En Hongrie, un acheteur hors UE a besoin d'un permis de l'office gouvernemental du département pour tout bien non agricole, appartements compris. Frais de 65 000 forints par bien, délai de 45 jours.
La Hongrie fait payer à l'acheteur des droits de mutation de 4 % sur la valeur de marché. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun impôt sur la mutation ; le vendeur paie 1 % ou 3 % du prix.
Le permis d'investisseur invité hongrois exige 250 000 € en parts d'un fonds immobilier enregistré ou un don de 1 million d'euros à une université. L'achat direct d'un logement ne fait pas partie des voies prévues.
Immobilier en Roumanie ou en Hongrie : la réponse courte
Les deux pays sont membres de l'UE et de l'espace Schengen, chacun avec sa propre monnaie. En Hongrie, un acheteur qui n'est pas citoyen d'un État de l'UE ou de l'EEE a besoin d'un permis de l'office gouvernemental (kormányhivatal) du département où se trouve le bien, pour tout bien qui n'est pas une terre agricole. Cela vaut aussi pour un appartement. Les frais sont de 65 000 forints par bien et le délai est de 45 jours. Les terres agricoles et les forêts sont fermées aux personnes physiques hors UE. En Roumanie, personne n'a besoin de permis pour acheter un bâtiment, mais un citoyen hors UE ne peut pas inscrire le terrain directement à son nom.
Côté coûts, l'acheteur hongrois paie des droits de mutation de 4 % sur la valeur de marché. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun impôt sur la mutation. Sur un logement neuf, la Hongrie applique une TVA réduite de 5 % jusqu'à fin 2026, sous conditions ; la Roumanie applique 21 %.
En clair : en Hongrie, chaque achat par un acheteur hors UE passe par un permis et des droits de 4 % ; en Roumanie, il n'y a ni permis ni impôt sur la mutation, mais le terrain sous une maison nécessite une structure.
Notre article précédent comparait les prix à Bucarest, Budapest et Prague. Celui-ci compare les règles, les coûts et le statut.
Vue d'ensemble
| Roumanie | Hongrie | |
|---|---|---|
| Membre de l'UE depuis | 2007 | 2004 |
| Schengen | Membre à part entière depuis le 1er janvier 2025 | Depuis le 21 décembre 2007 |
| Monnaie | Leu roumain | Forint hongrois |
| Permis pour acheter un logement (acheteur hors UE) | Non requis | Requis, y compris pour un appartement |
| Terrain pour les acheteurs hors UE | Pas directement à leur nom | Terrains à bâtir avec permis ; terres agricoles et forêts fermées |
Les règles d'achat pour les étrangers
Hongrie : un permis de l'office gouvernemental
La règle figure dans la loi LXXVIII de 1993 et le décret gouvernemental 251/2014. Une personne physique « étrangère » y est définie comme une personne qui n'est pas citoyenne d'un État de l'UE ou de l'EEE, ni d'un État assimilé par traité. Un tel acheteur a besoin d'un permis pour acquérir un bien immobilier qui n'est pas une terre agricole ou forestière, quel qu'en soit le type : appartement, maison ou terrain. La succession est exclue.
Comment cela fonctionne :
- Où : l'office gouvernemental de la capitale ou du département où se trouve le bien.
- Frais : 65 000 forints par bien (loi LXXVIII de 1993, §1/B).
- Délai : 45 jours (décret 251/2014, §3).
- Le critère : l'achat ne doit pas porter atteinte à l'intérêt public ni à l'intérêt de la commune. Un casier judiciaire est considéré comme une atteinte à l'intérêt public. Depuis une modification de 2025, les règles locales de protection de l'identité de la commune comptent aussi.
- Réciprocité : l'office peut refuser si l'État d'origine de l'acheteur n'accorde pas l'égalité de traitement aux Hongrois. La réciprocité est présumée, sauf déclaration contraire du ministre des Affaires étrangères.
Terres agricoles et forêts : selon la loi CXXII de 2013, une personne physique étrangère, c'est-à-dire non citoyenne d'un État membre de l'UE, ne peut en aucun cas acquérir de terres agricoles ou forestières.
Roumanie : le bâtiment oui, le terrain par une structure
En Roumanie, personne n'a besoin de permis pour acheter un appartement ou une maison. Un citoyen d'un État hors UE, sans passeport européen, inscrit le bâtiment à son propre nom. Le terrain, c'est autre chose : selon l'article 44, al. 2 de la Constitution et l'article 6 de la loi 312/2005, les citoyens hors UE n'acquièrent de terrain qu'en vertu d'un traité international, sur une base de réciprocité. Pour une villa, les solutions habituelles sont un droit de superficie (superficie) ou une société roumaine. Nous expliquons les deux dans notre guide sur la propriété foncière en Roumanie.
La différence pratique : en Hongrie, un acheteur hors UE qui achète un appartement attend un permis ; en Roumanie, le même acheteur va directement chez le notaire.
Coûts d'achat et impôts
| Roumanie | Hongrie | |
|---|---|---|
| Logement neuf vendu par un promoteur | TVA de 21 % | TVA de 5 % sur les appartements jusqu'à 150 m² et les maisons jusqu'à 300 m², jusqu'au 31 décembre 2026 (transition jusqu'en 2030 pour les projets autorisés avant fin 2026) ; sinon 27 % |
| Impôt sur la mutation | Aucun pour l'acheteur | Droits de mutation de 4 % sur la valeur de marché, payés par l'acheteur |
| Notaire ou avocat | Notaire selon un barème officiel dégressif (UNNPR), plus TVA | Demandez un devis écrit à l'avocat ou au notaire |
| Inscription | Taxe du livre foncier de 0,15 % pour les particuliers | Taxe fixe du registre foncier par bien |
| Permis pour l'acheteur étranger | Aucun | 65 000 forints par bien |
Deux précisions hongroises. Le taux de 4 % s'applique jusqu'à 1 milliard de forints de valeur par bien, avec 2 % au-delà et un plafond de 200 millions de forints (loi sur les droits, §19). Un acheteur qui vend un autre logement dans les cinq ans précédant l'achat, ou dans l'année qui le suit, ne paie les droits que sur la différence de valeur (§21). Des réductions plus modestes existent pour les logements neufs et pour les acheteurs de moins de 35 ans, mais seulement pour de faibles valeurs (15 millions de forints).
Pour le côté roumain, voir notre guide sur les frais d'achat immobilier en Roumanie.
Les coûts de détention
Roumanie : un impôt local annuel sur le bâtiment, de 0,08 % à 0,2 % de sa valeur imposable, fixé par le conseil local, plus un impôt sur le terrain. L'assiette a augmenté à partir de 2026 en vertu de la loi 239/2025.
En Hongrie, chaque achat par un acheteur hors UE passe par un permis et des droits de 4 % ; en Roumanie, il n'y a ni permis ni impôt sur la mutation, mais le terrain sous une maison nécessite une structure.
Hongrie : il n'existe pas d'impôt foncier annuel national. Chaque commune peut instaurer un impôt sur les constructions (építményadó) par arrêté local. La loi le plafonne à 1 100 forints par m² de surface utile, ou à 3,6 % de la valeur de marché corrigée, indexé sur l'inflation depuis 2003 (loi C de 1990, §§6 et 16). Certaines communes l'appliquent aux logements, d'autres non : renseignez-vous à la mairie.
L'impôt à la revente
- Roumanie : un impôt sur le prix de vente, et non sur la plus-value : 3 % si vous avez détenu le bien trois ans au plus, 1 % au-delà. Le notaire le perçoit le jour de la signature. Voir notre guide sur l'impôt sur la vente d'un bien en Roumanie.
- Hongrie : 15 % d'impôt sur le revenu sur la plus-value de la vente d'un logement. La part imposable diminue avec la durée de détention : selon l'administration fiscale NAV, elle tombe à zéro la cinquième année suivant l'année d'achat. Elle se déclare dans la déclaration annuelle de l'année suivant la vente.
Votre pays de résidence peut aussi imposer la plus-value.
Le financement pour les non-résidents
Roumanie : pour les acheteurs étrangers, un financement jusqu'à 70 % du prix est possible, avec un apport d'au moins 30 %.
Hongrie : les banques prêtent dans le cadre du décret de la banque centrale sur le plafonnement de l'endettement (décret MNB 32/2014). Il plafonne le prêt en proportion de la valeur du bien, en général à 80 % pour un prêt en forints, avec des plafonds plus bas pour les prêts en euros ou dans d'autres devises. Chaque banque fixe ses propres règles pour les revenus des non-résidents. Demandez par écrit la devise, le montant maximal du prêt et les justificatifs acceptés.
La résidence
La Hongrie dispose d'un permis de séjour d'investisseur invité en vertu de la loi XC de 2023. En octobre 2026, la loi prévoit deux investissements éligibles : au moins 250 000 € en parts d'un fonds immobilier enregistré auprès de la banque centrale (conservées au moins cinq ans), ou un don d'au moins 1 million d'euros à un établissement d'enseignement supérieur géré par une fondation d'intérêt public. L'achat direct d'un logement ne fait pas partie des voies prévues. Le permis peut être valable jusqu'à dix ans.
La Roumanie n'a pas de voie de résidence pour investisseurs. Il vous faut un motif de travail, d'activité professionnelle, de famille, d'études ou la voie du nomade numérique. Voir notre guide sur le permis de séjour en Roumanie.
Dans les deux pays, un visiteur hors UE compte ses jours selon la règle Schengen : 90 jours au plus sur toute période de 180 jours.
Cadre de vie : Budapest ou Bucarest–Ilfov
En Hongrie, le marché des acheteurs étrangers se concentre sur Budapest, avec le lac Balaton comme région de vacances bien connue.
Le marché roumain est centré sur Bucarest–Ilfov. Selon l'Institut national de la statistique, environ 17 300 logements neufs y ont été achevés en 2025, soit environ 29 % du total national. La banlieue nord, près de l'aéroport et des écoles internationales, est un marché de maisons familiales avec jardin.
Liste de contrôle avant de choisir
- Votre passeport. Citoyen de l'UE ou de l'EEE ? En Hongrie, pas de permis ; en Roumanie, vous achetez le terrain directement.
- Le délai du permis. En Hongrie, intégrez aux dates du contrat les 45 jours, plus le temps de préparer le dossier.
- Les droits et la TVA. En Hongrie, 4 % de droits, et vérifiez si le projet neuf reste éligible à la TVA de 5 % après 2026.
- L'impôt local. Demandez à la commune hongroise si elle applique l'impôt sur les constructions aux logements.
- Le financement. Les conditions bancaires pour les non-résidents, par écrit.
- La sortie. Notez la date d'achat. Elle détermine l'impôt à la revente dans les deux pays.
- Un avocat indépendant dans le pays où vous achetez, qui ne représente que vous.
Questions fréquentes
Un acheteur hors UE a-t-il besoin d'un permis pour acheter un appartement en Hongrie ?
Oui, sauf s'il détient un passeport de l'UE ou de l'EEE. Tout acheteur hors UE a besoin d'un permis de l'office gouvernemental du département pour un bien qui n'est pas une terre agricole, y compris un appartement. Les frais sont de 65 000 forints par bien et le délai est de 45 jours.
Un citoyen hors UE peut-il acheter des terres agricoles en Hongrie ou en Roumanie ?
Pas en Hongrie : la loi CXXII de 2013 interdit aux personnes physiques étrangères d'acquérir des terres agricoles ou forestières. En Roumanie, les citoyens hors UE n'inscrivent aucun terrain directement à leur nom ; un terrain de maison est détenu par un droit de superficie ou une société.
Existe-t-il un impôt sur la mutation en Hongrie et en Roumanie ?
En Hongrie, l'acheteur paie des droits de mutation de 4 % sur la valeur de marché. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun impôt sur la mutation ; le vendeur paie 1 % ou 3 % du prix.
Acheter un logement donne-t-il droit à la résidence en Hongrie ?
Pas directement. Le permis d'investisseur invité hongrois exige 250 000 € en parts d'un fonds immobilier enregistré ou un don de 1 million d'euros à une fondation universitaire. L'achat d'un logement ne fait pas partie des voies prévues. La Roumanie n'a aucune voie pour investisseurs.
Quel est l'impôt à la revente en Hongrie ?
15 % sur la plus-value, la part imposable diminuant chaque année de détention pour tomber à zéro la cinquième année suivant l'année d'achat.
En résumé
La Hongrie en demande davantage à l'acheteur hors UE au départ : un permis pour chaque achat et des droits de 4 %. Elle offre une TVA réduite sur les logements neufs éligibles jusqu'à fin 2026 et un impôt à la revente qui disparaît après cinq ans. La Roumanie n'impose ni permis ni impôt sur la mutation à l'acheteur, mais le terrain sous une maison nécessite une structure juridique.
Si vous hésitez entre les deux, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous mettrons le bien que vous visez dans chaque pays dans un même tableau : les règles, le coût total et la sortie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Hongrie, loi LXXVIII de 1993, §1/A, §1/B, §91/A (njt.hu, version du 1.10.2026) · Hongrie, décret gouvernemental 251/2014 (njt.hu) · Hongrie, loi CXXII de 2013 sur les terres agricoles et forestières, §§5, 9, 10 (njt.hu) · Hongrie, loi XCIII de 1990 sur les droits, §§19, 21, 26 (njt.hu) · Hongrie, NAV : prolongation de la TVA de 5 % sur les logements neufs · Hongrie, loi CXXVII de 2007 sur la TVA, §82 (njt.hu) · Hongrie, loi C de 1990 sur les impôts locaux, §§1, 6, 16 (njt.hu) · Hongrie, NAV : imposition des ventes immobilières · Hongrie, loi XC de 2023, §§16, 22 (njt.hu) · Hongrie, tarifs du registre foncier de l'office gouvernemental · Roumanie, loi 312/2005 · Roumanie, Code fiscal, loi 227/2015 · ANCPI · Institut national de la statistique, Roumanie (INS)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026 et évoluent dans les deux pays ; la TVA hongroise de 5 % sur les logements neufs doit prendre fin le 31 décembre 2026. Avant toute transaction, consultez un avocat indépendant et un conseiller fiscal dans le pays où vous achetez.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
