Der 9-%-Weg endete am 30. September 2026. Seitdem unterliegt jede Neubauwohnung, die ein Bauträger an eine Privatperson verkauft, 21 % Mehrwertsteuer.
Der Wert, auf dem die lokale Gebäudesteuer berechnet wird, stieg von 1.492 auf 2.677 Lei pro m², und der Altersabschlag für alte Gebäude wurde abgeschafft.
Auf Wohngebäude mit einem Steuerwert über 2,5 Millionen Lei: 0,9 % auf den Teil über der Schwelle statt 0,3 %.
Jede ab dem 1. Januar 2026 ausgeschüttete Dividende wird mit 16 % statt 10 % besteuert, auch aus Gewinnen früherer Jahre.
Eine Privatperson zahlt beim Verkauf 3 % des Transaktionswerts bis zu drei Jahren und danach 1 %. Auch die Mietsteuer hat sich nicht geändert.
Steueränderungen 2026 in Rumänien: die kurze Antwort
2026 haben sich in Rumänien für Immobilieneigentümer vier zentrale Dinge geändert: 21 % Mehrwertsteuer auf jede Neubauwohnung vom Bauträger, nachdem der 9-%-Übergangssatz am 30. September 2026 ausgelaufen ist; eine lokale Gebäudesteuer auf Basis von 2.677 Lei pro m², ohne Altersabschlag; eine Luxussteuer von 0,9 % auf Gebäude mit einem Steuerwert über 2,5 Millionen Lei; und eine Dividendensteuer von 16 %. Die Mietsteuer, die Verkaufssteuer und das Fehlen einer Grunderwerbsteuer sind unverändert geblieben.
Das letzte Jahr war in Rumänien voller Steuergesetzgebung, daher sind Ratgeber von vor einem Jahr nicht mehr genau. Ich habe hier alles zusammengestellt, was für Käufer, Eigentümer, Vermieter und Verkäufer einer Immobilie relevant ist, mit einem Link zu jedem ausführlichen Artikel.
Die zwei Gesetze hinter den Änderungen
Die meisten Änderungen stammen aus zwei „Steuerpaketen“, die die Regierung 2025 zur Senkung des Defizits verabschiedet hat:
- Gesetz 141/2025, das erste Paket: Erhöhung der Mehrwertsteuer ab 1. August 2025 und der Dividendensteuer ab 1. Januar 2026.
- Gesetz 239/2025, das zweite Paket: die lokalen Steuern auf Gebäude und Grundstücke und die Luxussteuer, ab 1. Januar 2026.
Hinzu kam 2026 Gesetz 161/2026, das den Übergangssatz von 9 % Mehrwertsteuer bis zum 30. September 2026 verlängerte.
Die Tabelle: was war und was jetzt gilt
| Thema | Vor der Änderung | Stand Oktober 2026 |
|---|---|---|
| Mehrwertsteuer auf Neubau für Privatpersonen | 9 % bis 120 m² und 600.000 Lei, sonst 19 % | 21 % auf jede Neubauwohnung |
| Wert der Gebäudesteuer pro m² (mit Erschließung) | 1.492 Lei (2025) | 2.677 Lei |
| Abschlag für alte Gebäude | 10 % bis 50 %, nach Alter | Abgeschafft |
| Satz der lokalen Gebäudesteuer | 0,08 %–0,2 % | 0,08 %–0,2 %, und nicht niedriger als 2025 |
| Luxussteuer auf Wohngebäude | 0,3 % über 2,5 Millionen Lei | 0,9 % über 2,5 Millionen Lei |
| Dividendensteuer | 10 % | 16 % |
| Umsatzgrenze für Kleinstunternehmen | 250.000 € (2025) | 100.000 € |
| Mietsteuer, Privatperson | 10 % nach 20 % Abzug | Unverändert |
| Verkaufssteuer, Privatperson | 3 % bis 3 Jahre, danach 1 % | Unverändert |
| Grunderwerbsteuer | Keine | Keine |
Der wichtige Satz: Die meisten Änderungen von 2026 treffen den Kauf einer Neubauwohnung und das Halten. Die Steuer beim Ausstieg ist geblieben, wie sie war.
Beim Kauf: 21 % Mehrwertsteuer auf jede Neubauwohnung
Der Regelsatz der Mehrwertsteuer stieg am 1. August 2025 von 19 % auf 21 %, und der ermäßigte Satz von 9 % für Wohnraum wurde abgeschafft. Der Übergangsweg für alle, die bis zum 1. August 2025 einen Vorvertrag unterzeichnet hatten, endete am 30. September 2026. Seitdem unterliegt jede Neubauwohnung, die ein Bauträger an eine Privatperson verkauft, 21 %.
Die Einzelheiten, auch dazu, wann eine Immobilie als „neu“ gilt, finden Sie im Artikel zur Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen. Der praktische Rat ist einfach: Vergleichen Sie Gesamtpreise, nicht Preise „+TVA“.
Beim Halten: höhere Gebäudesteuer und kein Altersabschlag
Laut Newsweek România, das den Steuerberater Gabriel Biriș zitiert, stieg der Wert pro m², auf dem die Gebäudesteuer berechnet wird, von 1.492 Lei im Jahr 2025 auf 2.677 Lei im Jahr 2026, ein Anstieg von etwa 79 %. Gleichzeitig wurden die Abschläge für Gebäude ab 30 Jahren abgeschafft, wie die Berechnungstabelle der Stadt Buzău zeigt.
Der Satz bleibt im Bereich von 0,08 % bis 0,2 %, nach Beschluss der Gemeinde, aber der Satz für 2026 darf nicht niedriger sein als der für 2025. Auch die Werte der Grundsteuer sind gestiegen. Die vollständige Berechnung mit Beispiel finden Sie im Artikel zur jährlichen Grundsteuer.
Die Luxussteuer: verdreifacht, aber nicht für alle
Die Sondersteuer auf Wohngebäude, deren Steuerwert 2.500.000 Lei übersteigt, stieg von 0,3 % auf 0,9 % des Teils über der Schwelle. Gezahlt wird laut DC Business mit Formular 216 bis zum 30. September an die ANAF.
Die Schwelle bemisst sich am Steuerwert, nicht am Marktpreis, daher sind die meisten Familienvillen weit von ihr entfernt. Die Berechnung haben wir im Artikel zur Luxussteuer auf Immobilien erklärt.
Die meisten Änderungen von 2026 treffen den Kauf einer Neubauwohnung und das Halten. Die Steuer beim Ausstieg ist geblieben, wie sie war.
Bei der Vermietung: keine Änderung, mit einer kleinen Anpassung bei den Krankenversicherungsbeiträgen
Eine Privatperson, die eine Immobilie vermietet, zahlt 10 % auf die Miete nach einem automatischen Abzug von 20 %. So ist es seit 2024, und 2026 hat daran nichts geändert.
Bewegt hat sich der Mindestlohn, der die Schwelle für die Krankenversicherungsbeiträge (CASS) bestimmt. Laut PwC lag der Mindestlohn von Januar bis Juni 2026 bei 4.050 Lei im Monat und ab Juli bei 4.325 Lei. Krankenversicherungsbeiträge von 10 % fallen ab einem Jahreseinkommen von 24.300 Lei an, mit einer Obergrenze von 97.200 Lei. Die vollständige Aufschlüsselung steht im Ratgeber zur Steuer auf Mieteinnahmen.
In der Gesellschaft: Dividende 16 % und niedrigere Grenze für Kleinstunternehmen
Wer eine Immobilie über eine rumänische Gesellschaft (SRL) hält, spürt 2026 an zwei Stellen. Die Dividendensteuer stieg von 10 % auf 16 % für jede ab dem 1. Januar 2026 ausgeschüttete Dividende, auch aus Gewinnen früherer Jahre. Und die Umsatzgrenze für das Kleinstunternehmen-Regime sank laut StartupCafe auf 100.000 €.
Für Eigentümer einer einzigen Immobilie bestätigt diese Rechnung, was wir schon länger sagen: In den meisten Fällen beginnt man als Privatperson.
Beim Verkauf: was war, ist geblieben
Eine Privatperson, die eine Immobilie verkauft, zahlt 3 % des Transaktionswerts bei einer Haltedauer von bis zu drei Jahren und danach 1 %. Der Freibetrag von 450.000 Lei wurde bereits 2024 abgeschafft, und 2026 hat ihn nicht zurückgebracht. Einzelheiten im Artikel zur Steuer beim Immobilienverkauf.
Und was ist mit der israelischen Seite
Die Änderungen in Rumänien ändern die Steuerregeln in Israel nicht. Ein in Israel Steuerpflichtiger meldet weiterhin Einkünfte aus der Immobilie und den Gewinn beim Verkauf, mit Anrechnung der rumänischen Steuer nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Was sich ändert, ist die Höhe der Anrechnung, weil sich die rumänische Steuer selbst bewegt. Das Bild für beide Länder sollten Sie mit einem Steuerberater erarbeiten, der beide Länder kennt.
Und wenn Sie eine variable Hypothek in Lei haben, achten Sie auf eine Zahl, die keine Steuer ist: Der IRCC-Index stieg laut Economedia zum 1. Oktober 2026 auf 5,57 %.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die größte Änderung bei den Immobiliensteuern in Rumänien 2026?
Für Käufer die Mehrwertsteuer: 21 % auf jede Neubauwohnung vom Bauträger, nachdem der 9-%-Übergangssatz am 30. September 2026 ausgelaufen ist. Für Eigentümer die lokale Gebäudesteuer, die seit 2026 auf Basis von 2.677 Lei pro m² und ohne Altersabschlag berechnet wird.
Hat sich die Mietsteuer in Rumänien 2026 geändert?
Nein. Eine Privatperson zahlt 10 % nach einem Abzug von 20 %, wie seit 2024. Die Schwelle für die Krankenversicherungsbeiträge beruht auf dem Mindestlohn und liegt 2026 bei 24.300 Lei pro Jahr.
Ist die Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien gestiegen?
Nein. Der Satz bleibt bei 3 % des Transaktionswerts bei bis zu drei Jahren Haltedauer und danach bei 1 %. Der Freibetrag von 450.000 Lei wurde bereits 2024 abgeschafft.
Wie hoch ist die Dividendensteuer in Rumänien 2026?
16 % für jede ab dem 1. Januar 2026 ausgeschüttete Dividende, auch wenn der Gewinn früher erwirtschaftet wurde. Bis Ende 2025 lag der Satz bei 10 %.
Gibt es in Rumänien 2026 eine Grunderwerbsteuer?
Nein. Auch nach allen Änderungen gibt es in Rumänien keine Grunderwerbsteuer wie in Israel. Am Tag der Unterzeichnung zahlen Sie Notar und Eintragung, und bei einer Neubauwohnung vom Bauträger zusätzlich die Mehrwertsteuer.
Fazit
2026 hat Rumänien beim Einstieg und beim Halten teurer gemacht: volle Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen und eine höhere Gebäudesteuer. Die Mietsteuer und die Steuer beim Ausstieg blieben unberührt, und eine Grunderwerbsteuer gibt es weiterhin nicht.
Wenn Sie diese Tabelle auf eine konkrete Immobilie angewendet sehen möchten, bei uns in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen jede Zeile durch, und Sie erhalten eine geordnete Liste für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015; Gesetz 239/2025) · PwC Romania, Gesetz 141/2025 · PwC Tax Summaries, Rumänien · Taxhouse, Steueränderungen August 2026 · Newsweek România, Gabriel Biriș zu den Steuern 2026 · Stadt Buzău, Formel der Gebäudesteuer 2026 · DC Business, Luxussteuer · StartupCafe, geltende Steuern 2026 · Economedia, IRCC ab Oktober 2026.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das Steuerrecht in Rumänien hat sich 2025–2026 mehrfach geändert und kann sich erneut ändern. Die Tabelle entspricht dem Stand Oktober 2026; prüfen Sie vor jedem Geschäft die aktuelle Lage mit einem Steuerberater.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
