Varianta de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026. De atunci, orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice are TVA de 21%.
Valoarea pe care se calculează impozitul local pe clădire a crescut de la 1.492 la 2.677 de lei pe mp, iar reducerea pentru clădirile vechi a fost eliminată.
Pentru o clădire rezidențială cu valoare impozabilă de peste 2,5 milioane de lei: 0,9% din partea de peste prag, în loc de 0,3%.
Orice dividend distribuit de la 1 ianuarie 2026 se impozitează cu 16%, în loc de 10%, inclusiv din profiturile anilor anteriori.
O persoană fizică ce vinde plătește 3% din valoarea tranzacției până la trei ani și 1% după aceea. Nici impozitul pe chirii nu s-a schimbat.
Schimbările fiscale din România în 2026: răspunsul scurt
În 2026 s-au schimbat în România patru lucruri principale pentru proprietari: TVA de 21% la orice locuință nouă de la dezvoltator, după ce varianta de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026; impozitul local pe clădire calculat la o valoare de 2.677 de lei pe mp, fără reducere pentru vechime; taxa pe lux de 0,9% pentru clădirile cu valoare impozabilă de peste 2,5 milioane de lei; și impozitul pe dividende de 16%. Impozitul pe chirii, impozitul la vânzare și lipsa unei taxe de achiziție au rămas la fel.
Ultimul an a fost încărcat de legislație fiscală în România, așa că ghidurile de acum un an nu mai sunt exacte. Am adunat aici tot ce privește pe cei care cumpără, dețin, închiriază sau vând o proprietate, cu link către fiecare articol detaliat.
Cele două legi din spatele schimbărilor
Majoritatea schimbărilor vin din două „pachete fiscale” adoptate de Guvern în 2025 pentru a reduce deficitul:
- Legea 141/2025, primul pachet: majorarea TVA de la 1 august 2025 și a impozitului pe dividende de la 1 ianuarie 2026.
- Legea 239/2025, al doilea pachet: impozitele locale pe clădiri și terenuri și taxa pe lux, de la 1 ianuarie 2026.
La acestea s-a adăugat în 2026 Legea 161/2026, care a prelungit varianta tranzitorie de 9% TVA până la 30 septembrie 2026.
Tabelul: ce a fost și ce este acum
| Subiect | Înainte de schimbare | În octombrie 2026 |
|---|---|---|
| TVA la locuință nouă pentru persoană fizică | 9% până la 120 mp și 600.000 de lei, altfel 19% | 21% la orice locuință nouă |
| Valoarea impozabilă pe mp (cu utilități) | 1.492 de lei (2025) | 2.677 de lei |
| Reducere pentru clădire veche | 10% până la 50%, după vechime | Eliminată |
| Cota impozitului local pe clădire | 0,08%–0,2% | 0,08%–0,2%, dar nu mai puțin decât în 2025 |
| Taxa pe lux pentru clădiri rezidențiale | 0,3% peste 2,5 milioane de lei | 0,9% peste 2,5 milioane de lei |
| Impozit pe dividende | 10% | 16% |
| Plafonul de cifră de afaceri pentru microîntreprindere | 250.000 de euro (2025) | 100.000 de euro |
| Impozit pe chirii, persoană fizică | 10% după deducere de 20% | Fără schimbare |
| Impozit la vânzare, persoană fizică | 3% până la 3 ani, 1% după | Fără schimbare |
| Taxă de achiziție | Nu există | Nu există |
Rândul important: majoritatea schimbărilor din 2026 afectează cumpărarea unei locuințe noi și deținerea. Impozitul la ieșire a rămas cum era.
La cumpărare: TVA 21% la orice locuință nouă
TVA standard a crescut de la 19% la 21% la 1 august 2025, iar cota redusă de 9% pentru locuințe a fost eliminată. Varianta tranzitorie, pentru cei care au semnat un antecontract până la 1 august 2025, s-a încheiat la 30 septembrie 2026. De atunci, orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice are 21%.
Detaliile, inclusiv când o proprietate este considerată „nouă”, se află în articolul despre TVA la locuințele noi. Sfatul practic este unul singur: comparați prețuri totale, nu prețuri „+TVA”.
La deținere: impozit pe clădire mai mare și fără reducere pentru vechime
Potrivit Newsweek România, care îl citează pe consultantul fiscal Gabriel Biriș, valoarea pe mp pe baza căreia se calculează impozitul pe clădire a crescut de la 1.492 de lei în 2025 la 2.677 de lei în 2026, o creștere de circa 79%. În paralel au fost eliminate reducerile pentru clădirile de 30 de ani și mai vechi, așa cum arată tabelul de calcul al Primăriei Buzău.
Cota a rămas în intervalul 0,08%–0,2%, după hotărârea autorității, dar cota din 2026 nu poate fi mai mică decât cea din 2025. Au crescut și valorile pentru impozitul pe teren. Calculul complet, cu un exemplu, îl găsiți în articolul despre impozitul anual pe proprietate.
Taxa pe lux: de trei ori mai mare, dar nu pentru toată lumea
Impozitul special pe clădirea rezidențială a cărei valoare impozabilă depășește 2.500.000 de lei a crescut de la 0,3% la 0,9% din partea de peste prag. Se plătește la ANAF pe declarația 216 până la 30 septembrie, potrivit DC Business.
Pragul se măsoară după valoarea impozabilă, nu după prețul de piață, așa că majoritatea vilelor de familie sunt departe de el. Am explicat calculul în articolul despre taxa pe lux pentru locuințe.
Majoritatea schimbărilor din 2026 afectează cumpărarea unei locuințe noi și deținerea. Impozitul la ieșire a rămas cum era.
La închiriere: fără schimbare, cu o mică actualizare la contribuția la sănătate
O persoană fizică ce închiriază o proprietate plătește 10% din chirie după o deducere forfetară de 20%. Aceasta este situația din 2024, iar 2026 nu a schimbat-o.
Ce s-a mișcat este salariul minim, care stabilește pragul contribuției la sănătate (CASS). Potrivit PwC, salariul minim a fost de 4.050 de lei pe lună în ianuarie–iunie 2026 și de 4.325 de lei din iulie. Contribuția la sănătate de 10% se aplică peste un venit anual de 24.300 de lei, cu un plafon de 97.200 de lei. Detaliile complete, în ghidul impozitului pe veniturile din chirii.
La firmă: dividende 16% și plafon micro mai mic
Cine deține o proprietate printr-o firmă românească (SRL) simte 2026 în două locuri. Impozitul pe dividende a crescut de la 10% la 16% pentru orice dividend distribuit de la 1 ianuarie 2026, inclusiv din profiturile anilor anteriori. Iar plafonul cifrei de afaceri pentru regimul micro a scăzut la 100.000 de euro, potrivit StartupCafe.
Pentru cine deține o singură proprietate, acest calcul întărește ce spunem de ceva vreme: în majoritatea cazurilor, porniți ca persoană fizică.
La vânzare: ce a fost este ce este
O persoană fizică ce vinde o proprietate plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut-o până la trei ani și 1% după aceea. Pragul neimpozabil de 450.000 de lei a fost eliminat încă din 2024, iar 2026 nu l-a readus. Detaliile, în articolul despre impozitul la vânzarea unei proprietăți.
Și partea israeliană
Schimbările din România nu modifică regulile fiscale din Israel. Un rezident israelian continuă să declare veniturile din proprietate și câștigul la vânzare, cu credit pentru impozitul românesc conform convenției fiscale. Ce se schimbă este mărimea creditului, pentru că impozitul românesc însuși s-a mișcat. Imaginea pentru ambele țări merită construită cu un consultant fiscal care le cunoaște pe amândouă.
Iar dacă aveți un credit ipotecar variabil în lei, atenție la o cifră care nu este impozit: indicele IRCC a urcat la 5,57% de la 1 octombrie 2026, potrivit Economedia.
Întrebări frecvente
Care este cea mai mare schimbare a impozitelor imobiliare din România în 2026?
Pentru cumpărători, TVA: 21% la orice locuință nouă de la dezvoltator, după ce varianta de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026. Pentru proprietari, impozitul local pe clădire, calculat din 2026 la 2.677 de lei pe mp și fără reducere pentru vechime.
S-a schimbat impozitul pe chirii în România în 2026?
Nu. O persoană fizică plătește 10% după o deducere de 20%, ca din 2024. Pragul contribuției la sănătate se bazează pe salariul minim și este în 2026 de 24.300 de lei pe an.
A crescut impozitul la vânzarea unei proprietăți în România?
Nu. Cota a rămas 3% din valoarea tranzacției până la trei ani de deținere și 1% după aceea. Pragul neimpozabil de 450.000 de lei a fost eliminat deja în 2024.
Cât impozit pe dividende se plătește în România în 2026?
16%, pentru orice dividend distribuit de la 1 ianuarie 2026, chiar dacă profitul a fost acumulat înainte. Până la sfârșitul lui 2025, cota era de 10%.
Există taxă de achiziție în România în 2026?
Nu. Nici după toate schimbările nu există în România o taxă de achiziție ca în Israel. În ziua semnării plătiți notarul și înscrierea, iar la o locuință nouă de la dezvoltator și TVA.
Concluzia
Anul 2026 a făcut România mai scumpă la intrare și la deținere: TVA integral la locuința nouă și impozit pe clădire mai mare. Nu a atins impozitul pe chirii și impozitul la ieșire, iar taxă de achiziție tot nu există.
Dacă vreți să vedeți acest tabel aplicat unei proprietăți anume, la noi în Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin fiecare rând și plecați cu o listă ordonată pentru discuția cu consultantul dumneavoastră fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ (Codul fiscal, Legea 227/2015; Legea 239/2025) · PwC Romania, Legea 141/2025 · PwC Tax Summaries, Romania · Taxhouse, modificările fiscale din august 2026 · Newsweek România, Gabriel Biriș despre impozitele din 2026 · Primăria Buzău, formula impozitului pe clădiri 2026 · DC Business, taxa pe lux · StartupCafe, taxele în vigoare în 2026 · Economedia, IRCC din octombrie 2026.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Legislația fiscală din România s-a schimbat de mai multe ori în 2025–2026 și se poate schimba din nou. Tabelul este valabil în octombrie 2026, iar înainte de orice tranzacție este recomandat să verificați situația actuală cu un consultant fiscal.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
