Нотариальные акты о передаче вещного права подписываются, только если объект зарегистрирован в земельной книге, за ограниченными исключениями (Закон 7/1996, ст. 36).
Дома, построенные до 1 августа 2001 года, можно зарегистрировать по налоговой справке с фактической площадью. Более поздним нужны разрешение и приёмка (Закон 7/1996, ст. 37).
В здании скрытый недостаток должен проявиться в течение 3 лет с передачи, и вы должны сообщить продавцу в разумный срок (Гражданский кодекс, ст. 2531, 1709).
Покупка готового дома в Румынии: короткий ответ
У дома, который стоит 15 или 40 лет, есть история, и в Румынии большая её часть записана в четырёх местах: в земельной книге (Cartea Funciară), в деле о разрешениях в мэрии, в местной налоговой службе и в самом здании. Новостройка приходит со свежим разрешением, актом приёмки и застройщиком, который отвечает за дефекты. Готовый дом приходит со всем, что его владельцы сделали или не сделали за эти годы.
Юридическая отправная точка проста. Нотариус может продать здание, только если оно зарегистрировано в земельной книге (Закон 7/1996, ст. 36). Дом регистрируется на основании справки мэрии о том, что он построен по разрешению и что есть акт приёмки, а для домов, построенных до 1 августа 2001 года, на основании налоговой справки с фактической площадью (ст. 37).
Проще говоря: в готовом доме вы покупаете не только стены. Вы покупаете каждую пристройку, каждый ремонт и каждый неоплаченный счёт прежних владельцев, поэтому проверяйте документы так же тщательно, как крышу.
Если вы ещё выбираете между строительством, новостройкой и готовым домом, начните с нашего гида о том, строить или покупать дом в Румынии.
Новостройка или готовый дом: что меняется
| Тема | Новостройка от застройщика | Готовый дом от частного лица |
|---|---|---|
| Здание в земельной книге | Регистрируется после приёмки, на основании разрешения | Зарегистрировано годы назад, возможно без поздних пристроек |
| Разрешение и приёмка | Свежие, в одном деле | Могут быть старыми, неполными или отсутствовать для части дома |
| Скрытые дефекты | Продавец по Гражданскому кодексу, плюс строители 10 лет, а за конструкцию весь срок службы здания | Продавец по Гражданскому кодексу; строители только если дом недавний |
| Энергосертификат | Выдаётся при приёмке | Продавец обязан предоставить его при продаже (Закон 372/2005) |
| НДС | Включён в цену нового жилья | Обычно не взимается, когда жильё продаёт частное лицо |
| Состояние | Новое, никто не жил | Износ, прошлые ремонты, старые инженерные системы |
Сроки гарантии на новое жильё объясняет наш гид по дефектам и гарантии в новостройке.
Проверка 1: есть ли дом в земельной книге и совпадает ли запись с реальностью?
Закажите информационную выписку из земельной книги. Часть I описывает объект: участок, его площадь и каждое здание на нём. Как её читать, объясняет наш гид по выписке из земельной книги.
Затем сравните бумагу с тем, что видите:
- Зарегистрирован ли дом вообще? На некоторых участках значится только земля. Тогда дом существует на местности, но не на бумаге, и нотариус не может продать его как дом.
- Совпадает ли площадь? Дом в 180 м², зарегистрированный как 120 м², обычно означает пристройку, которую так и не зарегистрировали.
- Гараж, флигель, второй этаж? Каждая построенная часть должна быть указана в части I.
Для домов, построенных до 1 августа 2001 года, закон допускает регистрацию на основании налоговой справки мэрии с фактической площадью плюс кадастрового дела (Закон 7/1996, ст. 37(2)). Для всего построенного позже мэрия должна подтвердить, что объект построен по разрешению и что есть акт приёмки (ст. 37(1)).
Проверка 2: разрешение и приёмка для каждой части дома
Попросите у продавца разрешение на строительство (autorizație de construire) и акт приёмки по завершении работ (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) для исходного дома и для каждой пристройки.
С 25 августа 2026 года правила строительства задаёт новый кодекс, Закон 169/2026, который отменил Закон 50/1991. Для некоторых небольших работ достаточно уведомления или вообще никаких формальностей. Их перечисляет наш гид по пристройкам к вилле и разрешениям. Но пристройка, надстроенный этаж или переоборудованная мансарда, которым нужно было разрешение и которого не было, становятся проблемой покупателя в день подписания.
В готовом доме вы покупаете каждую пристройку, каждый ремонт и каждый неоплаченный счёт прежних владельцев. Проверяйте документы так же тщательно, как крышу.
Попросите также технический паспорт здания (cartea tehnică a construcției). По новому кодексу владелец обязан вести его и передать новому владельцу при продаже здания (Закон 169/2026, ст. 420(1)(l)). У старых домов его часто нет, а значит, вы меньше знаете о том, что внутри стен.
Проверка 3: сертификат энергетической эффективности
По Закону 372/2005 продавец обязан передать покупателю копию сертификата энергетической эффективности до заключения договора и оригинал при подписании (ст. 22(1)–(2)). Сделку, подписанную без предварительной копии, можно признать недействительной по требованию покупателя (ст. 22(4)). Прочитайте сертификат до того, как договоритесь о цене, а не у нотариуса. Класс E или F в старом доме означает, что утепление, окна и отопление, скорее всего, скоро лягут на ваш бюджет. Что показывает сертификат, объясняет наш гид по энергоэффективному жилью.
Проверка 4: местные налоги и коммунальные счета
- Местные налоги. Нотариус запрашивает у продавца налоговую справку мэрии о том, что местные налоги на объект оплачены. Попросите показать её заранее.
- Коммунальные услуги. Договоры на электричество, газ, воду и канализацию оформлены на продавца. Попросите последние счета и подтверждения оплаты, снимите показания счётчиков вместе в день передачи и переоформите договоры на себя.
- Канализация. В сёлах под Бухарестом старый дом может использовать септик вместо центральной сети. Спросите, что именно и где находится септик. Сети описывает наш гид по подключению коммуникаций в Илфове.
Проверка 5: конструкция и вопрос землетрясений
Бухарест и Илфов находятся в зоне землетрясений Вранча. Малоэтажный дом несёт другой риск, чем старая высотка, но возраст, материалы и прошлые переделки имеют значение. Нормы по периодам объясняет наша статья о сейсмическом риске в Бухаресте.
Перед подписанием заплатите инженеру-конструктору за осмотр дома. Если вы планируете сносить стены или надстраивать этаж, проекту понадобится заключение технического эксперта о существующем здании (Закон 169/2026, ст. 282), так что заложите это в расчёт.
Типичные дефекты старых домов
| Зона | Что искать | Кто проверяет |
|---|---|---|
| Крыша | Пятна сырости под кровлей, прогибы, старая черепица, водостоки | Кровельщик или инженер |
| Стены и фундамент | Диагональные трещины, трещины вокруг окон, сырость у основания | Инженер-конструктор |
| Сырость и плесень | Запах, пятна в углах и за мебелью | Инженер; смотрите наш гид по сырости и плесени |
| Электрика | Старый щиток, мало линий, нет заземления | Аттестованный электрик |
| Отопление | Возраст котла, радиаторы, дымоход | Специалист по отоплению |
| Сантехника | Старые трубы, давление воды, отвод канализации | Сантехник |
Ни один из этих пунктов не причина отказываться от покупки. Каждый из них повод измерить, оценить в деньгах и поторговаться.
Если дефект обнаружился после покупки
Продавец отвечает за скрытые недостатки, существовавшие в день передачи, даже если он о них не знал, если договор не предусматривает иного (Гражданский кодекс, ст. 1707 и 1708). Пункт, освобождающий от этой ответственности, ничтожен в отношении недостатков, о которых продавец знал или должен был знать (ст. 1708(2)). Вы должны сообщить продавцу в разумный срок после обнаружения недостатка (ст. 1709). Для здания гарантийный срок, в течение которого должен проявиться скрытый недостаток, составляет 3 года с момента передачи (ст. 2531).
То, что вы видели на осмотре, скрытым не считается, поэтому датированное заключение инженера, сделанное до подписания, ваше лучшее доказательство.
Ваш чек-лист перед подписанием
- Закажите выписку из земельной книги и сравните часть I с домом и участком.
- Попросите разрешение и акт приёмки для дома и каждой пристройки.
- Попросите технический паспорт, если он есть, и все счета за крупный ремонт.
- Прочитайте сертификат энергетической эффективности до согласования цены.
- Попросите налоговую справку мэрии и последние коммунальные счета.
- Возьмите с собой инженера-конструктора, а для старого дома и электрика.
- Проверьте часть III выписки на ипотеки, аресты и судебные иски.
- Зафиксируйте письменно цену, опись имущества и дату передачи.
- Работайте с независимым юристом. Юрист продавца, если он есть, работает на продавца. Что спросить, объясняет наш гид по выбору юриста.
Частые вопросы
Можно ли купить в Румынии дом, которого нет в земельной книге?
Нотариус удостоверяет продажу вещного права на объект, только если объект зарегистрирован в земельной книге, за ограниченными исключениями (Закон 7/1996, ст. 36). На практике дом нужно зарегистрировать до продажи. Спросите юриста, сколько это займёт и кто за это платит.
Что делать, если у дома есть пристройка без разрешения?
Пристройку нельзя внести в земельную книгу на основании разрешения, которого у неё нет, и она остаётся риском для нового владельца. Спросите юриста, можно ли её узаконить и во сколько это обойдётся, и торгуйтесь о цене или сроках с учётом этого.
Нужен ли энергосертификат при покупке готового дома?
Да. По Закону 372/2005 продавец обязан передать покупателю копию до договора и оригинал при подписании (ст. 22). Без предварительной копии сделку можно признать недействительной по требованию покупателя.
Как долго продавец отвечает за скрытые дефекты дома?
Для здания скрытый недостаток должен проявиться в течение 3 лет с момента передачи (Гражданский кодекс, ст. 2531), и вы должны уведомить продавца в разумный срок после его обнаружения (ст. 1709).
Итог
Готовый дом в Румынии может быть удачной покупкой и иметь характер. Но цена имеет смысл, только когда документы совпадают со стенами: земельная книга, дело о разрешениях, сертификат и заключение инженера.
Если вы сравниваете готовый дом с новым, запишитесь на получасовой разговор со мной. Для ориентира: в нашем собственном проекте, Compass on the Lake в Балотешти, 29 новых вилл от €299 900, включая НДС 21%, нотариуса и юриста. Мы честно пройдём оба варианта.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 7/1996 о кадастре и земельной регистрации, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 36–37 · Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026, ст. 282, 420, 576 · Гражданский кодекс (legislatie.just.ro), ст. 1707–1710, 2531 · Закон 372/2005 об энергетической эффективности зданий, консолидированная копия, ст. 22
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед покупкой проконсультируйтесь с независимым юристом и квалифицированным инженером.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
