Nach Polens Gesetz vom 24. März 1920 braucht ein Ausländer außerhalb des EWR für den Kauf einer Immobilie eine Genehmigung des Innenministers. Eine selbstständige Wohnung ist ausgenommen, außer in der Grenzzone.
Wer in Polen eine Bestandsimmobilie kauft, zahlt in der Regel 2 % PCC, vom Notar eingezogen. In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer, der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 %.
Polen besteuert den Wertzuwachs mit 19 % nur, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren ab Ende des Kaufjahres verkaufen. Rumänien besteuert den Preis: 3 % bis zu drei Jahren, danach 1 %.
Rumänien oder Polen: die kurze Antwort
Beide Länder sind in der EU und im Schengen-Raum, und beide haben eine eigene Währung. Der große Unterschied ist die Genehmigungspflicht. In Polen braucht ein Käufer von außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und der Schweiz eine Genehmigung des Innenministers, um ein Haus oder Grundstück zu kaufen, nach dem Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Eine selbstständige Wohnung ist davon ausgenommen, außer in der Grenzzone. In Rumänien braucht niemand eine Genehmigung für den Kauf eines Gebäudes, aber ein Nicht-EU-Bürger kann das Grundstück nicht direkt auf seinen eigenen Namen eintragen lassen.
Bei den Kosten zahlt ein Käufer einer Bestandsimmobilie in Polen in der Regel 2 % Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte (PCC). In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. Bei einem Neubau wendet Polen innerhalb von Größengrenzen 8 % Mehrwertsteuer an, Rumänien 21 %.
Einfach gesagt: In Polen ist eine Wohnung einfach und ein Haus braucht eine Genehmigung. In Rumänien ist ein Haus möglich, aber das Grundstück läuft über eine Struktur.
Wie in unseren Vergleichen mit Bulgarien und Griechenland stellen wir hier Regeln, Kosten und Status nebeneinander.
Das Gesamtbild
| Rumänien | Polen | |
|---|---|---|
| EU-Mitglied seit | 2007 | 2004 |
| Schengen | Vollmitglied seit 1. Januar 2025 | Seit 21. Dezember 2007 |
| Währung | Rumänischer Leu | Polnischer Złoty |
| Genehmigung für den Kauf einer Wohnimmobilie | Nicht erforderlich | Erforderlich für Käufer außerhalb des EWR, außer bei einer selbstständigen Wohnung |
| Grundstück für Nicht-EU-Käufer | Nicht direkt auf den eigenen Namen | Mit Genehmigung möglich |
Keines der beiden Länder nutzt den Euro. Wer Ersparnisse in einer anderen Währung hat, trägt also in beiden ein Wechselkursthema.
Kaufregeln für Ausländer
Polen: das Gesetz von 1920 und die Genehmigung des Ministeriums
Die Regel ist kurz. Artikel 1 des Gesetzes besagt, dass ein Ausländer für den Erwerb einer Immobilie eine Genehmigung braucht. Die Genehmigung ist ein Verwaltungsbescheid des für innere Angelegenheiten zuständigen Ministers, sofern der Verteidigungsminister nicht widerspricht (bei landwirtschaftlichen Flächen auch der Landwirtschaftsminister).
Wer ausgenommen ist:
- Bürger und Unternehmen aus EWR-Staaten und der Schweiz (Artikel 8 Abs. 2). Die Übergangsfristen für Zweitwohnsitze und landwirtschaftliche Flächen sind längst abgelaufen.
- Jeder Ausländer, der eine selbstständige Wohnung (samodzielny lokal mieszkalny) nach dem Wohnungseigentumsgesetz kauft (Artikel 8 Abs. 1 Nr. 1), sowie eine mit der Wohnung verbundene Garageneinheit.
- Aber nicht in der Grenzzone. Nach Artikel 8 Abs. 3 gelten diese Ausnahmen nicht für Immobilien in der Grenzzone (strefa nadgraniczna).
Für einen Käufer außerhalb des EWR, der ein Haus mit Grundstück kaufen möchte, ist die Genehmigung der wichtigste Schritt. Nach Artikel 1a muss er nachweisen, dass der Kauf keine Gefahr für Verteidigung oder öffentliche Ordnung darstellt, und Bindungen zu Polen belegen: etwa polnische Abstammung, Ehe mit einem polnischen Staatsbürger, einen Aufenthaltstitel oder eine Geschäftstätigkeit in Polen. Für den Eigenbedarf erworbene Grundstücke sind auf 0,5 Hektar begrenzt.
Die praktischen Einzelheiten laut Gesetz und Innenministerium:
- Gebühr: 1.570 Złoty Stempelgebühr für die Genehmigung und 98 Złoty für eine Zusicherung der Genehmigung (promesa). Wird keine Genehmigung erteilt, wird die Gebühr erstattet.
- Gültigkeit: Die Genehmigung gilt zwei Jahre, eine promesa ein Jahr.
- Dauer: Gesetzlich bis zu zwei Monate ab vollständiger Akte. Laut Ministerium kann es in der Praxis zwei, drei oder vier Monate dauern, manchmal länger.
- Ohne Genehmigung: Ein Kauf unter Verstoß gegen das Gesetz ist nichtig (Artikel 6).
Rumänien: das Gebäude ja, das Grundstück über eine Struktur
In Rumänien braucht niemand eine Genehmigung, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Ein Bürger eines Nicht-EU-Staates, etwa ein israelischer Staatsbürger ohne EU-Pass, lässt das Gebäude auf seinen eigenen Namen eintragen. Beim Grundstück ist es anders: Nach Artikel 44 Abs. 2 der Verfassung und Artikel 6 des Gesetzes 312/2005 erwerben Nicht-EU-Bürger Grundstücke nur aufgrund eines internationalen Abkommens auf Basis der Gegenseitigkeit. Bei einer Villa sind die üblichen Wege ein Erbbaurecht (superficie) oder eine rumänische Gesellschaft. Beides erklären wir in unserem Leitfaden zum Grundeigentum in Rumänien. Mit einem EU-Pass kaufen Sie das Grundstück direkt.
Kaufnebenkosten und Steuern
| Rumänien | Polen | |
|---|---|---|
| Neubau vom Bauträger | 21 % Mehrwertsteuer | 8 % Mehrwertsteuer auf Wohnungen bis 150 m² und Häuser bis 300 m², 23 % auf die Fläche darüber |
| Bestandsimmobilie | Keine Grunderwerbsteuer für den Käufer | 2 % PCC, vom Käufer gezahlt, vom Notar eingezogen |
| Erste Wohnimmobilie | Keine besondere Befreiung | Keine PCC auf die erste Wohnimmobilie für einen Käufer, der nie eine besessen hat (Artikel 9 Nr. 17 PCC-Gesetz) |
| Notar | Offizielle Staffel (UNNPR), zuzüglich Mehrwertsteuer | Höchstgebühren nach einer Verordnung des Justizministeriums, gestaffelt nach Wert |
| Eintragung | Grundbuchgebühr von 0,15 % für natürliche Personen | Gerichtsgebühr von 200 Złoty für die Eintragung des Eigentums ins Grund- und Hypothekenbuch (księga wieczysta) |
Zwei polnische Details: PCC fällt nicht an, wenn der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt. Wer vom Bauträger kauft, zahlt also Mehrwertsteuer, nicht beides. Und wer die sechste oder eine weitere Wohnung im selben Projekt kauft, zahlt PCC von 6 %, auch bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Verkauf (Artikel 7a).
Zur rumänischen Seite siehe unseren vollständigen Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
In Polen ist eine Wohnung einfach und ein Haus braucht eine Genehmigung. In Rumänien ist ein Haus möglich, aber das Grundstück läuft über eine Struktur.
Laufende Kosten als Eigentümer
Rumänien: eine jährliche lokale Steuer auf das Gebäude von 0,08 % bis 0,2 % seines steuerlichen Werts, vom Gemeinderat festgelegt, dazu eine Grundsteuer. Die Bemessungsgrundlage ist ab 2026 nach Gesetz 239/2025 deutlich gestiegen.
Polen: eine kommunale Grundsteuer (podatek od nieruchomości) pro Quadratmeter, nicht nach Wert. Der Finanzminister legt jährlich eine Obergrenze fest. Für 2026 liegt der Höchstsatz bei 1,25 Złoty pro m² Nutzfläche eines Wohngebäudes und bei 0,77 Złoty pro m² für Wohngrundstücke in der Kategorie „sonstige". Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz bis zu dieser Grenze fest.
Steuer beim Verkauf
Die beiden Systeme sind unterschiedlich aufgebaut.
- Rumänien: eine Steuer auf den Verkaufspreis, nicht auf den Wertzuwachs: 3 %, wenn Sie die Immobilie bis zu drei Jahre besessen haben, 1 % bei längerer Haltedauer. Der Notar zieht sie am Tag der Unterschrift ein. Unser Leitfaden zur Steuer beim Immobilienverkauf in Rumänien erklärt die Bemessungsgrundlage.
- Polen: 19 % Einkommensteuer auf den Wertzuwachs, aber nur, wenn Sie vor Ablauf von fünf Jahren verkaufen, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres des Kaufs (Artikel 10 Abs. 1 Nr. 8 und 30e PIT-Gesetz). Danach ist der Verkauf steuerfrei. Innerhalb der fünf Jahre ist der Wertzuwachs insoweit befreit, als das Geld innerhalb von drei Jahren für den eigenen Wohnbedarf verwendet wird. Die Regel gilt auch für Nichtansässige, weil Einkünfte aus in Polen gelegenen Immobilien in Polen besteuert werden.
Auch Ihr Wohnsitzland kann den Wertzuwachs besteuern.
Finanzierung für Nichtansässige
Rumänien: Für ausländische Käufer ist eine Finanzierung von bis zu 70 % des Preises möglich, mit mindestens 30 % Eigenkapital. Die Bank prüft Einkommen, Unterlagen und Immobilie.
Polen: Es gibt keine einheitliche veröffentlichte Regel für nichtansässige Kreditnehmer. Jede Bank legt eigene Kriterien für Einkommen aus dem Ausland, die Kreditwährung und den Höchstbetrag fest. Lassen Sie sich diese drei Antworten schriftlich geben, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden.
Aufenthalt
Keines der beiden Länder erteilt einen Aufenthaltstitel für den Kauf einer Wohnimmobilie. Rumänien hat keinen Immobilienweg. Sie brauchen Arbeit, ein Unternehmen, Familie, ein Studium oder den Weg als digitaler Nomade. Siehe unseren Leitfaden zur Aufenthaltserlaubnis in Rumänien. Das polnische Ausländergesetz nennt als Gründe für einen befristeten Aufenthalt etwa Arbeit, Geschäftstätigkeit, Studium, Forschung und Familie. Der Kauf einer Immobilie gehört nicht dazu. In beiden Ländern zählt ein Besucher aus einem Nicht-EU-Staat seine Tage nach derselben Schengen-Regel: bis zu 90 Tage innerhalb von 180.
Lebensstil: mehrere Großstädte oder eine Hauptstadtregion
Polen hat mehrere große städtische Märkte, darunter Warschau, Krakau, Breslau und Danzig.
Rumäniens Wohnungsmarkt konzentriert sich auf Bukarest-Ilfov. Laut Nationalem Statistikinstitut wurden dort 2025 etwa 17.300 neue Wohnungen fertiggestellt, rund 29 % der landesweiten Gesamtzahl. Die nördlichen Vororte, nahe dem Flughafen und den internationalen Schulen, sind ein Markt für Einfamilienhäuser mit Garten.
In beiden Ländern steht dieselbe erste Frage: eine Wohnung in der Stadt oder ein Haus mit Grundstück? In Polen entscheidet sie, ob Sie eine Genehmigung brauchen, in Rumänien, wie das Grundstück gehalten wird.
Checkliste vor der Entscheidung
- Ihr Pass. EU- oder EWR-Bürger? In beiden Ländern fallen dann die meisten Beschränkungen weg.
- Die Art der Immobilie. Wohnung oder Haus mit Grundstück? In Polen bedeutet ein Haus außerhalb des EWR eine Genehmigung und Bindungen zu Polen.
- Die Lage. In Polen die Grenzzone. In Rumänien der Grundbuchauszug.
- Die Gesamtkosten schriftlich. Mehrwertsteuer oder PCC, Notar, Eintragung, Übersetzer.
- Die Finanzierung. Lassen Sie sich die Bedingungen der Bank für Nichtansässige schriftlich geben.
- Der Ausstieg. Notieren Sie das Kaufdatum. Es entscheidet in beiden Ländern über die Steuer beim Verkauf.
- Ein unabhängiger Anwalt im Kaufland, der nur Sie vertritt.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Polen ohne Genehmigung eine Wohnung kaufen?
Ja, in den meisten Fällen. Nach Artikel 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes von 1920 braucht der Kauf einer selbstständigen Wohnung keine Genehmigung. Die Ausnahme gilt nicht in der Grenzzone, wo ein Käufer außerhalb des EWR weiterhin eine braucht.
Brauchen Israelis eine Genehmigung, um in Polen ein Haus zu kaufen?
Ja, außer sie haben einen Pass eines EWR-Staates oder der Schweiz. Die Genehmigung erteilt der Innenminister, sie kostet 1.570 Złoty Stempelgebühr und setzt den Nachweis von Bindungen zu Polen voraus. In Rumänien ist für das Gebäude keine Genehmigung nötig, das Grundstück läuft aber über ein Erbbaurecht oder eine Gesellschaft.
Gibt es in Polen und in Rumänien eine Grunderwerbsteuer?
In Polen zahlt der Käufer einer Bestandsimmobilie in der Regel 2 % PCC. Ein mehrwertsteuerpflichtiger Verkauf und die erste Wohnimmobilie sind befreit. In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer, der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 % des Preises.
Gibt der Kauf einer Immobilie ein Aufenthaltsrecht in Polen oder Rumänien?
Nein. Keines der beiden Länder nennt Immobilieneigentum als Grund für einen Aufenthaltstitel.
Fazit
Polen ist einfacher für einen Wohnungskäufer und schwieriger für einen Käufer außerhalb des EWR, der ein Haus mit Grundstück möchte. Rumänien ist in gewisser Weise das Gegenteil: Das Haus steht Ihnen offen, das Grundstück braucht aber eine rechtliche Struktur. Bei den Kosten erhebt Polen einen niedrigeren Mehrwertsteuersatz und eine Steuer auf Bestandskäufe, Rumänien belastet den Käufer nicht mit einer Grunderwerbsteuer.
Wenn Sie zwischen beiden Ländern abwägen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir bringen die Immobilie, die Sie in jedem Land ins Auge fassen, in eine Tabelle: Regeln, Gesamtkosten und Ausstieg.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Polen, Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, konsolidierter Text Dz.U. 2017 poz. 2278 (Sejm), Artikel 1, 1a, 3, 3d, 6, 8 · Polen, Ministerium für Inneres und Verwaltung, häufige Fragen zu Genehmigungen · Polen, Stempelgebührengesetz, Dz.U. 2025 poz. 1154 · Polen, PCC-Gesetz, Dz.U. 2026 poz. 191, Artikel 2, 4, 7, 7a, 9, 10 · Polen, Mehrwertsteuergesetz, Dz.U. 2026 poz. 1263, Artikel 41 und 146ef · Polen, PIT-Gesetz, Dz.U. 2026 poz. 592, Artikel 3, 10, 21, 30e · Polen, Höchstsätze der lokalen Steuern für 2026, M.P. 2025 poz. 726 · Polen, Gerichtskostengesetz, Dz.U. 2025 poz. 1228, Artikel 42 · Polen, Ausländergesetz, Dz.U. 2025 poz. 1079 · Rumänien, Gesetz 312/2005 (legislatie.just.ro) · Rumänien, Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 (legislatie.just.ro) · ANCPI · Nationales Statistikinstitut Rumäniens (INS)
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