Покупателю не из ЕС в Венгрии нужно разрешение правительственного ведомства медье на любую несельскохозяйственную недвижимость, включая квартиру. 65 000 форинтов за объект, срок 45 дней.
Венгрия берёт с покупателя пошлину 4% от рыночной стоимости. В Румынии покупатель налога на переход права не платит; продавец платит 1% или 3% от цены.
Венгерский ВНЖ гостевого инвестора требует 250 000 евро в паях зарегистрированного фонда недвижимости или пожертвования 1 млн евро вузу. Покупка жилья напрямую не подходит.
Румыния и Венгрия: короткий ответ
Обе страны входят в ЕС и в Шенген, и у обеих своя валюта. В Венгрии покупателю, который не является гражданином страны ЕС или ЕЭЗ, нужно разрешение правительственного ведомства (kormányhivatal) того медье (области), где находится объект. Это касается любой недвижимости, кроме сельхозземли, в том числе квартиры. Пошлина 65 000 форинтов за объект, срок рассмотрения 45 дней. Сельскохозяйственная земля и лес для физлиц из стран вне ЕС закрыты. В Румынии разрешение на покупку здания не нужно никому, но гражданин страны вне ЕС не может напрямую зарегистрировать на себя землю.
Расходы тоже разные. В Венгрии покупатель платит пошлину на приобретение имущества 4% от рыночной стоимости. В Румынии покупатель налога на переход права не платит. На новое жильё в Венгрии до конца 2026 года при соблюдении условий действует льготный НДС 5%, в Румынии 21%.
Проще говоря: в Венгрии любая покупка гражданином страны вне ЕС идёт через разрешение и пошлину 4%; в Румынии нет ни разрешения, ни налога на переход права, но земле под домом нужна юридическая конструкция.
Ранее мы сравнивали цены в Бухаресте, Будапеште и Праге. Здесь сравниваем правила, расходы и статус.
Общая картина
| Румыния | Венгрия | |
|---|---|---|
| В ЕС с | 2007 | 2004 |
| Шенген | Полноправный член с 1 января 2025 | С 21 декабря 2007 |
| Валюта | румынский лей | венгерский форинт |
| Разрешение на покупку жилья (покупатель не из ЕС) | Не нужно | Нужно, в том числе на квартиру |
| Земля для покупателя не из ЕС | Не напрямую на своё имя | Участок под застройку с разрешением; сельхозземля и лес закрыты |
Правила покупки для иностранцев
Венгрия: разрешение правительственного ведомства
Правило закреплено в Законе LXXVIII 1993 года и в постановлении правительства 251/2014. «Иностранное» физическое лицо в законе это тот, кто не является гражданином страны ЕС, ЕЭЗ или государства, приравненного к ним договором. Такому покупателю нужно разрешение на приобретение любой недвижимости, кроме сельскохозяйственной и лесной земли: квартиры, дома или участка. Наследование не в счёт.
Как это устроено:
- Куда: правительственное ведомство столицы или медье по месту нахождения объекта.
- Пошлина: 65 000 форинтов за каждый объект (Закон LXXVIII 1993 года, §1/B).
- Срок: 45 дней (постановление 251/2014, §3).
- Критерий: покупка не должна нарушать общественный интерес и интерес местного самоуправления. Судимость считается нарушением общественного интереса. После поправки 2025 года учитываются и местные правила «защиты местной идентичности».
- Взаимность: ведомство может отказать, если страна покупателя не обеспечивает венграм равного режима. Взаимность предполагается, пока министр иностранных дел не заявит обратное.
Сельхозземля и лес: по Закону CXXII 2013 года физлицо, не являющееся гражданином страны ЕС, вообще не может приобретать сельскохозяйственную или лесную землю.
Румыния: здание да, земля через конструкцию
В Румынии разрешение на покупку квартиры или дома не нужно никому. Гражданин страны вне ЕС регистрирует здание на своё имя. С землёй иначе: по ст. 44(2) Конституции и ст. 6 Закона 312/2005 граждане государств вне ЕС приобретают землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. Для виллы обычно используют право суперфиция (superficie) или румынскую компанию. Подробно в статье о праве собственности на землю в Румынии. Если у вас российское или белорусское гражданство, прочитайте наш разбор санкционных правил ЕС для покупателей в Румынии.
Практическая разница: в Венгрии покупатель квартиры из страны вне ЕС ждёт разрешения, в Румынии тот же покупатель сразу идёт к нотариусу.
Расходы и налоги при покупке
| Румыния | Венгрия | |
|---|---|---|
| Новое жильё от застройщика | НДС 21% | НДС 5% на квартиры до 150 м² и дома до 300 м² до 31 декабря 2026 (переход до 2030 для проектов с разрешением до конца 2026); иначе 27% |
| Налог на переход права | Для покупателя нет | Пошлина 4% от рыночной стоимости, платит покупатель |
| Нотариус или юрист | Нотариус по официальной шкале (UNNPR) плюс НДС | Запросите письменную смету гонорара |
| Регистрация | Сбор земельной книги 0,15% для физлиц | Фиксированный сбор за объект в реестре недвижимости |
| Разрешение для иностранца | Нет | 65 000 форинтов за объект |
Две венгерские детали. Ставка 4% действует до 1 млрд форинтов стоимости объекта, сверх этого 2%, с потолком 200 млн форинтов (закон о пошлинах, §19). Если покупатель продаёт другое жильё в течение пяти лет до покупки или года после, пошлина берётся только с разницы в стоимости (§21). Небольшие льготы есть для нового жилья и для покупателей до 35 лет, но только при низкой стоимости (15 млн форинтов).
О румынской стороне подробно в гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
Расходы на владение
Румыния: ежегодный местный налог на здание, от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости, ставку выбирает местный совет. Отдельно налог на землю. С 2026 года база выросла по Закону 239/2025.
В Венгрии любая покупка гражданином страны вне ЕС идёт через разрешение и пошлину 4%; в Румынии нет ни разрешения, ни налога на переход права, но земле под домом нужна юридическая конструкция.
Венгрия: общенационального ежегодного налога на недвижимость нет. Каждое самоуправление может ввести налог на строения (építményadó) местным постановлением. Закон ограничивает его 1 100 форинтами за м² полезной площади или 3,6% от скорректированной рыночной стоимости, с индексацией на инфляцию с 2003 года (Закон C 1990 года, §§6 и 16). Одни самоуправления взимают его с жилья, другие нет, поэтому уточните в мэрии.
Налог при продаже
- Румыния: налог с цены продажи, а не с прибыли: 3% при владении до трёх лет, 1% дольше. Нотариус удерживает его в день подписания. Подробно в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
- Венгрия: подоходный налог 15% с прибыли от продажи жилья. Облагаемая часть уменьшается с каждым годом владения: по данным налоговой службы NAV, она доходит до нуля на пятый год после года покупки. Доход декларируют в годовой декларации за год, следующий за продажей.
Страна вашего налогового резидентства тоже может облагать прибыль.
Финансирование для нерезидентов
Румыния: иностранным покупателям доступно финансирование до 70% цены при собственных средствах не менее 30%.
Венгрия: банки кредитуют по постановлению центрального банка о «долговом тормозе» (постановление MNB 32/2014). Оно ограничивает кредит долей от стоимости объекта: как правило, 80% для кредита в форинтах и меньше для кредитов в евро или другой валюте. Какой иностранный доход принимать, каждый банк решает сам. Запросите письменно валюту, максимальную сумму и список документов.
Вид на жительство
В Венгрии есть вид на жительство «гостевого инвестора» по Закону XC 2023 года. На октябрь 2026 года закон называет два подходящих вложения: не менее 250 000 евро в паи фонда недвижимости, зарегистрированного в центральном банке (держать не менее пяти лет), или пожертвование не менее 1 млн евро вузу, которым управляет общественный фонд. Прямая покупка жилья в этот перечень не входит. Разрешение может действовать до десяти лет.
В Румынии инвесторского маршрута нет: нужны работа, бизнес, семья, учёба или виза цифрового кочевника. См. наш гид по виду на жительство в Румынии.
В обеих странах краткосрочное пребывание граждан стран вне ЕС считается по правилу Шенгена: до 90 дней в любые 180.
Образ жизни: Будапешт или Бухарест и Илфов
В Венгрии рынок для иностранных покупателей сосредоточен в Будапеште, а знакомый курортный регион это озеро Балатон.
Рынок Румынии сосредоточен вокруг Бухареста и уезда Илфов. По данным Национального института статистики, в 2025 году там сдали около 17 300 новых жилищ, около 29% от общего числа по стране. Северные пригороды, рядом с аэропортом и международными школами, это рынок семейных домов с садом.
Чек-лист перед выбором
- Паспорт. Гражданство страны ЕС или ЕЭЗ? В Венгрии разрешение не нужно, в Румынии землю покупают напрямую.
- Срок разрешения. В Венгрии заложите в даты договора 45 дней плюс время на подготовку пакета.
- Пошлина и НДС. В Венгрии 4% пошлины; проверьте, сохраняет ли новый проект право на НДС 5% после 2026 года.
- Местный налог. Спросите венгерское самоуправление, берёт ли оно налог на строения с жилья.
- Финансирование. Условия банка для нерезидентов, письменно.
- Выход. Запишите дату покупки: она определяет налог при продаже в обеих странах.
- Независимый юрист в стране покупки, который представляет только вас.
Частые вопросы
Нужно ли израильтянам разрешение на покупку квартиры в Венгрии?
Да, если у них нет паспорта страны ЕС или ЕЭЗ. Любому покупателю из страны вне ЕС нужно разрешение правительственного ведомства медье на любую недвижимость, кроме сельхозземли, включая квартиру. Пошлина 65 000 форинтов за объект, срок 45 дней.
Может ли гражданин страны вне ЕС купить сельхозземлю в Венгрии или в Румынии?
В Венгрии нет: Закон CXXII 2013 года запрещает иностранным физлицам приобретать сельскохозяйственную и лесную землю. В Румынии граждане стран вне ЕС напрямую не регистрируют никакую землю; участок под домом оформляют через суперфиций или компанию.
Есть ли налог на переход права в Венгрии и в Румынии?
В Венгрии покупатель платит пошлину 4% от рыночной стоимости. В Румынии покупатель такого налога не платит, а продавец платит 1% или 3% от цены.
Даёт ли покупка жилья ВНЖ в Венгрии?
Не напрямую. Разрешение «гостевого инвестора» требует 250 000 евро в паях зарегистрированного фонда недвижимости или пожертвования 1 млн евро фонду университета. Покупка жилья в перечень не входит. В Румынии инвесторского маршрута нет вообще.
Какой налог при продаже в Венгрии?
15% с прибыли; облагаемая часть уменьшается с каждым годом владения и доходит до нуля на пятый год после года покупки.
Итог
Венгрия с самого начала требует от покупателя из страны вне ЕС больше: разрешение на каждую покупку и пошлину 4%. Зато в ней до конца 2026 года действует пониженный НДС на подходящее новое жильё, а налог при продаже исчезает через пять лет. В Румынии нет ни разрешения, ни налога на переход права для покупателя, но земле под домом нужна юридическая конструкция.
Если вы выбираете между двумя странами, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы сведём объект, который вы рассматриваете в каждой стране, в одну таблицу: правила, полная стоимость и выход.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Венгрия, Закон LXXVIII 1993 года, §1/A, §1/B, §91/A (njt.hu, редакция 1.10.2026) · Венгрия, постановление правительства 251/2014 (njt.hu) · Венгрия, Закон CXXII 2013 года о сельскохозяйственной и лесной земле (njt.hu) · Венгрия, закон о пошлинах XCIII 1990 года (njt.hu) · Венгрия, NAV: НДС 5% на новое жильё · Венгрия, закон об НДС CXXVII 2007 года (njt.hu) · Венгрия, закон о местных налогах C 1990 года (njt.hu) · Венгрия, NAV: налогообложение продажи недвижимости · Венгрия, Закон XC 2023 года (njt.hu) · Венгрия, сборы реестра недвижимости · Румыния, Закон 312/2005 · Румыния, Налоговый кодекс, Закон 227/2015 · ANCPI · Национальный институт статистики Румынии (INS)
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года и меняются в обеих странах; льготный НДС 5% на новое жильё в Венгрии должен закончиться 31 декабря 2026 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с независимым юристом и налоговым консультантом в стране покупки.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
