Actele notariale de transfer al unui drept real se încheie doar dacă imobilul e înscris în cartea funciară, cu excepții limitate (Legea 7/1996, art. 36).
Casele construite înainte de 1 august 2001 se intabulează pe certificatul de atestare fiscală. Cele mai noi au nevoie de autorizație și recepție (Legea 7/1996, art. 37).
La o construcție, viciul ascuns trebuie să apară în 3 ani de la predare, iar vânzătorul trebuie anunțat într-un termen rezonabil (Codul civil, art. 2531, 1709).
Casa la mâna a doua: răspunsul scurt
O casă cu curte, într-un cartier deja format, cu vecini, cu școala aproape și cu pomi crescuți: pentru multe familii, asta e casa la mâna a doua. Iar uneori e mai ieftină decât una nouă de aceeași suprafață. Diferența apare la acte și la ce nu se vede.
Regula de bază: notarul poate autentifica vânzarea unei construcții doar dacă aceasta este înscrisă în cartea funciară (Legea 7/1996, art. 36). Construcția se intabulează pe baza certificatului de atestare emis de primărie, care confirmă că a fost ridicată conform autorizației și că există proces-verbal de recepție. Pentru casele construite înainte de 1 august 2001 este suficient certificatul de atestare fiscală, cu suprafața reală (art. 37).
Pe scurt: la o casă veche nu cumpărați doar pereții. Cumpărați fiecare extindere, fiecare reparație și fiecare factură neplătită a fostului proprietar. Verificați actele la fel de atent ca acoperișul.
Dacă încă vă gândiți dacă să construiți, să cumpărați nou sau la mâna a doua, citiți întâi ghidul nostru construiți sau cumpărați o casă.
Casă nouă sau casă la mâna a doua: ce se schimbă
| Subiect | Casă nouă de la dezvoltator | Casă la mâna a doua, de la o persoană fizică |
|---|---|---|
| Construcția în cartea funciară | Intabulată după recepție, pe baza autorizației | Intabulată acum mulți ani, poate fără extinderile ulterioare |
| Autorizație și recepție | Recente, într-un singur dosar | Vechi, incomplete sau lipsă pentru unele părți |
| Vicii ascunse | Vânzătorul după Codul civil, plus constructorii 10 ani, iar pentru structură toată durata de existență | Vânzătorul după Codul civil; constructorii doar dacă e o casă recentă |
| Certificat energetic | Emis la recepție | Vânzătorul trebuie să vi-l dea la vânzare (Legea 372/2005) |
| TVA | Inclus în prețul unei locuințe noi | De regulă nu se aplică atunci când vinde o persoană fizică |
| Starea | Nouă, nelocuită | Uzură, reparații vechi, instalații vechi |
Cum funcționează garanțiile la o casă nouă explicăm în ghidul despre defecte și garanție la o locuință nouă.
Verificarea 1: casa e intabulată și se potrivește cu realitatea?
Scoateți un extras de carte funciară pentru informare. Partea I descrie terenul, suprafața și fiecare construcție. Ghidul nostru despre extrasul de carte funciară vă arată cum se citește.
Apoi comparați hârtia cu ce vedeți în curte:
- Casa apare în extras? Există terenuri pe care figurează doar terenul. Casa există fizic, dar nu și juridic.
- Suprafața corespunde? O casă de 180 mp înscrisă cu 120 mp înseamnă, de obicei, o extindere neintabulată.
- Garaj, anexă, etaj? Fiecare construcție trebuie să apară în partea I.
Pentru casele ridicate înainte de 1 august 2001, legea permite intabularea pe baza certificatului de atestare fiscală de la primărie, cu suprafața reală, și a documentației cadastrale (art. 37 alin. (2)). Pentru tot ce s-a construit după, primăria trebuie să confirme autorizația și recepția (art. 37 alin. (1)).
Verificarea 2: autorizația și recepția pentru fiecare parte a casei
Cereți vânzătorului autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, atât pentru casa inițială, cât și pentru fiecare extindere.
De la 25 august 2026, regulile vin din noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a abrogat Legea 50/1991. Unele lucrări mici se fac doar cu notificare sau fără nicio formalitate; le găsiți în ghidul despre extinderi, piscină, pergolă și gard. Dar o extindere, un etaj adăugat sau o mansardă amenajată fără autorizația necesară rămân problema cumpărătorului din ziua semnării.
La o casă veche cumpărați fiecare extindere, reparație și factură neplătită a fostului proprietar. Verificați actele la fel de atent ca acoperișul.
Întrebați și de cartea tehnică a construcției. Noul cod îl obligă pe proprietar s-o țină la zi și s-o predea noului proprietar la vânzare (Legea 169/2026, art. 420 alin. (1) lit. l)). Multe case vechi nu o au, ceea ce înseamnă că știți mai puțin despre ce e în pereți.
Verificarea 3: certificatul de performanță energetică
Potrivit Legii 372/2005, vânzătorul trebuie să vă pună la dispoziție o copie a certificatului înainte de contract și să vă predea originalul la semnare (art. 22 alin. (1) și (2)). Contractul încheiat fără această copie prealabilă este anulabil (art. 22 alin. (4)). Citiți-l înainte de a negocia prețul. O clasă E sau F la o casă veche anunță facturi mari iarna și, curând, izolație, ferestre și centrală noi. Detalii în ghidul despre locuința eficientă energetic.
Verificarea 4: taxele locale și facturile
- Taxele locale. Notarul îi cere vânzătorului certificatul de atestare fiscală de la primărie, din care rezultă că impozitele pe imobil sunt plătite. Cereți să-l vedeți din timp.
- Utilitățile. Contractele de energie, gaz, apă și canalizare sunt pe numele vânzătorului. Cereți ultimele facturi și dovezile de plată, citiți împreună contoarele la predare și treceți contractele pe numele dumneavoastră.
- Canalizarea. În satele din jurul Bucureștiului, o casă mai veche poate avea fosă septică în loc de racord la rețea. Întrebați și cereți să vedeți unde este. Despre rețele, citiți ghidul despre utilitățile în Ilfov.
Verificarea 5: structura și cutremurul
Bucureștiul și Ilfovul sunt în zona afectată de cutremurele vrâncene. O casă joasă nu are riscul unui bloc vechi și înalt, dar contează vârsta, materialele și modificările făcute în timp. Articolul despre riscul seismic în București explică normele pe perioade.
Înainte de semnare, chemați un inginer constructor. Dacă vreți să scoateți pereți sau să adăugați un etaj, proiectul va avea nevoie de expertiza tehnică a construcției existente (Legea 169/2026, art. 282). E bine să știți asta înainte de a stabili prețul.
Defecte tipice la casele mai vechi
| Unde | Ce urmăriți | Cine verifică |
|---|---|---|
| Acoperiș | Pete de umezeală în pod, deformări, țiglă veche, jgheaburi | Un specialist în acoperișuri sau un inginer |
| Pereți și fundație | Fisuri în diagonală, fisuri la colțurile ferestrelor, umezeală la bază | Un inginer constructor |
| Umezeală și mucegai | Miros, pete în colțuri și în spatele mobilei | Inginer; vedeți ghidul despre umezeală și mucegai |
| Electric | Tablou vechi, puține circuite, fără împământare | Un electrician autorizat |
| Încălzire | Vârsta centralei, caloriferele, coșul de fum | Un tehnician |
| Instalații sanitare | Țevi vechi, presiunea apei, scurgerea | Un instalator |
Niciunul nu e un motiv să renunțați. Fiecare e un motiv să măsurați, să calculați și să negociați.
Dacă apare un defect după cumpărare
Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse existente la predare, chiar dacă nu le-a cunoscut, dacă părțile nu au convenit altfel (Codul civil, art. 1707 și 1708). Clauza care înlătură răspunderea este nulă pentru viciile pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască (art. 1708 alin. (2)). Trebuie să-l anunțați într-un termen rezonabil de la descoperire (art. 1709). La o construcție, viciul ascuns trebuie să apară în 3 ani de la predare (art. 2531).
Ce ați văzut la vizionare nu mai e ascuns. Un raport de inginer, datat înainte de semnare, e cea mai bună dovadă a dumneavoastră.
Lista de verificare înainte de semnare
- Extrasul de carte funciară, comparat cu casa și terenul.
- Autorizația și recepția pentru casă și pentru fiecare extindere.
- Cartea tehnică, dacă există, și facturile reparațiilor mari.
- Certificatul energetic, citit înainte de negociere.
- Certificatul de atestare fiscală și ultimele facturi la utilități.
- Un inginer constructor și, la o casă veche, un electrician.
- Partea a III-a a extrasului: ipoteci, sechestre, procese.
- Prețul, inventarul și data predării, în scris.
- Un avocat independent, care lucrează doar pentru dumneavoastră. Vedeți ghidul despre alegerea avocatului.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra o casă care nu este intabulată?
Notarul autentifică vânzarea unui drept real asupra unui imobil doar dacă imobilul este înscris în cartea funciară, cu excepții limitate (Legea 7/1996, art. 36). În practică, casa trebuie intabulată înainte de vânzare. Întrebați avocatul cât durează și cine plătește.
Ce fac dacă extinderea casei nu are autorizație?
Extinderea nu poate fi intabulată pe baza unei autorizații care nu există și rămâne un risc pentru noul proprietar. Întrebați avocatul dacă se poate intra în legalitate și cu ce cost, apoi negociați prețul sau termenele.
Este obligatoriu certificatul energetic la o casă la mâna a doua?
Da. Potrivit Legii 372/2005, vânzătorul vă dă o copie înainte de contract și originalul la semnare (art. 22). Fără copia prealabilă, contractul poate fi anulat la cererea cumpărătorului.
Cât timp răspunde vânzătorul pentru viciile ascunse ale casei?
La o construcție, viciul ascuns trebuie să apară în 3 ani de la predare (Codul civil, art. 2531), iar vânzătorul trebuie anunțat într-un termen rezonabil după descoperire (art. 1709).
Concluzia
O casă la mâna a doua poate fi alegerea potrivită pentru familia dumneavoastră: un cartier format, o curte cu istorie, un preț bun. Dar prețul are sens doar când actele se potrivesc cu pereții: cartea funciară, autorizația, certificatul și raportul inginerului.
Dacă vreți să comparați o casă la mâna a doua cu una nouă, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Ca termen de comparație, proiectul nostru Compass on the Lake din Balotești are 29 de vile noi, de la 299.900 de euro, cu TVA de 21%, notar și avocat incluse. Discutăm deschis ambele variante.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare (legislatie.just.ro), art. 36–37 · Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, M. Of. nr. 661/10.08.2026, art. 282, 420, 576 · Codul civil (legislatie.just.ro), art. 1707–1710, 2531 · Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, formă consolidată, art. 22
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Înainte de cumpărare, consultați un avocat independent și un inginer autorizat.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
