По польскому закону от 24 марта 1920 года иностранцу не из ЕЭЗ нужно разрешение МВД на покупку недвижимости. Отдельная квартира освобождена, кроме приграничной зоны.
Покупатель вторичного жилья в Польше обычно платит PCC 2%, его удерживает нотариус. В Румынии покупатель налога на переход права не платит; продавец платит 1% или 3%.
Польша облагает прибыль по ставке 19%, только если продать в течение пяти лет с конца года покупки. Румыния облагает цену: 3% до трёх лет, 1% после.
Румыния и Польша: короткий ответ
Обе страны входят в ЕС и в Шенген, и у обеих своя валюта. Главное различие в разрешении. В Польше покупателю, который не является гражданином Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) или Швейцарии, нужно разрешение министра внутренних дел на покупку дома или земли. Так установлено Законом от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами. Отдельная квартира от разрешения освобождена, кроме приграничной зоны. В Румынии разрешение на покупку здания не нужно никому, но гражданин страны вне ЕС не может напрямую зарегистрировать на себя землю.
Расходы тоже разные. В Польше покупатель вторичного жилья обычно платит налог на гражданско-правовые сделки (PCC) 2%. В Румынии покупатель налог на переход права не платит. На новое жильё в Польше действует НДС 8% в пределах лимитов площади, в Румынии 21%.
Проще говоря: в Польше квартира покупается легко, а для дома нужно разрешение; в Румынии дом доступен, но земля оформляется через юридическую конструкцию.
Как и в наших сравнениях с Болгарией и Грецией, здесь правила, расходы и статус стоят рядом.
Общая картина
| Румыния | Польша | |
|---|---|---|
| В ЕС с | 2007 | 2004 |
| Шенген | Полноправный член с 1 января 2025 | С 21 декабря 2007 |
| Валюта | румынский лей | польский злотый |
| Разрешение на покупку жилья | Не нужно | Нужно покупателю не из ЕЭЗ, кроме отдельной квартиры |
| Земля для покупателя не из ЕС | Не напрямую на своё имя | Возможна, с разрешением |
Ни одна из стран не использует евро, поэтому у покупателя со сбережениями в другой валюте в обеих странах есть валютный вопрос.
Правила покупки для иностранцев
Польша: закон 1920 года и разрешение МВД
Правило короткое. Статья 1 закона говорит, что иностранцу для приобретения недвижимости нужно разрешение. Это административное решение министра, отвечающего за внутренние дела, если не возражает министр национальной обороны (а для сельскохозяйственной земли ещё и министр сельского хозяйства).
Кто освобождён:
- Граждане и компании стран ЕЭЗ и Швейцарии (ст. 8(2)). Переходные периоды для второго дома и сельхозземли давно закончились.
- Любой иностранец, покупающий отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) по закону о собственности на помещения (ст. 8(1)(1)), а также гаражное место, связанное с жильём.
- Но не в приграничной зоне. По ст. 8(3) эти освобождения не действуют для недвижимости в приграничной зоне (strefa nadgraniczna).
Покупателю не из ЕЭЗ, который хочет дом с участком, разрешение необходимо. По ст. 1a нужно показать, что покупка не угрожает обороне и общественному порядку, и подтвердить связь с Польшей: например, польское происхождение, брак с гражданином Польши, вид на жительство или предпринимательскую деятельность в Польше. Земля для личных нужд ограничена 0,5 гектара.
Практические детали, по закону и по данным МВД Польши:
- Пошлина: 1 570 злотых гербового сбора за разрешение и 98 злотых за предварительное обещание разрешения (promesa). Если разрешение не выдано, пошлину возвращают.
- Срок действия: разрешение действует два года, промеса один год.
- Срок рассмотрения: по закону до двух месяцев с момента, когда пакет документов полный. Министерство пишет, что на практике это может занять два, три или четыре месяца, а иногда и больше.
- Без разрешения: покупка с нарушением закона недействительна (ст. 6).
Румыния: здание да, земля через конструкцию
В Румынии разрешение на покупку квартиры или дома не нужно никому. Гражданин страны вне ЕС регистрирует здание на своё имя. С землёй иначе: по ст. 44(2) Конституции и ст. 6 Закона 312/2005 граждане государств вне ЕС приобретают землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. Для виллы обычно используют право суперфиция (superficie) или румынскую компанию. Оба варианта мы разбираем в статье о праве собственности на землю в Румынии. С паспортом страны ЕС землю покупают напрямую. Если у вас российское или белорусское гражданство, прочитайте также наш разбор санкционных правил ЕС для покупателей в Румынии.
Расходы и налоги при покупке
| Румыния | Польша | |
|---|---|---|
| Новое жильё от застройщика | НДС 21% | НДС 8% на квартиры до 150 м² и дома до 300 м², 23% на площадь сверх лимита |
| Вторичное жильё | Налога на переход права для покупателя нет | PCC 2%, платит покупатель, удерживает нотариус |
| Первое жильё | Специальной льготы нет | Нет PCC на первое жильё для того, кто никогда не был собственником (ст. 9(17) закона о PCC) |
| Нотариус | Официальная шкала (UNNPR) плюс НДС | Максимальные тарифы по распоряжению Минюста, по шкале стоимости |
| Регистрация | Сбор земельной книги 0,15% для физлиц | Судебный сбор 200 злотых за запись права собственности в ипотечную книгу (księga wieczysta) |
Две польские детали. PCC не взимается, если продажа облагается НДС, поэтому покупатель у застройщика платит НДС, а не оба налога. А покупатель шестой и последующих квартир в одном комплексе платит PCC 6% даже при продаже с НДС (ст. 7a).
О румынской стороне подробно в нашем гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
В Польше квартира покупается легко, а для дома нужно разрешение; в Румынии дом доступен, но земля оформляется через юридическую конструкцию.
Расходы на владение
Румыния: ежегодный местный налог на здание, от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости, ставку выбирает местный совет. Отдельно налог на землю. С 2026 года база заметно выросла по Закону 239/2025.
Польша: муниципальный налог на недвижимость (podatek od nieruchomości) считается за квадратный метр, а не от стоимости. Министр финансов ежегодно устанавливает потолок. На 2026 год максимум составляет 1,25 злотого за м² полезной площади жилого здания и 0,77 злотого за м² жилой земли категории «прочие». Каждая гмина устанавливает свою ставку в пределах потолка.
Налог при продаже
Системы устроены по-разному.
- Румыния: налог с цены продажи, а не с прибыли: 3%, если вы владели объектом до трёх лет, и 1%, если дольше. Нотариус удерживает его в день подписания. Подробно в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
- Польша: подоходный налог 19% с прибыли, но только если продать до истечения пяти лет, считая с конца календарного года покупки (ст. 10(1)(8) и 30e закона о PIT). После этого продажа налогом не облагается. И внутри пяти лет прибыль освобождается в той части, которая в течение трёх лет потрачена на собственные жилищные нужды. Правило касается и нерезидентов: доход от недвижимости, расположенной в Польше, облагается в Польше.
Страна вашего налогового резидентства тоже может облагать прибыль.
Финансирование для нерезидентов
Румыния: иностранным покупателям доступно финансирование до 70% цены при собственных средствах не менее 30%. Банк проверяет доход, документы и сам объект.
Польша: единого опубликованного правила для заёмщиков-нерезидентов нет. Каждый банк сам решает, какой иностранный доход он принимает, в какой валюте выдаёт кредит и какова максимальная сумма. Получите эти три ответа письменно до того, как связывать себя с объектом.
Вид на жительство
Ни одна из стран не даёт вид на жительство за покупку жилья. В Румынии нет «недвижимого» маршрута: нужны работа, бизнес, семья, учёба или виза цифрового кочевника. Подробно в нашем гиде по виду на жительство в Румынии. Закон Польши об иностранцах перечисляет основания для временного пребывания, такие как работа, бизнес, учёба, научная деятельность и семья. Покупки недвижимости среди них нет. В обеих странах гражданин страны вне ЕС с безвизовым режимом считает дни по одному правилу Шенгена: до 90 дней в любые 180.
Образ жизни: несколько крупных городов или один столичный регион
В Польше несколько крупных городских рынков, среди них Варшава, Краков, Вроцлав и Гданьск.
Рынок жилья Румынии сосредоточен вокруг Бухареста и уезда Илфов. По данным Национального института статистики, в 2025 году там сдали около 17 300 новых жилищ, около 29% от общего числа по стране. Северные пригороды, рядом с аэропортом и международными школами, это рынок семейных домов с садом.
В обеих странах первый вопрос одинаков: квартира в городе или дом с землёй? В Польше ответ решает, нужно ли разрешение, в Румынии, как будет оформлена земля.
Чек-лист перед выбором
- Паспорт. Гражданство страны ЕС или ЕЭЗ? В обеих странах большинство ограничений исчезает.
- Тип объекта. Квартира или дом с землёй? В Польше вне ЕЭЗ дом означает разрешение и связь со страной.
- Расположение. В Польше приграничная зона, в Румынии выписка из земельной книги.
- Полная стоимость письменно. НДС или PCC, нотариус, регистрация, переводчик.
- Финансирование. Условия банка для нерезидентов, письменно.
- Выход. Запишите дату покупки: она определяет налог при продаже в обеих странах.
- Независимый юрист в стране покупки, который представляет только вас.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в Польше без разрешения?
Да, в большинстве случаев. По ст. 8(1)(1) закона 1920 года покупка отдельной квартиры не требует разрешения. В приграничной зоне освобождение не действует, и покупателю не из ЕЭЗ разрешение по-прежнему нужно.
Нужно ли израильтянам разрешение на покупку дома в Польше?
Да, если у них нет паспорта страны ЕЭЗ или Швейцарии. Разрешение выдаёт МВД, пошлина 1 570 злотых, и нужно подтвердить связь с Польшей. В Румынии разрешение на здание не нужно, а землю оформляют через суперфиций или компанию.
Есть ли налог на переход права в Польше и в Румынии?
В Польше покупатель вторичного жилья обычно платит PCC 2%; продажа с НДС и первое жильё освобождены. В Румынии покупатель такого налога не платит, а продавец платит 1% или 3% от цены.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Польше или в Румынии?
Нет. Ни одна из стран не называет владение недвижимостью основанием для вида на жительство.
Итог
Польша проще для покупателя квартиры и сложнее для покупателя не из ЕЭЗ, которому нужен дом с землёй. В Румынии почти наоборот: дом доступен, но земле нужна юридическая конструкция. По расходам в Польше ниже НДС и есть налог при покупке вторичного жилья, в Румынии покупатель налога на переход права не платит.
Если вы выбираете между двумя странами, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы сведём объект, который вы рассматриваете в каждой стране, в одну таблицу: правила, полная стоимость и выход.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Польша, Закон от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами, сводный текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (Сейм), ст. 1, 1a, 3, 3d, 6, 8 · Польша, МВД, ответы на частые вопросы о разрешениях · Польша, закон о гербовом сборе, Dz.U. 2025 poz. 1154 · Польша, закон о PCC, Dz.U. 2026 poz. 191 · Польша, закон об НДС, Dz.U. 2026 poz. 1263, ст. 41 и 146ef · Польша, закон о PIT, Dz.U. 2026 poz. 592 · Польша, предельные ставки местных налогов на 2026 год, M.P. 2025 poz. 726 · Польша, закон о судебных издержках, Dz.U. 2025 poz. 1228 · Польша, закон об иностранцах, Dz.U. 2025 poz. 1079 · Румыния, Закон 312/2005 · Румыния, Налоговый кодекс, Закон 227/2015 · ANCPI · Национальный институт статистики Румынии (INS)
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года и меняются в обеих странах. Перед сделкой проконсультируйтесь с независимым юристом и налоговым консультантом в стране покупки.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
