Depuis 2026, on paie 0,9 % de la part de la valeur fiscale qui dépasse 2 500 000 lei. Jusqu'en 2025, le taux était de 0,3 %.
La valeur fiscale est égale à la surface construite multipliée par 2 677 lei par m² et par un coefficient de zone. C'est une formule, pas un prix de marché.
En zone A à Bucarest, avec un coefficient de 2,60, un bâtiment ne dépasse le seuil qu'à partir d'environ 359 m² construits. Dans une commune rurale : environ 849 m².
Le formulaire 216 est déposé auprès de l'ANAF au plus tard le 30 septembre, selon la situation de propriété au 31 décembre de l'année précédente.
Une demeure de 450 m² construits à Bucarest, zone A : valeur fiscale de 3 132 090 lei et taxe de luxe d'environ 5 689 lei.
La taxe sur les biens de luxe en Roumanie : la réponse courte
La Roumanie applique un impôt spécial sur les bâtiments résidentiels « de valeur élevée », surnommé la « taxe de luxe ». Depuis 2026, il s'élève à 0,9 % de la part de la valeur fiscale du bâtiment qui dépasse 2 500 000 lei, contre 0,3 % auparavant. Le seuil se mesure selon la valeur fiscale calculée par la collectivité locale, et non selon le prix du marché. Le paiement s'effectue auprès de l'ANAF, au moyen du formulaire 216, au plus tard le 30 septembre. Une villa type de 150 à 200 m² construits est très loin du seuil.
Lorsque des investisseurs lisent dans la presse roumaine qu'une « taxe de luxe a triplé », ils supposent qu'une villa à 300 000 € est concernée. C'est une erreur compréhensible, car 2,5 millions de lei valent environ 467 000 €, et les chiffres semblent proches. Mais l'impôt ne regarde pas le prix que vous avez payé. Il regarde une formule.
Qu'est-ce que la taxe de luxe, et d'où vient-elle
L'impôt est défini à l'article 500² du Code fiscal, loi 227/2015. Il s'applique aux particuliers qui détiennent, au 31 décembre de l'année précédente, un bâtiment résidentiel en Roumanie dont la valeur fiscale dépasse 2 500 000 lei.
La loi 239/2025, le « deuxième paquet fiscal », a porté le taux de 0,3 % à 0,9 %, soit un triplement. En conséquence, l'ANAF a mis à jour le formulaire 216, au moyen duquel l'impôt est déclaré et payé.
Trois points importants, selon le guide de Contabilul et DC Business :
- C'est un impôt distinct. Il s'ajoute à l'impôt local sur les bâtiments, et ne le remplace pas.
- Il s'apprécie bâtiment par bâtiment. Deux biens de 1,5 million de lei chacun ne s'additionnent pas pour atteindre le seuil.
- Il s'applique aussi aux non-résidents. Ce qui compte, c'est la propriété d'un bâtiment en Roumanie.
Le point que tout le monde manque : la valeur fiscale, pas le prix
La valeur comparée au seuil est « la valeur fiscale du bâtiment, telle que communiquée par la collectivité locale ». Elle est calculée selon l'article 457 du Code fiscal, avec la même formule que l'impôt annuel sur les bâtiments :
- La surface construite en m². Pour un appartement, lorsque cette donnée n'existe pas, on multiplie la surface utile par 1,4.
- Multipliée par 2 677 lei par m². C'est la valeur pour 2026 d'un bâtiment en béton ou en briques avec eau, assainissement, électricité et chauffage.
- Multipliée par le coefficient de zone. Il dépend du rang de la localité et de la zone dans laquelle se trouve le bâtiment, selon le tableau de l'article 457 : en zone A à Bucarest (rang 0), le coefficient est de 2,60, et dans une commune rurale de rang IV, il est de 1,10.
Depuis 2026, les réductions liées à l'âge du bâtiment ont également été supprimées, comme le détaille le tableau de calcul de la mairie de Buzău.
La taxe de luxe en Roumanie se mesure à la valeur fiscale calculée par la collectivité, et non au prix que vous avez payé pour la maison. Europa Liberă insiste sur le même point : la valeur fiscale n'a rien à voir avec le prix de vente.
Trois exemples : qui dépasse le seuil et qui ne le dépasse pas
Exemples illustratifs, pour un bâtiment raccordé à tous les réseaux, en 2026 :
| Bien | Calcul | Valeur fiscale | Au-dessus du seuil ? |
|---|---|---|---|
| Villa, 180 m² construits, commune de rang IV, zone A | 180 × 2 677 × 1,10 | 530 046 lei | Non |
| La même villa, Bucarest, zone A | 180 × 2 677 × 2,60 | 1 252 836 lei | Non |
| Demeure, 450 m² construits, Bucarest, zone A | 450 × 2 677 × 2,60 | 3 132 090 lei | Oui |
Seule la dernière ligne est soumise à la taxe de luxe : 3 132 090 moins 2 500 000 donnent 632 090 lei, et 0,9 % de cette somme représentent environ 5 689 lei par an, soit environ 1 060 € au taux d'environ 5,35 lei pour un euro (taux de référence de la BCE, 7.10.2026). Cela s'ajoute à l'impôt local sur les bâtiments.
La taxe de luxe en Roumanie se mesure à la valeur fiscale calculée par la collectivité, et non au prix que vous avez payé pour la maison.
Combien de m² faut-il pour dépasser le seuil
On peut inverser le calcul et se demander : à partir de quelle surface construite un bâtiment raccordé à tous les réseaux dépasse-t-il 2,5 millions de lei ?
| Localisation | Coefficient | Surface construite au-delà de laquelle l'impôt s'applique |
|---|---|---|
| Bucarest, zone A (rang 0) | 2,60 | environ 359 m² |
| Commune rurale, zone A (rang IV) | 1,10 | environ 849 m² |
Autrement dit, dans les banlieues rurales d'Ilfov, il faut une maison vraiment immense pour atteindre le seuil. À Bucarest même, dans les quartiers huppés, une grande villa peut le dépasser. Le coefficient de zone est fixé par décision du conseil local : vérifiez donc le coefficient de votre adresse sur l'avis d'imposition.
Comment payer, et quand
- Qui déclare : chaque propriétaire. En copropriété, chacun selon sa quote-part.
- Où : le formulaire 216, déposé auprès de l'ANAF, via l'espace privé virtuel (SPV) ou le logiciel d'assistance de l'administration.
- Quand : déclaration et paiement au plus tard le 30 septembre, selon la situation au 31 décembre de l'année précédente.
- Ce qu'il faut : un numéro d'identification fiscale roumain. Comment l'obtenir : voir notre article sur le NIF en Roumanie.
Important : c'est un impôt dû à l'administration nationale, pas à la mairie. La collectivité locale vous envoie l'avis d'impôt sur les bâtiments, mais ne vous rappellera pas le formulaire 216.
Sa place dans le tableau d'ensemble
La taxe de luxe est une ligne parmi d'autres, et pour la plupart des acheteurs, c'est une ligne vide. Les lignes qui s'appliquent en revanche à toute villa sont l'impôt local sur les bâtiments et l'impôt foncier, que nous avons détaillés dans notre article sur l'impôt foncier annuel, et les frais d'entretien, que nous avons rassemblés dans notre article sur le coût de détention d'une villa. Et tous les changements de 2026 réunis en un seul endroit se trouvent sur notre page consacrée aux changements fiscaux de 2026.
Je le mentionne une seule fois : nos villas de Balotești sont très loin du seuil, mais chez nous aussi, je recommande de demander à la collectivité la valeur fiscale par écrit dès la première année.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la taxe de luxe sur les biens immobiliers en Roumanie en 2026 ?
0,9 % de la part de la valeur fiscale du bâtiment résidentiel qui dépasse 2 500 000 lei. Jusqu'en 2025, le taux était de 0,3 %, et la loi 239/2025 l'a triplé.
La taxe de luxe est-elle calculée sur le prix d'achat ?
Non. Elle est calculée sur la valeur fiscale fixée par la collectivité locale selon l'article 457 du Code fiscal : surface construite, 2 677 lei par m² et coefficient de zone. Une villa achetée bien au-delà de 2,5 millions de lei peut se situer sous le seuil.
Un non-résident paie-t-il la taxe de luxe en Roumanie ?
Oui, s'il détient en Roumanie un bâtiment résidentiel dont la valeur fiscale dépasse le seuil. L'impôt s'applique à la propriété, pas à la résidence.
Jusqu'à quand dépose-t-on le formulaire 216 ?
Au plus tard le 30 septembre, avec le paiement, selon la situation de propriété au 31 décembre de l'année précédente. Le dépôt se fait auprès de l'ANAF, pas de la mairie.
J'ai deux biens. Additionne-t-on les valeurs ?
Non. Le seuil s'apprécie bâtiment par bâtiment. Deux bâtiments dont chacun est sous les 2,5 millions de lei ne sont pas soumis à la taxe de luxe.
En résumé
La taxe de luxe en Roumanie a triplé, et cela peut sembler effrayant. En pratique, elle touche surtout les grandes demeures situées à Bucarest même. Une villa familiale en banlieue en est loin, car la formule compte des mètres carrés et un coefficient de zone, pas le prix.
Si vous souhaitez vérifier la valeur fiscale d'un bien précis, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous ferons le calcul ensemble, et intégrerons tous les impôts annuels dans un seul budget.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail de la législation roumaine (Code fiscal, loi 227/2015, articles 457 et 500² ; loi 239/2025) · DC Business, seuil de la taxe de luxe 2026 · Contabilul, guide du formulaire 216 · Digi24, l'ANAF met à jour le formulaire 216 · Mairie de Buzău, formule de l'impôt sur les bâtiments 2026 · Europa Liberă, formule de l'impôt sur le logement 2026 · Administration fiscale roumaine (ANAF) · money.ro, taux BNR en octobre 2026.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les coefficients de zone et la valeur fiscale sont fixés par la collectivité locale, et les exemples sont simplifiés. Informations à jour en octobre 2026 ; avant tout dépôt, il est recommandé de vérifier auprès d'un conseiller fiscal local.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
