רומניה או הונגריה: כללי קנייה לזרים ומסים

רומניה מול הונגריה: התשובה הקצרה

שתי המדינות חברות באיחוד האירופי ובשנגן, ולשתיהן מטבע משלהן. בהונגריה, קונה שאינו אזרח של מדינה באיחוד או ב-EEA צריך היתר מהמשרד הממשלתי (kormányhivatal) של המחוז שבו נמצא הנכס. זה נכון לכל נכס שאינו קרקע חקלאית, גם לדירה. האגרה היא 65,000 פורינט לנכס, ומועד ההחלטה הוא 45 יום. קרקע חקלאית ויער סגורים בפני יחידים מחוץ לאיחוד. ברומניה אף אחד לא צריך היתר כדי לקנות בניין, אבל אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד לא רושם את הקרקע ישירות על שמו.

גם העלויות שונות. בהונגריה הקונה משלם מס רכישה של 4% משווי השוק. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה. על דירה חדשה, בהונגריה יש מע״מ מופחת של 5% עד סוף 2026, בתנאים. ברומניה המע״מ 21%.

במילים פשוטות: בהונגריה כל קנייה של מי שבא מחוץ לאיחוד עוברת דרך היתר ומס של 4%. ברומניה אין היתר ואין מס העברה, אבל הקרקע מתחת לבית צריכה מבנה משפטי.

במאמר קודם השווינו את המחירים בבוקרשט, בבודפשט ובפראג. כאן אנחנו משווים את הכללים, העלויות והמעמד.

התמונה הכללית

	רומניה	הונגריה
חברה באיחוד האירופי מאז	2007	2004
שנגן	חברה מלאה מ-1 בינואר 2025	מ-21 בדצמבר 2007
מטבע	לאו רומני	פורינט הונגרי
היתר לקניית בית (קונה מחוץ לאיחוד)	לא נדרש	נדרש, גם לדירה
קרקע לקונה מחוץ לאיחוד	לא ישירות על שמו	מגרש לבנייה עם היתר. קרקע חקלאית ויער סגורים

כללי הקנייה לזרים

הונגריה: היתר מהמשרד הממשלתי

הכלל נמצא בחוק 78 משנת 1993 ובצו הממשלה 251/2014. ״זר״ הוא מי שאינו אזרח של מדינה באיחוד, ב-EEA, או במדינה שאמנה משווה אליהן. קונה כזה צריך היתר כדי לרכוש כל נכס שאינו קרקע חקלאית או יער: דירה, בית או מגרש. ירושה לא נכללת.

איך זה עובד:

איפה: המשרד הממשלתי של הבירה או של המחוז שבו נמצא הנכס.
אגרה: 65,000 פורינט לכל נכס (חוק 78/1993, סעיף 1/ב).
מועד: 45 יום (צו 251/2014, סעיף 3).
המבחן: הקנייה לא תפגע באינטרס הציבורי או באינטרס של הרשות המקומית. עבר פלילי נחשב פגיעה באינטרס הציבורי. מאז תיקון ב-2025, גם כללי ״שמירת הזהות המקומית״ של הרשות נחשבים.
הדדיות: המשרד יכול לסרב אם מדינת הקונה לא נותנת להונגרים יחס שווה. ההנחה היא שיש הדדיות, אלא אם שר החוץ קבע אחרת.

קרקע חקלאית ויער: לפי חוק 122 משנת 2013, אדם שאינו אזרח של מדינה באיחוד לא יכול לרכוש קרקע חקלאית או יער בכלל.

רומניה: הבניין כן, הקרקע דרך מבנה משפטי

ברומניה אף אחד לא צריך היתר כדי לקנות דירה או בית. אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד, למשל ישראלי בלי דרכון אירופי, רושם את הבניין על שמו. הקרקע שונה. לפי סעיף 44(2) בחוקה וסעיף 6 בחוק 312/2005, אזרחים של מדינות מחוץ לאיחוד רוכשים קרקע רק לפי אמנה בינלאומית, על בסיס הדדיות. בווילה, הדרכים המקובלות הן זכות שטחים (superficie) או חברה רומנית. הסברנו את שתיהן במדריך על בעלות על קרקע ברומניה.

ההבדל המעשי: בהונגריה, ישראלי שקונה דירה מחכה להיתר. ברומניה, אותו קונה הולך ישר לנוטריון.

עלויות ומסים בקנייה

	רומניה	הונגריה
דירה חדשה מיזם	מע״מ 21%	מע״מ 5% על דירה עד 150 מ״ר ובית עד 300 מ״ר, עד 31 בדצמבר 2026 (מעבר עד 2030 לפרויקטים שקיבלו היתר עד סוף 2026). אחרת 27%
מס העברה	אין לקונה	מס רכישה של 4% משווי השוק, על הקונה
נוטריון או עורך דין	נוטריון לפי תעריף רשמי מדורג (UNNPR), ועוד מע״מ	בקשו הצעת שכר טרחה בכתב
רישום	אגרת רישום של 0.15% ליחידים	אגרה קבועה לכל נכס במרשם המקרקעין
היתר לקונה זר	אין	65,000 פורינט לנכס

שני פרטים הונגריים. שיעור ה-4% חל עד מיליארד פורינט לנכס. מעל זה 2%, עם תקרה של 200 מיליון פורינט (חוק האגרות, סעיף 19). מי שמוכר דירה אחרת בתוך חמש שנים לפני הקנייה, או שנה אחריה, משלם מס רק על ההפרש בשווי (סעיף 21). יש הנחות קטנות לדירה חדשה ולקונים מתחת לגיל 35, אבל רק בשווי נמוך (15 מיליון פורינט).

על הצד הרומני כתבנו מדריך מלא על עלויות הקנייה ברומניה.

עלויות הבעלות

רומניה: מס מקומי שנתי על הבניין, 0.08% עד 0.2% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת המועצה המקומית. בנוסף יש מס על הקרקע. הבסיס עלה מ-2026, לפי חוק 239/2025.

בהונגריה כל קנייה של מי שבא מחוץ לאיחוד עוברת דרך היתר ומס של 4%. ברומניה אין היתר ואין מס העברה, אבל הקרקע מתחת לבית צריכה מבנה משפטי.

הונגריה: אין מס נכס ארצי שנתי. כל רשות מקומית יכולה להטיל מס בניין (építményadó) בצו מקומי. החוק מגביל אותו ל-1,100 פורינט למ״ר של שטח שימושי, או ל-3.6% מהשווי המתואם, עם הצמדה לאינפלציה מאז 2003 (חוק 100 משנת 1990, סעיפים 6 ו-16). יש רשויות שגובות אותו על דירות ויש שלא. שאלו את העירייה.

מס במכירה

רומניה: מס על מחיר המכירה, לא על הרווח. 3% אם הנכס היה בבעלותכם עד שלוש שנים, ו-1% אם יותר. הנוטריון גובה אותו ביום החתימה. ראו את המדריך על מס במכירת נכס ברומניה.
הונגריה: מס הכנסה של 15% על הרווח ממכירת דירה. החלק החייב במס קטן ככל שמחזיקים יותר זמן. לפי רשות המסים NAV, הוא מגיע לאפס בשנה החמישית אחרי שנת הקנייה. מדווחים בדוח השנתי של השנה שאחרי המכירה.

גם מדינת התושבות שלכם עשויה לחייב את הרווח במס.

מימון לתושבי חוץ

רומניה: לקונים זרים יש מימון של עד 70% מהמחיר, עם הון עצמי של 30% לפחות.

הונגריה: הבנקים מלווים לפי צו ״בלם החוב״ של הבנק המרכזי (צו 32/2014). הצו מגביל את ההלוואה כחלק משווי הנכס: בדרך כלל 80% בהלוואה בפורינט, ופחות בהלוואה באירו או במטבע אחר. כל בנק קובע בעצמו איזו הכנסה מחו״ל הוא מקבל. בקשו בכתב את המטבע, הסכום המקסימלי והמסמכים.

מעמד ותושבות

בהונגריה יש היתר שהייה ל״משקיע אורח״, לפי חוק 90 משנת 2023. נכון לאוקטובר 2026, החוק מונה שתי השקעות מתאימות: לפחות 250,000 אירו ביחידות של קרן נדל״ן שרשומה בבנק המרכזי (להחזיק לפחות חמש שנים), או תרומה של מיליון אירו לפחות למוסד להשכלה גבוהה שמנהלת קרן ציבורית. קנייה ישירה של דירה היא לא אחת הדרכים. ההיתר יכול להיות תקף עד עשר שנים.

ברומניה אין מסלול תושבות למשקיעים. צריך עבודה, עסק, משפחה, לימודים או מסלול הנוודים הדיגיטליים. פירטנו במדריך על היתר שהייה ברומניה.

בשתי המדינות ישראלים סופרים ימים לפי כלל שנגן: עד 90 יום בכל 180.

אורח חיים: בודפשט או בוקרשט ואילפוב

בהונגריה, השוק של קונים זרים מתרכז בבודפשט, ואגם בלטון הוא אזור הנופש המוכר.

השוק ברומניה מתרכז בבוקרשט ובמחוז אילפוב. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, בשנת 2025 הושלמו שם כ-17,300 דירות חדשות, כ-29% מכלל המדינה. הפרברים הצפוניים, ליד שדה התעופה ובתי הספר הבינלאומיים, הם שוק של בתים משפחתיים עם גינה.

רשימת בדיקה לפני שבוחרים

הדרכון. אזרחים של מדינה באיחוד או ב-EEA? בהונגריה אין היתר, וברומניה קונים קרקע ישירות.
לוח הזמנים של ההיתר. בהונגריה, הכניסו לחוזה 45 יום, ועוד זמן להכין את התיק.
המס והמע״מ. בהונגריה, 4% מס רכישה. בדקו אם הפרויקט החדש עדיין זכאי למע״מ של 5% אחרי 2026.
מס מקומי. שאלו את הרשות בהונגריה אם היא גובה מס בניין על דירות.
המימון. תנאי הבנק לתושבי חוץ, בכתב.
היציאה. רשמו את תאריך הקנייה. הוא קובע את מס המכירה בשתי המדינות.
עורך דין עצמאי במדינה שבה אתם קונים, שמייצג רק אתכם.

שאלות נפוצות

ישראלים צריכים היתר כדי לקנות דירה בהונגריה?

כן, אלא אם יש להם דרכון של מדינה באיחוד או ב-EEA. כל קונה מחוץ לאיחוד צריך היתר מהמשרד הממשלתי המחוזי לכל נכס שאינו קרקע חקלאית, גם לדירה. האגרה 65,000 פורינט לנכס, והמועד 45 יום.

אזרח מחוץ לאיחוד יכול לקנות קרקע חקלאית בהונגריה או ברומניה?

בהונגריה לא. חוק 122/2013 אוסר על יחידים זרים לרכוש קרקע חקלאית או יער. ברומניה, אזרחים מחוץ לאיחוד לא רושמים שום קרקע ישירות. מגרש של בית מוחזק דרך זכות שטחים או חברה.

יש מס העברה בהונגריה וברומניה?

בהונגריה הקונה משלם מס רכישה של 4% משווי השוק. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה, והמוכר משלם 1% או 3% מהמחיר.

קניית דירה נותנת תושבות בהונגריה?

לא ישירות. היתר ״משקיע אורח״ בהונגריה דורש 250,000 אירו ביחידות של קרן נדל״ן רשומה, או תרומה של מיליון אירו לקרן של אוניברסיטה. קניית דירה היא לא אחת הדרכים. ברומניה אין מסלול למשקיעים בכלל.

כמה מס משלמים במכירה בהונגריה?

15% על הרווח. החלק החייב קטן בכל שנה שמחזיקים בדירה, ומגיע לאפס בשנה החמישית אחרי שנת הקנייה.

השורה התחתונה

הונגריה דורשת יותר ממי שבא מחוץ לאיחוד כבר בהתחלה: היתר לכל קנייה ומס של 4%. מצד שני, יש בה מע״מ נמוך על דירות חדשות מתאימות עד סוף 2026, ומס מכירה שנעלם אחרי חמש שנים. ברומניה אין היתר ואין מס העברה לקונה, אבל הקרקע מתחת לבית צריכה מבנה משפטי.

אם אתם מתלבטים בין השתיים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נשים את הנכס שאתם בודקים בכל מדינה בטבלה אחת: הכללים, העלות המלאה והיציאה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026, והם משתנים בשתי המדינות. המע״מ של 5% על דירות חדשות בהונגריה אמור להסתיים ב-31 בדצמבר 2026. לפני עסקה, התייעצו עם עורך דין עצמאי ויועץ מס במדינה שבה אתם קונים.

המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.

רומניה או הונגריה: מה משתנה למי שקונה בית מחו״ל?