08–0,2% | 0,08–0,2%, и не ниже уровня 2025 года |
| Налог на роскошь на жилое здание | 0,3% свыше 2,5 млн леев | 0,9% свыше 2,5 млн леев |
| Налог на дивиденды | 10% | 16% |
| Лимит оборота для микропредприятия | 250 000 евро (2025) | 100 000 евро |
| Налог на аренду, физическое лицо | 10% после вычета 20% | Без изменений |
| Налог при продаже, физическое лицо | 3% до 3 лет, 1% после | Без изменений |
| Налог на покупку | Нет | Нет |
Главная строка: большинство изменений 2026 года бьют по покупке нового жилья и по владению. Налог на выходе остался прежним.
При покупке: НДС 21% на любое новое жильё
Стандартный НДС вырос с 19% до 21% 1 августа 2025 года, а льготная ставка 9% на жильё была отменена. Переходный режим для тех, кто подписал предварительный договор до 1 августа 2025 года, закончился 30 сентября 2026 года. С тех пор на любое новое жильё, которое девелопер продаёт физическому лицу, начисляется 21%.
Подробности, в том числе когда объект считается «новым», – в статье об НДС на новое жильё. Практический совет один: сравнивайте итоговые цены, а не цены «+TVA».
При владении: налог на здание выше и без скидки за возраст
По данным Newsweek România, который цитирует налогового консультанта Габриэля Бириша (Gabriel Biriș), стоимость кв. м, с которой рассчитывается налог на здание, выросла с 1492 леев в 2025 году до 2677 леев в 2026 году, примерно на 79%. Одновременно отменены скидки для зданий возрастом 30 лет и более, как показывает таблица расчёта мэрии Бузэу.
Ставка осталась в диапазоне от 0,08% до 0,2% по решению местных властей, но ставка 2026 года не может быть ниже ставки 2025 года. Выросли и значения налога на землю. Полный расчёт с примером Вы найдёте в статье о ежегодном налоге на недвижимость.
Налог на роскошь: в три раза больше, но не для всех
Специальный налог на жилое здание, налоговая стоимость которого превышает 2 500 000 леев, вырос с 0,3% до 0,9% с части, превышающей порог. Платят в ANAF по форме 216 до 30 сентября, по данным DC Business.
Порог измеряется по налоговой стоимости, а не по рыночной цене, поэтому большинство семейных вилл от него далеки. Мы объяснили расчёт в статье о налоге на роскошную недвижимость.
Большинство изменений 2026 года бьют по покупке нового жилья и по владению. Налог на выходе остался прежним.
При аренде: без изменений, с небольшим обновлением медицинских взносов
Физическое лицо, сдающее недвижимость, платит 10% с арендной платы после автоматического вычета 20%. Так обстоят дела с 2024 года, и 2026 год этого не изменил.
Изменилась минимальная зарплата, которая определяет порог медицинских взносов (CASS). По данным PwC, минимальная зарплата составляла 4050 леев в месяц с января по июнь 2026 года и 4325 леев с июля. Медицинские взносы 10% применяются при годовом доходе свыше 24 300 леев с потолком 97 200 леев. Подробности – в гиде по налогу на доход от аренды.
В компании: дивиденды 16% и более низкий лимит для микропредприятий
Тот, кто владеет недвижимостью через румынскую компанию (SRL), ощущает 2026 год в двух местах. Налог на дивиденды вырос с 10% до 16% для любых дивидендов, распределяемых с 1 января 2026 года, в том числе из прибыли прошлых лет. А лимит оборота для режима микропредприятия снизился до 100 000 евро, по данным StartupCafe.
Для владельца одного объекта этот расчёт подкрепляет то, что мы говорим уже давно: в большинстве случаев начинают как физическое лицо.
При продаже: всё как было
Физическое лицо, продающее недвижимость, платит 3% от суммы сделки, если владело ею до трёх лет, и 1% после этого. Необлагаемый порог в 450 000 леев был отменён ещё в 2024 году, и 2026 год его не вернул. Подробности – в статье о налоге при продаже недвижимости.
А как с израильской стороной
Изменения в Румынии не меняют налоговых правил в Израиле. Резидент Израиля по-прежнему декларирует доходы от объекта и прибыль при продаже с зачётом румынского налога в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Меняется размер зачёта, потому что сам румынский налог изменился. Картину для двух стран стоит выстраивать с налоговым консультантом, знающим обе страны.
А если у Вас плавающая ипотека в леях, обратите внимание на одну цифру, которая не является налогом: индекс IRCC вырос до 5,57% с 1 октября 2026 года, по данным Economedia.
Часто задаваемые вопросы
Какое изменение в налогах на недвижимость в Румынии в 2026 году самое крупное?
Для покупателей – НДС: 21% на любое новое жильё от девелопера после окончания режима 9% 30 сентября 2026 года. Для владельцев – местный налог на здание, который с 2026 года рассчитывается по 2677 леев за кв. м и без скидки за возраст.
Изменился ли налог на аренду в Румынии в 2026 году?
Нет. Физическое лицо платит 10% после вычета 20%, как и с 2024 года. Порог медицинских взносов основан на минимальной зарплате и в 2026 году составляет 24 300 леев в год.
Вырос ли налог при продаже недвижимости в Румынии?
Нет. Ставка осталась 3% от суммы сделки при владении до трёх лет и 1% после. Необлагаемый порог в 450 000 леев был отменён ещё в 2024 году.
Какой налог на дивиденды платят в Румынии в 2026 году?
16% с любых дивидендов, распределяемых с 1 января 2026 года, даже если прибыль была накоплена раньше. До конца 2025 года ставка составляла 10%.
Есть ли в Румынии налог на покупку в 2026 году?
Нет. Даже после всех изменений в Румынии нет налога на покупку, как в Израиле. В день подписания оплачиваются нотариус и регистрация, а при покупке нового жилья у девелопера ещё и НДС.
Итог
2026 год сделал Румынию дороже на входе и при владении: полный НДС на новое жильё и более высокий налог на здание. Он не затронул налог на аренду и налог на выходе, и налога на покупку по-прежнему нет.
Если Вы хотите увидеть эту таблицу применительно к конкретному объекту, у нас в Балотешти или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы пройдём по каждой строке, и Вы уйдёте с упорядоченным списком для разговора с Вашим налоговым консультантом.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: База румынского законодательства (Налоговый кодекс, Закон 227/2015; Закон 239/2025) · PwC Romania, Закон 141/2025 · PwC Tax Summaries, Румыния · Taxhouse, налоговые поправки августа 2026 года · Newsweek România, Габриэль Бириш о налогах 2026 года · Мэрия Бузэу, формула налога на здание 2026 · DC Business, налог на роскошь · StartupCafe, налоги, действующие в 2026 году · Economedia, IRCC с октября 2026 года.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговое законодательство Румынии несколько раз менялось в 2025–2026 годах и может измениться снова. Таблица актуальна на октябрь 2026 года, и перед любой сделкой рекомендуется проверить текущее положение с налоговым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
