רומניה או פולין: מה משתנה למי שקונה בית מחו״ל?

רומניה מול פולין: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

שתי המדינות חברות באיחוד האירופי ובשנגן, ולשתיהן מטבע משלהן. ההבדל הגדול הוא ההיתר. בפולין, קונה שאינו אזרח של האזור הכלכלי האירופי (EEA) או של שווייץ צריך היתר משר הפנים כדי לקנות בית או קרקע. כך קובע החוק מ-24 במרץ 1920 על רכישת מקרקעין בידי זרים. דירה נפרדת פטורה מהיתר, חוץ מבאזור הגבול. ברומניה אף אחד לא צריך היתר כדי לקנות בניין, אבל אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד לא רושם את הקרקע ישירות על שמו.

גם העלויות שונות. בפולין, מי שקונה דירה יד שנייה משלם בדרך כלל מס עסקאות אזרחיות (PCC) של 2%. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה. על דירה חדשה, בפולין המע״מ הוא 8% עד גודל מסוים, וברומניה 21%.

במילים פשוטות: בפולין דירה זה פשוט ובית צריך היתר. ברומניה בית זה אפשרי, אבל הקרקע עוברת דרך מבנה משפטי.

כמו בהשוואות שלנו עם בולגריה ועם יוון, ריכזנו כאן את הכללים, העלויות והמעמד, זה מול זה.

התמונה הכללית

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	פולין
חברה באיחוד האירופי מאז	2007	2004
שנגן	חברה מלאה מ-1 בינואר 2025	מ-21 בדצמבר 2007
מטבע	לאו רומני	זלוטי פולני
היתר לקניית בית	לא נדרש	נדרש לקונה מחוץ ל-EEA, חוץ מדירה נפרדת
קרקע לקונה מחוץ לאיחוד	לא ישירות על שמו	אפשרי, עם היתר

אף אחת מהמדינות לא משתמשת באירו. לכן מי שהחסכונות שלו במטבע אחר יעמוד מול שאלת שער החליפין בשתיהן.

כללי הקנייה לזרים

שאלו את היזמים על זה

פולין: החוק מ-1920 וההיתר של משרד הפנים

הכלל קצר. סעיף 1 בחוק קובע שזר צריך היתר כדי לרכוש מקרקעין. ההיתר הוא החלטה מנהלית של השר הממונה על ענייני הפנים, בתנאי ששר הביטחון לא מתנגד (ובקרקע חקלאית, גם שר החקלאות).

מי פטור:

• אזרחים ועסקים ממדינות ה-EEA ומשווייץ (סעיף 8(2)). תקופות המעבר לבית שני ולקרקע חקלאית הסתיימו מזמן.
• כל זר שקונה דירה נפרדת (samodzielny lokal mieszkalny) לפי חוק הבעלות על יחידות (סעיף 8(1)(1)), וגם מקום חניה שקשור לדירה.
• אבל לא באזור הגבול. לפי סעיף 8(3), הפטורים האלה לא חלים על נכס באזור הגבול (strefa nadgraniczna).

מי שמגיע מחוץ ל-EEA ורוצה בית עם מגרש צריך את ההיתר. לפי סעיף 1א, הקונה צריך להראות שהקנייה לא מסכנת את הביטחון או את הסדר הציבורי. הוא צריך גם להראות קשר לפולין: למשל מוצא פולני, נישואים לאזרח פולני, היתר שהייה, או פעילות עסקית בפולין. קרקע לצרכים אישיים מוגבלת ל-0.5 הקטר.

הפרטים המעשיים, לפי החוק ולפי משרד הפנים הפולני:

• אגרה: 1,570 זלוטי מס בולים על ההיתר, ו-98 זלוטי על הבטחה מוקדמת להיתר (promesa). אם ההיתר לא ניתן, האגרה מוחזרת.
• תוקף: ההיתר תקף שנתיים. ההבטחה המוקדמת תקפה שנה.
• זמן: לפי החוק, עד חודשיים מרגע שהתיק מלא. משרד הפנים כותב שבפועל זה יכול לקחת חודשיים, שלושה או ארבעה, ולפעמים יותר.
• בלי היתר: קנייה שנעשתה בניגוד לחוק בטלה (סעיף 6).

רומניה: הבניין כן, הקרקע דרך מבנה משפטי

ברומניה אף אחד לא צריך היתר כדי לקנות דירה או בית. אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד, למשל ישראלי בלי דרכון אירופי, רושם את הבניין על שמו. הקרקע שונה. לפי סעיף 44(2) בחוקה וסעיף 6 בחוק 312/2005, אזרחים של מדינות מחוץ לאיחוד רוכשים קרקע רק לפי אמנה בינלאומית, על בסיס הדדיות. בווילה, הדרכים המקובלות הן זכות שטחים (superficie) או חברה רומנית. הסברנו את שתיהן במדריך על בעלות על קרקע ברומניה. עם דרכון אירופי, קונים את הקרקע ישירות.

עלויות ומסים בקנייה

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	פולין
דירה חדשה מיזם	מע״מ 21%	מע״מ 8% על דירה עד 150 מ״ר ובית עד 300 מ״ר, ו-23% על השטח שמעל
דירה יד שנייה	אין מס העברה לקונה	מס PCC של 2%, על הקונה, והנוטריון גובה אותו
דירה ראשונה	אין פטור מיוחד	אין PCC על דירה ראשונה למי שמעולם לא היה בעלים (סעיף 9(17) בחוק ה-PCC)
נוטריון	תעריף רשמי מדורג (UNNPR), ועוד מע״מ	תעריף מקסימלי בתקנה של משרד המשפטים, מדורג לפי השווי
רישום	אגרת רישום של 0.15% ליחידים	אגרת בית משפט של 200 זלוטי לרישום הבעלות בפנקס המקרקעין (księga wieczysta)

שני פרטים פולניים. מס ה-PCC לא חל כשהמכירה חייבת במע״מ, ולכן מי שקונה מיזם משלם מע״מ, ולא את שניהם. ומי שקונה דירה שישית או יותר באותו פרויקט משלם PCC של 6%, גם במכירה עם מע״מ (סעיף 7א).

על הצד הרומני כתבנו מדריך מלא על עלויות הקנייה ברומניה.

עלויות הבעלות

שאלו את היזמים על זה

רומניה: מס מקומי שנתי על הבניין, 0.08% עד 0.2% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת המועצה המקומית. בנוסף יש מס על הקרקע. הבסיס עלה בחדות מ-2026, לפי חוק 239/2025.

פולין: מס נכס עירוני (podatek od nieruchomości) לפי מטר רבוע, ולא לפי שווי. שר האוצר קובע תקרה כל שנה. ב-2026 התקרה היא 1.25 זלוטי למ״ר של שטח שימושי בבניין מגורים, ו-0.77 זלוטי למ״ר לקרקע מגורים בקטגוריה ״אחרת״. כל עירייה קובעת את התעריף שלה עד התקרה.

מס במכירה

השיטות בנויות אחרת.

• רומניה: מס על מחיר המכירה, לא על הרווח. 3% אם הנכס היה בבעלותכם עד שלוש שנים, ו-1% אם יותר. הנוטריון גובה אותו ביום החתימה. הסברנו את הבסיס במדריך על מס במכירת נכס ברומניה.
• פולין: מס הכנסה של 19% על הרווח, אבל רק אם מוכרים לפני שעברו חמש שנים. הספירה מתחילה בסוף השנה שבה קניתם (סעיפים 10(1)(8) ו-30ה בחוק מס ההכנסה). אחרי חמש שנים, המכירה לא חייבת במס. גם בתוך חמש שנים, הרווח פטור בחלק שמשמש לצורכי הדיור שלכם תוך שלוש שנים. הכלל חל גם על תושבי חוץ, כי הכנסה מנכס בפולין חייבת במס בפולין.

גם מדינת התושבות שלכם עשויה לחייב את הרווח במס.

מימון לתושבי חוץ

רומניה: לקונים זרים יש מימון של עד 70% מהמחיר, עם הון עצמי של 30% לפחות. הבנק בודק את ההכנסה, את המסמכים ואת הנכס.

פולין: אין כלל אחד שפורסם לגבי לווים תושבי חוץ. כל בנק קובע בעצמו איזו הכנסה מחו״ל הוא מקבל, באיזה מטבע ההלוואה ומה הסכום המקסימלי. בקשו את שלוש התשובות בכתב לפני שאתם מתחייבים לנכס.

מעמד ותושבות

אף אחת מהמדינות לא נותנת היתר שהייה על קניית בית. ברומניה אין מסלול נדל״ן. צריך עבודה, עסק, משפחה, לימודים או מסלול הנוודים הדיגיטליים. פירטנו במדריך על היתר שהייה ברומניה. חוק הזרים של פולין מונה עילות לשהייה זמנית, כמו עבודה, עסק, לימודים, מחקר ומשפחה. קניית נכס היא לא אחת מהן. בשתי המדינות ישראלים סופרים ימים לפי אותו כלל שנגן: עד 90 יום בכל 180.

אורח חיים: כמה ערים גדולות או אזור בירה אחד

בפולין יש כמה שווקים עירוניים גדולים, ביניהם ורשה, קרקוב, ורוצלב וגדנסק.

שוק הדיור ברומניה מרוכז סביב בוקרשט ומחוז אילפוב. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, בשנת 2025 הושלמו שם כ-17,300 דירות חדשות, כ-29% מכלל המדינה. הפרברים הצפוניים, ליד שדה התעופה ובתי הספר הבינלאומיים, הם שוק של בתים משפחתיים עם גינה.

בשתי המדינות השאלה הראשונה זהה: דירה בעיר או בית עם קרקע? בפולין התשובה קובעת אם צריך היתר. ברומניה היא קובעת איך מחזיקים בקרקע.

רשימת בדיקה לפני שבוחרים

1. הדרכון. אזרחים של מדינה באיחוד או ב-EEA? ברוב המקרים ההגבלות נעלמות בשתי המדינות.
2. סוג הנכס. דירה או בית עם קרקע? בפולין, מחוץ ל-EEA, בית פירושו היתר וקשר לפולין.
3. המיקום. בפולין, אזור הגבול. ברומניה, נסח רישום המקרקעין.
4. העלות המלאה בכתב. מע״מ או PCC, נוטריון, רישום ומתורגמן.
5. המימון. תנאי הבנק לתושבי חוץ, בכתב.
6. היציאה. רשמו את תאריך הקנייה. הוא קובע את מס המכירה בשתי המדינות.
7. עורך דין עצמאי במדינה שבה אתם קונים, שמייצג רק אתכם.

שאלות נפוצות

אפשר לקנות דירה בפולין בלי היתר?

כן, ברוב המקרים. לפי סעיף 8(1)(1) בחוק מ-1920, קניית דירה נפרדת לא דורשת היתר. הפטור לא חל באזור הגבול, ושם קונה מחוץ ל-EEA עדיין צריך היתר.

ישראלים צריכים היתר כדי לקנות בית בפולין?

כן, אלא אם יש להם דרכון של מדינה ב-EEA או של שווייץ. ההיתר ניתן על ידי משרד הפנים, האגרה היא 1,570 זלוטי, וצריך להראות קשר לפולין. ברומניה לא צריך היתר לבניין, אבל הקרקע עוברת דרך זכות שטחים או חברה.

יש מס העברה בפולין וברומניה?

בפולין, מי שקונה נכס יד שנייה משלם בדרך כלל PCC של 2%. מכירה עם מע״מ ודירה ראשונה פטורות. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה, והמוכר משלם 1% או 3% מהמחיר.

קניית נכס נותנת תושבות בפולין או ברומניה?

לא. אף אחת מהמדינות לא מונה בעלות על נכס כעילה להיתר שהייה.

השורה התחתונה

פולין פשוטה למי שקונה דירה, וקשה יותר למי שבא מחוץ ל-EEA ורוצה בית עם קרקע. ברומניה זה כמעט הפוך: הבית פתוח בפניכם, אבל הקרקע צריכה מבנה משפטי. בעלויות, בפולין המע״מ נמוך יותר ויש מס העברה ביד שנייה. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה.

אם אתם מתלבטים בין השתיים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נשים את הנכס שאתם בודקים בכל מדינה בטבלה אחת: הכללים, העלות המלאה והיציאה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: פולין, החוק מ-24 במרץ 1920 על רכישת מקרקעין בידי זרים, נוסח משולב Dz.U. 2017 poz. 2278 (הסיים), סעיפים 1, 1א, 3, 3ד, 6, 8 · פולין, משרד הפנים והמנהל, שאלות נפוצות על היתרים · פולין, חוק מס הבולים, Dz.U. 2025 poz. 1154 · פולין, חוק מס העסקאות האזרחיות, Dz.U. 2026 poz. 191 · פולין, חוק המע״מ, Dz.U. 2026 poz. 1263, סעיף 41 וסעיף 146ef · פולין, חוק מס הכנסה ליחידים, Dz.U. 2026 poz. 592 · פולין, תקרות המסים המקומיים ל-2026, M.P. 2025 poz. 726 · פולין, חוק אגרות בתי המשפט, Dz.U. 2025 poz. 1228 · פולין, חוק הזרים, Dz.U. 2025 poz. 1079 · רומניה, חוק 312/2005 · רומניה, קוד המס, חוק 227/2015 · ANCPI · המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026, והם משתנים בשתי המדינות. לפני עסקה, התייעצו עם עורך דין עצמאי ויועץ מס במדינה שבה אתם קונים.