בית יד שנייה ברומניה: מה בודקים שבבית חדש אף אחד לא שואל?

קניית בית קיים ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

לבית שעומד 15 או 40 שנה יש היסטוריה. ברומניה רוב ההיסטוריה הזו כתובה בארבעה מקומות: ספר המקרקעין (Cartea Funciară), תיק ההיתרים בעירייה, מחלקת המסים המקומית, והבית עצמו. בית חדש מגיע עם היתר טרי, פרוטוקול קבלה וקבלן שאחראי לפגמים. בית קיים מגיע עם כל מה שהבעלים עשו, או לא עשו, לאורך השנים.

נקודת המוצא המשפטית פשוטה. נוטריון יכול למכור מבנה רק אם הוא רשום בספר המקרקעין (חוק 7/1996, סעיף 36). בית נרשם על סמך אישור מהעירייה שהוא נבנה לפי ההיתר ושיש פרוטוקול קבלה. בבתים שנבנו לפני 1 באוגוסט 2001, אפשר לרשום על סמך אישור מס מקומי שמראה את השטח האמיתי (סעיף 37).

במילים פשוטות: בבית קיים אתם לא קונים רק קירות. אתם קונים כל תוספת, כל תיקון וכל חשבון שלא שולם של הבעלים הקודמים. לכן בודקים את המסמכים בדיוק כמו את הגג.

אם אתם עדיין מתלבטים בין לבנות, לקנות חדש או לקנות קיים, התחילו מהמדריך לבנות או לקנות בית ברומניה.

בית חדש או בית קיים: מה משתנה

שאלו את היזמים על זה

נושא	בית חדש מיזם	בית קיים מאדם פרטי
המבנה בספר המקרקעין	נרשם אחרי הקבלה, על סמך ההיתר	נרשם לפני שנים, אולי בלי תוספות מאוחרות
היתר וקבלה	חדשים, בתיק אחד	יכולים להיות ישנים, חלקיים או חסרים לחלקים מהבית
פגמים נסתרים	המוכר לפי הקוד האזרחי, ובנוסף הבונים ל-10 שנים, ולשלד לכל חיי המבנה	המוכר לפי הקוד האזרחי. הבונים רק אם הבית חדש יחסית
תעודת אנרגיה	מונפקת בקבלה	המוכר חייב למסור אותה במכירה (חוק 372/2005)
מע"מ	כלול במחיר של בית חדש	בדרך כלל לא חל כשאדם פרטי מוכר בית
מצב	חדש, אף אחד לא גר בו	בלאי, תיקונים קודמים, מערכות ישנות

את שעוני האחריות של בית חדש הסברנו במדריך פגמים ואחריות בבית חדש.

בדיקה 1: האם הבית רשום בספר המקרקעין, והאם הרישום תואם את המציאות?

שאלו את היזמים על זה

הזמינו נסח מספר המקרקעין. חלק א' מתאר את הנכס: את המגרש, את השטח ואת כל מבנה שעליו. במדריך נסח ספר המקרקעין הסברנו איך לקרוא אותו.

ואז השוו את הנייר למה שאתם רואים:

• האם הבית רשום בכלל? יש מגרשים שרשומה בהם רק הקרקע. אז הבית קיים בשטח אבל לא על הנייר, ונוטריון לא יכול למכור אותו ככזה.
• האם השטח תואם? בית של 180 מ"ר שרשום כ-120 מ"ר הוא בדרך כלל סימן לתוספת שלא נרשמה.
• מוסך, מחסן, קומה שנייה? כל חלק בנוי צריך להופיע בחלק א'.

בבתים שנבנו לפני 1 באוגוסט 2001, החוק מאפשר רישום על סמך אישור מס מהעירייה שמראה את השטח האמיתי, ועוד תיק מדידה (חוק 7/1996, סעיף 37(2)). בכל מה שנבנה אחר כך, העירייה צריכה לאשר שהבנייה נעשתה לפי היתר ושיש פרוטוקול קבלה (סעיף 37(1)).

בדיקה 2: היתר וקבלה לכל חלק בבית

שאלו את היזמים על זה

בקשו מהמוכר את היתר הבנייה (autorizație de construire) ואת פרוטוקול הקבלה בסיום העבודות (proces-verbal de recepție), גם לבית המקורי וגם לכל תוספת.

מאז 25 באוגוסט 2026 כללי הבנייה באים מהקוד החדש, חוק 169/2026, שביטל את חוק 50/1991. עבודות קטנות מסוימות צריכות רק הודעה לעירייה, או בכלל לא צריכות אישור. ריכזנו אותן במדריך תוספות לווילה והיתרים. אבל תוספת, קומה נוספת או עליית גג שהוסבה, שהיו צריכות היתר ולא קיבלו, הן בעיה שעוברת לקונה ביום החתימה.

בקשו גם את הספר הטכני של המבנה (cartea tehnică a construcției). לפי הקוד החדש, הבעלים חייב לעדכן אותו ולמסור אותו לבעלים החדש כשהמבנה נמכר (חוק 169/2026, סעיף 420(1)(l)). לבתים ישנים לעתים קרובות אין ספר כזה, ואז אתם יודעים פחות על מה שיש בתוך הקירות.

בדיקה 3: תעודת הביצועים האנרגטיים

שאלו את היזמים על זה

לפי חוק 372/2005, המוכר חייב לתת לקונה עותק של תעודת הביצועים האנרגטיים לפני החוזה, ולמסור את המקור בחתימה (סעיף 22(1) ו-(2)). מכירה שנחתמה בלי העותק המוקדם הזה ניתנת לביטול לבקשת הקונה (סעיף 22(4)). קראו את התעודה לפני שמסכמים מחיר, לא אצל הנוטריון. דירוג ‏E או ‏F בבית ישן אומר שבידוד, חלונות וחימום יגיעו בקרוב לתקציב שלכם. במדריך בית חסכוני באנרגיה הסברנו מה התעודה מראה.

בדיקה 4: מסים מקומיים וחשבונות

• מסים מקומיים. הנוטריון מבקש מהמוכר אישור מס מהעירייה, שמראה שהמסים המקומיים על הנכס שולמו. בקשו לראות אותו מוקדם.
• חשבונות. חוזי החשמל, הגז, המים והביוב רשומים על שם המוכר. בקשו את החשבונות האחרונים ואישורי תשלום, קראו את המונים יחד ביום המסירה, והעבירו את החוזים על שמכם.
• ביוב. בכפרים ליד בוקרשט, בית ישן יכול להיות מחובר לבור ספיגה ולא לרשת הציבורית. שאלו, ובקשו לראות איפה הבור. במדריך חיבורי תשתיות באילפוב כתבנו על הרשתות.

בדיקה 5: השלד ושאלת רעידות האדמה

בוקרשט ומחוז אילפוב נמצאים באזור שמושפע מרעידות האדמה של ורנצ'ה. בית נמוך הוא סיכון אחר מבניין ישן וגבוה, אבל הגיל, החומרים והשינויים שנעשו בו משנים את התמונה. במאמר סיכון רעידות אדמה בבוקרשט הסברנו את התקנים לפי תקופות.

לפני החתימה, שלמו למהנדס קונסטרוקציה שיבדוק את הבית. אם אתם מתכננים להוריד קירות או להוסיף קומה, הפרויקט יצטרך חוות דעת של מומחה טכני על המבנה הקיים (חוק 169/2026, סעיף 282). כדאי לדעת את זה לפני הקנייה, ולתמחר.

פגמים נפוצים בבתים ישנים

איפה	מה מחפשים	מי בודק
גג	כתמי רטיבות מתחת לגג, שקיעה, רעפים ישנים, מרזבים	גגן או מהנדס
קירות ויסודות	סדקים אלכסוניים, סדקים סביב חלונות, רטיבות בבסיס הקיר	מהנדס קונסטרוקציה
רטיבות ועובש	ריח, כתמים בפינות ומאחורי רהיטים	מהנדס; ראו את המדריך על רטיבות ועובש
חשמל	לוח ישן, מעט מעגלים, אין הארקה	חשמלאי מוסמך
חימום	גיל הדוד, רדיאטורים, ארובה	טכנאי חימום
אינסטלציה	צנרת ישנה, לחץ מים, ניקוז ביוב	שרברב

אף אחד מאלה הוא לא סיבה לא לקנות. כל אחד מהם הוא סיבה למדוד, לתמחר ולנהל משא ומתן.

אם מתגלה פגם אחרי הקנייה

המוכר אחראי לפגמים נסתרים שהיו קיימים ביום המסירה, גם אם הוא לא ידע עליהם, אלא אם החוזה קובע אחרת (הקוד האזרחי, סעיפים 1707 ו-1708). סעיף שמבטל את האחריות הזו בטל לגבי פגמים שהמוכר ידע או היה צריך לדעת עליהם (סעיף 1708(2)). צריך להודיע למוכר בתוך זמן סביר מרגע שגיליתם את הפגם (סעיף 1709). במבנה, פגם נסתר צריך להתגלות בתוך 3 שנים מהמסירה (סעיף 2531).

מה שראיתם בביקור הוא לא נסתר. לכן דוח מהנדס עם תאריך מלפני החתימה הוא הראיה הכי טובה שלכם.

רשימת הבדיקה לפני חתימה

1. הזמינו נסח מספר המקרקעין והשוו את חלק א' לבית ולמגרש.
2. בקשו היתר ופרוטוקול קבלה לבית ולכל תוספת.
3. בקשו את הספר הטכני, אם יש, ואת כל החשבוניות על תיקונים גדולים.
4. קראו את תעודת האנרגיה לפני שמסכמים מחיר.
5. בקשו את אישור המס של העירייה ואת החשבונות האחרונים.
6. הביאו מהנדס קונסטרוקציה, ובבית ישן גם חשמלאי.
7. בדקו בחלק ג' של הנסח משכנתאות, עיקולים ותביעות.
8. כתבו בחוזה את המחיר, את רשימת הציוד ואת מועד המסירה.
9. קחו עורך דין עצמאי. עורך הדין של המוכר, אם יש כזה, עובד בשביל המוכר. במדריך בחירת עורך דין כתבנו מה לשאול.

שאלות נפוצות

אפשר לקנות ברומניה בית שלא רשום בספר המקרקעין?

נוטריון חותם על מכירה של זכות במקרקעין רק אם הנכס רשום בספר המקרקעין, למעט חריגים מצומצמים (חוק 7/1996, סעיף 36). בפועל, הבית צריך להירשם לפני המכירה. שאלו את עורך הדין כמה זמן זה ייקח ומי משלם.

מה עושים אם יש בבית תוספת בלי היתר?

אי אפשר לרשום את התוספת בספר המקרקעין על סמך היתר שאין לה, והיא נשארת סיכון של הבעלים החדש. שאלו את עורך הדין אם אפשר להסדיר אותה ובכמה, ונהלו לפי זה משא ומתן על המחיר או על לוח הזמנים.

צריך תעודת אנרגיה כשקונים בית קיים?

כן. לפי חוק 372/2005, המוכר חייב לתת לקונה עותק לפני החוזה ואת המקור בחתימה (סעיף 22). בלי העותק המוקדם, אפשר לבטל את המכירה לבקשת הקונה.

כמה זמן המוכר אחראי לפגמים נסתרים בבית?

במבנה, פגם נסתר צריך להתגלות בתוך 3 שנים מהמסירה (הקוד האזרחי, סעיף 2531), וצריך להודיע למוכר בתוך זמן סביר אחרי שגיליתם אותו (סעיף 1709).

השורה התחתונה

בית קיים ברומניה יכול להיות עסקה טובה ובית עם אופי. אבל המחיר הגיוני רק כשהמסמכים תואמים את הקירות: ספר המקרקעין, תיק ההיתרים, התעודה ודוח המהנדס.

אם אתם משווים בית קיים לבית חדש, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. לצורך השוואה, בפרויקט שלנו, Compass on the Lake בבלוטשט, יש 29 וילות חדשות, החל מ-299,900 אירו כולל מע"מ של 21%, נוטריון ועורך דין. נעבור על שתי האפשרויות בכנות.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין (legislatie.just.ro), סעיפים 36 ו-37 · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, מוניטורול אופיציאל 661 מ-10.8.2026, סעיפים 282, 420 ו-576 · הקוד האזרחי (legislatie.just.ro), סעיפים 1707 עד 1710 ו-2531 · חוק 372/2005 על ביצועים אנרגטיים של מבנים, נוסח משולב, סעיף 22

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לפני קנייה, התייעצו עם עורך דין עצמאי ועם מהנדס מוסמך.