Ein Nicht-EU-Käufer braucht in Ungarn für jede Immobilie außer Agrarland eine Genehmigung des Komitats-Regierungsamts, Wohnungen eingeschlossen. Gebühr 65.000 Forint pro Immobilie, Frist 45 Tage.
Ungarn erhebt vom Käufer eine Grunderwerbsabgabe von 4 % auf den Marktwert. In Rumänien zahlt der Käufer keine Übertragungssteuer; der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 % des Preises.
Ungarns Erlaubnis für Gastinvestoren verlangt 250.000 € in Anteilen eines registrierten Immobilienfonds oder eine Spende von 1 Million € an eine Hochschule. Der direkte Kauf eines Eigenheims gehört nicht zu den genannten Wegen.
Immobilien in Rumänien oder Ungarn: die kurze Antwort
Beide Länder sind Mitglieder der EU und des Schengen-Raums und haben eine eigene Währung. In Ungarn braucht ein Käufer, der nicht Bürger eines EU- oder EWR-Staats ist, für jede Immobilie, die kein Agrarland ist, eine Genehmigung des Regierungsamts (kormányhivatal) des Komitats, in dem die Immobilie liegt. Das gilt auch für eine Wohnung. Die Gebühr beträgt 65.000 Forint pro Immobilie, die Frist 45 Tage. Agrar- und Waldflächen sind für Privatpersonen aus Nicht-EU-Staaten verschlossen. In Rumänien braucht niemand eine Genehmigung, um ein Gebäude zu kaufen, aber ein Nicht-EU-Bürger kann das Grundstück nicht direkt auf seinen eigenen Namen eintragen lassen.
Bei den Kosten zahlt ein Käufer in Ungarn eine Grunderwerbsabgabe von 4 % auf den Marktwert. In Rumänien zahlt der Käufer keine Übertragungssteuer. Auf eine Neubauwohnung wendet Ungarn bis Ende 2026 unter Bedingungen einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % an; Rumänien 21 %.
Einfach gesagt: In Ungarn läuft jeder Kauf durch einen Nicht-EU-Käufer über eine Genehmigung und eine Abgabe von 4 %; in Rumänien gibt es weder Genehmigung noch Übertragungssteuer, aber das Grundstück unter einem Haus braucht eine rechtliche Struktur.
Unser früherer Beitrag hat die Preise in Bukarest, Budapest und Prag verglichen. Dieser vergleicht Regeln, Kosten und Status.
Das Gesamtbild
| Rumänien | Ungarn | |
|---|---|---|
| EU-Mitglied seit | 2007 | 2004 |
| Schengen | Vollmitglied seit 1. Januar 2025 | Seit 21. Dezember 2007 |
| Währung | Rumänischer Leu | Ungarischer Forint |
| Genehmigung für den Kauf eines Eigenheims (Nicht-EU-Käufer) | Nicht erforderlich | Erforderlich, auch für eine Wohnung |
| Grundstücke für Nicht-EU-Käufer | Nicht direkt auf den eigenen Namen | Baugrundstücke mit Genehmigung; Agrar- und Waldflächen verschlossen |
Kaufregeln für Ausländer
Ungarn: eine Genehmigung des Regierungsamts
Die Regel steht im Gesetz LXXVIII von 1993 und in der Regierungsverordnung 251/2014. Als „ausländische" natürliche Person gilt, wer nicht Bürger eines EU- oder EWR-Staats oder eines vertraglich gleichgestellten Staats ist. Ein solcher Käufer braucht eine Genehmigung für den Erwerb von Immobilien, die keine Agrar- oder Waldflächen sind, gleich welcher Art: Wohnung, Haus oder Grundstück. Erbschaften sind ausgenommen.
So funktioniert es:
- Wo: beim hauptstädtischen oder Komitats-Regierungsamt, in dessen Bereich die Immobilie liegt.
- Gebühr: 65.000 Forint pro Immobilie (Gesetz LXXVIII von 1993, §1/B).
- Frist: 45 Tage (Verordnung 251/2014, §3).
- Die Prüfung: Der Erwerb darf weder dem öffentlichen Interesse noch dem Interesse der örtlichen Gemeinde schaden. Ein Strafregistereintrag gilt als Schaden für das öffentliche Interesse. Seit einer Änderung von 2025 zählen auch die Regeln der Gemeinde zum Schutz der lokalen Identität.
- Gegenseitigkeit: Das Amt kann ablehnen, wenn der Heimatstaat des Käufers Ungarn nicht gleich behandelt. Die Gegenseitigkeit wird vermutet, sofern der Außenminister nichts anderes erklärt.
Agrar- und Waldflächen: Nach Gesetz CXXII von 2013 kann eine ausländische natürliche Person, also jemand, der nicht Bürger eines EU-Mitgliedstaats ist, überhaupt keine Agrar- oder Waldflächen erwerben.
Rumänien: das Gebäude ja, das Grundstück über eine Struktur
In Rumänien braucht niemand eine Genehmigung, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Ein Bürger eines Nicht-EU-Staats ohne EU-Pass trägt das Gebäude auf seinen eigenen Namen ein. Beim Grundstück ist es anders: Nach Artikel 44 Abs. 2 der Verfassung und Artikel 6 des Gesetzes 312/2005 erwerben Nicht-EU-Bürger Grund und Boden nur aufgrund eines internationalen Vertrags und auf Gegenseitigkeit. Für eine Villa sind die üblichen Wege ein Oberflächenrecht (superficie) oder eine rumänische Gesellschaft. Beides erklären wir in unserem Leitfaden zum Grundeigentum in Rumänien.
Der praktische Unterschied: In Ungarn wartet ein Nicht-EU-Käufer einer Wohnung auf eine Genehmigung; in Rumänien geht derselbe Käufer direkt zum Notar.
Kaufnebenkosten und Steuern
| Rumänien | Ungarn | |
|---|---|---|
| Neubau vom Bauträger | 21 % Mehrwertsteuer | 5 % Mehrwertsteuer auf Wohnungen bis 150 m² und Häuser bis 300 m², bis 31. Dezember 2026 (Übergang bis 2030 für Projekte mit Genehmigung bis Ende 2026); sonst 27 % |
| Übertragungssteuer | Keine für den Käufer | 4 % Grunderwerbsabgabe auf den Marktwert, vom Käufer gezahlt |
| Notar oder Anwalt | Notar nach amtlicher Staffel (UNNPR), zuzüglich Mehrwertsteuer | Lassen Sie sich vom Anwalt oder Notar ein schriftliches Honorarangebot geben |
| Eintragung | Grundbuchgebühr von 0,15 % für Privatpersonen | Feste Grundbuchgebühr pro Immobilie |
| Genehmigung für ausländische Käufer | Keine | 65.000 Forint pro Immobilie |
Zwei ungarische Details. Der Satz von 4 % gilt bis zu einem Wert von 1 Milliarde Forint pro Immobilie, darüber 2 %, mit einer Obergrenze von 200 Millionen Forint (Abgabengesetz, §19). Ein Käufer, der innerhalb von fünf Jahren vor oder einem Jahr nach dem Kauf ein anderes Eigenheim verkauft, zahlt die Abgabe nur auf die Wertdifferenz (§21). Kleinere Ermäßigungen gibt es für Neubauten und für Käufer unter 35, aber nur bei niedrigen Werten (15 Millionen Forint).
Zur rumänischen Seite siehe unseren Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
Laufende Kosten
Rumänien: eine jährliche lokale Steuer auf das Gebäude, 0,08 % bis 0,2 % seines steuerlichen Werts, festgelegt vom Lokalrat, zuzüglich einer Grundstückssteuer. Die Bemessungsgrundlage ist ab 2026 durch Gesetz 239/2025 gestiegen.
In Ungarn läuft jeder Kauf durch einen Nicht-EU-Käufer über eine Genehmigung und eine Abgabe von 4 %; in Rumänien gibt es weder Genehmigung noch Übertragungssteuer, aber das Grundstück unter einem Haus braucht eine rechtliche Struktur.
Ungarn: Es gibt keine landesweite jährliche Grundsteuer. Jede Gemeinde kann per lokaler Verordnung eine Gebäudesteuer (építményadó) einführen. Das Gesetz begrenzt sie auf 1.100 Forint pro m² Nutzfläche oder 3,6 % des bereinigten Marktwerts, seit 2003 an die Inflation angepasst (Gesetz C von 1990, §§6 und 16). Manche Gemeinden erheben sie auf Wohnungen und Häuser, andere nicht, fragen Sie also im Rathaus.
Steuer beim Verkauf
- Rumänien: eine Steuer auf den Verkaufspreis, nicht auf den Gewinn: 3 %, wenn Sie die Immobilie bis zu drei Jahre besessen haben, 1 % bei längerem Besitz. Der Notar erhebt sie am Tag der Unterschrift. Siehe unseren Leitfaden zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien.
- Ungarn: 15 % Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf eines Eigenheims. Der steuerpflichtige Anteil sinkt mit der Besitzdauer: Nach Angaben der Steuerbehörde NAV erreicht er im fünften Jahr nach dem Erwerbsjahr null. Sie erklären ihn in der Jahressteuererklärung für das Jahr nach dem Verkauf.
Auch Ihr Wohnsitzland kann den Gewinn besteuern.
Finanzierung für Nichtansässige
Rumänien: Für ausländische Käufer ist eine Finanzierung von bis zu 70 % des Kaufpreises möglich, bei einem Eigenkapital von mindestens 30 %.
Ungarn: Die Banken vergeben Kredite nach der Schuldenbremse-Verordnung der Zentralbank (MNB-Verordnung 32/2014). Sie begrenzt den Kredit als Anteil am Immobilienwert, in der Regel 80 % bei einem Forint-Kredit, mit niedrigeren Grenzen für Kredite in Euro oder anderen Währungen. Jede Bank legt eigene Regeln für Einkommen von Nichtansässigen fest. Lassen Sie sich Währung, maximalen Kreditbetrag und akzeptierte Unterlagen schriftlich geben.
Aufenthalt
Ungarn hat eine Aufenthaltserlaubnis für Gastinvestoren nach Gesetz XC von 2023. Stand Oktober 2026 nennt das Gesetz zwei zulässige Investitionen: mindestens 250.000 € in Anteile eines bei der Zentralbank registrierten Immobilienfonds (mindestens fünf Jahre gehalten) oder eine Spende von mindestens 1 Million € an eine Hochschule, die von einer gemeinnützigen Stiftung getragen wird. Der direkte Kauf eines Eigenheims gehört nicht zu den genannten Wegen. Die Erlaubnis kann bis zu zehn Jahre gelten.
Rumänien hat keinen Aufenthaltsweg für Investoren. Sie brauchen Arbeit, ein Unternehmen, Familie, ein Studium oder den Weg für digitale Nomaden. Siehe unseren Leitfaden zur Aufenthaltserlaubnis in Rumänien.
In beiden Ländern zählt ein Besucher aus einem Nicht-EU-Staat die Tage nach der Schengen-Regel: höchstens 90 Tage innerhalb von 180.
Lebensstil: Budapest oder Bukarest–Ilfov
In Ungarn konzentriert sich der Markt für ausländische Käufer auf Budapest, mit dem Balaton als bekannter Urlaubsregion.
Der rumänische Markt konzentriert sich auf Bukarest–Ilfov. Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik wurden dort 2025 rund 17.300 neue Wohnungen fertiggestellt, etwa 29 % der landesweiten Gesamtzahl. Die nördlichen Vororte, nahe dem Flughafen und den internationalen Schulen, sind ein Markt für Familienhäuser mit Garten.
Checkliste vor der Entscheidung
- Ihr Pass. EU- oder EWR-Bürger? In Ungarn keine Genehmigung; in Rumänien kaufen Sie das Grundstück direkt.
- Der Zeitplan der Genehmigung. In Ungarn planen Sie 45 Tage plus die Zeit zur Vorbereitung der Akte in die Vertragstermine ein.
- Abgabe und Mehrwertsteuer. In Ungarn 4 % Abgabe, und prüfen Sie, ob das Neubauprojekt nach 2026 noch für 5 % Mehrwertsteuer infrage kommt.
- Lokale Steuer. Fragen Sie die ungarische Gemeinde, ob sie Gebäudesteuer auf Wohneigentum erhebt.
- Die Finanzierung. Bankkonditionen für Nichtansässige, schriftlich.
- Der Ausstieg. Notieren Sie das Kaufdatum. Es entscheidet in beiden Ländern über die Steuer beim Verkauf.
- Ein unabhängiger Anwalt im Kaufland, der nur Sie vertritt.
Häufige Fragen
Brauchen Nicht-EU-Bürger eine Genehmigung, um in Ungarn eine Wohnung zu kaufen?
Ja, sofern sie keinen EU- oder EWR-Pass besitzen. Jeder Nicht-EU-Käufer braucht für Immobilien, die kein Agrarland sind, eine Genehmigung des Komitats-Regierungsamts, auch für eine Wohnung. Die Gebühr beträgt 65.000 Forint pro Immobilie, die Frist 45 Tage.
Kann ein Nicht-EU-Bürger in Ungarn oder Rumänien Agrarland kaufen?
In Ungarn nicht: Gesetz CXXII von 2013 verbietet ausländischen natürlichen Personen den Erwerb von Agrar- und Waldflächen. In Rumänien tragen Nicht-EU-Bürger überhaupt kein Grundstück direkt ein; ein Hausgrundstück wird über ein Oberflächenrecht oder eine Gesellschaft gehalten.
Gibt es in Ungarn und in Rumänien eine Übertragungssteuer?
In Ungarn zahlt der Käufer eine Grunderwerbsabgabe von 4 % auf den Marktwert. In Rumänien zahlt der Käufer keine Übertragungssteuer; der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 % des Preises.
Bringt der Kauf eines Eigenheims in Ungarn eine Aufenthaltserlaubnis?
Nicht direkt. Ungarns Erlaubnis für Gastinvestoren verlangt 250.000 € in Anteilen eines registrierten Immobilienfonds oder eine Spende von 1 Million € an eine Hochschulstiftung. Der Kauf eines Eigenheims gehört nicht zu den genannten Wegen. Rumänien hat überhaupt keinen Weg für Investoren.
Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf in Ungarn?
15 % auf den Gewinn, wobei der steuerpflichtige Anteil mit jedem Besitzjahr sinkt und im fünften Jahr nach dem Erwerbsjahr null erreicht.
Fazit
Ungarn verlangt von einem Nicht-EU-Käufer am Anfang mehr: eine Genehmigung für jeden Kauf und eine Abgabe von 4 %. Dafür bietet es bis Ende 2026 einen niedrigeren Mehrwertsteuersatz auf begünstigte Neubauten und eine Steuer beim Verkauf, die nach fünf Jahren ausläuft. Rumänien hat keine Genehmigungspflicht und keine Übertragungssteuer für den Käufer, aber das Grundstück unter einem Haus braucht eine rechtliche Struktur.
Wenn Sie zwischen beiden abwägen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir stellen die Immobilie, die Sie in jedem Land ins Auge fassen, in einer Tabelle gegenüber: Regeln, Gesamtkosten und Ausstieg.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Ungarn, Gesetz LXXVIII von 1993, §1/A, §1/B, §91/A (njt.hu, Fassung 1.10.2026) · Ungarn, Regierungsverordnung 251/2014 (njt.hu) · Ungarn, Gesetz CXXII von 2013 über Agrar- und Waldflächen, §§5, 9, 10 (njt.hu) · Ungarn, Gesetz XCIII von 1990 über Abgaben, §§19, 21, 26 (njt.hu) · Ungarn, NAV: Verlängerung der 5 % Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen · Ungarn, Mehrwertsteuergesetz CXXVII von 2007, §82 (njt.hu) · Ungarn, Gesetz C von 1990 über lokale Steuern, §§1, 6, 16 (njt.hu) · Ungarn, NAV: Besteuerung von Immobilienverkäufen · Ungarn, Gesetz XC von 2023, §§16, 22 (njt.hu) · Ungarn, Grundbuchgebühren der Regierungsämter · Rumänien, Gesetz 312/2005 · Rumänien, Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 · ANCPI · Nationales Institut für Statistik, Rumänien (INS)
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026; sie ändern sich in beiden Ländern, und Ungarns 5 % Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen soll am 31. Dezember 2026 auslaufen. Ziehen Sie vor einer Transaktion einen unabhängigen Anwalt und einen Steuerberater im Kaufland hinzu.
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