Selon la loi polonaise du 24 mars 1920, un étranger hors EEE a besoin d'un permis du ministre de l'Intérieur pour acheter un bien immobilier. Un appartement indépendant en est dispensé, sauf dans la zone frontalière.
L'acheteur d'un logement ancien en Pologne paie en général une PCC de 2 %, perçue par le notaire. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun droit de mutation, et le vendeur paie 1 % ou 3 %.
La Pologne n'impose la plus-value à 19 % que si vous vendez dans les cinq ans suivant la fin de l'année d'achat. La Roumanie impose le prix : 3 % jusqu'à trois ans, 1 % au-delà.
Immobilier en Roumanie ou en Pologne : la réponse courte
Les deux pays sont membres de l'UE et de l'espace Schengen, et chacun a sa propre monnaie. La grande différence tient à l'autorisation. En Pologne, un acheteur venant de l'extérieur de l'Espace économique européen (EEE) et de la Suisse a besoin d'un permis du ministre de l'Intérieur pour acheter une maison ou un terrain, en vertu de la loi du 24 mars 1920 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers. Un appartement indépendant en est dispensé, sauf dans la zone frontalière. En Roumanie, personne n'a besoin de permis pour acheter un bâtiment, mais un citoyen hors UE ne peut pas inscrire directement le terrain à son nom.
Côté coûts, l'acheteur d'un logement ancien en Pologne paie en général une taxe sur les actes de droit civil (PCC) de 2 %. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun droit de mutation. Sur un logement neuf, la Pologne applique une TVA de 8 % dans certaines limites de surface, tandis que la Roumanie applique 21 %.
En clair : en Pologne, un appartement est simple et une maison exige un permis. En Roumanie, une maison est possible, mais le terrain passe par une structure.
Comme dans nos comparaisons avec la Bulgarie et la Grèce, voici les règles, les coûts et le statut côte à côte.
Vue d'ensemble
| Roumanie | Pologne | |
|---|---|---|
| Membre de l'UE depuis | 2007 | 2004 |
| Schengen | Membre à part entière depuis le 1er janvier 2025 | Depuis le 21 décembre 2007 |
| Monnaie | Leu roumain | Złoty polonais |
| Permis pour acheter un logement | Non requis | Requis pour les acheteurs hors EEE, sauf pour un appartement indépendant |
| Terrain pour les acheteurs hors UE | Pas directement à leur nom | Possible avec un permis |
Aucun des deux pays n'utilise l'euro : un acheteur dont l'épargne est dans une autre monnaie doit donc tenir compte du taux de change dans les deux cas.
Les règles d'achat pour les étrangers
Pologne : la loi de 1920 et le permis ministériel
La règle est brève. L'article 1 de la loi dispose qu'un étranger a besoin d'un permis pour acquérir un bien immobilier. Le permis est une décision administrative du ministre chargé des affaires intérieures, à condition que le ministre de la Défense nationale ne s'y oppose pas (et, pour les terres agricoles, le ministre de l'Agriculture).
Qui en est dispensé :
- Les citoyens et les entreprises des États de l'EEE et de la Suisse (article 8, al. 2). Les périodes transitoires pour les résidences secondaires et les terres agricoles ont pris fin depuis longtemps.
- Tout étranger qui achète un appartement indépendant (samodzielny lokal mieszkalny) au sens de la loi sur la propriété des lots (article 8, al. 1, point 1), ainsi qu'un garage rattaché au logement.
- Mais pas dans la zone frontalière. Selon l'article 8, al. 3, ces dispenses ne s'appliquent pas aux biens situés dans la zone frontalière (strefa nadgraniczna).
Pour un acheteur hors EEE qui vise une maison avec terrain, le permis est l'étape principale. Selon l'article 1a, l'acheteur doit démontrer que l'achat ne menace ni la défense ni l'ordre public, et justifier de liens avec la Pologne : par exemple une origine polonaise, un mariage avec un citoyen polonais, un titre de séjour ou une activité professionnelle en Pologne. Le terrain acheté pour des besoins personnels est plafonné à 0,5 hectare.
Les détails pratiques, d'après la loi et le ministère de l'Intérieur :
- Frais : 1 570 złotys de droit de timbre pour le permis, et 98 złotys pour une promesse de permis (promesa). Les frais sont remboursés si aucun permis n'est délivré.
- Validité : le permis est valable deux ans, une promesa un an.
- Délai : selon la loi, deux mois au plus une fois le dossier complet. Le ministère indique qu'en pratique cela peut prendre deux, trois ou quatre mois, parfois davantage.
- Sans permis : un achat conclu en violation de la loi est nul (article 6).
Roumanie : le bâtiment oui, le terrain par une structure
En Roumanie, personne n'a besoin de permis pour acheter un appartement ou une maison. Un citoyen d'un État hors UE, par exemple un Israélien sans passeport européen, inscrit le bâtiment à son nom. Le terrain est une autre affaire : selon l'article 44, al. 2, de la Constitution et l'article 6 de la loi 312/2005, les citoyens hors UE n'acquièrent un terrain qu'en vertu d'un traité international, sur une base de réciprocité. Pour une villa, les voies habituelles sont un droit de superficie (superficie) ou une société roumaine. Nous expliquons les deux dans notre guide de la propriété foncière en Roumanie. Avec un passeport européen, vous achetez le terrain directement.
Coûts d'achat et impôts
| Roumanie | Pologne | |
|---|---|---|
| Logement neuf acheté à un promoteur | TVA de 21 % | TVA de 8 % sur les appartements jusqu'à 150 m² et les maisons jusqu'à 300 m², 23 % sur la surface au-delà |
| Logement ancien | Aucun droit de mutation pour l'acheteur | PCC de 2 %, payée par l'acheteur et perçue par le notaire |
| Premier logement | Pas d'exonération particulière | Pas de PCC sur un premier logement pour un acheteur qui n'a jamais été propriétaire (article 9, point 17, de la loi PCC) |
| Notaire | Barème officiel dégressif (UNNPR), plus TVA | Honoraires maximaux fixés par un règlement du ministère de la Justice, dégressifs selon la valeur |
| Inscription | Taxe de livre foncier de 0,15 % pour les particuliers | Frais de justice de 200 złotys pour inscrire la propriété au registre foncier et hypothécaire (księga wieczysta) |
Deux précisions polonaises : la PCC ne s'applique pas lorsque la vente est soumise à la TVA, si bien que l'acheteur d'un logement auprès d'un promoteur paie la TVA, pas les deux. Et l'acheteur d'un sixième appartement ou plus dans le même programme paie une PCC de 6 %, même sur une vente soumise à la TVA (article 7a).
Pour le côté roumain, consultez notre guide complet des frais d'achat immobilier en Roumanie.
En Pologne, un appartement est simple et une maison exige un permis. En Roumanie, une maison est possible, mais le terrain passe par une structure.
Les coûts de détention
Roumanie : un impôt local annuel sur le bâtiment, de 0,08 % à 0,2 % de sa valeur imposable, fixé par le conseil local, plus un impôt sur le terrain. L'assiette a fortement augmenté à partir de 2026 en vertu de la loi 239/2025.
Pologne : une taxe foncière communale (podatek od nieruchomości) calculée au mètre carré, et non sur la valeur. Le ministre des Finances fixe chaque année un plafond. Pour 2026, le maximum est de 1,25 złoty par m² de surface utile d'un bâtiment d'habitation, et de 0,77 złoty par m² pour un terrain résidentiel de la catégorie « autres ». Chaque commune fixe son propre taux dans la limite de ce plafond.
L'impôt à la revente
Les deux systèmes sont construits différemment.
- Roumanie : un impôt sur le prix de vente, et non sur la plus-value : 3 % si vous avez détenu le bien pendant trois ans au plus, 1 % au-delà. Le notaire le perçoit le jour de la signature. Notre guide de l'impôt sur la vente d'un bien en Roumanie explique l'assiette.
- Pologne : un impôt sur le revenu de 19 % sur la plus-value, mais seulement si vous vendez avant cinq ans, comptés à partir de la fin de l'année civile d'achat (articles 10, al. 1, point 8, et 30e de la loi PIT). Au-delà, la vente n'est pas imposée. Dans les cinq ans, la plus-value est exonérée dans la mesure où l'argent est consacré à vos propres besoins de logement dans les trois ans. La règle vise aussi les non-résidents, car les revenus d'un bien situé en Pologne sont imposés en Pologne.
Votre pays de résidence peut aussi imposer la plus-value.
Le financement pour les non-résidents
Roumanie : pour les acheteurs étrangers, un financement jusqu'à 70 % du prix est possible, avec un apport personnel d'au moins 30 %. La banque examine les revenus, les documents et le bien.
Pologne : il n'existe pas de règle unique publiée pour les emprunteurs non résidents. Chaque banque fixe ses propres critères concernant les revenus perçus à l'étranger, la devise du prêt et le montant maximal. Demandez ces trois réponses par écrit avant de vous engager sur un bien.
Le droit de séjour
Aucun des deux pays n'accorde de titre de séjour pour l'achat d'un logement. La Roumanie n'a pas de voie immobilière : il faut un emploi, une activité, un lien familial, des études ou le statut de nomade numérique. Voir notre guide du titre de séjour en Roumanie. La loi polonaise sur les étrangers énumère des motifs de séjour temporaire comme le travail, l'activité professionnelle, les études, la recherche et la famille. L'achat d'un bien n'en fait pas partie. Dans les deux pays, un visiteur hors UE compte ses jours selon la même règle Schengen : 90 jours au plus sur toute période de 180 jours.
Le cadre de vie : plusieurs grandes villes ou une région capitale
La Pologne compte plusieurs grands marchés urbains, parmi lesquels Varsovie, Cracovie, Wrocław et Gdańsk.
Le marché du logement roumain est concentré autour de Bucarest–Ilfov. Selon l'Institut national de la statistique, environ 17 300 logements neufs y ont été achevés en 2025, soit environ 29 % du total national. La banlieue nord, près de l'aéroport et des écoles internationales, est un marché de maisons familiales avec jardin.
Dans les deux pays, la première question est la même : un appartement en ville ou une maison avec terrain ? En Pologne, elle décide si vous avez besoin d'un permis. En Roumanie, elle décide comment le terrain est détenu.
La liste de contrôle avant de choisir
- Votre passeport. Êtes-vous citoyen de l'UE ou de l'EEE ? Dans les deux pays, la plupart des restrictions disparaissent alors.
- Le type de bien. Appartement ou maison avec terrain ? En Pologne, hors EEE, une maison suppose un permis et des liens avec le pays.
- L'emplacement. En Pologne, la zone frontalière. En Roumanie, l'extrait du livre foncier.
- Le coût total par écrit. TVA ou PCC, notaire, inscription, traducteur.
- Le financement. Obtenez par écrit les conditions de la banque pour les non-résidents.
- La sortie. Notez la date d'achat : elle détermine l'impôt à la revente dans les deux pays.
- Un avocat indépendant dans le pays où vous achetez, qui ne représente que vous.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un appartement en Pologne sans permis ?
Oui, dans la plupart des cas. Selon l'article 8, al. 1, point 1, de la loi de 1920, l'achat d'un appartement indépendant ne nécessite pas de permis. La dispense ne s'applique pas dans la zone frontalière, où un acheteur hors EEE en a toujours besoin.
Les Israéliens ont-ils besoin d'un permis pour acheter une maison en Pologne ?
Oui, sauf s'ils ont un passeport d'un État de l'EEE ou de la Suisse. Le permis est délivré par le ministre de l'Intérieur, coûte 1 570 złotys de droit de timbre et exige de justifier de liens avec la Pologne. En Roumanie, aucun permis n'est nécessaire pour le bâtiment, mais le terrain passe par un droit de superficie ou une société.
Existe-t-il un droit de mutation en Pologne et en Roumanie ?
En Pologne, l'acheteur d'un bien ancien paie en général une PCC de 2 %, avec une exonération pour une vente soumise à la TVA et pour un premier logement. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun droit de mutation, et c'est le vendeur qui paie 1 % ou 3 % du prix.
Acheter un bien donne-t-il un droit de séjour en Pologne ou en Roumanie ?
Non. Aucun des deux pays ne fait de la propriété d'un bien un motif de titre de séjour.
En résumé
La Pologne est plus simple pour l'acheteur d'un appartement et plus difficile pour un acheteur hors EEE qui veut une maison avec terrain. La Roumanie est en quelque sorte l'inverse : la maison vous est ouverte, mais le terrain exige une structure juridique. Côté coûts, la Pologne applique une TVA plus basse et un droit de mutation sur l'ancien, tandis que la Roumanie ne fait payer aucun droit de mutation à l'acheteur.
Si vous hésitez entre les deux, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous mettrons le bien que vous visez dans chaque pays dans un même tableau : les règles, le coût total et la sortie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Pologne, loi du 24 mars 1920 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, texte consolidé Dz.U. 2017 poz. 2278 (Sejm), articles 1, 1a, 3, 3d, 6, 8 · Pologne, ministère de l'Intérieur et de l'Administration, FAQ sur les permis · Pologne, loi sur le droit de timbre, Dz.U. 2025 poz. 1154 · Pologne, loi PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, articles 2, 4, 7, 7a, 9, 10 · Pologne, loi sur la TVA, Dz.U. 2026 poz. 1263, articles 41 et 146ef · Pologne, loi PIT, Dz.U. 2026 poz. 592, articles 3, 10, 21, 30e · Pologne, taux maximaux des impôts locaux pour 2026, M.P. 2025 poz. 726 · Pologne, loi sur les frais de justice, Dz.U. 2025 poz. 1228, article 42 · Pologne, loi sur les étrangers, Dz.U. 2025 poz. 1079 · Roumanie, loi 312/2005 (legislatie.just.ro) · Roumanie, Code fiscal, loi 227/2015 (legislatie.just.ro) · ANCPI · Institut national de la statistique, Roumanie (INS)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026 et évoluent dans les deux pays. Avant toute transaction, consultez un avocat indépendant et un conseiller fiscal dans le pays où vous achetez.
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