منذ 2026 تُدفع 0.9% من الجزء من القيمة الضريبية الذي يتجاوز 2,500,000 ليو. وحتى 2025 كانت النسبة 0.3%.
القيمة الضريبية هي المساحة المبنية مضروبةً في 2,677 ليو للمتر المربع مضروبةً في معامل المنطقة. إنها معادلة، لا سعر سوق.
في المنطقة A في بوخارست، بمعامل 2.60، يتجاوز المبنى العتبة فقط من نحو 359 م² مبنية. وفي بلدية ريفية: نحو 849 م².
يُقدَّم النموذج 216 إلى ANAF حتى 30 سبتمبر، وفق وضع الملكية في 31 ديسمبر من السنة السابقة.
قصر بمساحة مبنية 450 م² في بوخارست، المنطقة A: قيمة ضريبية 3,132,090 ليو وضريبة رفاهية بنحو 5,689 ليو.
ضريبة العقار الفاخر في رومانيا: الجواب المختصر
في رومانيا ضريبة خاصة على المباني السكنية «ذات القيمة المرتفعة»، تُعرف بـ«ضريبة الرفاهية». ومنذ 2026 تبلغ 0.9% من الجزء من القيمة الضريبية للمبنى الذي يتجاوز 2,500,000 ليو، بعد أن كانت 0.3%. وتُقاس العتبة وفق القيمة الضريبية التي تحسبها السلطة المحلية، لا وفق سعر السوق. وتُدفع إلى ANAF، بالنموذج 216، حتى 30 سبتمبر. والفيلا النموذجية بمساحة مبنية من 150 إلى 200 م² بعيدة جداً عن العتبة.
حين يقرأ المستثمرون في الصحافة الرومانية عن «ضريبة رفاهية مضاعفة ثلاث مرات»، يفترضون أن فيلا بـ300,000 يورو داخلة فيها. وهذا خطأ مفهوم، لأن 2.5 مليون ليو تساوي نحو 467,000 يورو، والأرقام تبدو قريبة. لكن الضريبة لا تنظر إلى السعر الذي دفعته. بل تنظر إلى معادلة.
ما هي ضريبة الرفاهية، ومن أين جاءت
تُعرَّف الضريبة في المادة 500² من قانون الضرائب، القانون 227/2015. وتسري على الأفراد الذين يملكون، في 31 ديسمبر من السنة السابقة، مبنى سكنياً في رومانيا تتجاوز قيمته الضريبية 2,500,000 ليو.
ورفع القانون 239/2025، «الحزمة الضريبية الثانية»، النسبة من 0.3% إلى 0.9%، أي ثلاثة أضعاف. وفي أعقاب ذلك حدّثت ANAF النموذج 216، الذي يُصرَّح فيه بالضريبة وتُدفع.
ثلاثة تفاصيل مهمة، وفق دليل Contabilul وDC Business:
- إنها ضريبة منفصلة. تُضاف إلى ضريبة المبنى المحلية، ولا تحلّ محلها.
- تُقاس لكل مبنى على حدة. عقاران بقيمة 1.5 مليون ليو لكل منهما لا يُجمعان للوصول إلى العتبة.
- تسري على غير المقيمين أيضاً. فالمعيار هو ملكية مبنى في رومانيا.
النقطة التي يغفل عنها الجميع: القيمة الضريبية، لا السعر
القيمة التي تُقارن بالعتبة هي «القيمة الضريبية للمبنى، كما تبلّغ بها السلطة المحلية». وتُحسب وفق المادة 457 من قانون الضرائب، بالمعادلة نفسها لضريبة المبنى السنوية:
- المساحة المبنية بالمتر المربع. في الشقة، حين لا يتوفر هذا الرقم، تُضرب المساحة المفيدة في 1.4.
- مضروبةً في 2,677 ليو للمتر المربع. هذه القيمة لعام 2026 لمبنى من الخرسانة أو الطوب مع مياه وصرف صحي وكهرباء وتدفئة.
- مضروبةً في معامل المنطقة. يعتمد على رتبة البلدة والمنطقة التي يقع فيها المبنى، وفق جدول المادة 457: في المنطقة A في بوخارست (الرتبة 0) المعامل 2.60، وفي بلدية ريفية من الرتبة IV هو 1.10.
ومنذ 2026 أُلغيت أيضاً التخفيضات بحسب عمر المبنى، كما يفصّل جدول الحساب لبلدية بوزاو.
تُقاس ضريبة الرفاهية في رومانيا بالقيمة الضريبية التي تحسبها السلطة، لا بالسعر الذي دفعته ثمناً للبيت. وتؤكد Europa Liberă النقطة نفسها: القيمة الضريبية لا علاقة لها بسعر البيع.
ثلاثة أمثلة: من يتجاوز العتبة ومن لا يتجاوزها
الأمثلة للتوضيح، لمبنى بكل البنى التحتية، في 2026:
| العقار | الحساب | القيمة الضريبية | فوق العتبة؟ |
|---|---|---|---|
| فيلا، 180 م² مبنية، بلدية من الرتبة IV، المنطقة A | 180 × 2,677 × 1.10 | 530,046 ليو | لا |
| الفيلا نفسها، بوخارست، المنطقة A | 180 × 2,677 × 2.60 | 1,252,836 ليو | لا |
| قصر، 450 م² مبنية، بوخارست، المنطقة A | 450 × 2,677 × 2.60 | 3,132,090 ليو | نعم |
في الصف الأخير وحده توجد ضريبة رفاهية: 3,132,090 ناقص 2,500,000 تساوي 632,090 ليو، و0.9% منها تساوي نحو 5,689 ليو سنوياً، أي نحو 1,060 يورو بسعر يقارب 5.35 ليو لليورو (السعر المرجعي للـECB، 7.10.2026). وذلك إضافةً إلى ضريبة المبنى المحلية.
تُقاس ضريبة الرفاهية في رومانيا بالقيمة الضريبية التي تحسبها السلطة، لا بالسعر الذي دفعته ثمناً للبيت.
كم متراً مربعاً تحتاج لتتجاوز العتبة
يمكن عكس الحساب والسؤال: من أي مساحة مبنية يتجاوز مبنى بكل البنى التحتية 2.5 مليون ليو؟
| الموقع | المعامل | المساحة المبنية التي تبدأ فوقها الضريبة |
|---|---|---|
| بوخارست، المنطقة A (الرتبة 0) | 2.60 | نحو 359 م² |
| بلدية ريفية، المنطقة A (الرتبة IV) | 1.10 | نحو 849 م² |
أي أنه في الضواحي الريفية لإلفوف تحتاج إلى بيت ضخم فعلاً للوصول إلى العتبة. أما داخل بوخارست، في الأحياء الراقية، فقد تتجاوزها فيلا كبيرة. ويُحدَّد معامل المنطقة بقرار من المجلس المحلي، ولذلك تحقّق من معامل عنوانك في إشعار الضريبة.
كيف تدفع، ومتى
- من يصرّح: كل مالك. وفي الملكية المشتركة، كلٌّ وفق حصته.
- أين: النموذج 216، يُقدَّم إلى ANAF، عبر الفضاء الافتراضي الخاص (SPV) أو ببرنامج المساعدة التابع للهيئة.
- متى: التصريح والدفع حتى 30 سبتمبر، وفق الوضع في 31 ديسمبر من السنة السابقة.
- ما الذي تحتاجه: رقم تعريف ضريبي روماني. وعن كيفية استخراجه، انظر مقال الـNIF في رومانيا.
ومهم أن تتذكر: هذه ضريبة للهيئة الوطنية، لا للبلدية. فالسلطة المحلية ترسل إليك إشعار ضريبة المبنى، لكنها لن تذكّرك بالنموذج 216.
أين يقع ذلك في الصورة الكاملة
ضريبة الرفاهية سطر واحد، وهو لأغلب المشترين سطر فارغ. أما السطور التي تسري فعلاً على كل فيلا فهي ضريبة المبنى وضريبة الأرض المحليتان، اللتان فصّلناهما في مقال ضريبة العقار السنوية، وتكاليف الصيانة، التي جمعناها في مقال تكلفة امتلاك فيلا. وتجد كل تغييرات 2026 في مكان واحد في صفحة التغييرات الضريبية لعام 2026.
أذكر هذا مرة واحدة: فللنا في بالوتيشتي بعيدة جداً عن العتبة، لكن حتى لدينا أوصي بأن تطلب من السلطة القيمة الضريبية كتابةً منذ السنة الأولى.
أسئلة شائعة
ما نسبة ضريبة الرفاهية على العقارات في رومانيا في 2026؟
0.9% من الجزء من القيمة الضريبية للمبنى السكني الذي يتجاوز 2,500,000 ليو. وحتى 2025 كانت النسبة 0.3%، ورفعها القانون 239/2025 ثلاثة أضعاف.
هل تُحسب ضريبة الرفاهية وفق سعر الشراء؟
لا. تُحسب وفق القيمة الضريبية التي تحددها السلطة المحلية بموجب المادة 457 من قانون الضرائب: المساحة المبنية، و2,677 ليو للمتر المربع، ومعامل المنطقة. والفيلا التي اشتُريت بأكثر بكثير من 2.5 مليون ليو قد تكون دون العتبة.
هل يدفع غير المقيم ضريبة الرفاهية في رومانيا؟
نعم، إذا كان يملك مبنى سكنياً في رومانيا تتجاوز قيمته الضريبية العتبة. فالضريبة تسري على الملكية، لا على الإقامة.
حتى متى يُقدَّم النموذج 216؟
حتى 30 سبتمبر، مع الدفع، وفق وضع الملكية في 31 ديسمبر من السنة السابقة. ويُقدَّم إلى ANAF، لا إلى البلدية.
لديّ عقاران. هل تُجمع قيمتاهما؟
لا. تُفحص العتبة لكل مبنى على حدة. والمبنيان اللذان تقلّ قيمة كل منهما عن 2.5 مليون ليو لا يخضعان لضريبة الرفاهية.
الخلاصة
تضاعفت ضريبة الرفاهية في رومانيا ثلاث مرات، ويبدو ذلك مخيفاً. لكنها عملياً تصيب أساساً القصور الكبيرة داخل بوخارست. أما الفيلا العائلية في الضاحية فبعيدة عنها، لأن المعادلة تحسب الأمتار ومعامل المنطقة، لا السعر.
إذا أردت أن تتحقق من القيمة الضريبية لعقار معيّن، لدينا أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنُجري الحساب معاً، ونُدخل كل الضرائب السنوية في ميزانية واحدة.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية (قانون الضرائب، القانون 227/2015، المادتان 457 و500²؛ القانون 239/2025) · DC Business، عتبة ضريبة الرفاهية 2026 · Contabilul، دليل النموذج 216 · Digi24، ANAF تحدّث النموذج 216 · بلدية بوزاو، معادلة ضريبة المبنى 2026 · Europa Liberă، معادلة ضريبة المسكن 2026 · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) · money.ro، سعر BNR في أكتوبر 2026.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تحدد السلطة المحلية معاملات المناطق والقيمة الضريبية، والأمثلة مبسّطة. المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026، ويُنصح قبل التقديم بالتحقق مع مستشار ضريبي محلي.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
