بموجب قانون 24 مارس 1920 البولندي، يحتاج الأجنبي من خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية إلى تصريح من وزير الداخلية لشراء عقار. والشقة المستقلة معفاة، إلا في المنطقة الحدودية.
يدفع مشتري المنزل من السوق الثانوية في بولندا عادة PCC بنسبة 2%، يحصّلها كاتب العدل. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل ملكية؛ بل يدفع البائع 1% أو 3%.
تفرض بولندا ضريبة بنسبة 19% على المكسب فقط إن بعتم خلال خمس سنوات من نهاية سنة الشراء. وتفرض رومانيا الضريبة على السعر: 3% حتى ثلاث سنوات، و1% بعدها.
العقار في رومانيا مقابل بولندا: الجواب المختصر
كلا البلدين عضو في الاتحاد الأوروبي وفي منطقة شنغن، ولكل منهما عملته الخاصة. والفرق الكبير هو قاعدة التصريح. ففي بولندا يحتاج المشتري من خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية (EEA) وسويسرا إلى تصريح من وزير الداخلية لشراء منزل أو أرض، بموجب قانون 24 مارس 1920 بشأن اكتساب الأجانب للعقارات. والشقة المستقلة معفاة، إلا في المنطقة الحدودية. أما في رومانيا فلا يحتاج أحد إلى تصريح لشراء مبنى، لكن مواطن الدولة من خارج الاتحاد الأوروبي لا يستطيع تسجيل الأرض مباشرة باسمه.
ومن حيث التكاليف، يدفع المشتري البولندي لمنزل من السوق الثانوية عادة ضريبة معاملات مدنية بنسبة 2% (PCC). أما في رومانيا فلا يدفع المشتري ضريبة نقل ملكية. وعلى المنزل الجديد، تطبق بولندا ضريبة قيمة مضافة بنسبة 8% ضمن حدود للمساحة، بينما تطبق رومانيا 21%.
بعبارة بسيطة: في بولندا الشقة سهلة والمنزل يحتاج إلى تصريح؛ وفي رومانيا المنزل ممكن، لكن الأرض تمر عبر بنية قانونية.
كما في مقارناتنا مع بلغاريا واليونان، إليكم القواعد والتكاليف والوضع القانوني جنبًا إلى جنب.
الصورة العامة
| رومانيا | بولندا | |
|---|---|---|
| عضو في الاتحاد الأوروبي منذ | 2007 | 2004 |
| شنغن | عضو كامل منذ 1 يناير 2025 | منذ 21 ديسمبر 2007 |
| العملة | الليو الروماني | الزلوتي البولندي |
| تصريح لشراء منزل | غير مطلوب | مطلوب للمشترين من خارج EEA، باستثناء الشقة المستقلة |
| الأرض للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي | ليس مباشرة باسمهم | ممكن بتصريح |
لا يستخدم أي من البلدين اليورو، لذا فالمشتري الذي يملك مدخرات بعملة أخرى يواجه مسألة سعر الصرف في كليهما.
قواعد الشراء للأجانب
بولندا: قانون 1920 والتصريح الوزاري
القاعدة قصيرة. تنص المادة 1 من القانون على أن الأجنبي يحتاج إلى تصريح لاكتساب عقار. والتصريح قرار إداري يصدره الوزير المسؤول عن الشؤون الداخلية، بشرط ألا يعترض وزير الدفاع الوطني (ووزير الزراعة في حالة الأراضي الزراعية).
المعفون:
- مواطنو دول المنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا وشركاتها (المادة 8(2)). وقد انتهت منذ زمن الفترات الانتقالية الخاصة بالمساكن الثانية والأراضي الزراعية.
- أي أجنبي يشتري شقة مستقلة (samodzielny lokal mieszkalny) بموجب قانون ملكية الوحدات (المادة 8(1)(1))، ووحدة مرآب مرتبطة بالمسكن.
- لكن ليس في المنطقة الحدودية. بموجب المادة 8(3)، لا تسري هذه الإعفاءات على العقارات في المنطقة الحدودية (strefa nadgraniczna).
بالنسبة لمشترٍ من خارج EEA يريد منزلًا مع قطعة أرض، التصريح هو الخطوة الرئيسية. فبموجب المادة 1a، يجب أن يثبت المشتري أن الشراء لا يهدد الدفاع أو النظام العام، وأن يثبت روابط مع بولندا: مثل الأصل البولندي، أو الزواج من مواطن بولندي، أو تصريح إقامة، أو نشاط تجاري في بولندا. والأرض المشتراة للاحتياجات الشخصية محدودة بسقف 0.5 هكتار.
التفاصيل العملية، من القانون ومن وزارة الداخلية:
- الرسم: 1,570 زلوتي رسم دمغة للتصريح، و98 زلوتي لوعد بالتصريح (promesa). ويُرد الرسم إن لم يصدر التصريح.
- الصلاحية: التصريح صالح لسنتين، والوعد بالتصريح لسنة واحدة.
- المدة: بحكم القانون حتى شهرين بعد اكتمال الملف. وتقول الوزارة إن الأمر قد يستغرق عمليًا شهرين أو ثلاثة أو أربعة، وأحيانًا أكثر.
- دون تصريح: الشراء المخالف للقانون باطل (المادة 6).
رومانيا: المبنى نعم، والأرض عبر بنية قانونية
في رومانيا لا يحتاج أحد إلى تصريح لشراء شقة أو منزل. ويسجّل مواطن الدولة من خارج الاتحاد الأوروبي، ممن لا يحمل جواز سفر أوروبيًا، المبنى باسمه. أما الأرض فمختلفة: بموجب المادة 44(2) من الدستور والمادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الأرض إلا بموجب معاهدة دولية، على أساس المعاملة بالمثل. وبالنسبة للفيلا، فالطريقان المعتادان هما حق السطحية (superficie) أو شركة رومانية. ونشرح كليهما في دليلنا عن ملكية الأراضي في رومانيا. ومع جواز سفر أوروبي، تشترون الأرض مباشرة.
تكاليف الشراء والضرائب
| رومانيا | بولندا | |
|---|---|---|
| منزل جديد من مطوّر | ضريبة قيمة مضافة 21% | ضريبة قيمة مضافة 8% على الشقق حتى 150 م² والمنازل حتى 300 م²؛ و23% على المساحة الزائدة |
| منزل من السوق الثانوية | لا ضريبة نقل ملكية على المشتري | PCC بنسبة 2%، يدفعها المشتري ويحصّلها كاتب العدل |
| المنزل الأول | لا إعفاء خاص | لا PCC على المنزل الأول لمشترٍ لم يملك منزلًا قط (المادة 9(17) من قانون PCC) |
| كاتب العدل | جدول رسمي متدرج (UNNPR)، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة | أتعاب قصوى تحددها لائحة لوزارة العدل، متدرجة حسب القيمة |
| التسجيل | رسم السجل العقاري 0.15% للأفراد | رسم قضائي قدره 200 زلوتي لقيد الملكية في سجل الأراضي والرهون (księga wieczysta) |
تفصيلان بولنديان: لا تسري PCC حين يخضع البيع لضريبة القيمة المضافة، فالمشتري من مطوّر يدفع ضريبة القيمة المضافة وحدها، لا الاثنتين. ومشتري الشقة السادسة أو ما بعدها في المشروع نفسه يدفع PCC بنسبة 6%، حتى في بيع خاضع لضريبة القيمة المضافة (المادة 7a).
وللجانب الروماني، راجعوا دليلنا الكامل عن تكاليف شراء العقار في رومانيا.
في بولندا الشقة سهلة والمنزل يحتاج إلى تصريح؛ وفي رومانيا المنزل ممكن، لكن الأرض تمر عبر بنية قانونية.
تكاليف الملكية
رومانيا: ضريبة محلية سنوية على المبنى، من 0.08% إلى 0.2% من قيمته الخاضعة للضريبة، يحددها المجلس المحلي، إضافة إلى ضريبة على الأرض. وقد ارتفع الوعاء الضريبي بشكل حاد اعتبارًا من 2026 بموجب القانون 239/2025.
بولندا: ضريبة عقارية بلدية (podatek od nieruchomości) تُحتسب على المتر المربع، لا على القيمة. ويحدد وزير المالية سقفًا سنويًا. ولعام 2026 الحد الأقصى 1.25 زلوتي لكل م² من المساحة المستعملة في المبنى السكني، و0.77 زلوتي لكل م² للأرض السكنية في فئة "أخرى". وتحدد كل بلدية نسبتها حتى ذلك السقف.
ضريبة البيع
النظامان مبنيان بشكل مختلف.
- رومانيا: ضريبة على سعر البيع، لا على المكسب: 3% إن احتفظتم بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% إن كانت المدة أطول. ويحصّلها كاتب العدل يوم التوقيع. ويشرح دليلنا عن ضريبة بيع العقار في رومانيا الوعاء الضريبي.
- بولندا: ضريبة دخل بنسبة 19% على المكسب، لكن فقط إن بعتم قبل مرور خمس سنوات، تُحتسب من نهاية السنة الميلادية التي اشتريتم فيها (المادتان 10(1)(8) و30e من قانون ضريبة دخل الأفراد PIT). وبعد ذلك لا يخضع البيع للضريبة. وخلال السنوات الخمس، يُعفى المكسب بقدر ما يُنفق المال على احتياجاتكم السكنية الخاصة خلال ثلاث سنوات. وتسري القاعدة على غير المقيمين أيضًا، لأن الدخل من عقار يقع في بولندا يخضع للضريبة في بولندا.
وقد يفرض بلد إقامتكم أيضًا ضريبة على المكسب.
التمويل لغير المقيمين
رومانيا: للمشترين الأجانب، يمكن الحصول على تمويل حتى 70% من السعر، مع رأس مال ذاتي بنسبة 30% على الأقل. ويتحقق البنك من الدخل والمستندات والعقار.
بولندا: لا توجد قاعدة منشورة موحدة للمقترضين غير المقيمين. فكل بنك يحدد معاييره الخاصة للدخل من الخارج وعملة القرض والحد الأقصى للقرض. اطلبوا هذه الأجوبة الثلاثة كتابيًا قبل الالتزام بعقار.
الإقامة
لا يمنح أي من البلدين تصريح إقامة مقابل شراء منزل. فليس في رومانيا مسار عقاري؛ تحتاجون إلى العمل أو النشاط التجاري أو العائلة أو الدراسة أو مسار الرحّالة الرقميين. راجعوا دليلنا عن تصريح الإقامة في رومانيا. ويعدد قانون الأجانب البولندي أسس الإقامة المؤقتة، مثل العمل والنشاط التجاري والدراسة والبحث العلمي والعائلة. وشراء العقار ليس من بينها. وفي كلا البلدين، يحسب الزائر من خارج الاتحاد الأوروبي أيامه وفق قاعدة شنغن نفسها: حتى 90 يومًا في أي فترة من 180 يومًا.
نمط الحياة: عدة مدن كبرى أو منطقة عاصمة واحدة
في بولندا عدة أسواق حضرية كبيرة، منها وارسو وكراكوف وفروتسواف وغدانسك.
أما سوق السكن في رومانيا فيتركز حول بوخارست-إيلفوف. ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء، أُنجز هناك نحو 17,300 مسكن جديد في 2025، أي نحو 29% من الإجمالي الوطني. والضواحي الشمالية، القريبة من المطار والمدارس الدولية، سوق لمنازل عائلية ذات حدائق.
وفي كليهما، السؤال الأول هو نفسه: شقة في مدينة أم منزل مع أرض؟ ففي بولندا يحدد ذلك ما إذا كنتم بحاجة إلى تصريح؛ وفي رومانيا، كيف تُحاز الأرض.
قائمة تحقق قبل الاختيار
- جواز سفركم. هل أنتم من مواطني الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية؟ في كلا البلدين تسقط معظم القيود.
- نوع العقار. شقة أم منزل مع أرض؟ في بولندا، ومن خارج EEA، المنزل يعني تصريحًا وروابط مع بولندا.
- الموقع. في بولندا، المنطقة الحدودية. وفي رومانيا، مستخرج السجل العقاري.
- التكلفة الإجمالية كتابيًا. ضريبة القيمة المضافة أو PCC، وكاتب العدل، والتسجيل، والمترجم.
- التمويل. احصلوا على شروط البنك لغير المقيمين كتابيًا.
- الخروج. دوّنوا تاريخ الشراء. فهو يحدد ضريبة البيع في كلا البلدين.
- محامٍ مستقل في البلد الذي تشترون فيه، يمثلكم أنتم فقط.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الأجنبي شراء شقة في بولندا دون تصريح؟
نعم، في معظم الحالات. بموجب المادة 8(1)(1) من قانون 1920، لا يتطلب شراء وحدة سكنية مستقلة تصريحًا. ولا يسري الإعفاء في المنطقة الحدودية، حيث يظل المشتري من خارج EEA بحاجة إلى تصريح.
هل يحتاج مواطنو الدول من خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية إلى تصريح لشراء منزل في بولندا؟
نعم، ما لم يحملوا جواز سفر من المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا. يصدر التصريح عن وزير الداخلية، ويكلف 1,570 زلوتي رسم دمغة، ويتطلب إثبات روابط مع بولندا. أما في رومانيا فلا حاجة إلى تصريح للمبنى، لكن الأرض تمر عبر حق السطحية أو عبر شركة.
هل توجد ضريبة نقل ملكية في بولندا وفي رومانيا؟
في بولندا يدفع مشتري العقار من السوق الثانوية عادة PCC بنسبة 2%؛ والبيع الخاضع لضريبة القيمة المضافة والمنزل الأول معفيان. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل ملكية؛ بل يدفع البائع 1% أو 3% من السعر.
هل يمنح شراء العقار إقامة في بولندا أو رومانيا؟
لا. لا يدرج أي من البلدين ملكية العقار ضمن أسس تصريح الإقامة.
الخلاصة
بولندا أبسط لمشتري الشقة وأصعب للمشتري من خارج EEA الذي يريد منزلًا مع أرض. ورومانيا عكس ذلك بشكل ما: المنزل متاح لكم، لكن الأرض تحتاج إلى بنية قانونية. ومن حيث التكاليف، تفرض بولندا ضريبة قيمة مضافة بنسبة أقل وضريبة نقل ملكية على البيوع في السوق الثانوية؛ ولا تفرض رومانيا ضريبة نقل ملكية على المشتري.
إن كنتم تفاضلون بين البلدين، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نضع العقار الذي تبحثون عنه في كل بلد في جدول واحد: القواعد، والتكلفة الكاملة، والخروج.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: بولندا، قانون 24 مارس 1920 بشأن اكتساب الأجانب للعقارات، النص الموحّد Dz.U. 2017 poz. 2278 (Sejm)، المواد 1 و1a و3 و3d و6 و8 · بولندا، وزارة الداخلية والإدارة، الأسئلة الشائعة عن التصاريح · بولندا، قانون رسم الدمغة، Dz.U. 2025 poz. 1154 · بولندا، قانون PCC، Dz.U. 2026 poz. 191، المواد 2 و4 و7 و7a و9 و10 · بولندا، قانون ضريبة القيمة المضافة، Dz.U. 2026 poz. 1263، المادتان 41 و146ef · بولندا، قانون PIT، Dz.U. 2026 poz. 592، المواد 3 و10 و21 و30e · بولندا، الحدود القصوى للضرائب المحلية لعام 2026، M.P. 2025 poz. 726 · بولندا، قانون الرسوم القضائية، Dz.U. 2025 poz. 1228، المادة 42 · بولندا، قانون الأجانب، Dz.U. 2025 poz. 1079 · رومانيا، القانون 312/2005 (legislatie.just.ro) · رومانيا، القانون الضريبي، القانون 227/2015 (legislatie.just.ro) · ANCPI · المعهد الوطني للإحصاء، رومانيا (INS)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026 وتتغير في كلا البلدين. قبل أي صفقة، استشيروا محاميًا مستقلًا ومستشارًا ضريبيًا في البلد الذي تشترون فيه.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
