يحتاج المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي في المجر إلى تصريح من المكتب الحكومي في المحافظة لأي عقار غير زراعي، بما في ذلك الشقق. الرسم 65,000 فورنت لكل عقار، والمهلة 45 يومًا.
تفرض المجر على المشتري رسم نقل ملكية 4% على القيمة السوقية. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل، والبائع يدفع 1% أو 3% من السعر.
يتطلب تصريح المستثمر الضيف في المجر 250,000 يورو في وحدات صندوق عقاري مسجل أو تبرعًا بمليون يورو لجامعة. وشراء منزل مباشرة ليس من الطرق المذكورة.
العقار في رومانيا أم في المجر: الجواب المختصر
كلا البلدين عضو في الاتحاد الأوروبي وفي منطقة شنغن، ولكل منهما عملته. في المجر، يحتاج المشتري الذي ليس مواطنًا في دولة من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية إلى تصريح من المكتب الحكومي (kormányhivatal) في المحافظة التي يقع فيها العقار، لأي عقار ليس أرضًا زراعية. ويشمل ذلك الشقة. والرسم 65,000 فورنت لكل عقار، والمهلة 45 يومًا. والأراضي الزراعية والغابات مغلقة أمام الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي. أما في رومانيا فلا يحتاج أحد إلى تصريح لشراء مبنى، لكن المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي لا يستطيع قيد الأرض مباشرة باسمه.
أما التكاليف، فالمشتري في المجر يدفع رسم نقل ملكية بنسبة 4% على القيمة السوقية. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل. وعلى المنزل الجديد تطبق المجر ضريبة قيمة مضافة مخفّضة بنسبة 5% حتى نهاية 2026، بشروط، بينما تطبق رومانيا 21%.
بعبارة بسيطة: في المجر يمر كل شراء لمشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي عبر تصريح ورسم 4%. وفي رومانيا لا تصريح ولا ضريبة نقل، لكن الأرض تحت المنزل تحتاج إلى بنية قانونية.
قارن مقالنا السابق الأسعار في بوخارست وبودابست وبراغ. وهذا المقال يقارن القواعد والتكاليف والوضع القانوني.
الصورة العامة
| رومانيا | المجر | |
|---|---|---|
| عضو في الاتحاد الأوروبي منذ | 2007 | 2004 |
| شنغن | عضو كامل منذ 1 يناير 2025 | منذ 21 ديسمبر 2007 |
| العملة | الليو الروماني | الفورنت المجري |
| تصريح لشراء منزل (مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي) | غير مطلوب | مطلوب، بما في ذلك للشقة |
| الأرض للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي | ليس مباشرة بأسمائهم | قطع البناء بتصريح، والأراضي الزراعية والغابات مغلقة |
قواعد الشراء للأجانب
المجر: تصريح من المكتب الحكومي
ترد القاعدة في القانون LXXVIII لسنة 1993 والمرسوم الحكومي 251/2014. ويُعرَّف الشخص الطبيعي "الأجنبي" بأنه من ليس مواطنًا في دولة من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو دولة تُعامل المعاملة نفسها بموجب معاهدة. ويحتاج هذا المشتري إلى تصريح لاكتساب عقار ليس أرضًا زراعية أو حرجية، أيًا كان نوعه: شقة أو منزل أو قطعة أرض. ويُستثنى الإرث.
كيف يعمل ذلك:
- أين: المكتب الحكومي للعاصمة أو للمحافظة التي يقع فيها العقار.
- الرسم: 65,000 فورنت لكل عقار (القانون LXXVIII لسنة 1993، §1/B).
- المهلة: 45 يومًا (المرسوم 251/2014، §3).
- المعيار: يجب ألا يضر الشراء بالمصلحة العامة أو بمصلحة البلدية المحلية. ويُعدّ السجل الجنائي إضرارًا بالمصلحة العامة. ومنذ تعديل 2025، تُحتسب أيضًا قواعد البلدية لحماية الهوية المحلية.
- المعاملة بالمثل: يجوز للمكتب الرفض إن كانت دولة المشتري لا تمنح المجريين معاملة مماثلة. ويُفترض وجود المعاملة بالمثل ما لم يُعلن وزير الخارجية خلاف ذلك.
الأراضي الزراعية والغابات: بموجب القانون CXXII لسنة 2013، لا يستطيع الشخص الطبيعي الأجنبي، أي من ليس مواطنًا في دولة عضو في الاتحاد الأوروبي، اكتساب أرض زراعية أو حرجية إطلاقًا.
رومانيا: المبنى نعم، والأرض عبر بنية قانونية
في رومانيا لا يحتاج أحد إلى تصريح لشراء شقة أو منزل. فالمواطن من دولة خارج الاتحاد الأوروبي، ممن لا يحمل جواز سفر أوروبيًا، يقيّد المبنى باسمه. أما الأرض فمختلفة: بموجب المادة 44(2) من الدستور والمادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الأرض إلا بموجب معاهدة دولية، على أساس المعاملة بالمثل. وللفيلا، الطريقان المعتادان هما حق السطحية (superficie) أو شركة رومانية. ونشرح كليهما في دليلنا عن ملكية الأراضي في رومانيا.
الفرق العملي: في المجر، ينتظر المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي الذي يشتري شقة تصريحًا، وفي رومانيا يذهب المشتري نفسه مباشرة إلى كاتب العدل.
تكاليف الشراء والضرائب
| رومانيا | المجر | |
|---|---|---|
| منزل جديد من مطوّر | ضريبة قيمة مضافة 21% | ضريبة قيمة مضافة 5% على الشقق حتى 150 م² والمنازل حتى 300 م²، حتى 31 ديسمبر 2026 (مع فترة انتقالية حتى 2030 للمشاريع المرخّصة حتى نهاية 2026)، وإلا 27% |
| ضريبة النقل | لا شيء على المشتري | رسم نقل ملكية 4% على القيمة السوقية، يدفعه المشتري |
| كاتب العدل أو المحامي | كاتب العدل وفق جدول رسمي متدرج (UNNPR)، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة | اطلبوا من المحامي أو كاتب العدل عرض أتعاب مكتوبًا |
| القيد | رسم السجل العقاري 0.15% للأفراد | رسم ثابت للسجل العقاري لكل عقار |
| تصريح المشتري الأجنبي | لا يوجد | 65,000 فورنت لكل عقار |
تفصيلان مجريان. تسري نسبة الرسم 4% حتى قيمة مليار فورنت لكل عقار، و2% فوق ذلك، بحد أقصى 200 مليون فورنت (قانون الرسوم، §19). والمشتري الذي يبيع منزلًا آخر خلال خمس سنوات قبل الشراء، أو سنة بعده، لا يدفع الرسم إلا على فرق القيمة (§21). وهناك تخفيضات أصغر للمنازل الجديدة وللمشترين دون سن 35، لكن عند قيم منخفضة فقط (15 مليون فورنت).
وللجانب الروماني، راجعوا دليلنا عن تكاليف شراء العقار في رومانيا.
تكاليف الملكية
رومانيا: ضريبة محلية سنوية على المبنى، من 0.08% إلى 0.2% من قيمته الخاضعة للضريبة، يحددها المجلس المحلي، إضافة إلى ضريبة الأرض. وارتفع الوعاء الضريبي اعتبارًا من 2026 بموجب القانون 239/2025.
في المجر يمر كل شراء لمشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي عبر تصريح ورسم 4%. وفي رومانيا لا تصريح ولا ضريبة نقل، لكن الأرض تحت المنزل تحتاج إلى بنية قانونية.
المجر: لا توجد ضريبة عقار سنوية وطنية. ويجوز لكل بلدية أن تفرض ضريبة مبانٍ (építményadó) بقرار محلي. ويحدد القانون سقفها بـ1,100 فورنت لكل م² من المساحة القابلة للاستعمال، أو 3.6% من القيمة السوقية المعدّلة، مع ربطها بالتضخم منذ 2003 (القانون C لسنة 1990، §§6 و16). وبعض البلديات تفرضها على المنازل وبعضها لا، فاسألوا البلدية.
ضريبة البيع
- رومانيا: ضريبة على سعر البيع لا على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء: 3% إن احتفظتم بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% إن كانت المدة أطول. ويحصّلها كاتب العدل يوم التوقيع. راجعوا دليلنا عن ضريبة بيع العقار في رومانيا.
- المجر: ضريبة دخل شخصية بنسبة 15% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء عند بيع منزل. ويتناقص الجزء الخاضع للضريبة كلما طالت مدة الاحتفاظ: وبحسب مصلحة الضرائب NAV يصل إلى الصفر في السنة الخامسة بعد سنة الشراء. ويُصرَّح به في الإقرار السنوي عن السنة التالية للبيع.
وقد يفرض بلد إقامتكم أيضًا ضريبة على هذا الفرق.
التمويل لغير المقيمين
رومانيا: للمشترين الأجانب، يمكن الحصول على تمويل حتى 70% من السعر، مع مساهمة ذاتية لا تقل عن 30%.
المجر: تُقرض المصارف وفق مرسوم البنك المركزي لسقف الدين (مرسوم MNB رقم 32/2014). وهو يحدد سقف القرض كنسبة من قيمة العقار، عادة 80% للقرض بالفورنت، مع سقوف أدنى للقروض باليورو أو بعملات أخرى. ويضع كل مصرف قواعده الخاصة لدخل غير المقيمين. اطلبوا كتابيًا العملة والحد الأقصى للقرض والوثائق المقبولة.
الإقامة
المجر لديها تصريح إقامة للمستثمر الضيف بموجب القانون XC لسنة 2023. وحتى أكتوبر 2026، يذكر القانون استثمارين مؤهلين: 250,000 يورو على الأقل في وحدات صندوق عقاري مسجل لدى البنك المركزي (يُحتفظ بها خمس سنوات على الأقل)، أو تبرع لا يقل عن مليون يورو لمؤسسة تعليم عالٍ تديرها مؤسسة ذات نفع عام. وشراء منزل مباشرة ليس من الطرق المذكورة. ويمكن أن يكون التصريح صالحًا لمدة تصل إلى عشر سنوات.
رومانيا ليس لديها مسار إقامة للمستثمرين. تحتاجون إلى عمل، أو نشاط تجاري، أو أسرة، أو دراسة، أو مسار الرحّالة الرقميين. راجعوا دليلنا عن تصريح الإقامة في رومانيا.
وفي كلا البلدين، يحسب الزائر من خارج الاتحاد الأوروبي أيامه وفق قاعدة شنغن: حتى 90 يومًا في أي 180 يومًا.
نمط الحياة: بودابست أم بوخارست وإلفوف
في المجر يتركز سوق المشترين الأجانب في بودابست، مع بحيرة بالاتون منطقة عطلات مألوفة.
أما سوق رومانيا فيتركز في بوخارست وإلفوف. فبحسب المعهد الوطني للإحصاء، أُنجز هناك نحو 17,300 مسكن جديد في 2025، أي نحو 29% من الإجمالي الوطني. والضواحي الشمالية، قرب المطار والمدارس الدولية، سوق للمنازل العائلية ذات الحدائق.
قائمة تحقق قبل الاختيار
- جواز سفركم. هل أنتم مواطنون في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية؟ في المجر لا تصريح، وفي رومانيا تشترون الأرض مباشرة.
- الجدول الزمني للتصريح. في المجر، أدرجوا 45 يومًا، إضافة إلى وقت تجهيز الملف، في مواعيد العقد.
- الرسم وضريبة القيمة المضافة. في المجر، رسم 4%، وتحققوا مما إذا كان المشروع الجديد سيظل مؤهلًا لضريبة القيمة المضافة 5% بعد 2026.
- الضريبة المحلية. اسألوا البلدية المجرية هل تفرض ضريبة مبانٍ على المنازل.
- التمويل. شروط المصرف لغير المقيمين، كتابيًا.
- الخروج. دوّنوا تاريخ الشراء. فهو يحدد ضريبة البيع في كلا البلدين.
- محامٍ مستقل في البلد الذي تشترون فيه، يمثلكم أنتم وحدكم.
أسئلة شائعة
هل يحتاج المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تصريح لشراء شقة في المجر؟
نعم، ما لم يحمل جواز سفر من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية. فأي مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي يحتاج إلى تصريح من المكتب الحكومي في المحافظة لأي عقار ليس أرضًا زراعية، بما في ذلك الشقة. والرسم 65,000 فورنت لكل عقار، والمهلة 45 يومًا.
هل يستطيع مواطن من خارج الاتحاد الأوروبي شراء أرض زراعية في المجر أو رومانيا؟
ليس في المجر: فالقانون CXXII لسنة 2013 يمنع الأشخاص الطبيعيين الأجانب من اكتساب الأراضي الزراعية أو الحرجية. وفي رومانيا لا يقيّد مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي أي أرض مباشرة، وتُحاز قطعة أرض المنزل عبر حق السطحية أو عبر شركة.
هل توجد ضريبة نقل في المجر ورومانيا؟
في المجر يدفع المشتري رسم نقل ملكية بنسبة 4% على القيمة السوقية. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل، والبائع يدفع 1% أو 3% من السعر.
هل يمنح شراء منزل الإقامة في المجر؟
ليس مباشرة. يتطلب تصريح المستثمر الضيف في المجر 250,000 يورو في وحدات صندوق عقاري مسجل أو تبرعًا بمليون يورو لمؤسسة جامعية. وشراء منزل ليس من الطرق المذكورة. ورومانيا ليس لديها مسار للمستثمرين إطلاقًا.
ما ضريبة البيع في المجر؟
15% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، مع تناقص الجزء الخاضع للضريبة كل سنة تحتفظون فيها بالمنزل حتى يصل إلى الصفر في السنة الخامسة بعد سنة الشراء.
الخلاصة
تطلب المجر من المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي أكثر في البداية: تصريحًا لكل شراء ورسمًا بنسبة 4%. وتقدّم ضريبة قيمة مضافة أدنى على المنازل الجديدة المؤهلة حتى نهاية 2026، وضريبة بيع تتلاشى بعد خمس سنوات. أما رومانيا فلا تصريح فيها ولا ضريبة نقل على المشتري، لكن الأرض تحت المنزل تحتاج إلى بنية قانونية.
إن كنتم تقارنون بين البلدين، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نضع العقار الذي تنظرون فيه في كل بلد في جدول واحد: القواعد، والتكلفة الكاملة، والخروج.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: المجر، القانون LXXVIII لسنة 1993، §1/A و§1/B و§91/A (njt.hu، نسخة 1.10.2026) · المجر، المرسوم الحكومي 251/2014 (njt.hu) · المجر، القانون CXXII لسنة 2013 بشأن الأراضي الزراعية والحرجية، §§5 و9 و10 (njt.hu) · المجر، القانون XCIII لسنة 1990 بشأن الرسوم، §§19 و21 و26 (njt.hu) · المجر، NAV: تمديد ضريبة القيمة المضافة 5% على المنازل الجديدة · المجر، قانون ضريبة القيمة المضافة CXXVII لسنة 2007، §82 (njt.hu) · المجر، القانون C لسنة 1990 بشأن الضرائب المحلية، §§1 و6 و16 (njt.hu) · المجر، NAV: فرض الضريبة على بيع العقارات · المجر، القانون XC لسنة 2023، §§16 و22 (njt.hu) · المجر، رسوم السجل العقاري لدى المكتب الحكومي · رومانيا، القانون 312/2005 · رومانيا، القانون الضريبي، القانون 227/2015 · ANCPI · المعهد الوطني للإحصاء، رومانيا (INS)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026 وتتغير في كلا البلدين، ومن المقرر أن تنتهي ضريبة القيمة المضافة 5% على المنازل الجديدة في المجر في 31 ديسمبر 2026. قبل أي صفقة، استشيروا محاميًا مستقلًا ومستشارًا ضريبيًا في البلد الذي تشترون فيه.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
