Din 2026 se plătește 0,9% din partea valorii impozabile care depășește 2.500.000 de lei. Până în 2025 cota era de 0,3%.
Valoarea impozabilă este suprafața construită înmulțită cu 2.677 de lei pe mp și cu coeficientul de zonă. Este o formulă, nu un preț de piață.
În zona A din București, cu coeficientul 2,60, o clădire trece de prag abia de la circa 359 mp construiți. Într-o comună rurală: circa 849 mp.
Declarația 216 se depune la ANAF până la 30 septembrie, după situația proprietății de la 31 decembrie a anului anterior.
O reședință de 450 mp construiți în București, zona A: valoare impozabilă de 3.132.090 de lei și taxă pe lux de circa 5.689 de lei.
Taxa pe lux pentru locuințe în România: răspunsul scurt
În România există un impozit special pe clădirile rezidențiale „de valoare mare”, numit „taxa pe lux”. Din 2026 este de 0,9% din partea valorii impozabile a clădirii care depășește 2.500.000 de lei, după ce fusese de 0,3%. Pragul se măsoară după valoarea impozabilă calculată de autoritatea locală, nu după prețul de piață. Se plătește la ANAF, pe declarația 216, până la 30 septembrie. O vilă tipică de 150 până la 200 mp construiți este foarte departe de prag.
Când investitorii citesc în presa românească despre „taxa pe lux triplată”, presupun că o vilă de 300.000 de euro intră sub incidența ei. Este o greșeală de înțeles, pentru că 2,5 milioane de lei înseamnă circa 467.000 de euro, iar cifrele par apropiate. Dar impozitul nu se uită la prețul pe care l-ați plătit. Se uită la o formulă.
Ce este taxa pe lux și de unde vine
Impozitul este definit la articolul 500² din Codul fiscal, Legea 227/2015. Se aplică persoanelor fizice care dețin, la 31 decembrie a anului anterior, o clădire rezidențială în România a cărei valoare impozabilă depășește 2.500.000 de lei.
Legea 239/2025, „al doilea pachet fiscal”, a majorat cota de la 0,3% la 0,9%, adică de trei ori. În urma acesteia, ANAF a actualizat declarația 216, prin care se declară și se plătește impozitul.
Trei detalii importante, potrivit ghidului Contabilul și DC Business:
- Este un impozit separat. Se adaugă la impozitul local pe clădire și nu îl înlocuiește.
- Se calculează pentru fiecare clădire în parte. Două proprietăți de câte 1,5 milioane de lei nu se adună pentru prag.
- Se aplică și nerezidenților. Ce contează este dreptul de proprietate asupra unei clădiri din România.
Punctul pe care îl ratează toată lumea: valoarea impozabilă, nu prețul
Valoarea comparată cu pragul este „valoarea impozabilă a clădirii, comunicată de autoritatea locală”. Se calculează conform articolului 457 din Codul fiscal, după aceeași formulă ca impozitul anual pe clădire:
- Suprafața construită în mp. La un apartament, când nu există această informație, suprafața utilă se înmulțește cu 1,4.
- Înmulțită cu 2.677 de lei pe mp. Aceasta este valoarea pentru 2026 la o clădire din beton sau cărămidă, cu apă, canalizare, electricitate și încălzire.
- Înmulțită cu coeficientul de zonă. Acesta depinde de rangul localității și de zona în care se află clădirea, conform tabelului din articolul 457: în zona A din București (rang 0) coeficientul este 2,60, iar într-o comună rurală de rang IV este 1,10.
Din 2026 au fost eliminate și reducerile în funcție de vechimea clădirii, așa cum detaliază tabelul de calcul al Primăriei Buzău.
Taxa pe lux în România se măsoară după valoarea impozabilă calculată de autoritate, nu după prețul pe care l-ați plătit pe casă. Europa Liberă subliniază același lucru: valoarea impozabilă nu are legătură cu prețul de vânzare.
Trei exemple: cine trece de prag și cine nu
Exemplele sunt ilustrative, pentru o clădire cu toate utilitățile, în 2026:
| Proprietate | Calcul | Valoare impozabilă | Peste prag? |
|---|---|---|---|
| Vilă, 180 mp construiți, comună de rang IV, zona A | 180 × 2.677 × 1,10 | 530.046 de lei | Nu |
| Aceeași vilă, București, zona A | 180 × 2.677 × 2,60 | 1.252.836 de lei | Nu |
| Reședință, 450 mp construiți, București, zona A | 450 × 2.677 × 2,60 | 3.132.090 de lei | Da |
Doar pe ultimul rând există taxă pe lux: 3.132.090 minus 2.500.000 înseamnă 632.090 de lei, iar 0,9% din această sumă înseamnă circa 5.689 de lei pe an, circa 1.060 de euro la un curs de circa 5,35 lei pentru un euro (cursul de referință BCE, 7.10.2026). Aceasta este în plus față de impozitul local pe clădire.
Taxa pe lux în România se măsoară după valoarea impozabilă calculată de autoritate, nu după prețul pe care l-ați plătit pe casă.
Câți mp sunt necesari pentru a trece de prag
Puteți inversa calculul și întreba: de la ce suprafață construită depășește o clădire cu toate utilitățile 2,5 milioane de lei?
| Amplasament | Coeficient | Suprafața construită peste care se datorează impozitul |
|---|---|---|
| București, zona A (rang 0) | 2,60 | circa 359 mp |
| Comună rurală, zona A (rang IV) | 1,10 | circa 849 mp |
Cu alte cuvinte, în comunele rurale din Ilfov este nevoie de o casă cu adevărat uriașă pentru a atinge pragul. În interiorul Bucureștiului, în cartierele de lux, o vilă mare îl poate depăși. Coeficientul de zonă este stabilit prin hotărârea consiliului local, așa că verificați coeficientul adresei dumneavoastră în decizia de impunere.
Cum se plătește și când
- Cine declară: fiecare proprietar. La coproprietate, fiecare după cota sa.
- Unde: declarația 216, depusă la ANAF, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) sau prin programul de asistență al autorității.
- Când: declararea și plata până la 30 septembrie, după situația de la 31 decembrie a anului anterior.
- Ce vă trebuie: un cod de identificare fiscală românesc. Despre cum îl obțineți, vedeți articolul despre NIF în România.
Important de reținut: este un impozit către autoritatea națională, nu către primărie. Autoritatea locală vă trimite decizia pentru impozitul pe clădire, dar nu vă va aminti de declarația 216.
Unde se încadrează în imaginea de ansamblu
Taxa pe lux este un singur rând, iar pentru majoritatea cumpărătorilor este un rând gol. Rândurile care se aplică oricărei vile sunt impozitul local pe clădire și pe teren, pe care le-am detaliat în articolul despre impozitul anual pe proprietate, și costurile de întreținere, pe care le-am adunat în articolul despre costul deținerii unei vile. Iar toate schimbările din 2026 într-un singur loc le găsiți pe pagina despre schimbările fiscale din 2026.
O spun o singură dată: vilele noastre din Balotești sunt foarte departe de prag, dar și la noi vă recomand să cereți autorității valoarea impozabilă în scris încă din primul an.
Întrebări frecvente
Care este cota taxei pe lux pentru proprietăți în România în 2026?
0,9% din partea valorii impozabile a clădirii rezidențiale care depășește 2.500.000 de lei. Până în 2025 cota era de 0,3%, iar Legea 239/2025 a triplat-o.
Se calculează taxa pe lux după prețul de cumpărare?
Nu. Se calculează după valoarea impozabilă stabilită de autoritatea locală conform articolului 457 din Codul fiscal: suprafața construită, 2.677 de lei pe mp și coeficientul de zonă. O vilă cumpărată cu mult peste 2,5 milioane de lei poate fi sub prag.
Plătește un nerezident taxa pe lux în România?
Da, dacă deține o clădire rezidențială în România a cărei valoare impozabilă depășește pragul. Impozitul se aplică proprietății, nu rezidenței.
Până când se depune declarația 216?
Până la 30 septembrie, împreună cu plata, după situația proprietății de la 31 decembrie a anului anterior. Depunerea se face la ANAF, nu la primărie.
Am două proprietăți. Se adună valorile?
Nu. Pragul se verifică pentru fiecare clădire în parte. Două clădiri, fiecare sub 2,5 milioane de lei, nu datorează taxa pe lux.
Concluzia
Taxa pe lux în România s-a triplat, și asta sună înfricoșător. În practică afectează mai ales reședințele mari din interiorul Bucureștiului. O vilă de familie dintr-o zonă periurbană este departe de ea, pentru că formula numără metrii și coeficientul de zonă, nu prețul.
Dacă vreți să verificați valoarea impozabilă a unei anumite proprietăți, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Facem calculul împreună și punem toate impozitele anuale într-un singur buget.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ (Codul fiscal, Legea 227/2015, articolele 457 și 500²; Legea 239/2025) · DC Business, pragul taxei pe lux în 2026 · Contabilul, ghid pentru declarația 216 · Digi24, ANAF actualizează declarația 216 · Primăria Buzău, formula impozitului pe clădiri 2026 · Europa Liberă, formula impozitului pe locuință 2026 · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · money.ro, cursul BNR din octombrie 2026.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Coeficienții de zonă și valoarea impozabilă sunt stabilite de autoritatea locală, iar exemplele sunt simplificate. Valabil în octombrie 2026; înainte de depunere, este recomandat să verificați cu un consultant fiscal local.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
